Co si zkontrolovat při přebírání bytu v novostavbě?

Uvedení domu do provozu je radostná a často dlouho očekávaná událost. S oslavou kolaudace ale nespěchejte. Nejprve je třeba byt zkontrolovat na vady a závady.

Ilustrace: Pavel Danilyuk/pexels

Jak začíná kolaudace bytu?

Developer oznámí svému klientovi, že je byt připraven, pomocí hovoru, SMS, e-mailu nebo upozornění v mobilní aplikaci. Poté můžete zavolat do prodejní kanceláře a přihlásit se k převzetí bytu. Zájemců je mnoho, takže může vzniknout fronta.

Schůzku lze naplánovat ihned na provozovně nebo v kanceláři, kde developer ukáže doklady o tom, že kupujícímu jsou předávány klíče od bytu v domě, který byl postaven. oficiálně všemi prostředky.

Jedná se o povolení k uvedení do provozu, doklad o přidělení poštovní adresy domu, prohlášení o shodě (AIA) stavěný objekt požadavkům technických předpisů a projektové dokumentace atd.

Zástupce developera může kupujícímu nabídnout podpis aktu o převzetí a převodu bytu před jejím vyšetřenímvysvětlit to úsporou času. Nesouhlaste, protože kontrola může odhalit významné závady a porušení.

Akcionář se dostaví a v určený den a hodinu si prohlédne svůj byt.

Je lepší se vyhnout večerním hodinám a vzít si byt během denního světla – za denního světla budou nedokonalosti lépe viditelné.

Nebude zbytečné chodit do bydlení chat doma a dozvědět se o zkušenostech sousedů, kteří již procedurou prošli. Snad upozorní na vady, které stojí za pozornost.

Je dobré, když jsou okna před kolaudací testována deštěm. Šmouhy na skle a zárubně jsou důvodem, proč kontaktovat vývojáře.

Přijďte sami nebo s odborníkem

Na přejímku bytu je důležité se předem připravit. Pokud neexistují žádné specializované znalosti v oblasti konstrukce a dekorace, je to lepší přizvěte odborníka. Specialista musí splňovat určité požadavky:

být v Národním registru specialistů na inženýrské průzkumy a architektonický design (NOPRISE).

práce na základě pracovní smlouvy s fyzickou osobou podnikatelem nebo společností, která je členem příslušné samoregulační organizace.

Cena služby se liší od 5 do 30 tisíc rublů. Cena závisí na velikosti pokoje a regionu. V Moskvě bude taková práce stát více, v jiných městech – levnější.

Nevýhody mohou být zřejmé nebo nezřejmé. Pokud je např. prasklé sklo nebo se zasekl konvektor zabudovaný v podlaze, lze to okamžitě zpozorovat. Je to obtížnější, pokud jsou skryté vady. Při zběžném vyšetření nejsou vidět, ale při provozu bytu o sobě dát vědět mohou.

«Nejotravnější věc, pokud jde o skryté práce. Přijdete do bytu – oprava je hotová, vše čisté, hladké. Ale v některých fázích výstavby došlo k porušení, na něčem se ušetřilo a to se později ukáže: dlaždice mohou začít padat nebo se tapeta odloupne spolu s omítkou. Pokud nemáte znalosti ve stavebnictví, tak tyto vady nenajdete. Pokud jde o převzetí bytu, zejména s finální rekonstrukcí, doporučuji oslovit profesionály a přijmout byt s jejich účastí.” – Konstantin Barsukov, člen ruského cechu realitních kanceláří.

Při přijímání bytu na vlastní pěst byste si s sebou měli vzít baterku – s ní můžete zkontrolovat špatně osvětlená místa – například komunikace nebo prostor pod koupelnou (pokud je nainstalován).

Odborníci také doporučují vzít s sebou:

zápisník a pero na poznámky,

list papíru pro testování přirozené ventilace,

křídou k označení nalezených závad,

laserový dálkoměr / hladina – pro měření plochy místnosti, jakož i rozdílů ve stěnách / podlaze / stropu,

indikační šroubovák – s jeho pomocí se kontrolují zásuvky,

fotoaparát / smartphone s videokamerou k opravě nalezených závad a nedostatků.

