Jaké podvody se stávají při koupi bytu?

Předpokládejme, že jeden občan koupil byt od druhého. Vše se zdálo být zapsáno správně, ale po čase se ukáže, že při privatizaci bytu jeho předchozí majitel nebral ohled na zájmy svých dětí. Řekněme, že se formálně ocitnou bez životního prostoru (i když ve skutečnosti mohou mít minimálně dva byty). Poté se obrátí na soud, který obchod uzná za neplatný a zruší ho. A pak novým a neúspěšným majitelům obytných prostor bude trvat dlouho, než budou vybírat své peníze zpět. Navíc je možné, že taková operace byla naplánována a zinscenována záměrně.

Proto se před koupí bytu zeptejte bytového oddělení, jak správně byla privatizace provedena; zda lidé, kteří se následně mohou domáhat svých práv na váš životní prostor, byli ponecháni „přes palubu“. Mezi takové žadatele patří kromě dětí i další blízcí příbuzní registrovaní v tomto bytě a aktuálně nepřítomní (např. vězni).

Pamatujte, že náklady na riziko jsou zde obzvláště vysoké. Stávalo se, že v důsledku podvodné operace zůstali lidé zcela bez peněz a bez bytu. Všechny kroky budoucí transakce si proto buď pečlivě spočítejte sami, nebo se svěřte profesionálům z renomované realitní společnosti.

Pokud je vám za vaše bydlení nabídnuta vyšší cena, než jste očekávali, nebo je vám přidělen byt za mnohem nižší cenu ve srovnání s aktuálními tržními cenami, nespěchejte s radostí. Zastavte se a pečlivě analyzujte jednání svých protistran. Pokud o něčem pochybujete, zrušte smlouvu.

Nejčastěji se prodávající ukáže jako podvodník a méně často se jako podvodník ukáže kupující, takže se nejprve podívejme na takové případy. Nejprimitivnější, ale zřídka se vyskytující podvod je, když při platbě po opakovaném počítání mnoha bankovek kupující – podvodníci jednoduše podstrčí prodávajícímu banální „panenku“ vyrobenou z novinového papíru místo peněz.

Častěji se využívá rozdíl mezi skutečnou smluvní cenou za byt a částkou uvedenou ve smlouvě (z důvodu vyhnutí se dani je obvykle stanoven méně). Tuto menší částku zaplatí mazaný kupující, zbytek pak od něj lze získat pouze najmutím vyděračů (kteří musí zaplatit nejméně daňovému inspektorovi).

Obsah

1. Schémata podvodů
2. Podvod s doklady k bytu
3. Zvláštní sousedství
4. Jak snížit riziko?
5. Výběr bytu na sekundárním trhu: které možnosti byste měli okamžitě odmítnout?
6. Kterým skutečnostem byste měli věnovat zvláštní pozornost?

Schémata podvodů

Prodejce bytu (skutečného nebo falešného) má mnohem větší šanci podvést potenciálního kupce, který si chce koupit obytný prostor, který se mu líbí.

Nejjednodušší schéma podvodu je následující. Jeden občan prodá svůj dům druhému, obdrží peníze v plné výši a poté podá soudu žádost, aby transakci prohlásil z nějakého důvodu za neplatnou. Rozhodnutím soudu je prodávajícímu vrácen jeho byt a kupujícímu jsou dány dříve zaplacené peníze. Ale zpravidla, chtějí-li se vyhnout daním, smlouva stanoví mnohem menší částku, než která byla za byt skutečně zaplacena.

Tuto čistě nominální částku vrátí první majitel bytu kupujícímu, který tak zůstane bez domova a téměř bez peněz.

Druhý způsob podvodu. Když člověk prodal byt, nespěchá se z něj odhlásit a tvrdí, že se změnily okolnosti a nemá kam odejít. Náš soud se nejčastěji přikloní na stranu prvního vlastníka a vydá rozhodnutí: vrátit peníze kupujícímu.

Majitel nemovitosti souhlasí, ale uvádí, že peníze již utratil nebo mu byly odcizeny a vrátí je po částech ze svého platu (který dostává v mizivých částkách a velmi nepravidelně). Celé je to v tom, že neodmítá zaplatit a na takové pozici je právně těžké něco vytknout. Podle našich zákonů si z platu nemůžete odečíst více než 30 procent, takže při průměrném platu zaměstnance 100 $ a ceně prodaného dvoupokojového Chruščovova domu 20 000 $ budou platby strženy. 50 let!

