Je možné zateplit fasádu bytového domu?

Pokračujeme ve zkoumání složitých otázek souvisejících s rozlišením mezi kapitálovými a běžnými opravami společného majetku vlastníků prostor v bytových domech. Dnes si přečtěte, jaký typ opravy zahrnuje zateplení fasády a obnovení její tepelné ochrany v souladu s předpisy a soudní praxí.

Obsah

1. Současné opravy jsou preventivní, zabraňují opotřebení konstrukcí a eliminují drobná poškození
2. Pravidla č. 170 zahrnují obnovu tepelné ochrany a zateplení stěn MKD do seznamu prací pro běžné opravy
3. Zateplení stěn MKD je zařazeno do minimálního výčtu prací a služeb pro řádnou údržbu a opravy společného majetku
4. Řídící orgán je povinen provádět běžné opravy, i když je potřeba větší
5. Poznámka

Současné opravy jsou preventivní, zabraňují opotřebení konstrukcí a eliminují drobná poškození

Typickou situací dnešní doby jsou spory o to, co je aktuální a co jsou větší opravy společného majetku bytového domu. Majitelé, správcovské organizace i krajští provozovatelé velkých oprav neustále zjišťují, kdo, co a za jaké peníze by měl opravovat bytové domy, zejména ve starém bytovém fondu.

• Tou aktuální je odstraňování drobných závad zjištěných při každodenním provozu domu, kdy prvek prakticky nevychází z provozu, nemění se jeho technické vlastnosti.
• Kapitál je obnova ztracených původních technických vlastností prvku domu jako celku, přičemž jeho hlavní technicko-ekonomické ukazatele zůstávají nezměněny.

Dle čl. 18 RF PP č. 491 jsou aktuální opravy považovány za preventivní a sestávají ze systematicky prováděných prací řídícího orgánu na zamezení opotřebení konstrukcí a dále prací na odstraňování drobných poškození a poruch.

Navzdory mnoha definicím současných a větších oprav spory o této otázce mezi řídícím orgánem, vlastníky a orgány Státní správy bytového fondu neustávají. Například jsme hovořili o případu, ve kterém byla zvažována otázka, zda je oprava slepé oblasti domu generální opravou nebo se provádí na náklady současné.

Dnes se zabýváme otázkou, co zahrnout zateplení fasády bytového domu.

Pravidla č. 170 zahrnují obnovu tepelné ochrany a zateplení stěn MKD do seznamu prací pro běžné opravy

Podle paragrafů. „c“ bod 2 RF PP č. 491, stěny bytového domu jsou součástí společného majetku vlastníků prostor a za jejich řádný stav a opravy odpovídá organizace spravující dům.

V čl. 4.3.1 Pravidel č. 170 je uvedeno, že vedení musí zajistit obnovu tepelných, akustických, vodotěsných vlastností podlah, jakož i tepelné a hydroizolační napojení vnějších stěn, sociálních zařízení a dalších prvků a stanovené teplotní a vlhkostní podmínky uvnitř budovy. RO také odpovídá za řádnou tepelnou a vlhkostní ochranu vnějších stěn a izolaci mrazivých ploch fasády (body 4.2.1.1, 4.2.1.12 Pravidel č. 170).

• odstraňování problémů v obvodových pláštích budov;
• vysoušení vlhkých ploch stěn a střech;
• izolace ploch obvodových konstrukcí s nedostatečným odporem prostupu tepla doplňkovou izolační vrstvou;
• vysušení nebo výměna vlhké izolace za účinnější;
• obnova těsnění tupých spojů panelů, rozhraní stěn s okenními tvárnicemi, balkónové desky a dekorace stěn.

Takové práce v jednotlivých bytových domech jsou uvedeny v seznamu prací zahrnutých do úhrady vlastníků za běžné opravy v rámci úhrady bytových prostor (Příloha 2 k 2. 04.2004. XNUMX „Metodická příručka údržby a oprav bytového fondu “).

