Jak mohou obyvatelé bytového domu iniciovat běžné nebo větší opravy? Kdo by to měl platit? Mohou majitelé nemovitostí kontrolovat fáze prací a jejich kvalitu a vybrat potřebné materiály pro opravy?
Na tyto a další otázky odpovídá Igor Sitnikov, náměstek generálního ředitele pro provoz společnosti Comfort Group, která spravuje a provozuje bytové domy.
Aktuální opravy iniciuje inženýrská služba správcovské společnosti (MC) bytového domu. Určuje jeho parametry – v jakém rozsahu a jaké práce je v konkrétním domě potřeba. Běžné opravy prostor patřících do společného majetku bytových domů se provádějí zpravidla jednou za pět let.
Údržba obytných budov je celá řada prací na udržení dobrého a funkčního stavu všech jejích prvků, včetně inženýrských zařízení. Jejich údržba zahrnuje běžnou plánovanou údržbu, neplánované opravy (nouzové) a velké opravy. Současné opravy budovy jsou zaměřeny na obnovení provozuschopnosti a výkonnosti jejích konstrukcí a inženýrských sítí, zachování stanovených provozních ukazatelů a zajištění životnosti budovy.
Celý systém údržby bydlení je v souladu se současnými standardy a pravidly. Zahájení aktuálních opravných a stavebních prací je zpravidla plánováno na teplé období a schvaluje je generální ředitel řídící organizace s přihlédnutím ke skutečnému stavu objektu a potřebě konkrétních prací.
Zaměstnanci technických služeb musí pravidelně provádět kontroly prostor a budov, aby pochopili, jak rychle jsou nutné preventivní nebo běžné opravy a jaký druh práce je potřeba. Takové kontroly jsou dokumentovány ve zprávách a na jejich základě je pak sestaven obecný závadný výkaz (deník), který zohledňuje všechny připomínky. Na základě výsledků kontrol jsou stanoveny objemy, druhy prací a množství potřebného materiálu. Poté proběhne výběrové řízení na dodavatele.
Přejímku díla může provádět smíšená komise složená z vlastníků prostor domu, zaměstnanců správcovské organizace a pověřených zaměstnanců zhotovitele. Pokud budou zjištěny nějaké připomínky, odchylky nebo závady, mohou to obyvatelé budovy nahlásit správcovské organizaci jakýmkoli dostupným způsobem: do kanceláře správcovské společnosti v místě nemovitosti, na jednotné kontaktní centrum, na e-mail organizace poštovní adresu, nebo prostřednictvím osobní schůzky s pověřeným pracovníkem správcovské společnosti. Obvykle jsou všechny takové žádosti přezkoumány a v případě potřeby jsou identifikované připomínky odstraněny.
Běžné opravy jsou zahrnuty v platbě za údržbu a opravy bytových prostor. Podíl vyměněných a opravených konstrukčních prvků a inženýrského zařízení v bytovém domě při běžných opravách by neměl přesáhnout 15 % jejich celkového objemu v bytovém domě.
Nouzová oprava je neočekávaná porucha nebo porucha zařízení: prasknutí potrubí, ucpání kanalizace, zkrat, porucha výtahu atd.
Příčinou a viníkem je zpravidla lidský faktor nebo vnější vliv. Někdy dochází k poruchám v důsledku zastaralosti a opotřebení zařízení nebo konstrukcí. Veškeré práce na lokalizaci havárie a obnovení provozuschopnosti musí provést správcovská společnost se zapojením záchranné služby nebo jejích specialistů.