Třetím způsobem je prodej bytu více osobám současně – tzv. „duplicitní“ prodej. V tomto případě si majitel bytu (obvykle odjíždějící do zahraničí nebo do jiného města) vyrobí duplikáty svých privatizačních dokumentů, během jednoho dne v různých notářských kancelářích potvrdí kupní a prodejní smlouvu, obdrží peníze – a je to!

Nyní bude vlastníkem bytu kupující, který jej jako první zaregistruje u ZISZ.

Čtvrtou metodou je použití falešných dokladů. Zároveň podvodníci pomocí padělaných formulářů a pečetí (a někdy s pomocí falešného notáře) sepisují falešnou kupní a prodejní smlouvu. Nic netušící kupec zaplatí peníze a pak na dlouhou dobu a neúspěšně uplatňuje nárok na něčí dům. Podvodníci si k tomu obvykle krátkodobě pronajímají byt, falšují dokumenty a „prodávají“ jej, když je majitel na dovolené nebo cestuje do zahraničí. Po návratu následuje tichá scéna.

Obecně platí, že kupující a prodávající si zpočátku nedůvěřují, mají podezření na podvod, a bohužel existují důvody pro takové podezření.

Pokud jsou peníze převedeny v době notářského ověření, je kupující ohrožen, protože byt již mohl být prodán nebo zastaven den předtím. Pokud dojde k převodu peněz po podpisu smlouvy u notáře, hrozí prodávajícímu riziko, protože na základě notářsky ověřené smlouvy může kupující zaregistrovat nákup sám, aniž by bývalému majiteli zaplatil ani korunu. Proto jsou nejspolehlivější možnosti, kdy peníze prozatím zůstávají u třetích stran, kterým obě strany stejně důvěřují. Tím může být buď renomovaná realitní kancelář, nebo banka, ve které je pro takový případ zřízen speciální vkladový účet. V druhém případě prodávající obdrží své peníze až po předložení dokladu o transakci.

Podvody při nákupu a prodeji nemovitostí jsou ale pravděpodobně také zaviněním zprostředkovatelů – soukromých makléřů nebo bezohledných realitních firem. V první řadě si zde musíte dávat pozor na generální plnou moc, která dává zprostředkovateli právo na veškeré transakce s bytem. Existují případy, kdy je takový dokument podepsán za použití násilí nebo vydírání, a proto může být následně soudem prohlášen za neplatný. Vzhled generální plné moci by proto měl upozornit kupujícího, který potřebuje najít skutečného majitele bytu, aby se ochránil před možnými problémy v budoucnu.

Je docela nebezpečné narazit na „fly-by-night společnosti“, které vzniknou, aby uzavřely jedinou smlouvu, a pak se beze stopy vypařily, aby se o měsíc později objevily na jiném místě. Potenciální kupec, který na takovou firmu narazí přes inzerát v novinách, najde malou kancelář (obvykle umístěnou v obyčejném bytě) a velmi nízké ceny.

Zde je mu řečeno, že existuje naléhavá možnost – majitel letí do Izraele za týden, takže příliš nesmlouvá, ale záloha je nutná okamžitě – 50 procent smluvní částky. Je podepsána dohoda, dány peníze a druhý den ráno kancelář navždy zmizí spolu s penězi.

Někdy zprostředkovatelé klamou malými způsoby, aniž by lidi připravili o byty nebo peníze, omezili se na menší morální a materiální škody. Takové „firmy“ účtují málo peněz za možnosti prohlížení – od 10 do 30 dolarů. Berou klienty do různých bytů (mnoho z nich majitelé o prodeji ani neuvažují), a když se objeví zájem, nastaví tak zjevně nemožné podmínky nebo ceny, které jsou kupující nuceni odmítnout. Zisk z každého člověka, který na takovou společnost narazí, je až 100 dolarů. Nic moc, samozřejmě, ale náklady jsou minimální – pouze na benzín a není to žádný zločin – běžte dokázat, že tento byt se neprodal.

