V jaké fázi výstavby je výhodnější koupit byt?

Fáze základové jámy je první fází výstavby domu, během které se připravuje základ. Již v této fázi si můžete koupit byt v budoucí budově.

Zjišťujeme, jak výhodné je investovat do „betonu“ a co je v této fázi třeba zkontrolovat před koupí bytu.

Výhody koupě bytu ve fázi výkopu

Ukládání

To je samozřejmě hlavní plus. Při zahájení prodeje jsou náklady na byt obvykle o 10-30 % nižší ve srovnání s novostavbami v pozdějších fázích výstavby.

Dnes má SberBank několik různých hypotečních programů, které vám umožní koupit byt v novostavbě za nízkou sazbu. Pokud k tomu přidáte úspory při nákupu v rané fázi, výhody budou velmi znatelné.

Je důležité si uvědomit, že některé objekty – velmi velké nebo naopak velmi malé byty – mají nízký potenciál růstu nákladů: jak ve fázi výkopu, tak ve fázi dokončení budou stát přibližně stejně. A pokud není možné ušetřit peníze ve fázi stavební připravenosti, pak včasný nákup ztrácí smysl.

Široký výběr ploch a dispozic budoucího bydlení

Na začátku výstavby je škála nabídek širší než v pozdějších fázích, takže první kupující obvykle dostanou ty nejlepší možnosti. Mají možnost prostudovat si „nabídku“ bytů navržených developerem s určitou rozlohou, dispozicí a počtem podlaží.

Rizika koupě bytu ve fázi výkopu

Počkejte dlouho

Panelový dům se staví asi rok, monolitický asi dva roky. Dodávka domu, napojení na inženýrské sítě, dokončení a kolaudace bytu může trvat i rok. Pokud si tedy člověk pronajímá dům, pak před přestěhováním do nového bytu bude muset strávit asi dva roky nájmem – a to jsou další náklady.

Stavba může trvat déle

Přestože přechod na vázané účty zajišťuje bezpečnost peněz kupujícího, nechrání před zpožděním ve výstavbě a nezaručuje kvalitu provedené práce. Je také důležité pamatovat na to, že pokud dojde ke zmrazení stavby, peníze z vázaného účtu se vrátí, ale ceny nemovitostí již po tuto dobu porostou.

Změny projektu

Čím méně postavené, tím pravděpodobnější jsou změny. Někteří kupující se proto mohou bát nákupu „prase v žitě“. Například plánovali 7 pater, ale postaví 14. Nebo dokončení nebude, jak slibovali.

Co musíte zkontrolovat, pokud se rozhodnete koupit byt ve fázi výkopu

Zkontrolujte vývojáře

Nejprve se musíte ujistit, že vývojář je spolehlivý. Jedním z faktorů, na který se můžete při výběru zaměřit, je akreditace developera ve velkých bankách . V tomto případě není třeba studovat všechny spleti právní dokumentace – bez odborníka je těžké tomu porozumět.

Status „Akreditováno u SberBank“ znamená, že developer splňuje požadavky legislativy v oblasti bytové výstavby a kritéria banky pro činnost developera.

Také novostavby akreditované bankou se často účastní speciálních hypotečních programů: slevy, akce, snížené sazby hypoték.

Koupě bytu v počáteční fázi výstavby je výhodná, protože na začátku platí nejnižší ceny. Hlavním pravidlem je nákup bydlení pouze od důvěryhodných developerů. Abyste se ujistili o spolehlivosti společnosti, musíte si prostudovat webové stránky, přečíst si o prodávaných předmětech a zjistit, jak přesně jsou dodržovány závazky vůči akcionářům. Pokud firma uvádí domy do provozu včas nebo ještě dříve, je to dobré znamení. Například společnost KVS uvedla do provozu dvě budovy rezidenčního komplexu Yasno.Yanino v srpnu čtyři měsíce před plánovaným termínem.

Přejít na stránky je vždy dobrý nápad, i když se zdá, že zde zatím není nic k vidění. Návštěva pomůže posoudit lokalitu, dopravní dostupnost a okolí. Na stanovištích zpravidla vždy pracují manažeři společností. Specialisté vám řeknou podrobnosti, ukáží dispozice rezidenčního komplexu a zodpoví všechny vaše dotazy.

Zjistěte více o nemovitostech dříve postavených developerem

Je lepší dát přednost obytným komplexům, v rámci jejichž výstavby jsou již dokončené budovy. Můžete si také přečíst recenze obyvatel těchto nemovitostí a zjistit, zda výsledek nakonec splnil své sliby.

Zjistěte vyhlídky na infrastrukturu

Také při nákupu bytu ve fázi základové jámy musíte pečlivě prostudovat infrastrukturu, která je plánována na území budoucího obytného komplexu. Ve fázi výstavby nemusí být školka nebo škola v docházkové vzdálenosti: hlavní věc je, že jsou zahrnuty do projektu.

Vyberte si byt s hotovou rekonstrukcí nebo na samém začátku stavby novostavby – co je lepší? Tato otázka vyvstává pro každého, kdo si chce pořídit bydlení za „lahodnou“ cenu. Ovlivní to ale kvalitu stavby a povede to k ještě větším ztrátám?