O provedení větších oprav rozhodují výhradně vlastníci prostor na valné hromadě většinou hlasů. Větších oprav jsme se zatím na žádné adrese nedočkali, ale zákonodárce s tím (v ideálních podmínkách) počítá takto:
- po uplynutí podmíněné životnosti 25 let po uvedení do provozu přichází správcovská organizace s podnětem vlastníkům s návrhem na provedení generální opravy;
- jakákoliv oprava začíná prohlídkou, diagnostikou a zjištěním skutečného stavu budovy, opotřebení konstrukcí a inženýrských zařízení. Na základě průzkumu by měly být stanoveny potřebné práce, materiály a odhadované náklady;
- po stanovení objemu a předpokládaných nákladů má správcovská společnost právo iniciovat valnou hromadu vlastníků za účelem schválení úplného seznamu opatření k provedení velkých oprav;
- na valné hromadě mají vlastníci prostor právo určit a jmenovat mezi sebou komisi, která se bude podílet na sledování procesů a přijímání prací;
- na základě výsledků schůzky, schválení druhů, objemů prací a celkových nákladů určí správcovská společnost prostřednictvím konkurenčního výběru dodavatele;
- schválená skupina vlastníků má právo účastnit se procesu výběru a identifikace dodavatelů na rovnocenném základě se správcovskou společností z důvodu transparentnosti a kontroly;
- Po zorganizování opravných prací sledují specialisté managementu spolu s proaktivními vlastníky nebo domovní radou, pokud je zvolena a pověřena OSS, produkci práce, kvalitu, objemy a použité materiály.
Kromě toho mohou majitelé prostor podle vlastního uvážení zahájit a organizovat s pomocí správcovské společnosti kapitálové práce před plánovaným termínem, ale s ohledem na organizaci výše popsaných procesů – například výměnu výtahů s moderními a vylepšenými. „Komfort“ vidí přibližně tento scénář pro organizaci generální opravy.
Po uplynutí podmíněné životnosti budovy a zařízení není vhodné úplně opustit velké opravy, protože během životního cyklu dochází k fyzickému i morálnímu opotřebení, zařízení zastarává a povrchová úprava ztrácí svůj původní vzhled. Například dříve se v domech používaly hliníkové rozvody, nyní však pouze měděné rozvody, které svými vlastnostmi a charakteristikami předčí hliník. Můžete tak porovnat staré výtahy s moderními, kovové trubky s PVC, restaurované a zateplené fasády se zničenými atp.
Igor Sitnikov zástupce generálního ředitele Comfort Group
Úhel pohledu autorů, jejichž články jsou publikovány v sekci “Názory”, se nemusí shodovat s názorem redakce.
Umění. 52.2 se použije s ohledem na vlastnosti stanovené čl. 9 federálního zákona ze dne 01.04.2020 N 69-FZ (nařízení vlády Ruské federace ze dne 21.09.2022 N 2724-r).
Občanský zákoník Ruské federace článek 52.2. Rekonstrukce, generální opravy stávajících liniových zařízení v souvislosti s plánovanou výstavbou, rekonstrukce nebo generální opravy projektů investiční výstavby
(zavedeno spolkovým zákonem ze dne 01.07.2021. července 276 N XNUMX-ФЗ)
1. Ustanovení tohoto článku se vztahují na rekonstrukce, generální opravy stávajících liniových zařízení, včetně inženýrských a technických podpůrných sítí (s výjimkou zařízení energetické sítě s nejvyšší třídou jmenovitého napětí 110 kV a vyšším, jakož i stávajících liniových zařízení , inženýrské a technické podpůrné sítě, jejichž určovací kritéria a (nebo) typy stanoví vláda Ruské federace), jejich části (dále v tomto článku – stávající liniové objekty), v souvislosti s plánovanou výstavbou, rekonstrukcí nebo větší opravy:
1) liniové objekty dopravní infrastruktury federálního významu, dopravní infrastruktury regionálního významu nebo dopravní infrastruktury místního významu v případě projektu územního plánování schváleného podle části 12.12 článku 45 tohoto zákoníku;
2) bytové domy s více byty, domy blokované zástavby a zařízení komunální infrastruktury nezbytná pro jejich fungování, zařízení dopravní infrastruktury, jakož i zařízení sociální infrastruktury, pokud se předpokládá změna umístění stávajících liniových zařízení.