Co hledat

Prohlídka bytu může začít u pultů. Mohou být umístěny uvnitř bytu, na společné chodbě nebo na podestě. Nezbytné zkontrolovat čísla účtů s těmi, které jsou uvedeny v pasech, a poté odepište ukazatele, podle kterých budou v budoucnu účtovány účty za energie.

Podívejme se na další prvky nemovitosti:

Vchodové a interiérové ​​dveře (Pokud je k dispozici) musí být instalovány rovnoměrně, bez škrábanců nebo jiného poškození. Dveřní křídlo by se mělo snadno otevírat a zavírat bez vrzání.

Windows musí se také volně otevírat, rámy a skla nesmí být poškozeny. Šupiny jsou časté vady, tzn. tmavé skvrny, které vznikly v důsledku svařování. Můžete požádat stavebníka o výměnu poškozeného skla. Vyplatí se také zkontrolovat těsnost zavřených oken. To lze provést zapalovačem nebo kusem papíru. Při foukání prasklin bude plamen a papír oscilovat.

Větrání také zkontrolovat pomocí běžného listu papíru nebo zápalky / zapalovače. Pokud přivedete plech k roštu, měl by se k němu přilepit a plamen by se měl odchýlit k otvoru.

Podlaha, stěny a strop musí být hladké bez prasklin a vyčnívajících tvarovek. Stojí za to věnovat pozornost jejich stavu. Vlhké skvrny a zejména pruhy naznačují porušení během výstavby. Následně to může vést k tvorbě plísní a hub, se kterými je poměrně obtížné bojovat (a drahé). Stěny by měly vůči podlaze a stropu svírat úhel 90 stupňů a neměly by existovat žádné výškové rozdíly.

Topné trubky a radiátory Vyplatí se zkontrolovat poškození. Neměly by být promáčklé, švy by měly být dobře svařené a uzavírací kohouty by se měly těsně uzavírat, aby se zabránilo úniku. Je důležité, aby komunikace byly vzduchotěsné, nebyly tam žádné kaluže a šmouhy nebo jejich stopy.

Kde opravit nedostatky

Nalezené závady se zapisují do zpráva o domovní prohlídce (hlášení závady).

Je lepší je popsat podrobně: nejen „poškození okna“, ale „štěra na skle balkonových dveří v pravém horním rohu“. Zákon je vyhotoven ve 2 vyhotoveních a podepsán oběma stranami: kupujícím a zástupcem developera.

Pokud byl byt postaven developerem s odchylkami od podmínek smlouvy (například kuchyňská část se ukázala být větší a místnosti menší v důsledku instalace vnitřní stěny na nesprávném místě), má kupující právo od developera požadovat:

bezúplatné odstranění nedostatků v přiměřené lhůtě,

přiměřené snížení ceny zakázky,

náhradu jejich výdajů na odstranění nedostatků.

Vývojář má 45 dní na odstranění nedostatků (předtím to bylo 60 dní), pokud samozřejmě není v dohodě DDU předepsán jiný termín pro odstranění nedostatků. A kromě toho může být po dohodě stran tato lhůta prodloužena.

Pokud developer ve stanovené lhůtě přesto nestihl upravit vchodové dveře tak, aby nevrzaly, nebo znovu nenalepil tapetu, která zaostávala za stěnou, považujeme to za přestupek. V takových případech můžete napsat reklamaci a v nepřítomnosti reakce jít k soudu z důvodu neplnění podmínek smlouvy.

Záruka na byt

Vývojář dodává kupujícímu nejen betonovou krabici, ale technicky složitý produkt. pro mnoho prvků platí záruka. Ruská legislativa specifikuje následující termíny:

minimálně 3 roky u technologických a strojírenských zařízení (vše, co zahrnuje systémy zásobování studenou a teplou vodou, odvádění vody a zásobování plynem),

minimálně 5 let na všechno ostatní (okna, dveře, podlahy atd.).

