Jak probíhá koupě bytu ve fázi výstavby?

Chci koupit byt v novostavbě. Vzhledem k nedávným změnám na trhu s byty ve výstavbě jsem opatrný ohledně koupě bytu v domě, který ještě není připraven. Uvažuji pouze o již dokončených obytných souborech. Ke koupi bytu v takových případech nedochází na základě smlouvy o majetkové účasti, ale na základě předběžné kupní a prodejní smlouvy. A pokud již developer zapsal vlastnictví bytu, pak na základě kupní smlouvy.

Smlouva o majetkové účasti poskytuje určité záruky ohledně dodací lhůty, vlastností bytu a kvality provedení, pokud existuje. Ale pod předběžnou kupní smlouvou jsem žádné záruky nenašel, kromě jedné – doby, po kterou bude sepisována samotná smlouva.

Sdělte nám prosím, jaká rizika podstupuje kupující, pokud si přihlásí byt v pronajatém obytném souboru na základě předběžné kupní smlouvy a kupní smlouvy? Co když na základě smlouvy o postoupení?

Například v Moskvě v jednom z komplexů nabízejí registraci bytů převodem práv od developera. Jak legální je to a existuje rozumné vysvětlení pro tuto metodu?

Olega, všechny výše uvedené možnosti jsou možné, není na nich nic nezákonného. O každém vám řeknu podrobně a vysvětlím, jak se nenechat zmást.

Postoupení pohledávek na základě smlouvy o účasti

Nejběžnější možnost. Postoupení práva pohledávky v jazyce advokátů se nazývá smlouva o postoupení pohledávky. Jedná se o smlouvu, na jejímž základě jedna strana již existující smlouvy převádí na druhou stranu své právo požadovat splnění povinností z této smlouvy. Ten, kdo přiděluje práva, se nazývá postupitel a ten, kdo přijímá práva, se nazývá nabyvatel.

Akcionář uzavře s developerem smlouvu o účasti na výstavbě. Akcionářem může být buď běžný občan – fyzická osoba, nebo právnická osoba, např. dodavatelé developera nebo právnické osoby ovládané developerem, na které jsou sepsány smlouvy o podílové účasti.

Řekněme, že v určité chvíli se akcionář rozhodne nemovitost prodat. Developer například zaplatil dodavateli za práci s bytem ve fázi výstavby a dodavatel ho chce nyní prodat a získat peníze. Ale protože zhotovitel ještě nemá formalizované vlastnictví, může postoupit své právo pohledávky pouze k bytu. V důsledku toho je uzavřena dohoda o postoupení pohledávek a dodavatel v této smlouvě „předává“ své místo novému akcionáři. Občanský zákoník tomu říká „změna osob v závazku“.

Když je uzavřena smlouva o postoupení. Právo na nárok podle DDU můžete postoupit kdykoli před podpisem potvrzení o převzetí bytu. Potvrzení o převzetí bytu se podepisuje až po uvedení domu do provozu. To znamená, že když developer již dokončil stavbu, státní komise dům přijala a nyní se tam mohou nastěhovat obyvatelé.

Ten, kdo postoupí práva pohledávky developerovi, je povinen předat originály všech dokumentů potvrzujících jeho právo na uzavření takové smlouvy. Toto je potřeba předat:

1. Originál DDU registrovaný v Rosreestr nebo jeho ověřená kopie.
2. Originální dokumenty potvrzující platbu podle této smlouvy nebo potvrzení od vývojáře, že platba byla provedena.

Pokud při postoupení práv k pohledávce byt prodá právnická osoba, nikdy jí za tato práva nezaplaťte, dokud smlouva o postoupení neprojde státní registrací. Zákon přímo zakazuje právnické osobě přebírat peníze před registrací transakce. Pro jednotlivce je také lepší neplatit až do státní registrace smlouvy, ale záleží na tom, jak se dohodnete.

Postoupení práva pohledávky lze uzavřít i po uvedení domu do provozu. Obvykle se jedná o dobu mezi obdržením povolení k uvedení bytového domu do provozu a jeho zápisem do katastru nemovitostí. Po zápisu domu do katastru nemovitostí Rosreestr zpravidla odmítá zaregistrovat smlouvy o postoupení pohledávek. Ale v praxi se to může lišit region od regionu.

Sám developer navíc po uvedení domu do provozu o takové ústupky často nemá zájem, neboť jsou to pro něj zbytečné výdaje. Dokud všechny byty nepřevede na akcionáře, musí je na své náklady udržovat. Postup registrace smlouvy o postoupení obvykle trvá do 10 dnů.