Zde je další běžná technika. Lidé přicházejí za majitelem neprivatizovaného bytu s nabídkou, že jim jeho byt pronajme za velmi výhodných podmínek, například na šest měsíců a za velmi vysokou cenu.

Pro profesionála to už zní podezřele. Pro běžného člověka je to lákavé. Navíc je uzavřena dohoda a peníze za šest měsíců jsou okamžitě vyplaceny. Projevuje „starost o klid a drahocenný čas majitele“ je požádán (laskavě a správně), aby poskytl cestovní pas k registraci smlouvy o pronájmu bytu na bytovém úřadu. Po obdržení peněz vám samozřejmě dá pas! Nemůže přece předpokládat, že je předem vybrána jemu podobná osoba, která s pravým pasem byt zprivatizuje a do dvou tří dnů se prodá.

Skutečný majitel, nic netušící, se šest měsíců o osud bytu nezajímá a další nic netušící občan si tento obytný prostor koupí (přesněji zaplatí jeho náklady) a cítí se zcela přirozeně jeho vlastníkem. O šest měsíců později, po vypršení „doby nájemní smlouvy“, se objeví skutečný vlastník. Soud jeho práva samozřejmě ochrání a byt může být vrácen. Co by měl udělat ten, kdo to koupil?

Buďte upřímní při přípravě a podpisu smlouvy. Je velmi snadné udělat chybu, jako je tato: při koupi bytu je podepsána kupní smlouva, která obsahuje doložku o ceně obytné plochy.

Zde je nutné udělat malou odbočku. Ceny za byt jsou jakoby dvě – podle odhadu ZISZ a tržní cena. To je ta záludná část. Kupující (podvodník), notář osvědčující transakci (známý s podvodníkem) navrhuje za účelem snížení výše daně z evidence vlastnických práv uvést ve smlouvě hodnotu výměru ZISZ, která se může lišit od tržní hodnotu několikanásobně (samozřejmě směrem dolů). A zbývající částku převede kupující prodávajícímu z ruky do ruky po dokončení transakce, tzn. se nikde neobjeví, a tudíž nebude podléhat žádným daním, a provize notáře, která závisí na výši transakce, je snížena. Pokud jste prodejce a souhlasíte s tím, je to, můžete předpokládat, že tento rozdíl v cenách nikdy nedostanete. Po podpisu kupní a prodejní smlouvy vám bude sdělena částka uvedená ve smlouvě a je to. Více nedosáhnete. Žádný soud vám neuzná právo na zbývající částku, protože takové dohody jsou zpravidla ústní a pro uzavírání obchodů za více než 10 minimálních mezd je vyžadován alespoň účtenka, kterou buď zapomenete, nebo se budete stydět žádat .

Podobná situace může nastat i při koupi auta. Naše populace je ale stále právně důvtipnější. Proto se v dnešní době snaží ve smlouvě uvést skutečnou výši transakce. Ale jak se říká, i stará žena se může vykecat. V současnosti je nejčastější situace při koupi bytu poněkud odlišná. Ale to má pokračovat.

Jakmile se naskytla příležitost ke koupi bytů (od roku 1991), podvodníci okamžitě začali vyvíjet schémata, jak obratněji vytáhnout peníze od kupujících, aniž by na oplátku něco dali. Tato schémata jsou tak rozmanitá, že je obtížné je dokonce vyjmenovat. Navíc musí podvodníci neustále „modernizovat“ metody klamání zákazníků, aniž by se změnila podstata kriminálního vývoje.

Podstatou toho nejprimitivnějšího podvodu je otupit bdělost kupujícího a prodat mu byt na určitou dobu. To znamená, že musí převést peníze prodávajícímu a na oplátku dostat klíče od bytu. Poté se podvodníci obrátí na soud s požadavkem prohlásit transakci za neplatnou, s přihlédnutím k ustanovením článků 167-180 občanského zákoníku Ruské federace. Soud vydá rozhodnutí o zabavení bytu kupujícím. Soudce zavazuje prodejce k vrácení peněz, ale tento subjekt se ukáže jako nekompetentní. Nikdo neví, kde přijal přijatou částku (kromě podvodníků). Zde je role prodávajícího (vlastníka bytu):

• alkoholik (narkoman)neschopný převzít odpovědnost za své činy;
• bezmocný starý občankoho lze považovat za částečně schopného (slabost, skleróza, nepříčetnost);
• duševně nemocný člověk, o svém jednání nevěděl.

