Jak se chránit při pronajímání bytu přes den?

Denní pronájem apartmánů je nejen dobrou alternativou k hotelům, ale také příležitostí k dobrým penězům. Podle analytiků může denní pronájmy při stabilní poptávce generovat dvakrát až třikrát vyšší příjem než dlouhodobé pronájmy. Rok 2020 byl pro tento podnik obtížným obdobím, v některých měsících byla poptávka na nule. Nyní se segment postupně zotavuje.

Společně s odborníky jsme shromáždili odpovědi na hlavní otázky související s denním pronájmem: od právních aspektů a daní až po rizika a praktické rady.

Obsah

Obsah

1. 1. Je legální pronajímat byt denně?
2. 2. Jak pronajímat byt denně
3. 3. Jak uzavřít smlouvu o krátkodobém pronájmu
4. 4. Daně při pronájmu bytu denně
5. 5. Vyplatí se pronajímat byt denně – ekonomika problematiky
6. Porovnání dlouhodobých a denních pronájmů
7. 6. Nevýhody a rizika krátkodobých pronájmů
8. 7. Jak denně pronajímat byt: praktické rady

1. Je legální pronajímat byt denně?

Občanský zákoník umožňuje pronajmout byt na libovolnou dobu, včetně denní. Hlavní podmínkou je legální podnikání, včetně placení daní a sepsání nájemní smlouvy, a neporušování práv sousedů. „Podobná situace je i u nebytových prostor. Nebytové prostory, jako jsou byty, lze pronajímat na denní bázi. Zákon (článek 683 občanského zákoníku Ruské federace) nestanoví minimální dobu nájmu nebytových prostor,“ řekl Stepan Chantimirov, právník advokátní kanceláře Asterisk. Ve smlouvě je přitom rozdíl – byt se pronajímá denně (nebo dlouhodobě) na nájemní smlouvu k bydlení a byty na nájemní smlouvu.

Zákon navíc nezakazuje každodenní pronajímání cizího bytu. Například bydlení se pronajímá dlouhodobě a pak se pronajímá na denní bázi. Předpokladem je zde ale souhlas majitele bytu. V tomto případě bude samotná nemovitost pronajímána na základě podnájemní nebo podnájemní smlouvy.

Zákaz ubytoven v bytech

V roce 2019 přijaly úřady zákon zakazující užívání apartmánů k poskytování hotelových služeb. Dokument ale neukládá zákaz denního pronájmu bytů, vysvětlila Olga Turunina, členka Ruské asociace právníků (RLA). Zákon je zaměřen na potírání nelegálních ubytoven, kdy je byt pronajímán velkému počtu lidí současně. K uspořádání ubytovny je nyní třeba přemístit byt z obytných do nebytových prostor a musí být splněny určité požadavky – prostory musí mít samostatný vchod, požární systémy atd. „Pokud vlastník pronajímá svůj byt k dennímu pronájmu více občanům současně, aniž by uzavřel nájemní smlouvu a dočasně registroval tyto osoby, pak má taková činnost vlastnosti hotelu a může spadat pod definici „hotelových služeb, “ upřesnila.

2. Jak pronajímat byt denně

Člověk, který se rozhodl pronajmout byt do dne, má tři možnosti, jak najít nájemníka, říká Victoria Kiryukhina, hlavní expertka analytického centra CIAN.

• Udělej si sámumístěním inzerátů na pronájem na specializovaných webových stránkách. Jedná se o CIAN, Avito, Yandex.Real Estate a další (umístění zdarma). Nejoblíbenější mezinárodní služby pro krátkodobé pronájmy jsou Booking a Airbnb (účtují provizi). Díky systému hodnocení vám umožní vyřadit bezohledné hosty a poctiví hosté si mohou vybrat hostitele s vysokým hodnocením. Výhody tohoto způsobu jsou v tom, že všechny peníze jdou za pronajímatelem, nevýhodou je, že na něm leží i veškeré starosti spojené s pronájmem nemovitosti.
• Kontaktujte realitní kancelář, která bude hledat nájemce za provizi (velikost provize závisí na konkrétní agentuře). „Za interakci s obyvateli, údržbu bytu, úklid a řešení případných souvisejících problémů však odpovídá majitel bytu,“ poznamenala Victoria Kiryukhina. Majitel bytu je osvobozen pouze od hledání klientů, všechny ostatní povinnosti jsou jeho.
• Podepište smlouvuvedení důvěra. Specializovaná agentura v tomto případě přebírá dodávku bydlení na klíč – od vyhledání nájemníka až po úklid prostor. S RK je uzavřena smlouva o správě nemovitosti. Podle Artema Kromochkina, vedoucího krátkodobého pronájmu Avito Real Estate, je tato možnost vhodná pro zaneprázdněné lidi a ty, kteří nikdy nepronajímali byt. Výhodou této varianty je, že se majitel oprostí od rutiny spojené s pronájmem, nevýhodou je ztráta peněz. Obvykle si agentury účtují 20 % ze zisku za své služby nebo platí majiteli pevnou částku. „I po odečtení procenta správcovské společnosti dostane vlastník více než s dlouhodobou sazbou a bonusem jsou často dobré opravy, které přebírá mnoho správcovských společností,“ říká expert Avito Real Estate.