(ve vydání federálního zákona z 30.12.2021 N 476-FZ)
(viz text v předchozím textu)
2. Podmínky pro rekonstrukci a generální opravy zařízení elektrické sítě s nejvyšší třídou jmenovitého napětí 110 kV a vyšším, jakož i stávajících liniových zařízení, inženýrských a technických podpůrných sítí, jejichž definiční kritéria a (nebo) typy stanoví vláda Ruské federace, podmínky pro výstavbu a rekonstrukci, investiční opravy investičních projektů neuvedených v odstavcích 1 a 2 části 1 tohoto článku, které zahrnují změnu umístění stávajících lineárních zařízení, jsou určeny dohodou strany v souladu s právními předpisy Ruské federace.
3. Ustanovení tohoto článku neplatí při rekonstrukcích, generálních opravách stávajících inženýrských sítí za účelem napojení (technologického napojení) investiční výstavby na tyto inženýrské sítě v souladu s čl. 52.1 odst. XNUMX tohoto Řádu.
4. Nositelé práv ke stávajícím liniovým objektům do třiceti dnů ode dne obdržení písemné žádosti developera nebo technického objednatele zajišťujícího výstavbu, rekonstrukci, velké opravy investiční výstavby uvedené v odstavcích 1 a 2 části 1 tohoto článku. (dále pro účely tohoto článku – developer, technický zákazník), vydat developerovi, technickému zákazníkovi technické požadavky a podmínky, které podléhají povinnému provedení při architektonickém a stavebním návrhu za účelem rekonstrukce, větších oprav stávajících liniových zařízení ( dále jen technické požadavky a podmínky), nebo je odmítnout vydat.
5. Skladba a obsah technických požadavků a podmínek, postup při jejich vydávání, postup při stanovení výše nákladů na jejich přípravu k úhradě držitele autorských práv stávajícího lineárního zařízení, důvody předčasného ukončení jejich platnosti , jakož i vyčerpávající seznam důvodů pro odmítnutí poskytnout technické požadavky a podmínky jsou stanoveny vládou Ruské federace.
6. Výše nákladů na zpracování technických požadavků a podmínek hrazená nositeli práv stávajících liniových zařízení nemůže překročit výši nákladů na přípravu technických podmínek pro připojení (technologické napojení) na inženýrskou podpůrnou síť odpovídajícího druhu, vypočtenou na na základě standardizovaných tarifních sazeb.
7. Doba platnosti technických požadavků a podmínek nesmí být kratší než dva roky ode dne jejich vydání.
8. Technické požadavky a podmínky jsou povinnou přílohou smlouvy uvedené v části 10 tohoto článku.
9. V případě změny osoby, která je držitelem autorských práv stávajícího lineárního zařízení a (nebo) developera, technického zákazníka, není nutná přeregistrace technických požadavků a podmínek.
10. Rekonstrukce, větší opravy stávajícího liniového zařízení, jakož i v případě potřeby architektonický a stavební návrh pro účely takové rekonstrukce, velké opravy se provádějí v souladu s dohodou, kterou uzavřel vlastník stávajícího liniového zařízení s. vývojář nebo technický zákazník s přihlédnutím k požadavkům tohoto článku (dále pro účely tohoto článku – smlouva).
11. Smlouva je bezpodmínečně uzavřena s vlastníkem stávajícího liniového objektu v souladu s občanským právem. Developer, technický zákazník má právo v době platnosti technických požadavků a podmínek kontaktovat držitele autorských práv stávajícího liniového zařízení, inženýrské sítě a sítě technické podpory za účelem uzavření smlouvy.