U soudu budou předložena lékařská potvrzení. Ukáže se, že to byl kupující, kdo podlým způsobem oklamal duševně nemocnou nebo bezmocnou osobu ze svého domova. Soud se staví na stranu chudáka, ale ve skutečnosti hájí zájmy podvodníků.

Slušný kupec tak přijde o peníze a zůstane bez bytu. Restituce nařízená soudem často působí, bohužel, jednostranně (článek 2 článku 167 občanského zákoníku Ruské federace).

Podvod s doklady k bytu

V jiných situacích zločinci prodej bytu, který si pronajali od skutečného majitele. Předkládají falešné doklady a berou velkou zálohu. A i když kupující projeví trochu ostražitosti, i když opožděně, ale přesto identifikuje padělek, do té doby se podvodníkům již podařilo uniknout s obdrženými penězi. Kupující v tomto případě nese pouze částečné ztráty.

Druhy věcných břemen uvalených na nemovitosti:

Může se ukázat, že na prodávané nemovitosti je zřízeno věcné břemeno. To znamená, že kupující bude muset nést dodatečné náklady. Vazba je uložena rozhodnutím soudu. Byt lze zabavit i po předložení dohody o narovnání soudním exekutorům, která má znaky soudního rozhodnutí. Kromě zatčení se ale mohou objevit i další věcná břemena. Informace o zřízení věcného břemene nejsou důvěrné, ano lze získat od Rosreestr (USRN).

• Prodávaný byt se ukázal jako zástava.
• Obnovil se soudní spor mezi dědici.
• Dluh majitele prodávané nemovitosti tak velké, že věřitelé zajistili zabavení bytu a jeho prodej.
• Prodávající hodlá vyhlásit konkurz. V budoucnu může být nákup a prodej bydlení transakce napaden věřiteli.

Zvláštní sousedství

Podle podmínek kupní a prodejní smlouvy je bývalý držitel autorských práv povinen se do týdne z nemovitosti vystěhovat a své věci odstranit. Ovšem ten, kdo byt koupil objeví v něm dalšího nájemníka, kterého nelze vystěhovat. Také tento „domorodec“ nebude uklízet své věci.

Takovým člověkem může být duševně nemocný občan, příliš starý nebo tělesně postižený. Jeho příbuzní, kteří získali jeho souhlas k podvodnému prodeji svého domu a skutečně ho opustili, už stihli odejít.

Nyní musí noví držitelé autorských práv hledat místo, kam přemístit dalšího nájemce. Přemístit takového člověka ale není vždy jednoduché. Zapojeny jsou sociální služby, jejichž zaměstnanci najednou začnou projevovat zvýšený zájem o nešťastníka. To znamená, že občan se bude moci přestěhovat pouze do penzionu s dobrými životními podmínkami, a to ne brzy.

V bytě může být někdo, s kým předchozí majitelé uzavřeli smlouvu o bydlení na dobu určitou (může to být nájemní smlouva). A po chvíli se může majiteli koupeného bytu objevit občan a uvést, že:

• privatizace bytů byla provedena v rozporu se zákonem;
• když byl ve vězení (na dlouhé služební cestě), manželka prodala byt bez jeho vědomí a souhlasu;
• rodiče alkoholici (narkomani) Poslali ho na internátní školu a sami byt prodali, aniž by získali souhlas soudu nebo opatrovnických orgánů.

Tato osoba se neprodleně obrátila na soud a dosáhla uznání předchozí smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti jako porušení jejích oprávněných zájmů. Dohoda byla prohlášena za neplatnou. Teď říká, že tady bude bydlet. Jako, nebojte se, milí sousedé, místa je dost pro každého! Takové chování nechtěného „hosta“ (nebo spíše spolumajitele) s největší pravděpodobností svědčí o jeho úmyslu zapojit se do vydírání.

