Podle zákona v Rusku je prodej jakékoli nemovitosti jedním ze způsobů, jak generovat příjem. Transakce tohoto druhu podléhají dani z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z celkové částky.
Existují však některé podmínky a okolnosti, které prodávajícího od placení této daně osvobozují. Všechny jsou popsány níže. Z materiálu bude zřejmé, jak dlouho bude trvat prodej bytu bez placení daně z příjmu fyzických osob.
Prodejní období bez placení daně
To je jedna z hlavních otázek, které trápí všechny potenciální prodejce nemovitostí: jaká je doba vlastnictví bytu na prodej bez daně.
Do 1. ledna 2016 platil zákon, podle kterého byla doba vlastnictví nemovitosti pro osvobození od daně z příjmů fyzických osob 3 roky. Po tomto datu došlo ke změnám v legislativě. Nyní je toto období 5 let. Tzn., že nemovitost můžete prodat a neplatit z tohoto příjmu daň z příjmu fyzických osob až po 5 letech vlastnictví. Změny v otázce, jak dlouho je nemožné prodat byt po koupi, jsou spojeny s četnými spekulacemi na stavebním trhu a ve zdanění.
Od placení daně z příjmu fyzických osob je po 3 letech osvobozena pouze určitá kategorie osob. Mezi takové případy patří:
- získání dědictví;
- nemovitosti získané darem od rodinných příslušníků nebo blízkých příbuzných;
- byt, který se stal vlastnictvím na základě bezplatné privatizace;
- nemovitosti nabyté na základě smlouvy o doživotní rentě.
Bez ohledu na to, kdy byla privatizace provedena, platí pro načasování prodeje bytu stejný zákon.
Byt s hypotékou
Tento typ nemovitosti podléhá dani obecně a není výjimkou. Nákup na hypoteční úvěr se neliší od nákupu v hotovosti. K prodeji nemovitosti bez daně tedy musí dojít nejdříve 5 let po koupi.
Důležitou nuancí je, jak dlouho bude trvat prodej bytu po koupi. Počítací období začíná okamžikem zápisu vlastnických práv do rejstříku. Hypoteční nemovitost lze registrovat několika způsoby:
- se zápisem vlastnických práv ke kupujícímu a uložením věcného břemene úvěrovou organizací;
- se zápisem vlastnického práva u banky až do okamžiku úplného splacení úvěru.
Tento okamžik je klíčový v otázce spuštění 5letého odpočítávání. Je-li smlouva o úvěru sepsána tak, že vlastnické právo přechází na fyzickou osobu po splacení úvěru, pak doba vlastnictví bytu začíná běžet ode dne poslední platby zha.
Častější je jiná verze zástavní smlouvy. Podle ní je právo na byt postoupeno kupujícímu od samého počátku plateb a okamžiku koupě. Při podpisu smlouvy se musíte ujistit, že tato doložka je ve smlouvě obsažena. Nejsou-li okolnosti specifikovány, pak platí obecná právní pravidla. Stejně jako v první možnosti přechází vlastnické právo z banky na dlužníka poté, co dlužník v plném rozsahu splní své závazky. Prodej nemovitosti vlastněné déle než 5 let probíhá podle obecných pravidel.
Koupě bytu s účastí mateřského kapitálu
Mateřský kapitál je v podstatě společenskou výhodou. Podle daňové legislativy nepodléhají částky dávek dani z příjmu fyzických osob. Mylné je však tvrzení, že veškeré nemovitosti nabyté s využitím této výhody nepodléhají dani. Rok po koupi nebude možné byt prodat bez zaplacení daně.
Pod zadržování nespadá pouze samotná výše mateřského kapitálu. Doba držby bytu zakoupeného s využitím mateřského kapitálu je rovněž 5 let.
Vliv druhu majetku na výši daně z příjmu fyzických osob
V jakém typu nemovitosti bude byt evidován, nijak neovlivní výši daně z příjmu fyzických osob při jeho prodeji. Povinnost uhradit 13 % vzniká bez ohledu na důvody, pro které byla nabyta. Výjimkou je určitá zákonem stanovená kategorie osob. Nebo uplynula promlčecí lhůta.
Při výpočtu období platí následující výhrady:
- pokud byl byt zakoupen před 1. lednem 2016, pak doba nebude 5 let, ale pouze 3;
- pokud byla nemovitost koupena po 1. lednu 2016, pak je lhůta pro prodej bytu bez daně standardních 5 let;
- pokud bylo vlastnické právo formalizováno darem od blízkých příbuzných nebo rodinných příslušníků, dědictvím, bezplatnou privatizací, pak doba do prodeje bez zaplacení daně ha bude 3 roky.
To znamená, že hlavní věcí v otázce placení daně z prodeje bytu je doba vlastnictví. Pro účely daně z příjmů fyzických osob nerozhodují možnosti příjmu a kategorie, do které poplatník patří, ani druh vlastnictví nemovitosti.
Kolik bude daň?
Procentní sazba daně z příjmu fyzických osob je vždy stejná a činí 13 % z výše přijatých příjmů. Zároveň stojí za zvážení, že toto procento není účtováno z celkových nákladů na prodávaný byt. Vypočítává se podle následujících pravidel:
- pokud se byt prodává za cenu vyšší, než byla cena v době koupě, pak se z rozdílu účtuje daň;
- Pokud je při prodeji cena bytu rovna kupní ceně nebo nižší, pak je prodávající osvobozen od placení daně.