Nevýhody a úskalí smlouvy o postoupení. Pokud kupujete byt postoupením pohledávek ještě před uvedením domu do provozu, hrozí jedno značné riziko. Existují situace, kdy developer prodá všechny byty v domě jiné společnosti za velmi nízkou cenu: 2-3krát nižší, než je tržní cena. A pak tato pokládka prodává byty na základě dohod o postoupení pohledávek za tržní cenu. Pokud takový byt koupíte, ale dům nebude předán včas, bude vám ze stejné počáteční nízké ceny účtována zákonná pokuta za pozdní předání domu. A ne ten, za který jej kupující skutečně koupil. V souladu s tím bude pokuta minimální.

Ve všech ostatních ohledech při postoupení práva pohledávky podle smlouvy o kapitálové účasti neexistují žádné rozdíly od smlouvy o přímé majetkové účasti. Protože ve skutečnosti nový akcionář nastupuje na místo původního akcionáře a dostává všechna jeho práva a povinnosti. Jak před uvedením domu do provozu, tak po něm.

Předběžná dohoda o koupi a prodeji bytu od developera

Existuje několik možností pro předběžné dohody související s nákupem bydlení. Některé z nich jsou normální, některé by se měly mít na pozoru a některé jsou zcela nezákonné. Dovolte mi to vysvětlit podrobněji.

Historie předběžných dohod je velmi složitá. Samotný návrh předběžné smlouvy vychází z toho, že prodávající nemá v době uzavření smlouvy co prodávat. To znamená, že předmět k prodeji vůbec neexistuje, prodávajícímu se objeví v budoucnu za určitých podmínek a v určitém časovém horizontu. Nebo předmět smlouvy existuje, ale prodávající s ním ještě nemá dispoziční právo. Má například zaregistrovanou hypotéku ve prospěch banky. Dokud banka nesouhlasí nebo prodávající nesplatí hypotéku, nemůže byt prodat.

Právníci a soudy se již řadu let dohadují o společném chápání předběžných dohod ohledně nákupu a prodeje rozestavěných nemovitostí. Množství schémat a možností, se kterými vývojáři přicházejí, je obrovské. Je těžké jim porozumět, takže pokud moc nerozumíte tomu, co developer nabízí, pak je lepší obrátit se na právníka – případně byt od tohoto developera nekupovat.

To, čemu dnes říkáme sdílená účast na výstavbě, je vlastně kupní a prodejní smlouva na budoucí nemovitost. Tedy že prodávající – developer – prodává byt, který se zavazuje v budoucnu postavit, zaregistrovat k němu práva a v určitém časovém horizontu je převést na vás.

Existují ale například i předběžné dohody o koupi a prodeji nemovitostí. Jsou uzavřeny, když developer uvedl dům do provozu, tedy byt je již fyzicky postaven, ale vlastnictví k němu ještě není zapsáno. Existují také předběžné kupní a prodejní smlouvy na budoucí nemovitosti. Bezohlední vývojáři se skrývají za touto právní strukturou, aby se vyhnuli státní registraci transakcí, požadavkům zákona o kapitálové účasti atd.

Pokud dům ještě nebyl uveden do provozu a developer navrhuje uzavřít předběžnou dohodu o koupi a prodeji bytu, porušuje zákon. Developer má v této situaci právo získávat prostředky pouze na základě smluv o majetkové účasti – nebo prostřednictvím bytových družstev.

Uzavřít takovou dohodu je nemožné: je to obrovské riziko. Developer pak může odmítnout byt prodat a vy budete muset své právo na něj prokázat u soudu, pokud se samozřejmě vůbec postaví. Existuje šance, že developer prodá byt více kupujícím současně. Práva na ni pak prostřednictvím soudu získává pouze ten, kdo smlouvy jako první podepsal. Pokud tedy developer navrhuje uzavřít předběžnou smlouvu o koupi a prodeji bytu v domě, který ještě nebyl uveden do provozu, je lepší být obezřetný.

Také bych navrhoval, že takový developer má problémy s dodržováním zákona o společné účasti na výstavbě, takže se nevyplatí riskovat.

Tady je například příběh z Petrohradu. Žena koupila v roce 2010 na základě předběžné kupní smlouvy byt v rozestavěném domě. Dům byl ale postaven teprve v roce 2017. Kupující se do bytu nastěhoval, ale nemohl se přihlásit do vlastnictví, protože se developer vyhýbal uzavření hlavní kupní a prodejní smlouvy. Měla štěstí: dům byl dokončen a pak se tam nastěhovala. Proto mohla u soudu prokázat, že byt skutečně nabyla do vlastnictví. Pokud by na ni byt podle listiny nebyl převeden, bylo by problémů ještě více. Soud uznal její vlastnictví k bytu.

