1. Vlastníkům prostor v bytovém domě náleží z titulu společného spoluvlastnictví společný majetek v bytovém domě, a to:
1) prostory v tomto domě, které nejsou součástí bytů a jsou určeny k obsluze více místností v tomto domě, včetně mezibytových podest, schodišť, výtahů, výtahových a jiných šachet, chodeb, technických podlaží, podkroví, sklepů, ve kterých jsou zde inženýrské komunikace, další zařízení obsluhující více než jednu místnost v daném domě (technické sklepy);
2) další prostory v tomto domě, které nepatří jednotlivým vlastníkům a jsou určeny k uspokojování společenských a každodenních potřeb vlastníků prostor v tomto domě, včetně prostor určených k organizaci jejich volného času, kulturnímu rozvoji, dětské tvořivosti, fyzickému zdraví. vzdělávací a sportovní a podobné akce, jakož i parkovací místa, která nepatří jednotlivým vlastníkům;
(ve vydání federálního zákona z 30.12.2021 N 476-FZ)
(viz text v předchozím textu)
3) střechy uzavírající nosné a nenosné konstrukce daného domu, mechanické, elektrické, sanitární a jiné vybavení (včetně konstrukcí a (nebo) jiného zařízení určeného k zajištění nerušeného přístupu osob se zdravotním postižením do prostor v bytě budova) umístěná v tomto domě venku nebo uvnitř a sloužící více než jedné místnosti;
(ve vydání federálního zákona z 29.12.2017 N 462-FZ)
(viz text v předchozím textu)
4) pozemek, na kterém se tento dům nachází, s prvky terénních úprav a úprav, dalšími objekty určenými k údržbě, provozu a zvelebování tohoto domu a umístěnými na uvedeném pozemku. Hranice a velikost pozemku, na kterém se bytový dům nachází, jsou stanoveny v souladu s požadavky pozemkové legislativy a legislativy územního plánování.
(Část 1 ve znění spolkového zákona ze dne 04.06.2011. června 123 N XNUMX-ФЗ)
(viz text v předchozím textu)
2. Vlastníci prostor v bytovém domě vlastní, užívají a v mezích stanovených tímto zákoníkem a občanskými právními předpisy nakládají se společným majetkem v bytovém domě.
3. Zmenšení velikosti společného majetku v bytovém domě je možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v tomto domě jeho rekonstrukcí.
4. Rozhodnutím vlastníků prostor v bytovém domě, přijatým na valné hromadě těchto vlastníků, lze společný majetek v bytovém domě převést do užívání jiným osobám, pokud tím nejsou porušena práva a oprávněné zájmy občanů a právnické osoby.
4.1. Úprava společného majetku v bytovém domě k zajištění nerušeného přístupu osob se zdravotním postižením do prostor v bytovém domě v souladu s požadavky uvedenými v části 3 článku 15 tohoto zákoníku je povolena bez rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor. v bytovém domě pouze tehdy, je-li taková úprava provedena bez získání finančních prostředků uvedených vlastníků.
(Část 4.1 byla zavedena federálním zákonem č. 29.12.2017-FZ ze dne 462. března XNUMX)
5. Pozemek, na kterém se bytový dům nachází, může být zatížen právem omezeného užívání jinými osobami. Není dovoleno zakázat zřízení věcného břemene na pozemku, pokud je třeba zajistit přístup jiných osob k objektům, které existovaly přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákoníku. Nové věcné břemeno pozemku s právem omezeného užívání se zřizuje dohodou toho, kdo takové zatížení pozemku požaduje, a vlastníků prostor v bytovém domě. Spory o zřízení věcného břemene pozemku s právem omezeného užívání nebo podmínky takového věcného břemene řeší soud. Veřejné věcné břemeno k pozemku se zřizuje v souladu s pozemkovou legislativou.
(ve vydání federálního zákona z 03.08.2018 N 341-FZ)
(viz text v předchozím textu)
6. V případě zničení, včetně smrti úrazem, demolice bytového domu zůstává vlastníkům prostor v bytovém domě zachován podíl na právu společného spoluvlastnictví k pozemku, na kterém byl dům umístěn, s prvky terénních a terénních úprav a jiných určených k údržbě a provozu a zvelebení tohoto domu, objektů nacházejících se na určeném pozemku v souladu s podílem na právu společného spoluvlastnictví společné věci v bytovém domě v době zničení, včetně náhodné smrti, demolice takového domu. Tito vlastníci vlastní, užívají a disponují s majetkem upraveným v této části v souladu s občanskoprávními předpisy.
Velmi důležité upřesnění učinil Nejvyšší soud, když projednával spor týkající se sklepa v bytovém domě. Situace se ukázala jako skandální i standardní – město před několika lety převzalo suterén bytového domu a jeho část pronajalo komerční stavbě a majitelé domů v tomto domě s tímto stavem nesouhlasili.
.jpg)
Vášeň pro sklepy a podkroví v domech se rozhořela, jakmile se objevili soukromí majitelé bytů a začali se v zemi množit. Od té chvíle se u soudů začaly podávat žaloby na práva vlastníků bytů nikoli za vlastní metry čtvereční, ale za to, že u bytů jsou půdy, sklepy, výtahy, schodiště. A vlna takových tvrzení v posledních letech jen narůstá. Každé vysvětlení Nejvyššího soudu k podstatě takových sporů je proto nesmírně zajímavé nejen pro profesionální soudce, ale i pro četné vlastníky bytů.