3. Jak uzavřít smlouvu o krátkodobém pronájmu

Stejně jako u dlouhodobých pronájmů je i při denním pronájmu bydlení nutné uzavřít nájemní nebo nájemní smlouvu. „Lze sestavit v jednoduché písemné formě. Státní registrace krátkodobé smlouvy není nutná. Smlouvu není nutné mít ověřenou notářem,“ říká členka Olga Turunina z AUR.

Krátkodobá smlouva sama o sobě se od té dlouhodobé příliš neliší, ale existují určité nuance. Například v něm musí být uvedeno, že byt je poskytován k dennímu pronájmu na určitý počet dní s uvedením přesných termínů a sudých hodin. „Důležité je uvést čas odjezdu (předpokládaný čas) a samostatnou větou napsat, že předčasný a pozdní odjezd je nutné dohodnout a/nebo dodatečně zaplatit,“ doporučuje právník.

Musíte také určit platební podmínky. Ve většině případů majitelé upřednostňují 100% platbu předem. Někdy se polovina platí při vstupu, polovina později. V některých případech je potřeba složit zálohu, jejíž výše musí být uvedena i ve smlouvě. Samotná smlouva je vyhotovena ve dvou vyhotoveních – po jednom pro každou stranu.

Smlouva o krátkodobém pronájmu musí obsahovat následující údaje:

• údaje o pasech stran;
• popis předmětu obchodu (adresa a charakteristika bytu);
• podstata transakce (pronajímatel poskytuje nájemci bytové prostory ke krátkodobému užívání k bydlení);
• doba pronájmu (počet dní pobytu) a doba pronájmu nemovitosti;
• náklady na pronájem za den;
• celková výše nájemného;
• výši kauce a podmínky jejího vrácení nájemci;
• postup při převodu bytu (podle potvrzení o převodu a převzetí);
• seznam majetku;
• práva a povinnosti stran;
• odpovědnost za porušení podmínek smlouvy;
• datum uzavření a podpisy stran.

4. Daně při pronájmu bytu denně

Bez ohledu na to, jak člověk pronajímá byt – krátkodobě nebo dlouhodobě, musí platit daň. Jeho sazba bude záviset na postavení vlastníka – platí jako fyzická osoba, prostřednictvím fyzického podnikatele nebo jako OSVČ. Poslední dvě možnosti pomáhají snížit daně. „Pokud člověk pronajímá byt jako fyzická osoba, bude muset zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 % z přijatých příjmů. Pokud pronajímáte byt jako fyzická osoba, daň se počítá podle zjednodušeného systému ve výši 6 %,“ vysvětlila Olga Turunina.

Osoby samostatně výdělečně činné mohou pronajímat byt a platit daň s nejnižší úrokovou sazbou – 4 %, pokud si byt pronajímá fyzická osoba, poznamenal Artem Kromochkin, vedoucí krátkodobého pronájmu Avito Real Estate. Pokud je smlouva uzavřena se společností, tedy právnickou osobou, bude sazba vyšší – 6%. „Příjmy pro osoby samostatně výdělečně činné nemohou přesáhnout 2,4 milionu rublů. za rok – pokud dostanete více než tuto částku, budete se muset zaregistrovat jako samostatný podnikatel,“ upřesnil odborník.

Pokuty

Za neplacení daní budete muset zaplatit pokutu. Jeho výše bude činit 20 % z výše dluhu. Může se zvýšit až na 40 %, pokud se během soudního řízení prokáže, že daňový únik byl úmyslný. Odvádět se budou muset i samotné daně.