Pokud je dům uveden do provozu, ale ještě nebyl zapsán do katastrálního operátu, nastává tzv. mrtvá doba. Developer již nemůže prodávat neprodané byty pod DDU. Zatím je ale není možné prodat na základě kupních smluv, protože dosud nemá registrované vlastnictví.

Mrtvé období obvykle netrvá dlouho – od dvou týdnů do dvou měsíců. A to je naprosto normální. Mnoho bank například poskytuje hypoteční úvěry proti předběžným dohodám o koupi a prodeji bytů během mrtvého období a nazývá to „hypotéka mrtvého období“.

Předběžná smlouva o koupi a prodeji bytu je sama o sobě smlouvou, která zavazuje kupujícího a prodávajícího, když nastanou určité okolnosti a do určité doby, uzavřít hlavní kupní a prodejní smlouvu a zaregistrovat převod práv. do bytu od prodávajícího ke kupujícímu.

Předběžná dohoda musí obsahovat všechny podstatné podmínky hlavní smlouvy:

1. Přesná definice nemovitosti: byt, byt, řadový dům; číslo, patro, výměra, adresa místa, katastrální číslo pozemku – vše, co umožňuje identifikaci koupě.
2. Cena a postup platby.
3. Lhůty pro uzavření hlavní smlouvy.

Nevýhody předběžné kupní a prodejní smlouvy

Rosreestr neregistruje předběžné dohody. To znamená, že teoreticky nikdo nekontroluje, kolik takových smluv developer na jeden byt uzavřel. Zde byste se měli zaměřit pouze na pověst vývojáře. Velké renomované firmy si nezkazí reputaci dvojnásobným prodejem.

Předběžná smlouva je navíc závazkem uzavřít v budoucnu hlavní smlouvu. A prodávající se tomu může začít vyhýbat, jednoduše ignorovat kupujícího a slíbené podmínky. V tomto případě kupující s největší pravděpodobností již zaplatil peníze – alespoň zálohu.

Pokud se prodávající převodu bytu vyhne, lze jej k tomu donutit jedině soudně. Na rozdíl od nepostaveného domu byt v postaveném domě již fyzicky existuje jako nemovitost. I když prodávající zmizel, soud může uložit Rosreestrovi povinnost zapsat převod vlastnictví na kupujícího. Jedná se o záruku ochrany práv kupujícího, i když to vyžaduje úsilí.

Byty od developera

Hlavní věc je zapamatovat si, že byt není byt, o tom jsme již psali. Byty nejsou ze zákona bytovými prostory a nevztahují se na ně požadavky zákona o účasti na společné výstavbě. Ve vztahu k bytům je tedy možné uzavřít jak předběžnou smlouvu o koupi a prodeji nemovitosti, tak smlouvu o koupi a prodeji budoucí nemovitosti. Smlouva se bude řídit normami občanského zákoníku Ruské federace o prodejních a kupních smlouvách.

Pokud kupující kupuje byty na základě předběžné kupní a prodejní smlouvy v nedokončené budově, riskuje. Pokud se něco pokazí, například se nepostaví dům nebo developer odmítne uzavřít hlavní smlouvu, budete moci svá práva chránit pouze u soudu. V tomto případě bude pravděpodobně kupující povinen poskytnout peníze předem.

Je zde spousta schémat, kterými lze formalizovat práva na budoucí byty, takže nemohu dát univerzální radu, je třeba si prostudovat každou konkrétní smlouvu.

Nedoporučuji také věřit radám realitních kanceláří, zejména těch, kteří vaši transakci vyřizují. Jsou zainteresovanými stranami, protože dostávají peníze za transakci bez ohledu na to, zda budete mít později problémy nebo ne. Většina z nich nemá vůbec žádnou právní kvalifikaci a ve své práci se řídí zkušenostmi a zásadou „vždy to tak dělali, nebyly žádné problémy“. Zkušenosti ale fungují jen do té doby, než se musíte obrátit na soud.

Když přijdete na koupi bytu a nerozumíte, jaké schéma vám developer nabízí, vyhledejte právní radu. Je lepší vybrat si takovou, která se specializuje na nemovitosti.

Máte-li dotaz ohledně osobních financí, práv a zákonů, zdraví nebo vzdělávání, napište nám. Na nejzajímavější otázky odpoví odborníci časopisu.

Podle odborníků se dnes až čtvrtina transakcí na moskevském trhu nových budov provádí v raných fázích výstavby. To je způsobeno atraktivnější cenou na začátku.