Rozhodli jsme se krátce zvážit čtyři fáze výstavby nových budov a vyvodit závěry o výhodách každé z nich.

Před zahájením prodeje – minimální cena

Ceny budou nižší z důvodu prodeje bazénu – souboru apartmánů. Poskytuje tekuté/méně tekuté šarže a existují rozdíly podle stavu. Velikost přínosu bude asi 10–15 %, ale existuje několik důležitých faktorů, které stojí za pozornost.

• Na samém začátku developer poskytuje o bytovém komplexu minimální informace.

Tyto údaje se mohou v průběhu výstavby měnit a nabídky bytů se budou objevovat hromadně. To se děje speciálně za účelem regulace tempa prodeje a nenabízení bydlení za minimální vyvolávací ceny.

• Důvěra kupujícího, že na začátku stavby si bude moci vybrat nejúspěšnější uspořádání, výhled z okna, podlahu, není vždy oprávněná.

Před zahájením prodeje a obecně během výstavby se může design novostavby velmi změnit – od možností dokončení až po počet podlaží. Je možné, že výstavba bude odložena nebo zrušena, nebo se nejziskovější byty prodají za vyšší cenu již ve fázi 70-100% dokončení domu.

• Ze zákona musí developer začít nemovitost prodávat až po obdržení stavebního povolení, ale ve skutečnosti se tak děje mnohem dříve.

Po odkoupení pozemku uzavře společnost s akcionářem dohodu, která mu slibuje výhodnou slevu. Možnost je to lákavá, ale riskantní. Proč? Ano, protože takové transakce nepodléhají povinné registraci u Rosreestr. Neexistují tedy žádné záruky pro kupujícího a svobodu pro podvodné transakce ze strany vývojářů. Společnost může uzavřít smlouvu se dvěma, třemi nebo více klienty. V důsledku toho jim hrozí, že jim nic nezbude a nebudou moci prokázat svůj nárok na byt.

V počáteční fázi výstavby si můžete rezervovat byt uzavřením smlouvy se zálohovou platbou – od 10 do 50 tisíc rublů. Před riziky je možné se chránit pouze kontrolou rezervační smlouvy z právního hlediska. Musí v něm být uvedena klauzule, podle které vám v případě selhání transakce nebo nepoctivosti developera vrátí celou částku zálohy.

• velký výběr dispozic a podlah;
• minimální rizika, pokud je smlouva sepsána správně;
• není třeba okamžitě platit plné náklady na bydlení;
• nízká cena (někdy i na cenu bytu).

• konkurz nebo likvidace developera;
• možný nedostatek záruk při přípravě dokumentů;
• nízké kapitálové kontroly;
• Je obtížné získat souhlas banky s hypotékou.

Ve fázi výkopu – 20-30% sleva

Nultou etapou výstavby neboli základové jámy je příprava založení novostavby po zahájení prodeje. Cenový rozdíl oproti hotovým variantám se pohybuje od 10 do 50 %.

Pro akcionáře je nejdůležitější výběr spolehlivého developera s dobrou pověstí, který dodává projekty včas, nepřipouští chyby při dokončovacích a montážních pracích a poskytuje klientům záruky. Další možností je svěřit tuto problematiku realitní kanceláři. Zaměstnanci vám poskytnou spolehlivé informace o stavební firmě a poskytnou podporu až do ukončení transakce.

Byt ve fázi výkopu si můžete koupit třemi způsoby:

• vzít osvědčení o bydlení;
• využít službu postoupení, kdy právo reklamovat rozestavěnou nemovitost přechází z vlastníka na jinou osobu;
• uzavřít DDU – nejspolehlivější, zahrnuje registraci nemovitosti u Rosreestr;
• stát se členem bytového stavebního družstva.

Platba se v tomto případě provádí prostřednictvím vázaného účtu, na kterém jsou uloženy peníze akcionáře až do dokončení všech stavebních prací. Pokud dům není dodán, kupující ukončí DDU a vezme si peníze.

• velký výběr oblastí a rozložení;
• právo na splátky;
• růst cen v průběhu výstavby a v důsledku tržních podmínek;
• spoření.

• konkurz nebo likvidace developera;
• možné změny v projektu;
• dvojnásobné výdaje – na hypotéku, splátky, pronájem bytu;
• dlouhé čekání (zamrznutí stavby, odklad atd.);
• ne všichni vývojáři plně využívají escrow účty;
• zhodnocení nemovitosti.

Nejvýnosnější nákup bytu ve fázi výstavby základové jámy bude pro ty, kteří již mají bydlení. V opačném případě budete muset utratit velkou částku za pronájem bytu, ve kterém budete muset bydlet na dobu neurčitou.

Nejprve musíte osobně zkontrolovat místo rozestavěného domu, posoudit stav objektu a také pečlivě podepsat smlouvu o podílu.

Ve fázi připravenosti 50% – 10-15% sleva

Cena bytů uprostřed výstavby se zvyšuje, ale šance, že se kupující nechá oklamat akcionářem, je extrémně malá.