Brzy mu tento občan nabídne, že mu zaplatí částku rovnající se velikosti dlužného podílu, aby se mohl co nejrychleji vystěhovat. Hlavní je nepodléhat provokacím! Musíte co nejrychleji kontaktovat kompetentního právníka, který u soudu prokáže:

• že podvodník hledá platbujednání ve shodě s jinými členy zločinecké skupiny;
• že to není poprvé, co k tomuto typu prodeje domů došlo, kde je zapojen nově vytvořený držitel autorských práv;
• že osoba, která se objevila, věděla o prodeji bytu, ale nepodnikla žádné kroky, které by mohly transakci narušit.

Jak snížit riziko?

Nejlepší ze všech využít právní podpory a pověřit zkušeného právníka, aby prověřil historii bytu. Zkušený odborník provede následující akce.

1. Inteligentní právník pečlivě zkontroluje všechny titulní dokumenty.
2. Bude potřeba „osvětlit“ stinné stránky v historii bytu, které různě přecházely z ruky do ruky. Je velmi důležité vědět:
   • kdo v něm byl zapsán, z jakého důvodu byl propuštěn;
   • Jak se změnili majitelé?, v jakých obdobích;
   • probíhají nějaké soudní spory?týkající se této nemovitosti.
3. Byt procházel rekonstrukcí. Musíte zkontrolovat dokumenty, abyste zjistili, zda je to legální.
4. Nemovitost k prodeji může být nevhodné pro celodenní bydlení. Závady se ale mohou objevit jen během určitého období. Například v zimě, kvůli konstrukčním chybám v topném systému nebo povrchně zahaleném skrz trhliny, se bydlení v bytě stává nepohodlným. Je tedy potřeba přilákat odborníka, aby v tuto chvíli poskytl posudek na nemožnost odhalit skryté vady. V opačném případě může prodávající tvrdit, že kupující věděl o všech nedostatcích kupované nemovitosti.
5. Mělo by se to zjistit kdo přesně byt prodává: vlastník nebo jeho pověřený zástupce. Je vhodné jednat s majitelem, protože později se může ukázat, že prodávající je nekompetentní osoba a správce je figurína, která padělala doklady. Objeví se problémy.
6. Pokud byt prodává podvodník, již bylo zaznamenáno v minulých skandálech, takový člověk nemá cenu řešit prvoplánově.

Výběr bytu na sekundárním trhu: které možnosti byste měli okamžitě odmítnout?

Vysoce kvalifikovaný právník radí kupujícím nemovitostí, aby zpočátku věnovali pozornost některým faktorům, které samy o sobě varují před nebezpečím.

Situace jedna. Naléhavý prodej bydlení, vyvolává vzrušení. Prodejce vytváří rozruch kolem brzké dohody. Je vyhlášen urgentní prodej, jsou uvedeny závažné důvody, jako je potřeba získat prostředky na léčbu, přestěhování do jiného kraje za trvalým pobytem nebo vycestování do zahraničí. A jelikož se prodejce nutně potřebuje zbavit obytné plochy, je cena nastavena pod průměrem trhu.

Kupující, kterému je dána možnost výrazně ušetřit, se zavazuje zaplatit peníze večer toho dne a podepsat smlouvu. Koneckonců, prodejce má údajně na skladě ještě pár potenciálních kupců, kteří jsou připraveni zaplatit ještě více, ale zítra. A současný majitel nemovitosti už má koupené letenky na noční let, takže peníze by měl dostat dnes.

Spěch s prodejem takové nemovitosti nelze ospravedlnit. Naznačené chování prodávajícího by mělo kupujícího upozornit. Je lepší odmítnout takovou transakci, abyste nepřišli jak o nově získaný byt, tak o nemalé peníze vynaložené na jeho nákup. S největší pravděpodobností bude prodavač ve spěchu navštěvovat tento byt celé následující dny, dokud nenajde někoho jiného, ​​stoprocentně důvěřivého, kdo si nabídnutou návnadu vezme a padne na jeho návnadu.

Situace dvě. Prodávající naléhavě žádá o snížení ceny v podmínkách smlouvy. Dříve se toto podvodné schéma praktikovalo všude. Po uvedení katastrální hodnoty tato praxe částečně ztratila smysl, protože nyní nebude možné byt prodat příliš levně. Dříve bylo možné v dokladech uvést malou částku, zbytek doplatit a rovnou předat. Zdanění podléhá pouze úředně stanovená část platby.