Po celou dobu nese záruční povinnosti developer.

Pokud se například po šesti měsících pečlivého provozu přední dveře roztrhnou nebo prasknou (materiály jsou nekvalitní), možná jej budete muset vyměnit.

«Jsou zřejmé věci: sklo je prasklé, ale při přebírání bytu jste tomu nevěnovali pozornost – podepsali jste akt a tuto vadu neuvedli. Pak již nebude možné na tuto závadu upozornit, protože v době převzetí bylo sklo normální a prasklo kvůli Vám. Pokud jde o věci oku neviditelné (použitelnost elektroinstalace), měla by být poskytnuta záruka 5 let“, – Konstantin Barsukov, člen ruského cechu realitních kanceláří

V tomto případě nenese vývojář odpovědnost za vady (závady) věci objevené v záruční době, pokud se prokáže, že k nim došlo v důsledku přirozeného opotřebení. Například na klikách dveří nebo spínačích (v případě rekonstrukce) mají drobné škrábance v důsledku častého používání.

Je možné nepřijmout byt

Za případné zjištěné nedostatky můžete odmítnout převzetí bytu. Příčinou mohou být například nerovnosti stěn, vodní kámen na oknech s dvojitým zasklením, zaseknutí podlahového konvektoru. Stejná pravidla platí pro finální opravy od developera. Pokud je na stropě prasklina a tapeta je nalepena křivě, můžete požadovat odstranění těchto nedostatků.

Pokud kupující nemá žádné nároky na bydlení, ale odmítne je přijmout (nachází se například v jiném městě), poté po 2 měsících může developer vypracovat jednostranný akt o převodu bydlení.

V případě, že developer nesplní slib a bude se protahovat s termíny uvedení domu do provozu, pak můžete požadovat pokutu.

Do 1. července 2023 bylo na tyto akce vyhlášeno moratorium na podporu vývojářů tváří v tvář západním sankcím, nyní však bylo zrušeno.

Výše pokuty je 1/300 refinanční sazby Bank of Russia smluvní ceny za každý den po splatnosti předání domu. Například pokud měly být klíče po ruce v dubnu, ale stalo se tak až v červenci, pak lze požadovat vrácení peněz za každý den prodlení.

Nejprve se musíte pokusit vyjednávat s vývojářem v předběžném zkušebním řízení. Pro tohle vypracovat reklamaci, ve kterém uvádíme výši náhrady. Pokud není odpověď, a ve většině případů tomu tak je, pak již podáváme žalobu k soudu.

Prostřednictvím soudu se můžete domáhat nejen samotného trestu, ale i morální kompenzace a náhrady nákladů řízení.

Důvodů zpoždění při uvedení domu do provozu může být mnoho: od nesprávně předložených dokumentů různým oddělením až po nároky regulačních orgánů.

Uvedení hotového domu do provozu je dlouho očekávanou a vzrušující událostí pro vlastníky akcií a kupující. Na pozadí dobrých zpráv začíná mnoho majitelů při přebírání bytu spěchat a přehlížet nedostatky developera. A to vede k dalším výdajům a zvyšují se konečné náklady na byt – odstranění nedostatků může být drahé.

Prozradíme vám, jak tomu předejít, a zavážeme stavební firmu k bezplatnému odstranění závad ze zákona!

Co je akceptace bytu?

Převzetí bytu v novostavbě je povinným postupem, při kterém developer převádí nemovitost na vlastníka. Na základě výsledků sestaví obě strany akt o přijetí a převodu.

Pokud jsou při kontrole zjištěny závady, je sepsán další dokument – úkon k jejich odstranění s podrobným popisem (také nazývaný „závadový úkon“). Převzetí bytu je nutné, aby se vlastník nemovitosti ujistil, že stavební firma provedla práce efektivně a nemovitost plně vyhovuje všem provozním vlastnostem.

Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.

Jaký je postup při převzetí bytu?