Zateplení stěn MKD je zařazeno do minimálního výčtu prací a služeb pro řádnou údržbu a opravy společného majetku

• provést kontrolu obálky budovy z hlediska porušení tepelně stínících vlastností, hydroizolace mezi suterénem budovy a stěnami;
• identifikovat stopy koroze, deformace a trhliny v místech výztuže a vetknutých částí, přítomnost trhlin v místech, kde vnitřní příčné stěny navazují na vnější stěny z nosných a samonosných panelů;
• eliminovat poškození zdiva, povětrnostní vlivy, odchylky od svislice a vyboulení jednotlivých částí stěn a narušení vazeb mezi jednotlivými konstrukcemi.

Pokud ŘO zjistí taková porušení, včetně ztráty tepelné ochrany obvodových konstrukcí, je povinen vypracovat plán jejich odstranění a realizovat jej. Izolace je zařazena do minimálního seznamu prací a služeb jako způsob, jak eliminovat porušení tepelně ochranných vlastností obvodových konstrukcí.

K tomuto názoru se soudy často přiklánějí při řešení sporů o to, zda má vlastník stavby zateplit stěny domu na náklady vlastníků, kteří platí údržbu bydlení, nebo zda se jedná o větší opravu. Například stanovisko, že se takové práce týkají běžných oprav, je obsaženo v rozhodnutí Okresního soudu Nižnij Novgorod v Nižním Novgorodu ze dne 13.05.2019. května 2 ve věci č. 617-2019/XNUMX.

Řídící orgán je povinen provádět běžné opravy, i když je potřeba větší

Podle části 1 Čl. 166 bytového zákoníku Ruské federace, seznam prací na velkých opravách společného majetku bytového domu zahrnuje opravy fasády. V některých regionech úřady tento seznam doplňují a jejich zateplení zařazují do opravy zdí domů, jako to udělali například v Petrohradě. Vláda v regionu Samara se naopak rozhodla takové práce vyřadit ze seznamu velkých oprav kvůli jejich vysoké ceně.

Ale v tomto případě se bavíme o zásadní opravě celé fasády bytového domu. Je-li potřeba izolace samostatné části stěny/místnosti, pak práce na obnově tepelné ochrany je v odpovědnosti řídící organizace, kterou zajišťuje RF PP č. 290. Toto stanovisko potvrzuje praxe ozbrojených sil RF , kterým bylo uvedeno, že nutnost větších oprav nezastavuje odpovědnost vedoucích pracovníků organizace za provádění běžných oprav pro uvedení společného majetku v domě do řádného stavu (stanovení ze dne 21.08.2019 č. j. 302-ES19-13268 , ze dne 27.08.2019. srpna 307 č. 19-ES14880-XNUMX).

Takové závěry činí i soudy nižších stupňů např. ve věci č. j. A17-6634/2017. Pokud při prohlídce společné nemovitosti správkyně zjistila, že k odstranění zjištěných závad je nutné provést větší opravy, nezbavuje ji tato okolnost pokračujících prací na opravě těchto prvků až do okamžiku, kdy když se majitelé rozhodnou o větších opravách.

Poznámka

Problematika rozlišení běžných a větších oprav jednotlivých částí a prvků, které jsou součástí společného majetku vlastníků v MKD, je stále kontroverzní a často se řeší soudní cestou.

RF PP č. 491 a č. 290, Pravidla č. 170 zahrnují zateplení části fasády bytového domu, obnovu jeho tepelné ochrany do výčtu prací, které musí řídící organizace provést v rámci běžné opravit. Soudní praxe se tohoto postoje často drží.

• Fond generálních oprav MKD je tvořen na zvláštním účtu,
• nebo jsou takové práce zařazeny do regionálního programu generálních oprav.

Také vlastníci mají právo rozhodnout o vybírání účelových příspěvků na zateplení fasády bytového domu. Pokud požadují, aby RO provedl takovou práci na úkor výše poplatku za údržbu bydlení a případ se dostane k soudu, může se soudce postavit na stranu vlastníků.

I moderní bytové domy, o starých obytných panelech nemluvě, potřebují kvalitní zateplení fasád. Rohové byty trpí především vlhkostí a chladem. Když však vyvstane otázka zateplení a zateplení fasád bytových domů, vzniká mezi majiteli domů, správcovskými společnostmi a regionálními provozovateli velkých oprav mnoho sporů o to, čí peníze by měly být na provedení zateplovacích prací použity.

Nejprve musíte jasně rozlišovat mezi pojmy velké a aktuální opravy a rozdíl mezi nimi.