Neseriózní daňoví poplatníci se snaží využít tohoto triku a uvést v kupní smlouvě menší částku, aby se vyhnuli placení daně z příjmu fyzických osob.
Do 1. ledna 2016 platilo jiné pravidlo. Podle něj byly zdaněny částky nad milion. Všechny transakce před tímto prahem nebyly daňovému úřadu známy. Po 1. lednu 2016 se situace změnila. Zdanění a katastrální hodnota předmětu spolu úzce souvisí. Pokud náklady na nemovitost nepřesahují 1 milion rublů a zároveň tvoří méně než 70% katastrálního ocenění objektu, pak příjem z prodeje podléhá dani. Jeho velikost se vypočítá na základě rozdílu mezi částkou transakce a cenou uvedenou v katastrálním výměru.
Daňový odpočet a možnost neplatit daň z příjmu fyzických osob
Aby se zabránilo placení daně z obratu, existuje několik mechanismů. Jedna z nich je velmi jednoduchá, je potřeba počkat do termínu, kdy můžete byt prodat bez placení daně z příjmu fyzických osob (3 nebo 5 let, podle okolností). Další možností je daňový odpočet. Její působení je upraveno v odst. 2 Čl. 220 Daňový řád Ruské federace. Pomocí odpočtu můžete snížit daňový základ o 1 milion rublů.
Praktický příklad: 1 milion rublů se odečte od základu daně (skutečné nebo katastrální náklady na byt). Pokud se dědic rozhodl prodat byt, který obdržel za cenu 4 miliony rublů před 3 lety vlastnictví, musí zaplatit daň. Jeho výpočet s přihlédnutím k odpočtu daně se provádí následovně. Základem daně bude skutečná hodnota, neboť je vyšší než 70 % katastrální hodnoty. Od prodejní částky (4 mil.) je nutné odečíst srážku (1 mil.), dostanete 3 mil. Z této částky budete muset zaplatit daň ve výši 13 %. Pokud by skutečné náklady nepřesáhly 1 milion, pak by přítomnost daňového odpočtu byla osvobozena od placení daně z příjmu fyzických osob.
Pokud byl byt získán koupí, nikoli darem nebo dědictvím, pak se mechanismus výpočtu mění. Používá se vzorec „příjmy mínus výdaje“. Pro výpočet základu daně musíte finančnímu úřadu předložit 3-NDFL a doklad o koupi prodávaného bytu.
Příklad. Byt byl zakoupen v roce 2016 za 6 milionů rublů, majitel jej prodává v roce 2018 za 7 milionů.Období vlastnictví nemovitosti na prodej bez daně z příjmu fyzických osob je v tomto případě 5 let. Příjem se rovná 1 milionu rublů. Podléhá sazbě 13 %, výše daně je 130 tis. rublů.
Fyzická osoba přitom může využít pouze jeden z těchto nástrojů: „příjmy minus náklady“ nebo daňový odpočet.
Další možností je snížení daně z příjmu fyzických osob nebo dokonce možnost prodat byt bez daně: nákup nové nemovitosti za prostředky získané prodejem staré. Všechny úkony musí být ukončeny ve stejném kalendářním roce s registrací odpočtu daně z nemovitosti, pokud klient nevyužil odpočet daně z nemovitosti. Jeho velikost je 2 miliony rublů, poskytnutých jednorázově.
Kdo neplatí daně?
Úplné osvobození dostávají vlastníci, kteří vlastní nemovitost po dobu stanovenou zákonem. Žádné další výjimky zákonodárce nestanoví.
Existují však srážky. Je jich několik:
- vrácení daně z nemovitosti na byty, její výše je 1 milion rublů;
- vrácení daně s přihlédnutím k prodejním nákladům.
Obě tyto srážky lze poskytnout buď jednorázově na konci roku, nebo po částech v průběhu roku. Jsou registrovány u finančního úřadu, mají deklarativní charakter a přiznávají se v daňovém přiznání 3 k dani z příjmů fyzických osob v následujícím zdaňovacím období po prodeji. Chcete-li to provést, musíte vyplnit prohlášení a:
- Ve výši 1 mil. Předložit finančnímu úřadu cestovní pas a kupní smlouvu.
- Odpočet z výdajů. Vyžaduje se cestovní pas, kupní a prodejní smlouva a doklady potvrzující výdaje.
Srážky lze použít pro každou transakci.
Možnosti trestů a pokut
Následující typy porušení podléhají sankcím:
- nezaplacení daně;
- neposkytnutí informací správci daně.
3a Každý měsíc prodlení bude účtováno 5 % z nezaplacené částky. Celková výše pokuty není vyšší než 30 % a ne méně než 1000 20 rublů. V případě úplného odmítnutí zaplatit daň bude částka činit XNUMX % z částky daně z příjmu fyzických osob.
Povinnost oznámit prodej nemovitosti správci daně a podat prohlášení má poplatník. Zaeviduje se základ daně, vypočte se splatná částka a vystaví se účtenka.
Povinnost platit daně je zakotvena v Ústavě Ruské federace. Je nutné, aby se jím řídily všechny osoby podléhající zákonu. Zároveň je nutné vzít v úvahu časové období daného procesu. Aby se změny v daňových pravidlech nestaly překvapením, je nutné všechny novely sledovat.
