Co potřebujete k získání hypotéky na stavbu domu?

Téměř všechny velké ruské banky mají hypoteční programy na nákup hotových chat a městských domů a také na jejich výstavbu. Tyto programy se liší od hypoték na bydlení v bytových domech – sazby a akontace jsou vyšší. Také banky mají přísnější požadavky na předměstské formáty, na rozdíl od tradičního trhu primárního a sekundárního bydlení.

Ruské úřady nicméně pravidelně spouštějí asistenční programy na podporu výstavby jednotlivých obytných domů a banky začaly aktivně rozvíjet své hypoteční programy, snižují se sazby a uvolňují se požadavky na dlužníky. Ruský prezident Vladimir Putin v únoru 2019 vyzval k rozvoji dostupných finančních nástrojů na podporu individuální bytové výstavby a k tomu, aby podmínky hypotečního programu byly stejné jako u bytů. Ministerstvo výstavby vypracovalo program na podporu rozvoje individuální bytové výstavby a navrhuje na něj do roku 2024 vyčlenit téměř 138 miliard rublů. Developeři se zapojí i do výstavby soukromých domů.

V rámci státního programu na podporu individuální bytové výstavby je snazší získat úvěr, než postavit altán v zahradní komunitě, kde nejsou komunikace. Hypoteční sazba v rámci tohoto programu je dostupná od 8,6 % s akontace 50 %. Minimální záloha je 20 %. Ještě více však můžete ušetřit s venkovskou hypotékou nebo hypotékou na dřevo (pokud splňujete podmínky), kde sazby mohou být až 3 %.

Řekneme vám, jaké úvěrové programy mají banky, jaké jsou potíže se získáním hypotéky na stavbu venkovského domu nebo na nákup hotového domu, jaké konkrétní požadavky mají bankéři na soukromé domy a jaká je budoucnost individuální bytové výstavby ( IHC) v Rusku obecně.

Obsah:

Soukromé domy zůstaly bez hypoték

Jedním z tahounů rozvoje bytové výstavby v Rusku je individuální bytová výstavba. V posledních letech objem zprovozněných soukromých domů roste: jestliže v roce 2018 tyto domy tvořily 42 % z celkového objemu zprovozněných bytů, pak v roce 2019 to bylo již 46 %, neboli 250–270 tisíc domů o průměrné ploše o rozloze 140 metrů čtverečních. m. Část tohoto objemu však připadá na dříve postavené domy a registrované pod dachovou amnestií.

Mezi potenciálními kupci jsou také žádané soukromé domy. Podle průzkumů VTsIOM by 66 % Rusů raději žilo v individuálním domě než v bytovém domě. Poptávka po takovém bydlení se podle sociologů odhaduje na 3 miliony domů v horizontu pěti let, tedy 450 milionů metrů čtverečních. m

Zároveň v Rusku stále neexistují žádné dostupné půjčky na bydlení na nákup a výstavbu jednotlivých domů. Podle ministerstva výstavby Ruska je portfolio bankovních úvěrů na bydlení obecně v individuální bytové výstavbě méně než 5%. U VTB (druhé největší hypoteční banky v Rusku) je podíl předměstských nemovitostí na celkovém objemu emise zanedbatelný a činí asi 1 %.

Netekutý plot

Banky vydávají hypoteční úvěry na předměstské pozemky a domy mnohem méně často než na městské formáty. „Banky nechtějí získávat nelikvidní balast, který je obtížné prodat a kompenzovat ztráty, pokud nebude úvěr splacen,“ vysvětluje Alexander Moskatov, generální ředitel Miel-Network of Real Estate Offices. Podle analytiků banky v průměru vydávají hypotéky na individuální bytovou výstavbu za sazby 1–3 procentní body. vyšší (9–12 %) než u bydlení v bytových domech a často to, čemu banky říkají hypotéka na vlastní bydlení, je běžný spotřebitelský úvěr.

Nyní je na příměstském trhu nedostatek kvalitní a dostupné nabídky domů, které jsou pro banku potenciálně zajímavé jako zástava hypotéky, říká Denis Volkovich, generální ředitel developerské společnosti VSN Invest. Podle něj je s ohledem na kolosální přezásobení na příměstském trhu moskevské oblasti s pomocí hypotéky reálné koupit ne více než 5 % z celkového objemu, což činí tento formát nekonkurenceschopným ve srovnání s byty, říká Volkovich . Dlužník má potíže, protože příměstské nemovitosti mají vyšší minimální zálohu než městské nemovitosti a průměrná sazba příměstské hypotéky je asi o 1 % vyšší, dodává Moskatov.

