Koupě bytu je zodpovědný krok, ke kterému je třeba přistupovat s maximální vážností. Jednou z hlavních otázek, před kterými stojí budoucí majitel bytu, je, co si vybrat: novostavbu, nebo vedlejší? Jednoznačná odpověď neexistuje. Při rozhodování se vyplatí zvážit výhody a nevýhody obou možností. Zveme vás, abyste je zvážili.
Koupě bytu je zodpovědný krok, ke kterému je třeba přistupovat s maximální vážností. Jednou z hlavních otázek, před kterými stojí budoucí majitel bytu, je, co si vybrat: novostavbu, nebo vedlejší? Jednoznačná odpověď neexistuje. Při rozhodování se vyplatí zvážit výhody a nevýhody obou možností. Zveme vás, abyste je zvážili.
Jaké jsou výhody koupě primární nemovitosti?
Byty v novostavbě v rané fázi výstavby jsou zpravidla levnější. To vám umožní ušetřit asi 20 % nákladů a někdy až 50 % ve fázi „jámy“. K přilákání kupců mohou developeři poskytovat různé bonusy: bezúročné splátky do pronájmu bytu, slevu na řadu objektů nebo certifikáty na opravu a nákup nábytku. Za zmínku stojí, že sazby hypoték na koupi bytu v novostavbě jsou nižší a existují i speciální programy zvýhodněných půjček.
Výběr
Byt na sekundárním trhu je kusový produkt. Nemůžete si vybrat “úplně to samé, ale o pět pater výše.” Pořízení nemovitosti v novostavbě otevírá možnost výběru možnosti, která vám zcela vyhovuje: patro, dispozice, výhled z okna a mnoho dalšího. Setkat se s takovou pestrostí na trhu sekundárních bytových nemovitostí je téměř nemožné: dispozičně vyhovující byt nemusí vyhovovat jiným parametrům nebo nemusí být v uvažovaných částech města vůbec dostupný.
Infrastruktura a parkování
Mnoho developerů promýšlí infrastrukturu území do nejmenších detailů: vybavují pěší plochy, lavičky, dětská hřiště, budují parkoviště, kde se počet parkovacích míst počítá na základě počtu bytů v komplexu.
Moderní rozložení
Dispozice bytu je důležitým detailem při výběru nemovitosti. Kupující spíše dají přednost novostavbám kvůli jejich původně dobrým dispozičním řešením. Nové byty mají zpravidla komfortní koupelny, prostornější kuchyně, funkční chodby a prostorné šatny.
U nemovitostí určených k dalšímu prodeji nelze dispozice vždy změnit a takové opravy budou vyžadovat další schválení a investice.
Snadnost opravy
Pojďme se věnovat opravě podrobněji. Nový byt je prázdná břidlice, na které můžete realizovat své nápady a designová řešení. Není třeba opravovat chyby z minulých oprav nebo demontovat staré dokončovací materiály, měnit okna, potrubí nebo elektroinstalaci. Špinavou práci lze svěřit i developerovi. Obvykle předběžná úprava již zahrnuje vyrovnání stěn, instalaci okenních a dveřních otvorů, elektrické rozvody, komunikace a podlahové potěry.
Právní čistota
Při koupi rezidenční nemovitosti v novostavbě máte jistotu, že jste jediným vlastníkem bytu a nikdo v něm nebyl dříve registrován. Kontrola banky při koupi bytu na hypotéku také není nutná, protože v novém bytě rozhodně nedošlo k nelegálním přestavbám.
Jaké jsou nevýhody koupě bytu v novostavbě?
Umístění a infrastruktura
Velké obytné komplexy se často staví v oblastech vzdálených od centra, kde je pro ně dostatek prostoru. Výstavba budov a infrastruktury obytného souboru může probíhat v několika etapách. Stojí za to se předem seznámit s plány vývojáře, abyste pochopili, jaké objekty budou postaveny a kdy.
Očekávání kapitulace a rizika
Budoucí obyvatelé si díky možnosti koupit bydlení levněji pořizují byty v rané fázi výstavby. To s sebou nese určitá rizika, protože se mohou posunout termíny uvedení objektů do provozu a v některých případech nemusí být dům dokončen vůbec.
Nástup projektového financování a používání vázaných účtů snižuje rizika a chrání práva držitelů akcií. Rovněž stojí za to věnovat pozornost pověsti vývojáře – to nepomůže zcela se chránit před riziky, ale výrazně je sníží.
Opravit
Pořízení vedlejší nemovitosti vám dává možnost neprovádět opravy, pokud se vám to hodí, nebo je dělat postupně, při bydlení v bytě. Většina nových budov je pronajímána bez dokončení, takže potřebují opravy.
Je oprava hotová? Je příliš brzy na to se radovat: nové domy jsou zpravidla obydleny nerovnoměrně. Připravte se, že vaši sousedé mohou být hluční po velmi dlouhou dobu.