12. Smlouva obsahuje:
1) informace o umístění projektů investiční výstavby uvedených v odstavcích 1 a 2 části 1 tohoto článku;
2) informace o stávajících liniových objektech (název, umístění, katastrální číslo (pokud existuje), rekonstrukce, jejichž větší opravy se plánují provést;
3) povinnost stran v případě potřeby zajistit zpracování dokumentace o plánování území nebo zavedení jeho změn, architektonické a stavební řešení za účelem rekonstrukce, větší opravy stávajících liniových zařízení v souladu s technické požadavky a podmínky;
4) povinnost stran provést rekonstrukční práce, větší opravy stávajících liniových zařízení, stanovené technickými požadavky a podmínkami, termín dokončení těchto prací;
5) povinnost developera, technického objednatele uhradit držitelům práv stávajících liniových zařízení náklady spojené s jejich rekonstrukcí a většími opravami;
6) forma a podmínky úhrady developerem, technickým objednatelem nákladů vynaložených v souvislosti s takovou rekonstrukcí, většími opravami stávajících liniových zařízení, jejich nositelům autorských práv;
7) závazky stran vypořádat vztahy s vlastníky objektů předepsaným způsobem napojených (technologicky napojených) na stávající liniové objekty, jejichž rekonstrukce, jejichž větší opravy se plánují, z důvodu nemožnosti provozovat takové stávající liniové objekty. objekty při jejich rekonstrukci, větší opravy;
povinnosti smluvních stran zajistit provedení vlastnických listin k pozemkům za účelem rekonstrukcí, velkých oprav stávajících liniových zařízení, jakož i těchto liniových zařízení po dokončení jejich rekonstrukce, větších oprav (v případě potřeby);
9) povinnosti stran zřizovat, měnit, rušit zóny se zvláštními podmínkami území v souladu s pozemkovou legislativou (je-li to nutné);
10) odpovědnost stran za neplnění nebo nesprávné plnění smlouvy.
13. Náhrada stanovená v odstavci 6 části 12 tohoto článku se provádí v hotovosti a (nebo) v naturáliích. Postup pro stanovení formy náhrady stanoví vláda Ruské federace. V případě náhrady v hotovosti je provádění rekonstrukcí a větších oprav stávajících liniových zařízení zajišťováno držiteli autorských práv k těmto zařízením. V případě naturálních náhrad je realizace zadaného díla zajišťována vývojáři a technickými zákazníky.
14. V případě, že rekonstrukci nebo větší opravy stávajícího liniového zařízení provádí developer, technický zákazník, je projektová dokumentace zajišťující takovou rekonstrukci nebo větší opravy předmětem dohody s jeho nositelem autorských práv. Předmětem tohoto souhlasu je soulad rekonstrukce a větších oprav stávajícího liniového zařízení s technickými požadavky a podmínkami stanovenými v projektové dokumentaci. Doba takového schválení nesmí přesáhnout třicet dnů.
15. Výše nákladů na provedení rekonstrukce a větších oprav stávajícího liniového zařízení je stanovena na základě projektové dokumentace zajišťující tuto rekonstrukci, větší opravy a zpracované v souladu s technickými požadavky a podmínkami. Jsou-li stanovené práce prováděny držitelem autorských práv stávajícího liniového zařízení, jsou náklady na jejich provedení, zahrnuté do předpokládaných nákladů na rekonstrukci, větší opravy takového liniového zařízení, hrazeny v mezích nákladů stanovených schváleným projektovou dokumentaci zajišťující realizaci zadaného díla.
16. Seznam druhů nákladů, které vznikají v souvislosti s rekonstrukcí, většími opravami stávajících liniových zařízení a které jsou zahrnuty do předpokládané ceny stavby, rekonstrukce, větší opravy investiční výstavby uvedené v odstavcích 1 a 2 části 1. tohoto článku určuje vláda Ruské federace.
17. Termíny dokončení prací na rekonstrukci stávajících liniových zařízení jsou stanoveny na základě projektové dokumentace zajišťující provedení stanovených prací.
18. Zvýšení výkonu a (nebo) zlepšení technických vlastností stávajících liniových objektů nebo liniových objektů při jejich rekonstrukci, větší opravy jsou prováděny na náklady držitelů práv k těmto stávajícím liniovým objektům, s výjimkou případů, kdy takový zvýšení výkonu a (nebo) zlepšení technických vlastností je dáno potřebou splnění požadavků technických předpisů.