Před předáním bytu je developer povinen informovat kupující nebo účastníky společné výstavby, že nemovitost je připravena. V oznámení zástupci stavební firmy uvádějí, od jakého data bude provedena registrace ke kontrole bytu a budou vydány klíče. Tyto informace jsou budoucím obyvatelům předávány různými způsoby: zavoláním na mobilní telefon, e-mailem nebo poštou s upozorněním.

Poslední varianta je z hlediska ochrany zájmů kupujících a akcionářů nejoptimálnější. Faktem je, že podle čl. 8 214-FZ, pokud do dvou měsíců vlastník nemovitosti na výzvu nereaguje, developer má právo provést převzetí a převod bytu samostatně. Klíče mu zůstávají, dokud ho majitel nekontaktuje. A v tomto případě, pokud kupující později zjistí závadu, bude zbytečné požadovat po stavební firmě její odstranění.

V určený den převzetí se budoucí nájemce dostaví na místo s doklady potvrzujícími jeho totožnost a vlastnické právo. Místo vlastníka nemovitosti může na jednání přijít jeho zástupce s notářsky ověřenou plnou mocí. Na místo jednání se musí dostavit pracovník stavební firmy zastupující její zájmy.

Majitel si prohlédne provozovnu a pokud nejsou zjištěny nedostatky nebo nesrovnalosti, podepíše potvrzení o převzetí. Tento dokument potvrdí, že stavební firma odvedla svou práci efektivně a majitel bytu vůči ní nemá žádné nároky.

Pokud kupující zjistí vady, je sepsán protokol o vadách, kde jsou uvedeny všechny vady. Na základě tohoto dokladu můžete uplatnit reklamaci u stavební firmy s požadavkem na odstranění závady.

Jaké nástroje jsou potřeba k prohlídce bytu?

Pro správné vyhodnocení práce vývojáře a zajištění správné kvality bude budoucí nájemce potřebovat sadu nástrojů. Pomohou zjistit nedostatky při prohlídce bytu. Co byste si měli vzít s sebou na schůzku:

• baterka – potřebná k osvětlení zatemněných prostor v interiéru;
• telefon s dobrým fotoaparátem – nezbytný pro focení defektů;
• svinovací metr (nebo laserový dálkoměr) – umožní vám změřit celkovou plochu bytu a jeho jednotlivých místností;
• úroveň budovy a vertikální olovnice – pomůže určit, zda je povrch stěn plochý;
• voltmetr nebo jakékoli elektrické zařízení – ke kontrole funkčnosti zásuvek.

Všechny závady stavební firmy musí být vyfotografovány a promítnuty do protokolu závad. Listinné doklady jsou nezbytné k tomu, aby byl developer povinen odstranit závady nebo uhradit náklady, pokud se pronajímatelná plocha nemovitosti liší od projektové.

Jak přijmout byt bez dokončení

Množství práce, kterou developer dělá v bytech s povrchovou úpravou a bez ní, se liší, takže přijetí bude probíhat jinak. V případě, že kupující nebo vlastník akcií dorazí na nemovitost pouze s hrubou úpravou, je nutné věnovat zvláštní pozornost následujícím detailům:

1. Skutečná plocha všech prostor. Musí plně odpovídat parametrům uvedeným v projektové dokumentaci. Chcete-li vypočítat celkovou hodnotu, musíte změřit plochu každé místnosti a sečíst ji. Měli byste se také ujistit, že stěny jsou svislé a všechny úhly by měly být 90 stupňů (pokud je rozložení standardní).
2. Komunikace. Měli byste zkontrolovat, zda instalované potrubí a vodiče odpovídají plánu. Úniky z vodovodních a topných systémů nejsou povoleny. Elektrická síť musí být zcela izolována. Zkontrolujte veškerou komunikaci – musí být pevně nainstalována, nesmí být uvolněná nebo vyčnívat.
3. Dveře a okna. Je třeba kontrolovat hladký chod konstrukcí a jejich kvalitu. Mezery v otvorech nejsou povoleny.
4. Kvalita stěn. Je nutné zajistit, aby nebyly žádné nepravidelnosti, posuny nebo díry. Pokud si všimnete manželství, nezapomeňte to zaznamenat v aktu.

