Je možné odepsat úvěr zajištěný nemovitostí?

Po snížení klíčové sazby se zvýšila poptávka po úvěrech. Mezi nejoblíbenější patří úvěry se zástavou nemovitosti: mnohem snáze tak získáte vysokou částku i s malým příjmem, kterou lze použít i jako zálohu na hypotéku. Pojďme pochopit tento typ půjček a na co byste si měli dávat pozor při žádosti.

Obsah

1. podíl
2. Co je to úvěr zajištěný nemovitostí?
3. Co je třeba vzít v úvahu
4. Jaké dokumenty jsou potřeba
5. Jaké jsou výhody a nevýhody?
6. Abychom to shrnuli

podíl

Co je to úvěr zajištěný nemovitostí?

Jedná se o typ úvěru, kdy dlužník ve smlouvě specifikuje jako zástavu nemovitost (byt, chalupu, dům), kterou vlastní. Pokud poruší podmínky smlouvy a peníze nevrátí, banka si vezme zástavu na splacení dluhu.

Z právního hlediska jsou hypotečními úvěry všechny úvěry, kde je jako zástava použita nemovitost. Hypotéka bude jak úvěrem na koupi nového bytu, tak úvěrem na cestu kolem světa. Ale obvykle se úvěry nazývají hypotéky pouze v prvním případě.

Co je třeba vzít v úvahu

• Výše úvěru nesmí být vyšší než 70-80 % odhadní hodnoty domu (přesná výše závisí na konkrétní bance a dlužníkovi).
• Odhadní cena je skutečná cena dané nemovitosti na trhu. Na rozdíl od katastru, který je určován vládními úřady na základě lokality a oblasti, je určován nezávislými odhadci a zohledňuje mnoho faktorů: v jakém stavu se nemovitost nachází, jak dlouho byla rekonstrukce provedena, jak prestižní je oblast a jaká je skutečná poptávka po takových nemovitostech na trhu. Jinými slovy, pokud je právě nyní poptávka po bytech ve vašem regionu nízká a byt samotný nebyl dlouhou dobu rekonstruován, pak bude výše úvěru nižší.
• Hodnocení budete muset provést sami: vyhledejte nezávislého odhadce s licencí a zaplatíte za jeho služby (v průměru od 4000 XNUMX rublů). Někdy banka spolupracuje pouze s určitými partnerskými společnostmi a výběr levnějšího analogu nebude fungovat.
• Někdy budete muset provést registraci nemovitosti jako zástavy. To lze provést na pobočce Rosreestr nebo MFC.
• Podle zákona o hypotékách musí dlužník uzavřít pojištění zajištěné nemovitosti pro případ požáru, povodně nebo jiné vyšší moci. Bez toho může být vaše sazba zvýšena, částka půjčky snížena nebo dokonce zamítnuta. Zároveň není nutné před vystavením úvěru uzavírat pojistnou smlouvu: stačí získat potvrzení od pojišťovny, že je připravena vám poskytnout služby za takových a takových podmínek (cena, termín, krytí) .
• Pokud je zástavní byt ve společném vlastnictví, nelze úvěr získat u všech bank. Některé požadují přidělení akcií a alespoň jeden pokoj v nemovitosti, jiné vyžadují, aby všichni vlastníci akcií vystupovali jako spoludlužníci a za předpokladu, že všichni vlastníci jsou plnoletí.
• Pokud je alespoň jeden z vlastníků bytu nebo podílu na něm nezletilý, budete si muset vyžádat i souhlas opatrovnických orgánů. Zároveň bude nižší pravděpodobnost, že banka takový úvěr schválí. Pokud jsou v bytě pouze registrovaní nezletilí, pak nejsou potřeba žádná další povolení.
• Pokud již máte úvěr zajištěný nemovitostí, banka může odmítnout nový. Je důležité, aby bylo celkové zatížení dluhem zvládnutelné a aby v úvěrové historii nebyly žádné nesplacené půjčky nebo velké dluhy (například na pokutách nebo alimentech).