Společně s analytiky a developery zjišťujeme, jak se změnila ziskovost nových budov na pozadí uspěchané poptávky v roce 2020 a přechodu na vázané účty.

Vázané účty a základová jáma

Byty ve fázi základové jámy jsou považovány za atraktivnější z hlediska ceny – jsou levnější než hotové bydlení. Cenový rozdíl může podle odborníků dosahovat od 10 % do 50 %. S přechodem na vázané účty se předpovídalo, že nové budovy se budou prodávat za vyšší vyvolávací ceny a rozdíl mezi původní a konečnou cenou se sníží. Tato předpověď se do jisté míry naplnila. Například do roku 2019 byl průměrný rozdíl v ceně bytu ve fázi výkopu a v hotovém domě asi 25 %. Po přechodu na escrow účty již vývojáři nepotřebovali stimulovat aktivní prodej v rané fázi výstavby, což snížilo tento rozdíl na přibližně 15 %, poznamenal Dmitrij Tsvetov, ředitel vývoje skupiny společností A101.

Vázané účty snížily rozdíl v ceně vystavené nabídky ve fázi výkopu a aktuálně dokončeného bydlení a vyvolávací ceny se zvýšily kvůli nákladům developerů, potvrdil řídící partner společnosti Metrium (člen síť partnerů CBRE) Maria Litinetskaya. “V roce 2020 byly náklady na metr čtvereční v komfortním bydlení ve fázi výkopu 198 tisíc rublů, ve fázi uvedení do provozu – 213 tisíc rublů, rozdíl v nákladech byl 8%,” poznamenala.

Navzdory nárůstu vyvolávacích cen se nárůst nákladů na byt v době, kdy je výstavba připravena, výrazně nezmenšil. Moskevské novostavby nyní podle Metrium zdražují v průměru o 20–25 % za celý cyklus výstavby a roční výnos je stejně jako dříve na úrovni 12–15 %. Je stále obtížné posoudit plnou ziskovost projektů s vázanými účty, protože většina z nich je stále ve výstavbě.

Podíl transakcí s bydlením v raných fázích výstavby zůstává vysoký. Podle realitní společnosti Best-Novostroy bylo v roce 2020 26 % transakcí uskutečněno ve fázi stavební jámy, i když v roce 2019 bylo toto číslo vyšší – 31 %. Na začátku prodeje, před zahájením stavebních prací, bylo v roce 2019 uzavřeno 6,9 % transakcí a v roce 2020 již 10,3 %. Podle odborníků z Ingrad Group of Companies od okamžiku zahájení výstavby do doby, kdy je připraveno přibližně 50 % zařízení, tvoří 25–30 % transakcí investice.

Rozhoduje poptávka

Rozdíl mezi cenou bytu u základové jámy a konečnou fází je kromě schématu financování bydlení dán i poptávkou po bydlení obecně. Podle odborníků se to projevilo v roce 2020, kdy poptávka na primárním trhu rostla při zvýhodněném hypotečním programu a měnových výkyvech. Kupující, kteří na začátku roku investovali do bytu v počátečních fázích výstavby, mohli získat na ceně ještě více než v předreformním období. Podle analytiků realitní kanceláře Bon Ton se před přechodem na vázané účty mohla marginalita investic do nemovitostí v masovém segmentu ve fázi výkopů a po dokončení stavby pohybovat od 20 % do 40 %. V roce 2020 vykázaly ceny novostaveb v regionu hlavního města stejný nárůst.

„Za poslední rok to bylo 20,8 % v komfortní třídě. Zde ale vstoupily do hry jiné mechanismy a katalyzátorem růstu cen vůbec nebyly vázané účty, ale především velký objem vlastních i vypůjčených prostředků, které se objevily na realitním trhu,“ vysvětlili analytici Bon Ton.

Společnost Ingrad Group of Companies oznámila zvýšení cenové mezery mezi bytem ve fázi výkopu a v konečné fázi. „V současné době se rozdíl v ceně bytu ve fázi výkopu a ceně ve vysoké fázi připravenosti pohybuje od 27 % do 55 % v závislosti na projektu. Jsou případy, kdy to dosáhlo 100 %. Zpravidla se cena aktivně zvyšuje, dokud není připraveno asi 50% domu, poté je nárůst hodnoty do doby uvedení do provozu nevýznamný. Dříve se toto číslo pohybovalo v rozmezí 20–30 %,“ řekl Konstantin Tyuleněv, obchodní ředitel Ingrad Group of Companies.

Podle něj je to způsobeno nedostatkem dobrých alternativ pro investice: kvůli poklesu výnosů z vkladů a obecné situaci nejistoty Rusové raději investovali své úspory „do betonu“. „Investiční transakce tvoří přibližně 20 % celkových tržeb,“ dodal developer.

