Mám schválenou hypotéku, kupuji byt alternativním obchodem od souseda. Prodává ho za 13 milionů rublů, ale podle výpisu z Rosreestr jsou náklady na byt 9 milionů.
Sousedova realitka žádá, aby přesvědčili odhadce, aby ocenili byt minimálně na 13 mil. Majitel má úvěr na 3 miliony rublů bez nedoplatků. Jaká rizika v tomto případě nesu?
Zpravidla je situace opačná: obvykle kupující požadují nafouknout náklady na byt. To je nutné, pokud si člověk chce vzít hypotéku, ale nemá peníze na zálohu. Prodejce vypíše účtenku, že prý již obdržel rozdíl v ceně, tedy samotné nadhodnocení, a banka tyto peníze započítá jako první splátku hypotéky.
Obecně platí, že nemá smysl, aby se prodávající uchyloval k navyšování ceny bytu, s výjimkou jednoho případu – kdy kupující nezná ceny a prodávající se snaží dům prodat za vyšší cenu.
V každém případě bude banka před vydáním hypotéky vyžadovat nezávislý posudek. Řeknu vám, co to může ukázat a jaké to může mít důsledky, pokud souhlasíte s tím, že odhadce přesvědčíte.
Jak banka hodnotí nemovitosti?
Obvykle je byt, který kupujete, podle podmínek zástavní smlouvy zastaven bance. Různé banky mohou mít různé požadavky na zajištění. Například v jednom schválí hypotéku na bydlení s nelegální přestavbou a ve druhém – za žádných okolností.
Existuje však řada obecných požadavků, které všechny banky dodržují:
- Právní čistota dokumentů.
- Odpovídající stav domu. Byt by se neměl nacházet v domě, který čeká demolice nebo byl prohlášen za nevhodný k bydlení.
- Odhadovaná hodnota bytu musí odpovídat přání prodávajícího. Pokud je ocenění nižší než částka, kterou chce prodávající za byt získat, bude muset kupující rozdíl doplatit ze svého. Pokud například posouzení ukázalo, že byt stojí 5 milionů rublů a prodávající za něj chce 5,5 milionu, banka transakci provede. Rozdíl 500 tisíc ale kupující zaplatí ze své kapsy.
Mnoho lidí se mylně domnívá, že banka hodnotí byty sama. K tomu dochází, když se jako zástava nebere nový byt, ale stávající dům dlužníka – takové půjčky se také nazývají zástavní půjčky.
Ale u klasické hypotéky posudek dělá pro banku profesionální odhadce. Může to být zaměstnanec oceňovací společnosti nebo samostatný podnikatel, který má příslušnou licenci. Banky mají seznamy akreditovaných odhadců, tedy těch lidí a společností, jejichž práci banka důvěřuje a jejichž zprávy jsou zaručeně přijímány jako spolehlivé. Seznam akreditovaných odhadců najdete na webových stránkách každé banky.
Banky jsou často ochotny zvážit zprávy od neakreditovaných společností. Například pokud klient udělal posudek pro jednu banku, tam dostal zamítnutí a chce požádat o hypotéku v jiné bance.
Řada bank má aplikace pro bezkontaktní hodnocení. Dlužník nahraje fotografie do aplikace a obdrží zprávu, která se automaticky odešle k ověření oddělení zajištění banky.
Není pravdou, že banka bude se závěry zprávy souhlasit. Pokud úvěrový úředník zjistí, že odhadce uvedl nepřiměřenou cenu, vrátí se zpráva s komentáři. Pokud je hodnocení nadhodnoceno o 10 %, je velká šance, že si nikdo ničeho nevšimne, ale pokud je to více, banka to pravděpodobně nepropásne.
Kterému hodnocení věřit?
Výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí, které strany obdrží před transakcí, uvádějí i katastrální hodnotu nemovitosti. Dovolte mi vysvětlit, proč banka požaduje, abyste znovu ocenili stejnou nemovitost.
Katastrální ocenění je podmíněné a nejčastěji neodpovídá tržní hodnotě. Takže ve vašem případě je katastrální hodnota bytu 9 milionů rublů, ale ve skutečnosti se bydlení prodává za 13 milionů.Na tom není nic zvláštního, pokud se všechny strany transakce dohodnou na prodejní ceně. Katastrální a tržní ocenění se neustále rozcházejí – někdy 2-3krát.
Takové nesrovnalosti vznikají především proto, že katastrální ocenění je masivní: provádí se podle dokumentů, pomocí vzorců a postihuje tisíce nemovitostí najednou. Katastrálnímu ocenění je například někdy vytýkáno, že podle něj jsou byty v centru města a priori oceněny dráž než na periferii, ačkoliv v mnoha městech je reálná situace přesně opačná: veškeré staré bydlení se soustřeďuje do centrum a drahé nové budovy se nacházejí na periferii.
Katastrální hodnota se používá především pro výpočet daně z nemovitosti. Banka potřebuje tržní ocenění a může se použít jako vodítko při prodeji domu.
A zde je zpráva odhadce na stejný byt. Tržní hodnota – 4 510 000 ₽, což je téměř trojnásobek hodnoty v katastru nemovitostí
Jaká jsou rizika předražení?