Požadavky banky na nákup a výstavbu rodinných domů

Banky rozhodují o úvěrech na příměstské bydlení na základě individuálních vlastností nemovitosti v závislosti na jejím fyzickém stavu a kapitálu. Požadavky jsou přísné a preferovanou podmínkou pro schválení hypotečního úvěru bude umístění pozemku na území obydlené oblasti s povoleným využitím pro individuální bytovou výstavbu.

Všechny dokumenty k domu musí být v naprostém pořádku, nemovitost musí být registrována a mít status bydlení, všechny přestavby a stavby musí být také zapsány. S domem musí být napojeny komunikace, nejlépe centrální. Dům nesmí přesáhnout tři podlaží, být v havarijním stavu nebo zchátralý.

Tisková služba VTB vysvětlila, že pro rozhodování o úvěru na nemovitost je důležitých mnoho ukazatelů – materiál stěn, přítomnost komunikací a jejich napojení na nemovitost pro trvalé celoroční bydlení, vzdálenost od města. Při půjčování takových nemovitostí je nutné zohlednit specifika tohoto trhu v rámci lokality nemovitosti, neboť má odlišné stavební standardy a vysoký podíl samostatných budov, vysvětlil tiskový servis úvěrové instituce.

Pro získání úvěru na bydlení na výstavbu individuálního domu budete muset kromě výše uvedených náležitostí doložit smluvní smlouvu se stavební firmou nebo předběžnou kupní a prodejní smlouvu na nemovitost uzavřenou s developerem, domem projekt, odhad stavby atd.

Přechod na projektové financování ovlivnil prodej tak oblíbených formátů předměstského bydlení, jako jsou městské domy a nízkopodlažní obytné komplexy na primárním trhu. Pro získání úvěru na takové projekty nyní platí standardní požadavky bank, stejně jako při nákupu bydlení v novostavbách.

Jaké dokumenty jsou potřeba k získání hypotéky na stavbu domu:

• doklad potvrzující vlastnictví pozemku, na kterém bude stavba provedena;
• rámcová smlouva nebo návrh smlouvy na stavbu domu a práce na zřízení komunikace na pozemku;
• odhad stavby s náklady na materiál a práci, jakož i odhad práce s uvedením nákladů na pokládku komunikací na pozemku, na kterém se stavba provádí, a materiály pro práci;
• stavební povolení.

Ke schválení hypotéky na stavbu domu mají ruské banky také řadu požadavků. Nemovitost by neměla být zastavena jiné bance ani být zatčena, pozemek by měl být ohraničen a hranice by měly být jasně vyznačeny v dokumentech. Banka bude vyžadovat i pojištění domácnosti ve prospěch banky po celou dobu trvání úvěru.

Hypoteční programy pro individuální bytovou výstavbu

Hypoteční programy pro jednotlivé domy jsou dostupné v Sberbank, VTB, Rosselkhozbank, Dom.RF a řadě dalších bank. Například v Sberbank Poskytují hypotéky jak na nákup hotového domu, tak na výstavbu jednotlivého domu a dokonce i letního domu. Podmínky pro stavbu domu: akontace – od 25%, maximální doba – až 30 let. Sazba hypotéky v rámci programu Stavba domů se pohybuje od 8,7 % do 11 %.

Pro získání hypotéky si banka vezme do zástavy zapůjčené nebo jiné obytné prostory a také pozemek, na kterém se dům nachází. Stavbu obytného domu lze provést buď samostatně dlužníkem, nebo na základě smlouvy se stavební organizací. Dále budete potřebovat dohodu na základě stavby (nebo jejího návrhu) a práce na pokládce komunikace na pozemek, odhad stavby nemovitosti s cenou materiálu, náklady na připojení komunikací, stavbu povolení nebo oznámení o souladu stavby se stanovenými parametry a přípustnosti umístění objektu na pozemek, vysvětlil tiskový servis Sberbank.

V říjnu 2020 banka “Dom.RF” zlepšila podmínky pro pilotní program vydávání hypoték na individuální bytovou výstavbu. Nyní lze úvěrové prostředky použít nejen na nákup pozemku se současnou výstavbou domu na něm, ale také na výstavbu bytového domu na stávajícím pozemku. Hypotéky jsou dostupné se sazbou 8,6 % po zaplacení zálohy ve výši 50 % a potvrzení příjmu výpisem z Ruského penzijního fondu. Splatnost půjčky je až 30 let. Maximální výše hypotéky je 30 milionů RUB. pro Moskvu, Moskevskou oblast, Petrohrad, Leningradskou oblast a 10 milionů rublů. pro ostatní regiony. Minimální záloha je 20 %.