V budoucnu, když bude transakce prohlášena za neplatnou (kupující zjistí důvod u soudu), prodávající obdrží byt zpět a kupujícímu vrátí pouze úředně určenou částku, přičemž doplatek si ponechá pro sebe. Neúspěšnému nabyvateli nemovitosti se nepodaří prokázat, že byl podveden podvodníkem, protože se také podílel na podvodném schématu, kdy pomohl prodávajícímu ukrýt část prostředků před zdaněním.

Situace tři. Prodávající je v úpadku a zbavuje se majetku. Jedná se o vynucený podvod. Věřitel dále snadno dosáhne uznání kupní a prodejní transakce za neplatnou, neboť smlouva o převodu vlastnického práva byla uzavřena ve lhůtě 3 let před prohlášením konkurzu na prodávajícího.

Situace čtvrtá. Bývalý majitel bytu mlčel o tom, že:

• V blízkosti domu se plánuje postavit objekt, který bude bránit výhledu z oken;
• problémový soused (výtržník, muzikant, příznivec příliš hlasitého hraní, organizátor drogového doupěte) se nechce dohodnout na zavedení přijatelného režimu mlčení.

Obyvatelé tohoto domu, okresní policista, zaměstnanci bytového a komunálního úřadu a zástupci místních úřadů vám pomohou zjistit, jací lidé v sousedství žijí.

Situace pět. Manžel prodal byt bez souhlasu manželky. Nyní žena usiluje o zrušení smlouvy.

Situace šest. V historii bytu byly transakce na základě plné moci opakovaně přítomny. V takových případech je podvodné schéma snadno viditelné: používá se falešná plná moc, nezákonně vydaná k prodeji a dalšímu prodeji bydlení.

Skutečný vlastník, který plnou moc nevypsal, může v tuto chvíli zůstat na dálku. V tuto chvíli ani netuší (nebo se tváří, že netuší, protože sám je členem zločinecké komunity), že se jeho dům prodává a přeprodává. Pak se tato osoba obrátí na soud a dostane byt zpět.

Podezřele časté převody vlastnictví lze snadno odhalit v Jednotném státním registru nemovitostí, kde se sestavuje rozšířený výpis všech předchozích transakcí.

Kterým skutečnostem byste měli věnovat zvláštní pozornost?

V průběhu roku je možné byt střídavě převést na více vlastníků. To znamená, že každý nový majitel tohoto domova se ho snaží co nejrychleji zbavit. Důvodem může být fakt, že poprvé byl prodán nelegálně. Skutečný vlastník napadne nejen počáteční transakci, ale i všechny následné transakce. Byt vrátí a poslední kupující zůstane bez majetku. Měli byste si pečlivě prostudovat rozšířený výpis týkající se převodu vlastnických práv požadovaný z Jednotného státního registru nemovitostí.

Pokud k privatizaci bytu došlo před rokem 1994, pak mohlo dojít k porušení práv nezletilých. Možná, že mladý člověk, který dosáhl dospělosti, do určité chvíle nemohl předvídat, že jeho práva byla kdysi porušena. Brzy se ale ukáže novým majitelům domů s nároky.

Může také nastat situace, kdy zůstavitel sepsal závěť se zmínkou o odmítnutí závěti (článek 1137 občanského zákoníku Ruské federace). To znamená, že dědic je povinen zajistit osobě právo bydlet v bytě po dobu až 3 let a odpočítávání začíná od okamžiku otevření dědictví (bod 4 tohoto článku). Přirozeně se dědic bude snažit takového dědictví co nejrychleji zbavit prodejem nemovitosti se ziskem. Ale legátovi je jedno, komu byt patří, může toto náměstí obývat až 3 roky.

Pomáhá včas odhalit úskalí prostudování domovní knihy a pořízení výpisu z ní. Tento dokument označuje všechny, kteří v bytě někdy žili. A přesto je vhodné, aby se kupující nesnažil objasnit situaci na vlastní pěst, ale zapojil inteligentního právníka. Navíc v případě kontaktování policie a následného soudního řízení bude právě tento specialista, již obeznámený se situací, vystupovat jako právník schopný účinně hájit zájmy zaměstnavatele.