Jaké dokumenty jsou potřeba

Pro dlužníka (a spoludlužníka, pokud existuje), zpravidla potřebujete:

• Pas
• Potvrzení o příjmu 2-NDFL nebo ve formě banky (některé banky je nevyžadují, ale v tomto případě budou podmínky půjčky horší);
• Potvrzení o zaměstnání (nebo potvrzení o registraci jednotlivých podnikatelů, potvrzení o registraci jako OSVČ).

• Potvrzení vlastnictví (aktuálně výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí);
• Zpráva o ocenění nemovitosti od akreditovaného odhadce (s uvedením odhadní hodnoty);
• Písemný souhlas pojistitele k pojištění předmětu.

Jaké jsou výhody a nevýhody?

• Obvykle jsou podmínky pro takové půjčky lepší než u spotřebitelských úvěrů. Například od SberBank si můžete půjčit od 500 000 do 20 milionů rublů na dobu až 20 let se sazbou 10,8%. Pro srovnání: spotřebitelský úvěr lze získat za 14,9% (toto je sazba od druhého měsíce) a až 8 milionů rublů.
• Pokud si budete brát půjčku na koupi bydlení, nemusíte šetřit na zálohu. .
• Pravděpodobnost schválení je také vyšší: zajištění zvyšuje šance i pro dlužníky s nízkými příjmy a nedokonalou úvěrovou historií.
• Půjčku lze splatit předčasně, zcela nebo částečně, s malou provizí. To platí zejména pro ty, kteří chtějí tyto prostředky použít jako zálohu na hypotéku.
• V zajištěném bydlení můžete bydlet a se souhlasem banky je i pronajímat.

• Existuje riziko: pokud nebudete splácet úvěr, banka si byt vezme jako splátku. Stane se to však v krajním případě, pokud nemáte jak dluh splatit. Banky jsou v podstatě v obtížných situacích kooperativní, takže je možné se dohodnout na odkladu nebo restrukturalizaci.
• Dokud bude váš byt nebo dům v zástavě banky, nebudete jej moci prodat ani darovat. Někdy banky povolí prodej na splacení dluhu, ale to bude vyžadovat odpovídající dohodu. Rovněž bude nutné schválit pronájem.
• Vzhledem k tomu, že potřebujete nemovitost ocenit a zapsat do zástavy, zabere příprava všech dokumentů a vystavení úvěru více času než u běžného spotřebitelského úvěru.
• Na zástavní nemovitosti jsou často kladeny přísné požadavky: například pouze rezidenční, nikoli komerční nemovitosti (tedy byty a domy, nikoli byty); ne starší než určitý rok výstavby; v domě, který nepodléhá demolici nebo rekonstrukci; bez přestavby a s otevřeným přístupem ke všem komunikacím.

Abychom to shrnuli

Úvěr zajištěný nemovitostí je dobrý způsob, jak získat vysokou částku dlouhodobě a za výhodnějších podmínek než spotřebitelský úvěr. Banka ale bude stále brát v úvahu váš příjem, dluhovou zátěž a úvěrovou historii.

Je důležité adekvátně posoudit své silné stránky a rizika. Pokud neprovedete platby včas, můžete přijít o svůj majetek a poškodit vaši kreditní historii.

Jako zástava se nehodí ledajaká nemovitost a její tržní cena není to jediné, co ovlivní rozhodnutí banky.

Pomocí zajištěné půjčky můžete splatit další půjčky s nevýhodnými sazbami, abyste mohli pohodlně splácet.

Pokud ještě neplánujete půjčky odmítnout, podívejte se, za jakých podmínek vám banky půjčku schválí.

Rozhodčí soud ve Vologdském kraji povolil dlužníkův dvoupatrový cihlový dům, který je de iure jediným bydlením, do dražby. Majitel domu si svého času vzal půjčku, ale nezvládl ji splácet. V současné době prochází konkurzním řízením. Problém je v tom, že úvěr byl čerpán proti zajištění tohoto domu.