Dom.RF rozšířil geografii možného umístění stavebního záměru – nyní se může nacházet ve vzdálenosti až 50 km od nejbližší velké obydlené oblasti. Klienti bank mohou také získat úvěr na stavbu domu na zemědělské půdě – dříve byly úvěrové prostředky použity pouze na výstavbu nemovitostí na pozemcích obydlených oblastí.

Pro financování koupě hotových jednotlivých domů v VTB V platnosti jsou standardní bankovní programy pro sekundární trh. Sazba úvěru je od 8,4 %, splatnost úvěru až 30 let, akontace od 10 %. Banka nemá úvěry na výstavbu příměstského bydlení.

Venkovská hypotéka

Také venkovské hypotéky již byly v Rusku spuštěny za bezprecedentně nízké sazby – až 3 %. Tento program se ukázal být mezi obyvateli velmi žádaný a vláda plánuje zvážit návrh ministerstva zemědělství na rozšíření tohoto programu. Je součástí programu „Integrovaný rozvoj venkova“. Na její financování je v roce 2020 vyčleněna 1 miliarda RUB. z federálního rozpočtu vyčlenilo ruské ministerstvo zemědělství další finanční prostředky na realizaci programu zvýhodněných venkovských hypoték ve výši 500 milionů rublů. Podle programových plánů může do roku 2025 zlepšit své životní podmínky více než 200 tisíc rodin.

Zvýhodněná hypotéka se vztahuje téměř na všechna sídla (kromě městských částí), která se nacházejí ve venkovských oblastech s počtem obyvatel do 30 25. Program se rovněž nevztahuje na vnitroměstské obce Moskvy a Petrohradu, obce a městské části moskevské oblasti. Venkovskou hypotéku můžete získat až na 3 let. Maximální výše půjčky je 5 miliony rublů. a 10 milionů rublů. pro Dálný východ a Leningradskou oblast. Abyste se stali účastníky programu, musíte vložit počáteční příspěvek ve výši alespoň 2,7 %. Úroková sazba u Rosselkhozbank je od XNUMX % ročně.

V rámci venkovské hypotéky můžete získat úvěr na koupi pozemku a stavbu domu na něm nebo na výstavbu či dokončení stavby obytného domu na základě smlouvy. Hlavním požadavkem je, že bydlení musí být umístěno ve venkovské oblasti a také vhodné k bydlení s komunikací – elektřina, vodovod, kanalizace, topení.

Půjčky v rámci tohoto programu poskytují banky:

• Rosselkhozbank;
• Sberbank
• CB “Center-Invest”;
• “Levoberezhny”;
• Ak Bars Bank;
• Dálná východní banka;
• JSC “Banka DOM.RF”;
• JSCB “Energobank”;
• RNKB.

Dřevěná hypotéka

Dalším programem jsou zvýhodněné úvěry na nákup dřevostaveb, kterým se říká hypotéka na dřevo. Program by měl podnítit stavbu dřevěných domů v Rusku a zvýšit výrobu stavebnic domů pomocí továrních metod. V loňském roce byl program znovu spuštěn. Podle jejích podmínek budou banky poskytovat spotřebitelské úvěry za sazbu sníženou o 5 %. V důsledku toho bude sazba na vyrobené domy v průměru 10-12%, což ji přibližuje úrovni hypotečních sazeb. Program bude fungovat do roku 2021 včetně, jeho rozpočet je 400 milionů rublů. každoročně.

Zvýhodněný výpůjční program zahrnuje dřevěné domy, jejichž stěny jsou vyrobeny z lepeného/masivního dřeva nebo masivních panelů z dřevěných lamel, panelů s použitím OSB nebo středně hustých dřevotřískových desek (MDF desky). Technologie dřevostavby dnes zahrnují lamelové lamelové a masivní dřevo, kulatiny, rámové (rámové panely), hrázděné, supové panely atd.