Byty se začínají aktivně vykupovat, takže bydlení lze pořídit pouze na základě smlouvy o převodu. Navíc, čím blíže je termín dokončení projektu, tím více návrhů obdrží od soukromých spoluinvestorů.

Je to důležité,: Odborníci doporučují uzavřít smluvní smlouvu na byt v této fázi výstavby, protože je možné objektivně posoudit dynamiku výstavby, obchodní a sociální infrastruktury. V novostavbě, které do úplného dokončení projektu chybí přesně 50 %, je stále dostatek bytů. Mezi nimi si můžete snadno vybrat dobrou možnost.

• výrazně menší šance dostat se do dlouhodobé výstavby (Jak v Petrohradu bojují proti dlouhodobé výstavbě aneb Jak se nenechat oklamat akcionářem, přečtěte si materiály v sekci „Průvodce trhem nemovitostí“);
• minimální čekací doba na byt;
• můžete kontrolovat soulad postupu výstavby podle projektu a původně uvedených termínů;
• cena je nižší než za byt v hotovém domě.

• může dojít ke zpoždění nebo odložení dokončení projektu, ale riziko zmrazení projektu je prakticky minimalizováno;
• úspěšné možnosti již mohou být vyprodány.

V pronajatém domě – plná cena

Bezpečné, ale drahé – tato lakonická fráze může popsat nákup bytu v hotové novostavbě. Existuje pouze jeden způsob, jak se pokusit získat slevu ne více než 5% – pokud spadáte pod akce nebo speciální nabídky vývojáře.

Za jednu z významných výhod je také považována možnost pronajmout si byt v pronajatém domě s úpravou „white box“ nebo „na klíč“. Majitel pak nebude muset vůbec trávit čas velkými opravami a ve druhém případě bude nábytek a domácí spotřebiče dokonce připraveny. Zbývá se jen nastěhovat a odvézt své věci.

Dům zprovozněný je variantou ke koupi bydlení, u kterého budete mít jistotu, že neskončíte v dlouhodobé výstavbě a nepřijdete o peníze. Jediným problémem, se kterým se kupující může setkat, je nekvalitní práce dodavatelů, pokud se nespolehlivý developer rozhodne šetřit na materiálech.

• bezpečnost a záruky;
• možnost okamžitě vidět soulad bytového komplexu s deklarovaným projektem a vyhodnotit kvalitu práce developera: dokončení, terénní úpravy a další důležité parametry;
• okamžité odbavení;
• takové domy obvykle spadají pod preferenční vládní hypotéky.

• v příštích letech budete vy a vaši sousedé provádět renovace, takže budete muset snášet hluk a nečistoty;
• vysoká cena;
• infrastruktura je často špatně rozvinutá nebo zcela chybí;
• sazby hypoték jsou vyšší než u primárního bydlení;
• Velké byty, nestandardní konfigurace i nejméně likvidní pozemky zůstávají neprodané.

Závěr

Závěr, který můžeme vyvodit na základě analýzy možností bytu mezi 4 fázemi výstavby, je stejný – čím blíže je dům předán, tím více záruk má kupující. Pokud jsou úspory na prvním místě a jste připraveni riskovat, pak stojí za to zvážit bytové komplexy od nuly – před zahájením prodeje nebo ve fázi základové jámy.

Hlavní podmínkou v jakékoli fázi transakce je pečlivě si přečíst a podepsat DDU. Svou budoucnost můžete chránit pouze na právní úrovni.

A na závěr dáme několik dalších užitečných tipů:

• Smlouva musí obsahovat všechny podstatné náležitosti (včetně ceny a způsobu platby) a stanovit odpovědnost za nesplnění závazků každé ze stran.
• Vždy si pozorně přečtěte rezervační smlouvu/uzavření smlouvy.
• Pokud nemáte „náhradní“ byt, budete si muset pronajmout dům, a to vám rozhodně nepomůže ušetřit peníze.
• Má smysl kupovat bydlení pouze od developera s transparentní pověstí. Absence problémů s bankami, financování nutné k dokončení stavby a projekty zadané včas jsou hlavními požadavky na stavební firmu. U každého developera v Petrohradu a Leningradské oblasti si můžete přečíst stručné informace o jeho stavebních projektech, akreditaci, vztazích s bankami atd.
• Je lepší vybrat ty objekty, které jsou ve vysokém stupni připravenosti. Budou dražší, ale pravděpodobnost, že budou dokončeny a dodány v nejbližších měsících, je vyšší. Za vynaložené peníze to opravdu stojí.
• Byt můžete koupit pouze ve fázi výstavby prostřednictvím transakce na vázaných účtech, u všech ostatních „schémat“ hrozí ztráta peněz i bytu.

Zvažte všechny dostupné nové budovy v Petrohradu od developerů na webu SPbHomes.ru. a použijte pohodlnou funkci „Porovnat nové budovy“.

Každá metoda má své výhody a nevýhody. Jen se musíte naučit vybrat si tu, která vám přinese více výhod a méně rizik.