Jak již RG napsal, soudy začaly v praxi uplatňovat nová právní stanoviska Ústavního soudu Ruska ohledně jediného bydliště dlužníka. V konkrétním případě ve Vologdské oblasti soud rozhodl, že exekutivní imunita se nevztahuje na jediné bydliště, pokud je v zástavě. A nyní ve stejné věci soud zrušil předběžná opatření, která zakazovala prodej domu v průběhu řízení. Takže v blízké budoucnosti může být zámek dán do dražby.

Vedoucí Kanceláře právníků „De Jure“ Nikita Filippov v rozhovoru s RG řekl, že v zákoně je podle jeho názoru nutné stanovit jasný postup pro nahrazení drahého bydlení méně pohodlným bydlením. Zároveň musí být podrobně rozveden postup při vystěhování dlužníka a členů jeho rodiny z bytových prostor, které obývají, při zachování ústavních záruk důstojné životní úrovně. Jinými slovy: aby lidé neskončili na ulici.

– Jak rozhodl Ústavní soud, jak se poté změní praxe?

Nikita Filippov: Ústavní soud ve svém nálezu v případu Ivana Revkova oficiálně povolil soudům Ruské federace prodávat drahé nemovitosti dlužníků výměnou za poskytnutí méně komfortního bydlení s přihlédnutím k garanci práv dlužníka na slušné živobytí.

Zdá se, že upřesnění soudu se v praxi promítnou do úpadků dlužníka a uplatní se i v průběhu exekučního řízení proti dlužníkovi soudním exekutorem.

– Využívají dlužníci často toho, že je těžké vzít jim jediný domov, a proto bydlí v luxusních domech a dluhy neplatí?

Nikita Filippov: Při absenci jasných kritérií a legislativních mechanismů pro prodej drahého samostatného bydlení nezatíženého hypotékou využívali dlužníci ve finančních potížích ustanovení o exekutivní imunitě. V praxi často docházelo k případům, kdy si dlužníci s mnohamilionovými dluhy záměrně pořídili luxusní bydlení pro sebe, aby se vyhnuli splacení dluhu. Vzhledem k tomu, že elitní bydlení bylo pro dlužníka jediné, pak při doslovném uplatnění pravidel o exekutivní imunitě neměl soud právo zabavit další nemovitosti.

– Jak může být váš jediný domov zastaven bance? Není pro banku zakázáno brát si jako zástavu jediný domov?

Nikita Filippov: Ruská legislativa nestanoví zákazy uzavírání občanskoprávních smluv s úvěrovými organizacemi, zajištěných zástavou jediného bydliště nebo právy pohledávek ve vztahu k takovým obytným prostorům, v závislosti na účelu vydávání finančních prostředků. Rizika poskytnutí jednoho domu jako zajištění, bez ohledu na účel půjčky, spočívá na samotném dlužníkovi (článek 421 občanského zákoníku Ruské federace).

V soudní praxi do roku 2012 soudy uznávaly neplatnost zástavní smlouvy k jednomu bydlení, uzavřené k zajištění splnění závazků z neúčelového úvěru. Vysvětlení vyšších soudů, které v tomto případě konstatovalo porušení zájmů věřitelů, však takovému nečestnému postupu zabránila (např. usnesení Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 29.05.2012. května 80 č. 12-B2 -26.11.2013, Usnesení prezidia Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 65. listopadu 15362 ve věci č. A2009- 4/39-SGXNUMX-XNUMX).

– Jak se dříve vyvíjela praxe se zatčením jediného domova, existovaly nějaké precedenty?

Nikita Filippov: Současná praxe umožňuje zajištění, aby byla zajištěna bezpečnost jediného domova dlužníka. Podle Nejvyššího soudu Ruské federace, přestože zákon zakazuje exekučním titulem exekuční exekuci na jediný obydlí povinného, ​​je možné takové bydlení zabavit, protože exekuce není exekucí (definice ze dne 11.01.2016. ledna 78 č. 15-KG42-XNUMX).

Význam zástavy je v tom, že dlužník nebude moci jediné bydlení podle smlouvy prodat, darovat nebo zastavit a třetí osoby se ho nebudou moci domáhat. To znamená, že mluvíme o zamezení zneužití práv ze strany dlužníka nebo třetích osob.

– Hrozí, že nyní budou všichni dlužníci vyhozeni na ulici?