Aby byla zajištěna vysoká kvalita domácí sady a aby se programu neúčastnily bezohledné společnosti, byla zavedena řada omezení: roční obrat společnosti je nejméně 200 milionů rublů, musí být akreditována (potvrďte úroveň jeho kvalifikace a kvalita odvedené práce). Společnost také potřebuje uzavřít s bankou smlouvu o účasti v programu na dotování dřevostaveb. Seznam společností účastnících se programu tedy není pevně stanoven – počet podniků může kolísat v závislosti na splnění těchto kritérií. Oficiální rejstřík Asociace dřevostaveb uvádí firmy, které navrhují, vyrábějí a staví domy ze dřeva průmyslovou metodou.

Budoucnost hypoték na soukromé domy

Vláda vkládá naděje do výstavby jednotlivých domů, objevují se různé zvýhodněné vládní programy a banky spouštějí pilotní hypoteční programy. Hypotéky na výstavbu bytového domu jsou velkým segmentem trhu s bydlením a jeho podíl se bude jen zvyšovat, poznamenala Danila Litvinov, místopředsedkyně představenstva Dom.RF Bank. Banky budou do budoucna dolaďovat a spouštět různé úvěrové programy na výstavbu individuálního bydlení.

Zvláštní pozornost by měla být věnována individuální bytové výstavbě, jejíž role musí růst, aby bylo dosaženo cílových ukazatelů pro poskytování bydlení občanům, zdůraznil Dmitrij Medveděv, předseda strany Jednotné Rusko, místopředseda Rady bezpečnosti Ruské federace. . Poptávka po individuální bytové výstavbě v pětiletém výhledu je podle něj 3 miliony domů, ale při současném tempu výstavby lze tuto potřebu uspokojit na necelých 20 let.

Podle národního projektu „Bydlení“ by do roku 2024 měla individuální bytová výstavba v Rusku představovat 33 % zprovoznění bydlení, neboli 40 milionů metrů čtverečních. m. Ministerstvo výstavby vyvinulo odpovídající program pro rozvoj soukromé bytové výstavby. Již dříve, v únoru 2019, ruský prezident Vladimir Putin vyzval k rozvoji dostupných finančních nástrojů na podporu individuální bytové výstavby.

Program vypracovaný ministerstvem výstavby uvádí, že limitujícím faktorem je nízká penetrace hypotečních úvěrů na trh individuální bytové výstavby, přičemž na trhu novostaveb je dnes více než 50 % transakcí realizováno pomocí hypoték. Cílem programu rozvoje individuální bytové výstavby je zlepšení kvality a dostupnosti bydlení pro občany, vytvoření finančních nástrojů včetně úvěru na podporu individuální bytové výstavby, zajištění projektů individuální bytové výstavby pozemky a infrastrukturou a vytvoření standardizovaného seznamu rodinných domů stavebnic, jejich dodavatelů a standardizovat trh individuální bytové výstavby. Ministerstvo výstavby navrhuje vytvořit integrované rozvojové plochy a zajistit jim inženýrskou a sociální infrastrukturu na úkor místních rozpočtů.

Objevil se další program, který umožňuje vzít si hypotéku za nižší než tržní sazbu a speciálně na stavbu domu. Pro dlužníky bude taková půjčka stát 10,6 % ročně, záloha bude od 20 % a maximální částka bude až 30 milionů rublů v Moskvě a regionu, Petrohradu a regionu. V ostatních regionech až 10 milionů.

Sazba u tohoto programu je téměř stejná jako u státní podpory. Nejde ale o státní program zvýhodněných hypoték, ale o iniciativu konkrétní banky se státním kapitálem.

Co je to za program

Zvýhodněné hypotéky na stavbu domu vydává Dom-rf Bank. Je 100% ve vlastnictví státu. Jiné banky mohou mít své vlastní návrhy, ale tento široce avizovaný program je iniciativou konkrétní banky a funguje podle jejích podmínek.

O úvěr za stejných podmínek nebude možné žádat u jiné banky. Pokud máte například platovou kartu v nějaké velké bance a pravděpodobnost schválení je tam vyšší, je třeba žádost ještě podat na Dom-rf.

Požadavky na dům a pozemek

Hypotéku si lze vzít na výstavbu samostatného bytového domu na stávajícím pozemku nebo na výstavbu a koupi pozemku zároveň. I když ještě nemáte pozemek, je to šance získat vlastní domov.

Pokud je na místě již hotový dům, můžete jej zakoupit v rámci tohoto programu. Pokud je to také ve výstavbě.