5. Vyplatí se pronajímat byt denně – ekonomika problematiky

Jedním z hlavních motivů pronájmu bytu přes den je touha vydělat více. Z tohoto pohledu jsou dlouhodobé pronájmy horší než krátkodobé. „V ideální situaci, kdy se byt pronajímá denně po celý měsíc, tedy celých 30 dní, je denní nájem minimálně dvakrát výhodnější než dlouhodobý pronájem a maximálně čtyřikrát,“ potvrzuje Victoria Kiryukhina z CIAN. Čím nižší je míra dlouhodobého pronájmu ve městě, tím výhodnější je každodenní pronajímání bydlení.

Porovnání dlouhodobých a denních pronájmů

Údaje: analytické centrum CIAN

Podle propočtů Artema Kromochkina z Avito je krátkodobý pronájem v průměru dvakrát až třikrát výhodnější než dlouhodobý, ale konečná částka závisí na mnoha faktorech. To zahrnuje umístění, počet pokojů, rekonstrukci a personál. Dále je potřeba počítat s náklady na údržbu bytu – účty za energie, domácí chemii, ručníky, ložní prádlo, reklamu a drobné opravy.

Nejoblíbenější apartmány

Nejoblíbenější byty na denní pronájem se nacházejí v centru, v blízkosti turistických atrakcí nebo v pěší vzdálenosti od stanic metra – přesně takové bydlení turisté obvykle vyhledávají. Denní pronájmy jsou také žádané v blízkosti kancelářských center a velkých federálních lékařských center, kam se přijíždějí léčit lidé z celého Ruska.

Nejžádanější jsou studia a jednopokojové apartmány. Méně často jsou vybírány velké byty pro denní pronájem. Obvykle se pronajímají na hlučné večírky, což s sebou nese rizika pro majitele. Větší byt navíc stojí více a bude se déle splácet. Neméně důležitou roli hraje vzhled bytu a jeho „náplň“. Lidé si na webových stránkách vybírají byty k dennímu pronájmu a někdy se rozhodnou během pár sekund. Byt by proto měl vyniknout, mít moderní rekonstrukce a vybavení. Pronajmout si byt ve stylu „babičky“ je téměř nemožné.

6. Nevýhody a rizika krátkodobých pronájmů

Krátkodobé pronájmy generují vyšší příjem pouze při stabilní poptávce po bydlení, a proto vyžadují plné zapojení do procesu. Člověk, který chce byt pronajímat na denní bázi, musí zhodnotit své zdroje, říká vedoucí krátkodobého pronájmu Avito Real Estate. „Krátkodobý pronájem bydlení je na rozdíl od dlouhodobého bydlení prací na plný úvazek, nikoli pasivním příjmem a zde je potřeba být neustále v kontaktu, řešit dotazy obyvatel, vybírat personál na úklid bytu po hostech a koordinovat jejich pracovat, zveřejňovat inzeráty, odpovídat na dotazy hostů, recenze a tak dále. To je opravdu hodně práce, ale při správném přístupu se to vyplatí,“ poznamenal odborník.

Poptávka po denních pronájmech závisí také na ročním období. Například o květnových a novoročních svátcích je v letních měsících hlavní sezóna a na podzim je obvykle klid. V roce 2020 to kvůli pandemii COVID-19 trvalo téměř celou dobu. Tento faktor je třeba vzít v úvahu.

Při krátkodobém pronájmu hrozí škody na majetku, zejména pokud se v bytě odehrávají hlučné události. Časté jsou také krádeže nádobí a malých domácích spotřebičů. Pro jistotu při pronájmu podepište předávací a přejímací list se soupisem a fotografií věcí v bytě a také s fotografií před nastěhováním. V tomto případě bude snazší získat náhradu škody soudní cestou, poradila Victoria Kiryukhina. Jako záruku si pronajímatel může od nájemce vzít malou kauci, která v případě nouze pokryje drobné výdaje.

Během pandemie klesla poptávka na nulu

Denní pronájmy v roce 2020 utrpěly více než jiné segmenty kvůli pandemii (uzavřené hranice, sebeizolace, pozastavení obchodních akcí). V některých měsících poptávka klesla na nulu. Někteří majitelé byli nuceni přeorientovat své podnikání na dlouhodobé pronájmy. Podle Avita byl v květnu 2020 podíl těchto pronajímatelů v Rusku 20%, v Moskvě – 43%. Nyní se trh s krátkodobým pronájmem postupně vrací do formy, ale stále je 20–30 % pod úrovněmi před Covidem a sazby klesly přibližně stejně. Podle odborníků se poptávka bude moci plně zotavit až poté, co se obnoví mezinárodní tok turistů.

7. Jak denně pronajímat byt: praktické rady

Než si pronajmete byt na den, musíte ho připravit. V případě potřeby proveďte kosmetické opravy a generální čištění. Dokupte další ručníky, ložní prádlo, koupelnové doplňky, rychlovarnou konvici, vysoušeč vlasů a tak dále. Zkontrolujte, zda všechna zařízení fungují, odstraňte všechny cenné předměty a dokumenty. Požádali jsme lidi, kteří pronajímají byty k dennímu pronájmu, aby poskytli několik takových doporučení.

Yulia Platoshina, expertka na denní pronájem, bloggerka, pronajímá denně dva byty:

— Moje první rada pro ty, kteří se chystají přes den pronajmout byt: váš byt by měl být zajímavý. Měl by se lišit designem, dekorem a vyniknout mezi mnoha dalšími možnostmi. V dnešní době je k pronájmu spousta stejných bytů, které si v určité chvíli začínají konkurovat pouze cenou. Pohled hosta na ně nezachytí. V bytě je možná nábytek z IKEA, ale v promyšlené kombinaci, zajímavě nakombinovaný. Vždy mají úspěch ty byty, které jsou vkusné a působí domácky.

Na druhém místě je čistota. Vždy by měla být v bytě. Co se týče oprav a vybavení, je potřeba vybavit byt jako pro vlastní bydlení.

Na třetím místě je adekvátní servis, bez ohledu na to, kdo s hosty komunikuje – majitel sám nebo správcovská společnost. Interakce by měla být jednoduchá a zdvořilá. Pokuste se rychle odpovědět na všechny otázky, které spadají do oblasti vaší odpovědnosti. Hosté to opravdu oceňují. Tyto nuance utvářejí váš dojem a ovlivňují vaše hodnocení. Na negativní recenze je třeba reagovat. Odpověď by měla být strukturovaná, bez emocí, ale s podrobným vysvětlením situace. Dobře promyšlená reakce na negativní recenzi nakonec vytvoří dobrý dojem o majiteli.

Na hodnocení má špatný vliv, pokud fotografie neodpovídají popisu. Fotografie musí být kvalitní, ale odpovídat skutečnosti. V opačném případě můžete získat své první klienty, ale poté budou následovat negativní recenze. Obrázek se tedy musí shodovat.

Maxim Ott, realitní investor, spravuje asi 40 bytů v Moskvě a Moskevské oblasti:

— Pokud se chystáte na den pronajmout byt, musíte se nejprve podívat na nejbližší zajímavá místa. Mohou to být nemocnice, kam se lidé přicházejí léčit, sportovní zařízení, kde se konají tréninkové kempy, univerzity a tak dále. Body přitažlivosti vám pomohou pochopit, kdo je vaše publikum. Pokud máte například byt v blízkosti domu KVN, měl by být větší než jednopokojové byty, které jsou oblíbené pro krátkodobý pronájem. Pro studenty a fanoušky, kteří přijíždějí na hry, je výhodnější zůstat v prostornějším bydlení. Ale i když si pronajmete jednopokojový byt, je lepší, aby měl více než dvě lůžka. To rozšíří vaše publikum a zvýší váš rozpočet.

Když už se rozhodnete pro publikum, je potřeba nafotit profesionálně byt a jeho kvalitní popis. Je lepší zveřejňovat reklamy na všech populárních platformách – Google je obvykle zobrazuje na prvním místě pro požadavek „pronájem bytu v Moskvě“. Publikování na více webech pomůže přilákat více hostů.

Důležitým pravidlem je, že byt by měl vypadat „chutně“ na fotografiích i v životě. Měl by mít základní věci – místa na spaní, vybavenou kuchyň, koupelnu, nejlépe klimatizaci a další doplňky – ložní prádlo, ručníky, šampon, sprchový gel, pantofle. Kuchyně by měla mít nádobí a minimální sadu produktů – cereálie, olej, koření, čaj, aby si člověk mohl připravit vlastní snídani. Pokud to váš rozpočet dovolí, můžete nainstalovat kávovar. Tím se zvýší spokojenost hostů. Je velmi důležité mít v bytě internet. Obecně platí, že v bytě by mělo být vše, co je u vás doma pro pohodlný život, ale bez zbytečných věcí.