Investice do bytové výstavby je skutečně výnosnější než bankovní vklady, souhlasil Dmitrij Tsvetov z A101 Group of Companies. Skutečná návratnost bankovního vkladu je 3–4 % ročně a stejná hodnota pro koupi bytu ve fázi stavební jámy je asi 7,5 % ročně. Pokud mluvíme o meziročním růstu cen, pak v roce 2020 byty v Nové Moskvě vzrostly asi o 35%. Nyní v projektech skupiny společností A101 jsou průměrné náklady na metr čtvereční dodávky o 39,5 % vyšší než před rokem.

„Současný růst je způsoben současným nedostatkem nabídky, který vznikl z touhy mnohých mít čas využít zvýhodněné hypotéky, a také z diskusí o možném zrušení tohoto programu,“ vysvětlil. .

Zásady pro vývojáře a počet pokojů

Rozdíl mezi náklady na byt ve fázi výkopu a konečných fázích, kromě situace na trhu, závisí na třídě bydlení, konkrétním projektu a bytu a také na politice developera. „Pokud disponují dostatečným množstvím vlastních prostředků a i při získávání projektového financování volí developeři prodejní strategii v již hotových budovách, která jim umožňuje maximalizovat náklady projektu. Někteří developeři již odmítli prodat ve fázi základové jámy,“ poznamenala Maria Litinetskaya.

Navíc i u jednoho projektu může být velmi nerovnoměrná dynamika růstu cen při dokončení stavby. Například jednopokojové byty mohou během výstavby zdražit o 20 % a třípokojové pouze o 9 %, poznamenala Irina Dobrokhotová, předsedkyně představenstva společnosti Best-Novostroy. „Z 600 projektů v regionu hlavního města na primárním trhu jen pět vykázalo od začátku nárůst ceny o 30 % a více, pokud se podíváte na průměrné ukazatele u rezidenčních komplexů. A když si vezmeme dynamiku jednopokojových bytů, tak už tu bude devět projektů s takovou ziskovostí,“ dodala.

Kdy není výhodné nakupovat z jámy?

Existují situace, kdy není výhodné kupovat byty ve fázi výkopu. Pokud si člověk například pronajímá dům, tak do dokončení domu bude muset pronajímat byt minimálně na dva roky a to jsou další výdaje. Pokud vezmeme v úvahu pronájem bytu za 40 tisíc rublů, pak během dvou let stavebního cyklu budeme muset utratit téměř 1 milion rublů za nájem. To znamená, že je nutné, aby jeho nový byt zdražil o více než 1 milion rublů. “Jáma je výhodnější pro ty, kteří již mají bydlení a uvažují o koupi dalšího bytu pro investiční účely nebo pro příbuzné,” poznamenala Maria Litinetskaya z Metrium.

Navíc i přes zavedení systému vázaných účtů, které poskytují záruku vrácení finančních prostředků v případě úpadku developera, rizika při investování ve fázi základové jámy zůstávají, pokračovala Irina Dobrokhotová z Best-Novostroy. Za prvé, ne všichni vývojáři plně využívají escrow účty. Zadruhé, na tak rychle rostoucím trhu jako v roce 2020 je nerentabilní vybírat peníze i šest měsíců po investici – již značně odepsaly. „Pokud člověk není připraven takové okolnosti pracně studovat nebo vybraný projekt tato rizika již obsahuje, může být pro něj rozumnější investovat později,“ doporučuje.

Může se také ukázat jako nerentabilní koupě určitých pozemků, potenciál pro zvýšení cen, protože jsou připraveny k výstavbě, je nízký. „Například příliš velké či malé byty (špičkové penthousy nebo základní studia do 20 mXNUMX) se často prodávají téměř za horní hranici ceny. Pokud stále není možné ušetřit ve fázi stavební připravenosti, nemá smysl kupovat předčasně,“ shrnula Irina Dobrokhotová.

Dmitrij Galantsev, vedoucí partner právní kanceláře “Propositum”:

— Používání vázaných účtů činí nákup nové budovy mnohem bezpečnější a výrazně snižuje rizika spojená s bankrotem a podvodem ze strany developerů.

Je důležité pochopit, že vázané účty při zajištění bezpečnosti finančních prostředků akcionáře jej žádným způsobem nechrání před zpožděním ve výstavbě a nezaručují kvalitu provedené práce. Z prostředků na vázaných účtech se neúročí. Další nevýhodou vázaných účtů je růst ceny nemovitostí, protože developeři nyní platí úroky za použití peněz banky.