Zde jsou požadavky, které musí dům splňovat:

1. Celková plocha – od 70 do 300 m².
2. Základem je kámen, železo nebo železobeton, hromadí se mříží.
3. Stěny jsou dřevěné, cihlové, pěnové bloky, dřevo, panely, monolit.
4. Podlahy – dřevěné, kovové, betonové nebo smíšené.
5. Komunikace jsou napájeny nebo zajišťovány projektem: plyn pokud je možná plynofikace, centrální elektřina, voda z vodovodu nebo automatizované studny, topení kromě kamen, centrální nebo místní kanalizace.
6. Koupelna s vodoinstalací – k dispozici nebo dle projektu.
7. Dům je vhodný k celoročnímu bydlení.

Pro pozemek jsou stanoveny samostatné podmínky:

1. Velikost – ne více než 4000 m², to znamená až 40 akrů.
2. Vlastněný pozemek. Pronájem nebude fungovat.
3. Kategorie – pozemky sídel nebo zemědělské účely s právem trvalé registrace.
4. Lokalita nepatří do zón se zvláštními podmínkami užívání.

Bytový dům musí být postaven na základě smlouvy. Taková dohoda musí být uzavřena s organizací ze seznamu bankovních partnerů. Pokud chcete stavět svépomocí nebo s jiným dodavatelem, budete muset dát svůj stávající byt nebo byty do zástavy.

Požadavky na dlužníky

Zde jsou hlavní podmínky pro dlužníky pro zvýhodněné úvěry na výstavbu domů:

1. Občanství Ruské federace.
2. Registrace v místě bydliště nebo pobytu v Rusku.
3. Věk – od 21 do 70 let.
4. Zaměstnání – zaměstnanec, fyzická osoba podnikatel, OSVČ, zakladatel, důchodce.
5. Praxe minimálně 3 měsíce na posledním působišti, pro jednotlivé podnikatele – mimořádná činnost po dobu dvou let.
6. Ne více než čtyři spoludlužníci na jeden úvěr. Spoludlužníkem může být manžel/manželka, příbuzný nebo třetí osoba.
7. Osobní pojištění není povinné, ale pokud není k dispozici, je sazba o 1,5 % vyšší.

Banka posuzuje každého dlužníka individuálně a může hypotéku odmítnout.

Výše půjčky a akontace

Maximální výše zvýhodněné hypotéky na stavbu domu závisí na regionu:

• pro Moskvu, Petrohrad, Moskvu a Leningradskou oblast – 30 milionů rublů;
• pro ostatní regiony – 10 milionů rublů.

Splatnost půjčky je od 3 do 20 let.

Sazba úvěru je od 10,6 %. Tato sazba platí pro ty, kteří mají platovou kartu od Dom-rf Bank, kteří souhlasí s elektronickou registrací, přijmou pojištění a nejméně 20 milionů rublů v Moskvě a Petrohradu nebo maximálně 10 milionů v jiném regionu.

Pokud dlužník nemá platovou kartu, sazba se zvyšuje o 0,2%, bez elektronické registrace – o dalších 0,1%, s menší částkou – o dalších 0,2%. Vychází to na 11,1 %.

Ve všech těchto případech banka vyžaduje doložení zaměstnání a příjmu. Půjčku si můžete vzít pouze s pasem, pak se ale sazba zvýší o dalších 0,5 %.

Pokud dlužník pojištění nemá, bez ohledu na zaměstnání se k sazbě připočítá dalších 1,5 %.

Dříve byly sazby nižší a rodiny s dětmi dostávaly úvěr za 6,1 % ročně. Nyní nezáleží na tom, zda má dlužník děti.

Daňový odpočet za stavbu domu

Kdysi byly problémy s daňovými odpočty při žádosti o hypotéku u Dom-rf. Tehdy jsme se ale bavili o refinancování v agentuře, a ne v bance. Toto nedorozumění již bylo odstraněno, ale nikdy se nedotklo bankovních úvěrů.

Pokud si vezmete zvýhodněnou hypotéku, můžete po uvedení domu do provozu získat daňový odpočet. Navíc jak z nákladů na dům, tak z výše zaplacených úroků. V tomto ohledu nejsou s programem žádné problémy.

Jak získat půjčku na stavbu domu

Musíte podat žádost Dom-rf Bank. Nebo zjistit, jaké programy mají jiné banky. Někdy má smysl vzít si i běžný spotřebitelský úvěr – přečtěte si osobní zkušenosti se stavbou za půjčené peníze.

Pokud o domě jen sníte, ale nevíte, jak ho postavit, prostudujte si návody od odborníků a osobní zkušenosti majitelů domů:

Pro ty, kteří rozumí stavebnictví, ale chtějí se dozvědět více o údržbě, mohou pomoci tyto články: