Hlavní je vědět, jakých 5 kroků je potřeba udělat, aby se z maličkosti při transakci nestal zásadní problém v budoucnu. Na co si dát pozor při koupi bytu na sekundárním trhu?
Krok 1 – kontrola vlastnických dokladů k bytu
Pokud se vám líbí byt na sekundárním trhu, musíte začít studovat historii problému kontrolou dokumentů, na jejichž základě vzniklo vlastnictví prodávajícího. Nejběžnějšími opcemi jsou smlouvy o prodeji, výměně a darování; méně často – soudní rozhodnutí, která nabyla právní moci, osvědčení o dědických právech a dohody o anuitě. Je zřejmé, že tyto dokumenty by v žádném případě neměly obsahovat známky padělání, výmazů apod. Pokud jsou v textu opravy, musí být ověřeny podpisy všech smluvních stran. Pokud je smlouva ověřena notářem, pak jsou opravy zapečetěny a podepsány notářem, píše Majitel.
„Ověřte si fakt řádné státní registrace smluv,“ radí právník Penny Lane Realty Sergej Popravka. – Pokud dokumenty, na jejichž základě vlastnická práva vznikla, obsahují podmínky, jejichž nedodržení je důvodem k ukončení obchodu, ujistěte se, že jsou tyto podmínky splněny. Takovou podmínkou může být např. závazek kupujícího (který s vámi již vystupuje jako prodávající) uhradit cenu bytu až po nějaké době od uzavření smlouvy. V případě nesplnění této povinnosti může dojít k ukončení smlouvy.“
Důležitá nuance: pokud zjistíte, že byt byl někomu předán nebo odkázán dědictvím (a jeho nový majitel není příbuzný) a brzy poté nový majitel začne tento byt rychle prodávat, měla by vás tato skutečnost upozornit.
Krok 2 – kontrola historie bytu
Požádejte majitele o výpis z United
státní rejstřík práv k nemovitostem a transakcí s nimi (USRP). Tento výpis bude odrážet celou historii nemovitosti (převody vlastnictví, jakož i přítomnost zatčení v bytě, zákazy transakcí), počínaje rokem 1998, to znamená od vytvoření jednotného státního rejstříku, což je docela dost pro váš klid.
„Pokud z tohoto výpisu vidíte, že byt se v poslední době velmi často prodával a měnil majitele a ve skutečnosti v něm dlouho nikdo nebydlel, pak je pravděpodobné, že transakce s touto nemovitostí nebyly v tomto „čisté“ způsob, jakým se někdo pokusil „zrámovat“ bona fide kupujícího,“ varuje Olga Ryková, ředitelka právního oddělení Panorama Estate. V tomto případě odborníci radí být obezřetní a raději se poohlédnout po důvěryhodnějším objektu.
Z výpisu bude také zřejmé, zda byl byt v epicentru sporu či nikoliv, zda na něj byla uvalena zatčení atd. A pokud v důsledku prostudování těchto informací objevíte nějaké spory, věnujte pozornost tomu, jak od jejich vzniku uplynulo mnoho let.
Podle ruské legislativy je maximální promlčecí lhůta pro prohlášení transakcí za neplatné, včetně transakcí s nemovitostmi, 3 roky. Pokud tedy během posledních tří let před navrhovanou koupí nedošlo k žádným sporům s bytem, nemusíte se bát, že by se předchozí vlastníci náhle domohli svých práv. Pokud však chápete, že za poslední 3 roky došlo ke sporům, požádejte vlastníka o poskytnutí soudního rozhodnutí, na základě kterého bude možné vyvodit konečné závěry o zákonnosti vlastnictví tohoto bytu. Pokud soudní rozhodnutí ještě nepadlo, pak má smysl na něj počkat, než se dohodneme.
Je pravda, že se stává, že byt není uveden v jednotném státním rejstříku. Zpravidla se tak děje u nemovitostí ze starého bytového fondu. Pokud takový byt není v registru, znamená to, že po jeho privatizaci s ním nebyly provedeny žádné transakce, tedy z právního hlediska je to ideální byt, je naprosto „čistý“. Pro naprostou jistotu může kupující podat žádost na oddělení bytové politiky k ověření skutečných práv jeho vlastníka. Nemusíte dělat nic jiného.
Krok 3 – kontrola kvality bytu
Požádejte majitele o doklady ZISZ k bytu. Je třeba zkontrolovat, zda kvalita bytu odpovídá dokumentům: zda nedochází k přestavbám nebo rekonstrukcím, které nejsou pravomocně zkolaudovány. Podle článku 26 bytového zákoníku Ruské federace téměř každá rekonstrukce a přestavba vyžaduje souhlas místní vlády, a pokud jsou prováděny „spontánně“, spadají do kategorie správních deliktů, za které je poskytována odpovědnost. Jakákoli rekonstrukce bytu, pro kterou nebylo získáno povolení od příslušných úřadů, je považována za nezákonnou.
Krok 4 – ověření prodejce
S neméně pečlivou pozorností by měl být kontrolován i samotný majitel. Nejprve se ujistěte, že jeho pas je autentický. To lze provést pomocí specializované služby na oficiálních stránkách Federální migrační služby Ruské federace. Takto získané informace jsou samozřejmě spíše referenčního charakteru. Pro získání právně významných oficiálních informací doporučují tvůrci stránek kontaktovat územní oddělení FMS (zjednodušeně řečeno místní pasový úřad).
„Pokud smlouvu podepisuje zástupce prodejce v plném rozsahu, musíte být velmi opatrní,“ poznamenává Sergej Popravka. – Měli byste vědět, že plná moc vystavená fyzickou osobou musí být notářsky ověřená. Měli byste se ujistit, že plná moc nebyla odvolána, a také jasně rozumět výčtu zmocnění správce: má právo pouze podepsat nájemní smlouvu nebo může také například přijímat platby podle smlouvy . Obecně musíte pochopit, že podpis smlouvy důvěryhodnou osobou vytváří další rizika.“
Bude mnohem obtížnější pochopit kapacitu prodejce. To se ale musí udělat (bez ohledu na to, jakou důvěru člověk vzbuzuje), abychom si byli jisti, že v době uzavření smlouvy není majitel v plánované měsíční flámě, ve stavu drogové závislosti a že je psychicky zdravý. Udělejte si čas na návštěvu protidrogové a psychoneurologické ambulance společně s prodejcem k získání příslušných certifikátů.
Krok 5 – kontrola práv třetích stran
Požádejte majitele, aby vám ji poskytl
rozšířený výpis z domovní knihy. Umožní vám zkontrolovat, kdo je v bytě v místě bydliště přihlášen a zda těmto osobám v souladu se zákonem zůstává zachováno právo pobytu v bytě při jeho prodeji.
Faktem je, že jedním z významných rizik při koupi bydlení je možné napadení práv k bytu třetími osobami. Ke sporům může dojít například v případě, že je v bytě evidován pohřešovaný rodinný příslušník. “Nikdo nezaručuje, že se tato pohřešovaná osoba za pár let neobjeví a nezpochybní dohodu.” Takové případy se stávají,“ říká Olga Ryková. “Lidé sedí ve vězení, nechtějí to říct svým příbuzným, a pak vyjdou a dožadují se svých práv.” Proto při koupi bytu, ve kterém je evidován pohřešovaný rodinný příslušník, který dočasně odjel na dlouhodobou arktickou služební cestu, k dlouhodobému léčení (například na neuropsychiatrické nebo protidrogové léčebně) nebo do věznice, podstupujete určité riziko. Myslíte, že by stálo za to hledat jinou možnost?
Ohroženy jsou také byty, kde jsou přihlášeny nezletilé děti, jejichž zájmy je třeba respektovat. A pokud byla během transakce ovlivněna práva nezletilých, ujistěte se, že máte příslušná povolení od opatrovnických orgánů.
„Kromě toho je nutné věnovat pozornost právům manželů prodávajícího: pokud je prodávající ženatý nebo byt byl zakoupen během manželství, pak musí dohoda obsahovat souhlas manžela s prodejem,“ poznamenává Irina Shugurova, zástupkyně generálního ředitele. Ředitel MIEL- Brokerage“ v právních otázkách.
Ve věci koupě a prodeje bytu jsou samozřejmě důležité všechny nuance: obsah kupní a prodejní smlouvy, proces převodu peněz za byt, kompetentní vypisování účtenek prodávajícím, kontrola nad skutečným převodem bytu – to vše jsou součásti celého konceptu „transakce“. Hlavní věc je mít na paměti, že při koupi bytu byste neměli brát slovo, bát se lhaní nebo žádat o dokumenty.