Všechno to začalo, když obyvatel města podal žalobu na odbor majetku města a požádal soud, aby odebral „sklep z cizího nezákonného vlastnictví“. Dům, ve kterém občan bydlí, byl postaven v roce 1965. Dům je velký podsklepený s inženýrským zařízením. U okresního soudu žalobce řekl, že první privatizované byty v domě se objevily na začátku devadesátých let. Podle obyvatele domu má on a jeho sousedé spolu s vlastnictvím bytů také práva k technickým prostorám v domě, které mají sloužit jejich bytům.
V roce 2009 se žalobce dozvěděl, že podle Jednotného státního registru práv k nemovitostem patří vlastnictví části suterénu městu. Navíc registrace těchto vlastnických práv trvala několik let a v několika fázích – od roku 2002 do roku 2007. Obyvatelka domu u soudu argumentovala ztíženým přístupem k inženýrským sítím, což ohrožuje život, zdraví a bezpečnost majetku vlastníků bytů. A práva obyvatel byla porušena – vždyť právo společného spoluvlastnictví společného majetku domu náleží všem vlastníkům domů. Žalobce požádal soud, aby zrušil zápis sklepa do Jednotného státního rejstříku jako majetku města.
Okresní soud muže odmítl, městský soud se s tímto verdiktem ztotožnil. Pak se vytrvalý nájemník dostal až k Nejvyššímu soudu. Civilní oddělení Nejvyššího soudu řeklo, že občan měl pravdu. Nižší soudy se mýlily. Takto zdůvodnil Nejvyšší soud.
Suterén bytového domu vlastně v současnosti patří městu a je rozdělen na dvě části. Část suterénu je pronajata určité společnosti a druhá část obsahuje inženýrské komunikace – potrubí, ventily, klapky, kohoutky atd. Žalobci, manželé, se stali vlastníky bytu v roce 1992 a v roce 2007 byla uzavřena smlouva mezi odborem správy bytového domu města a žalobcem o správě domu. Smlouva byla uzavřena na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků bytů.
Okresní soud, popřel nárok občana, konstatoval, že žalobce nesprávně zvolil způsob ochrany porušeného práva. Odvolání s tímto tvrzením souhlasilo a dodalo, že prostory v suterénu nemohou být společným majetkem, protože „mají samostatný funkční účel“. Nejvyšší soud se s těmito formulacemi neztotožnil.
Vlastníci bytů v bytovém domě podle § 290 občanského zákoníku vlastní právem společného spoluvlastnictví společné prostory v domě, nosné konstrukce domu, mechanická, elektrická, vodovodní a jiná zařízení mimo popř. uvnitř bytů, pokud obsluhují více bytů. Podle § 36 bytového zákoníku vlastníci prostor vlastní právo společného spoluvlastnictví „společné jmění domu: prostory v tomto domě, které nejsou součástí bytů a jsou určeny k tomu, aby sloužily více než jedné místnosti v domě. domu včetně mezibytových podest, samotných schodišť, výtahů a šachet, chodeb, technických podlaží, půd, sklepů, ve kterých jsou inženýrské sítě.“ Majitelé privatizovaných bytů ve státních nebo obecních budovách se podle bytového zákoníku stali spoluvlastníky inženýrské techniky a společných prostor.
Podle smyslu těchto norem, řekl Nejvyšší soud, od okamžiku, kdy občané začali uplatňovat právo na privatizaci, ztratil dům, ve kterém byl privatizován alespoň jeden byt nebo dokonce pokoj, status objektu v obecním vlastnictví. Právní režim sklepních prostor, ať už souvisejících nebo nesouvisejících se společným spoluvlastnictvím, by proto měl být určen ke dni privatizace prvního bytu.
Pokud však k datu prvního privatizovaného bytu byly suterény domu určeny (nebo zohledněny nebo vytvořeny) k samostatnému užívání „pro účely nesouvisející s údržbou domu“, pak právo společného podílové vlastnictví vlastníků domů k těmto prostorám nevzniká. A zbývající sklepní prostory, které nejsou přiděleny k samostatnému užívání, se stávají majetkem obyvatel jako společný majetek.
Závěr Nejvyššího soudu je, že pro správné řešení takového sporu bylo potřeba, aby soudy zjistily, kdy byl privatizován první byt v domě, zda sklep měl sloužit celému domu a zda v době privatizace prvního bytu byl suterén určen (vyúčtován nebo vytvořen) k samostatnému užívání . Zároveň Nejvyšší soud zdůraznil, že žalobce musí prokázat okamžik privatizace prvního bytu a skutečnost, že sklep sloužil celému domu. A že suterén je určen (zaúčtován nebo vytvořen) k samostatnému užívání – musí žalovaný prokázat.
V našem případě, řekl Nejvyšší soud, dovolání nesprávně rozložilo důkazní břemeno, čímž došlo k porušení zákona. Nelze souhlasit, uvedl Nejvyšší soud, s tvrzením městského soudu, že žalobce zvolil špatný způsob obrany. Rezidenti mají ze zákona právo na společné sdílené vlastnictví a registrace v Jednotném státním rejstříku není nutná. Projednávalo se to na plénech Nejvyššího i Nejvyššího rozhodčího soudu, když se zabývaly spory o ochranu vlastnického práva. Jelikož je občan vlastníkem prostor v tomto domě, má ze zákona právo napadnout zapsané právo na společné prostory v domě.