Nikita Filippov: Právní předpisy Ruské federace zavádějí exekutivní imunitu ve vztahu k nárokům věřitelů na jediný obytný prostor dlužníka nebo podíl na právu společného nebo společného vlastnictví v obytném prostoru. Podle litery zákona je exekuce na jediné bydlení ve vlastnictví občana z vlastnického práva možné pouze v případě, že je zastaveno zástavní smlouvou nebo zástavním právem ze zákona a právní předpisy o hypotékách na něj exekuci umožňují. .

Zabavení jediného bydlení dlužníka nezatíženého hypotékou nebylo dříve v soudní praxi povoleno, neboť se na něj plně vztahovala exekutivní imunita.

Ústavní soud Ruské federace v rozsudku v případu Ivana Revkova uznal možnost věřitelů zabavit dlužníkovi v rámci konkurzního řízení jediný drahý dům nezatížený hypotékou.

Jak uvedl Ústavní soud Ruské federace, účelem exekutivní imunity není zachovat vlastnické právo dlužníků k jedinému bydlení, ale zabránit porušování ústavního lidského práva na bydlení, záruk zajištění dlužníka a jeho rodiny. příslušníků s bydlením dostatečným pro slušné jeho bydlení.

V tomto rozhodnutí soud dospěl k závěru, že odmítnutí uplatnění exekutivní imunity neznamená, že dlužník bude zbaven vlastnického práva k obytným prostorám. Namísto drahého bydlení mohou být dlužníkovi a členům jeho rodiny poskytnuty prostory o menší výměře v rámci stejné osady, kde tyto osoby bydlí. Tuto podmínku lze zajistit zejména v případě, že náhradní bydlení zajišťuje věřitel způsobem stanoveným soudem v konkursním řízení dlužníka nebo v průběhu exekučního řízení.

– Jaké změny v legislativě jsou podle vás nutné k regulaci této oblasti?

Nikita Filippov: První věc, kterou je třeba udělat, je uvést ustanovení občanského soudního řádu Ruské federace, zákona o úpadku a právních předpisů o exekučním řízení do souladu s požadavky stanovenými v rozhodnutí Ústavního soudu Ruské federace. Federace v případě Ivana Revkova. Na legislativní úrovni je nutné stanovit jasné limity působení exekutivní imunity ve vztahu k jedinému bydlení dlužníků a také kritéria, za kterých může soud takové nemovitosti zabavit.

Jako druhou novinku považujeme za nutné navrhnout zákonodárci stanovení jasného postupu při nahrazení drahého bydlení bydlením méně komfortním, včetně postupu při vystěhování dlužníka a členů jeho rodiny z bytových prostor, které obývají, při zachování jejich ústavní záruky slušné životní úrovně. Klíčové otázky, které určují postup při poskytování jiných bytových prostor, jsou podle našeho názoru: změna bydliště dlužníka v rámci jedné lokality, přítomnost nezletilých dětí bránící jejich vystěhování z obydlených bytových prostor; přítomnost sociálních institucí a vzdálenost do zaměstnání dlužníka a jeho rodinných příslušníků; metráž, dispozice, aktuální opravy zajištěných prostor atp.

– Jak často se zabavené byty (které nejsou jediným domovem) prodávají? Kde je mohu koupit? Bude mít zabavený byt cenu nižší než na trhu?

Nikita Filippov: Nákup zabaveného majetku dlužníků může být pro potenciálního kupce výnosnou činností, protože takový majetek lze prodat v dražbě se slevou až 80 % jeho tržní hodnoty. Prodej zajištěných nemovitostí probíhá v souladu s právní úpravou exekučního řízení ve veřejných dražbách v elektronické podobě. Pořadateli veřejných dražeb jsou specializované obchodní platformy, které mají právo provádět dražby na příslušný druh majetku. Zpravidla je to Federální agentura pro správu majetku. Veškeré informace o probíhajících aukcích zveřejňují územní orgány Federální agentury pro správu majetku na oficiálních webových stránkách torgi.gov.ru a fssprus.ru a také v tištěných publikacích.