Ruské ministerstvo stavebnictví jasně rozlišilo pojmy dvou typů oprav společného majetku (dopis č. 7026-AS/08 ze dne 27. února 2018):

Generální oprava– práce zaměřené na obnovu ztracených původních vlastností jednotlivých částí a prvků domu, přičemž jeho hlavní technické a ekonomické vlastnosti zůstávají stejné.

Podle nařízení vlády Ruské federace ze dne 13.08.2006 N 491 (ve znění ze dne 29.06.2020) „O schválení Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě a pravidel pro změnu výše úhrady za údržbu bytových prostor v případě poskytování služeb a provádění prací na správě, údržbě a opravách společného majetku v bytovém domě v nevyhovující kvalitě a (nebo) s přerušeními přesahujícími stanovenou dobu“ stěny bytového domu jsou společným majetkem vlastníků bytů a prostor a za jejich stav a opravy odpovídá správcovská společnost (správcovská společnost).

Podle vyhlášky Státního výboru Ruské federace pro stavebnictví a bydlení a komunální sektor ze dne 27. září 2003 N 170 „O schválení pravidel a předpisů pro technický provoz bytového fondu“ (zejména bod 4.3.1) správcovská společnost je povinna zajistit odpovídající akustické, hydroizolační, tepelné vlastnosti a charakteristiky podlah, jakož i tepelnou a hydroizolační izolaci vnějších stěn, přilehlých a dalších prvků budovy při dodržení daného teplotního a vlhkostního režimu uvnitř domu.

V odstavci 4.10.5.1 pravidel č. 170 musí být tepelná izolace stěn a obvodových konstrukcí MKD uspořádána v souladu s platnými regulačními dokumenty a provedena:

• obnova těsnění spojů panelů, stěn s balkónovými deskami, okenních bloků a obložení;
• odstranění poruch a poruch v uzavřených konstrukcích;
• instalace dodatečné izolační vrstvy v oblastech s nedostatečným odporem přenosu tepla;
• vysoušení vlhkých ploch střechy a stěn, jakož i vysoušení nebo výměna izolace.

Izolace stěn fasády bytového domu je tedy zahrnuta do minimálního seznamu prací pro údržbu a opravy společného majetku a platba za tyto a další druhy prací v tomto seznamu je vybírána od vlastníků domů měsíčně a je uveden v potvrzení o zaplacení bytových prostor.

Na základě toho je správcovská společnost povinna izolovat stěny bytových domů zvenčí a vyrábět:

• kontrola stěn a obvodových konstrukcí bytového domu na porušení hydroizolačních a tepelně izolačních vlastností mezi spoji stavebních prvků;
• odstranit stopy po povětrnostních vlivech, vyboulení stěn, poškození zdiva a spojů mezi jednotlivými sekcemi a konstrukcemi stavby;
• identifikovat stopy trhlin, deformací, koroze v místech zapuštěných dílů a armatur;
• eliminovat poškození zdiva, povětrnostní vlivy, odchylky od svislice a vyboulení jednotlivých částí stěn a narušení vazeb mezi jednotlivými konstrukcemi.

Po identifikaci výše uvedených porušení, včetně ztráty tepelně-ochranných charakteristik konstrukcí, je správcovská společnost povinna provést práce na jejich odstranění, protože se týkají aktuální opravy budovy.

POZOR! Správcovská společnost musí provést zateplení fasády bytového domu zvenčí, i když je potřeba větší opravy budovy, protože potřeba větších oprav nezbavuje správcovskou společnost odpovědnosti za provádění běžných opravy budovy.

Společnost Vysotnik ve spolupráci se sdruženími vlastníků domů a správcovskými společnostmi v Moskvě a Moskevské oblasti dokončila několik projektů probíhající rekonstrukce bytového domu, včetně zateplení fasády bytového domu zvenčí. Naši specialisté jsou připraveni provést zateplení fasády bytového domu osvědčenou technologií s použitím kvalitní izolace. Naše společnost zaměstnává kvalifikované odborníky na výškové stavby v oboru fasádních staveb a oprav. Nabízíme rozumné ceny na všechny druhy oprav a zateplení fasády mkd.

V případě jakýchkoliv dotazů volejte +7 (495) 991-55, +21 (7) 916-903-33.