Pokud se rozhodnete pro schéma navržené prodejcem, budete mít mnoho rizik. Zde jsou možné následky v pořadí závažnosti – od nejmírnějšího.
Banka transakci odmítá. Pokud je nadhodnocení příliš velké a zjevně neodpovídá tržním cenám, banka takovou transakci neschválí, dokud nedostane normální zprávu od odhadce. Banka může odhadci v komentáři k posudku dokonce uvést adekvátní cenu.
- V mé praxi se vyskytl případ, kdy prodejci nabízeli byt za 7 300 000 rublů, ale bylo zřejmé, že to stálo maximálně 6 500 000 rublů. Zastupoval jsem kupující a konzultoval jsem to se třemi odhadci: všichni řekli, že mám pravdu a cena je příliš vysoká. Ale realitní makléř kupujícího byl velmi vytrvalý a řekl, že to vyřeší sám.
- Se svým odhadcem se dohodl, že požadovanou hodnotu zapíše do protokolu. Banka odpověděla několik hodin po odeslání zprávy: “Zopakujte zprávu, protože skutečné náklady na byt nemohou přesáhnout 6 200 000 rublů.” Realitní makléř prodávajícího se naštval a začal podávat zprávu s nadsazenou cenou jiným bankám, ale nedostal nic.
Přeplatek za byt. Možná se skutečná hodnota bytu stále blíží katastrální hodnotě a odhadce to potvrdí: ve zprávě uvede, že tržní hodnota je asi 9 milionů rublů. V tomto případě není jasné, proč byste platili 13 milionů za byt, který ve skutečnosti stojí méně. Je možné, že se prodávající právě tohoto scénáře bojí, a tak vám navrhuje, abyste se okamžitě domluvili s odhadcem, abyste nezjistili skutečné náklady na bydlení.
Kriminální případ. Falšování posudku může vést k tomu, že odhadci bude odebrána licence. A pokud se ukáže, že jste mu zaplatili peníze za padělání, můžete být obviněni z komerčního úplatkářství – to je trestný čin.
Pokud navíc banka zjistí, že jste zfalšovali znalecký posudek a záměrně nafoukli výši hypotéky, může se obrátit na ministerstvo vnitra s prohlášením o podvodu.
Před několika lety praktikovali bezohlední agenti a klienti podobné schémata: podvodně ocenili například venkovský dům na 20 milionů rublů, když jeho skutečná hodnota byla 10 milionů. Dostali tedy hypotéku dvakrát větší, než bylo potřeba, a přebytek použili na různé účely.
Postupem času řada z nich přestala splácet a pak se ukázalo, že zastavený dům při prodeji soudní cestou nepokryje náklady na úvěr. Poté se banky začaly mnohem pečlivěji dívat na ocenění.
Důležité je pochopit skutečnou tržní hodnotu bytu
V případě bytů existují dva druhy hodnoty: tržní a katastrální.
Tržní hodnota, jak již název napovídá, je cena nemovitosti na trhu. Jednoduše se můžete podívat na inzeráty na prodej podobných bytů a zhruba pochopit jejich tržní hodnotu.
Katastrální hodnota je hodnota uvedená ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí. Tyto náklady byly získány pomocí hromadné metody, aniž by byly zohledněny individuální vlastnosti bytu. Používá se výhradně pro daňové účely a nemá nic společného s tržní cenou.
Prodávající není povinen prodat byt za cenu uvedenou ve výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí. Má právo prodat dům za cenu, kterou považuje za výhodnou a správnou. Může být více nebo méně než katastrální hodnota.
Jednoduše řečeno, katastrální hodnota nemá nic společného s prodejní cenou domu. Pokud tedy prodávající chce prodat byt za 13 milionů rublů, má na to právo. Tuto cenu může odhadce bance jednoduše potvrdit – v případě, že byt skutečně tolik stojí.
Zde je důležité pochopit skutečné náklady na byt. Pokud je 13 milionů mnohem vyšší než trh, pak musíme zjistit proč. Možná, že prodejce provedl drahé opravy a opouští vestavěný nábytek a spotřebiče.
Pokud je 13 milionů prostě nafouknutá tržní cena, ale ve skutečnosti takové byty stojí třeba o 2 miliony méně, tak nemá smysl kupec s odhadcem o čemkoli vyjednávat. V této situaci si musíte promluvit s prodávajícím, aby prodal dům za adekvátní cenu, nebo obchod odmítnout.
Co dělat ve vašem případě
Myslím, že ve vašem případě je lepší to udělat.
Zjistěte skutečné důvody proč prodávající a jeho realitka navrhují z hlediska zákona dost pochybné jednání – přemluvit odhadce. Možná, že prodejce a jeho zmocněnec jsou prostě právně negramotní a nevědí, že rozdíl mezi katastrální a tržní hodnotou je normální. Nebo možná mají na mysli něco jiného.
Objednejte si expresní posouzení bytu. Stojí to 1000-2000 ₽, můžete se obrátit na jakoukoli oceňovací společnost. Při expresním posouzení nedostanete úplnou zprávu s metodami a vzorci, jako u banky, ale sdělí vám cenu bytu – a to je vše, co potřebujete.