Větrání . Neignorujte cizí pachy v prostorách. Vzduch by měl být čistý – to je známka dobrého větrání. Chcete-li odsavač zkontrolovat, zapalte zápalku a umístěte ji do blízkosti otvoru potrubí. Pokud se plamen odchyluje směrem k hřídeli, je přítomen tah a cirkulace je dobrá.

Kolaudace bytu s dokončením

Na rozdíl od bydlení bez povrchové úpravy jsou byty s dodatečnými renovačními pracemi vybaveny instalatérstvím, lampami, topnými systémy a kabely. Veškeré závazky developera k dokončení jsou zohledněny ve smlouvě.

V souladu s tím budou kupující nebo akcionáři muset zkontrolovat nejen plochu areálu, ale také kvalitu lepení a malování stěn, instalaci a instalaci komunikací, dodržování nákladů na opravy a vše, co je uvedeno ve smlouvě.

Ugreshskaya 6 min.

Silikátová 16 min.

Paveleckaja 13 min.

Paveleckaja 13 min.

Centrální administrativní čtvrť, čtvrť Presnensky, Moskevské mezinárodní obchodní centrum Moskevské město, multifunkční rezidenční komplex Dom Dau

Streshnevo 10 min.

Savelovskaja 13 min.

Běloruská 8 min.

Dmitrovská 9 min.

Kontrolní seznam při přebírání bytu

V kupní smlouvě nebo smlouvě o majetkové účasti musí být uvedeny všechny parametry budoucího bydlení v závislosti na způsobu pořízení nemovitosti. Takový dokument odráží informace o ploše objektu, výšce stropu, možnosti oprav a dalších parametrech. Při plánování dne kontroly na místě věnujte zvláštní pozornost následujícím detailům:

1. Celková plocha prostor. Chcete-li si sami pronajmout byt v novostavbě bod po bodu, měli byste použít metr. Změřte plochu všech místností, kuchyně, koupelny a pomocných prostor. Výslednou hodnotu porovnejte s projektovou dokumentací. Pokud se ukáže, že celková skutečná plocha je menší, má vlastník právo požadovat po developerovi náhradu.
2. Dveřní a okenní otvory. Dveře by se měly otevírat a zavírat bez dalšího úsilí. Měli byste také zkontrolovat okna pro volný přechod do režimu větrání. Na otvorech a rámech by neměly být žádné praskliny, odštěpky, nečistoty nebo další otvory.
3. Strop. Developer je povinen při předání domu vyrovnat spáry ve stropních deskách tak, aby jejich vyrovnání nebylo znatelné. Pokud tyto závady existují, má vlastník nemovitosti právo požadovat jejich odstranění.
4. Podlaha . Pokud se byt rekonstruuje, je třeba pečlivě zkontrolovat podlahovou mazaninu. Neměly by na něm být žádné dutiny, praskliny nebo nepravidelnosti. Je docela snadné identifikovat vady – klepejte na podlahu tvrdým předmětem. Poslouží i podpatky. Pokud jsou v potěru mezery, zvuk bude poměrně hlasitý, pokud ne, bude matný.
5. Stěny . Požadavky na stěny budou záviset na předběžných dohodách se stavební firmou. Pokud je byt pronajímán s hrubým povrchem, měli byste zkontrolovat stěny, zda nemají praskliny a nerovnosti. Pokud je poskytnuta sádrová omítka, povrchy stěn musí být hladké a světlé, bez vad.
6. Zásobování vodou a vytápění. Při příjmu objektu je nutné zkontrolovat potrubí, kohoutky a radiátory. Musí být suché a pevně nainstalované. Měli byste také zkontrolovat možná místa, zda netěsní od sousedů: horní rohy kuchyně, koupelna, toaleta. To znamená, že musíte zkontrolovat stěny a strop, kde se nacházejí „mokré oblasti“.
7. Elektrické vedení. Pokud váš byt již má zásuvky a vypínače, je ve vašem zájmu je otestovat. Je také nutné věnovat pozornost drátům – je nepřijatelné, aby vyčnívaly. Pro kontrolu elektrické sítě použijte voltmetr nebo jakékoli levné elektrické zařízení.
8. Větrání . I to je důležitý parametr pro budoucího nájemníka. Na tom bude záviset mikroklima v místnosti. Je snadné zkontrolovat ventilaci – otevřete okno a připevněte kus papíru k hřídeli. Musí být přitahován. To bude znamenat, že v bytě bude dobrá cirkulace vzduchu.

Případné nesrovnalosti a nedostatky stavební firmy je nutné uvést do protokolu o závadě. Všechny tyto nedostatky je navíc potřeba vyfotografovat.

Jak by měl vypadat vadný úkon?

Všechny zjištěné závady by měly být nejprve zaznamenány do sešitu. Teprve poté je na základě provedených záznamů sepsán závadový protokol, který uvede všechny nedostatky developera. Chcete-li vypracovat dokument, můžete použít standardní formulář nebo vypracovat akt podle vlastního uvážení. Existuje několik pravidel.

Nahoře musí být uvedeny údaje o stavební firmě a akcionáři (kupujícím).

Dokument by měl obsahovat i seznam všech zjištěných nedostatků s podrobnými informacemi. Zápis o závadě podepisují obě strany: zástupce developera i vlastník. Pokud bude některý z podpisů chybět, bude těžké prokázat svá práva u soudu. Jak ukazuje praxe, stavební firmy nestaví věci před soud, ale raději nedostatky odstraňují na vlastní náklady. V některých případech se vyplácí kompenzace.

Pokud jsou zjištěny vady, vývojáři je opraví během 2-3 týdnů. Poté je byt znovu přijat a je vystaven odpovídající dokument. Často se stává, že nedostatky jsou zjištěny až po vydání klíčů a podepsání listiny. V takových situacích čl. 7 č. 214-FZ, podle kterého jsou stavební firmy povinny poskytnout záruku na projekt.

Záruční doba obvykle nepřesáhne pět let. Pokud smlouva takovou doložku obsahuje, můžete po převzetí bytu podat žalobu proti developerovi. V tomto případě je stavební firma povinna závady bezplatně odstranit nebo uhradit vlastníkovi náhradu. Soudní řízení však může zabrat spoustu času, nervů a úsilí. Proto byste ve fázi přijímání bytu neměli spěchat.

Jak převzít místní oblast

Při přejímce bytu je také nutné zkontrolovat vchody a technické místnosti. Toto právo mají všichni majitelé. Každý z nich má možnost uplatnit reklamaci vůči developerovi, pokud zjistí následující vady:

• praskliny a nerovnosti ve stěnách a podlaze vchodu;
• výtah nefunguje;
• vstupní dveře se špatně zavírají;
• V technických místnostech byla zjištěna netěsnost.

Všechny tyto závady musí budoucí obyvatelé novostavby vyznačit i do protokolu o závadě.

Specialisté pomáhají

Společností, které se kolaudací bytů profesionálně zabývají, je mnoho. Zaměstnávají nezávislé odborníky, kteří se ve stavebnictví dobře vyznají. Pokud vám tato oblast není známá a bojíte se, že něco zmeškáte, můžete takovým profesionálům věřit. Prohlédnou nemovitost v souladu se všemi pravidly, zjistí případné vady developera a nakonec ušetří vaše peníze.

Doporučuje se předem dohodnout s odborníkem. Pokud se přejímky bytu nemůžete dostavit, je potřeba vystavit plnou moc specialistovi, který to udělá a nechat si to ověřit u notáře. Nejlepší možností je ale pozvat s sebou odborníka. To vám umožní vyhnout se přeplatkům a nenechat si ujít nedostatky vývojáře.

Převzetí bytu je důležitou součástí transakce, při které je spěch velmi nežádoucí. Kupující potřebuje zvláštní pozornost, ochotu zkontrolovat všechny detaily a zaznamenat případné vady a nesrovnalosti.