Výhody koupě domu na sekundárním trhu
Můžete se přihlásit právě teď
Pokud si koupíte byt, který nepotřebuje naléhavé velké opravy. Absence zásadních nároků vám umožňuje přestěhovat se do nového bydlení okamžitě a opravy na nějakou dobu odložit. Někteří prodejci při prodeji bytu v něm nechávají nábytek, což umožňuje urychlit stěhování a eliminovat zpočátku vysoké náklady.
A pokud chcete okamžitě provést dobrou opravu, nemusíte ani čekat. S největší pravděpodobností se dům již zmenšil a nebude „plavat“.
Registrace
Na rozdíl od primárního bydlení, kde před zápisem musíte počkat na zapsání domu do katastru nemovitostí a zápis vlastnictví, do vedlejšího bydlení se můžete přihlásit prakticky okamžitě.
Výběr požadované oblasti
Pokud byla oblast bydliště konečně vybrána a neočekává se tam výstavba nových nemovitostí, věnujte pozornost sekundárnímu bydlení. To vám umožní žít ve vaší oblíbené oblasti s nejvhodnější polohou pro vás: v blízkosti příbuzných, školy nebo práce. Hlavní věc je vypočítat rozpočet.
Nedostatek nejistoty
Již ve fázi výběru bytu můžete posoudit stávající infrastrukturu, stav domu a vchodu, zjistit výši účtů za energie a další důležité informace.
Jaké jsou nevýhody sekundárního?
Pořízení hotového bydlení na sekundárním trhu nespadá pod řadu zvýhodněných hypotečních programů a u některých bytů ze starého fondu nebude možné získat od banky souhlas s hypotékou vůbec. Navzdory tomu si můžete koupit dům za výhodnou cenu. Hlavní věcí je být při nákupu opatrní a nenaletět trikům podvodníků.
Přečtěte si, jak se chránit.
Je nutná důkladná kontrola právní čistoty
Smlouvu o prodeji bytu lze vypovědět, pokud se zjistí, že porušuje zákonná práva a zájmy prodávajícího bytu nebo jeho příbuzných, například dědiců, kteří včas nevstoupili do dědických práv. Měli byste také věnovat pozornost tomu, kolik vlastníků je uvedeno ve smlouvě a zda mezi nimi nejsou nezletilí. Ve sporné situaci se kupující vystavuje riziku, že stráví spoustu času v řízení nebo dokonce zůstane bez bytu a peněz.
Nepodléhejte pochybným přesvědčováním. Prodejci na sekundárním trhu často žádají kupující, aby nevěnovali pozornost nelegální přestavbě nebo podcenili cenu bytu ve smlouvě kvůli touze platit nižší daně. Na co si dát při koupi bytu pozor, jsme podrobně popsali zde.
Nechtění sousedé
Nákup sekundárního bydlení v domě, kde byly byty vydány státem, může znamenat sousedství se znevýhodněnými sousedy. V novostavbě budou vašimi sousedy lidé s podobným sociálním postavením a příjmy.
Odpisy společného majetku
Věnujte pozornost nejen stavu samotného bytu, ale i společného majetku. Může být obtížné přimět správcovskou společnost nebo HOA k opravě.
Co si vůbec vybrat?
Abychom vám usnadnili výběr, připravili jsme srovnávací tabulku:
Takže jste se rozhodli Ke koupi bytu do hypotéky. Nyní je důležité se rozhodnout: potřebujete sekundární bydlení nebo novou budovu.
Na tomto rozhodnutí bude záviset úvěrový program, a tedy sazba hypotéky. Pojďme zjistit, jaké jsou nyní sazby hypoték a kterou hypotéku je výhodnější získat.
Jak se liší „sekundární“ od „primární“
Vedlejší bydlení je nemovitost, ke které již bylo zapsáno vlastnictví. I kdyby v ní nikdo nebydlel, stále je taková nemovitost považována za druhořadou. Lze jej zakoupit na základě kupní smlouvy.
Primární bydlení je nemovitost, která je ve výstavbě nebo byla postavena, jejíž vlastnické právo ještě nebylo formalizováno. Můžete jej koupit např. na základě smlouvy o podílové účasti, postoupení pohledávek.
Co je dražší: „sekundární“ nebo „primární“
Při výběru mezi novostavbou a vedlejší budovou můžete zjistit, že byty v budovách ve výstavbě jsou levnější než byty v budovách postavených dávno.
Spustili jsme službu “Otevřená data” , kde můžete v reálném čase porovnat průměrné náklady na „sekundární“ a „primární“ ve vašem regionu.
Sekundární bydlení – jedná se nejčastěji o komfortní, zavedené prostory s veškerou potřebnou infrastrukturou a možností nastěhovat se do bytu ihned po koupi. Apartmány nevyžadují dokončení, můžete se tam okamžitě zaregistrovat, ale před nákupem budete muset pečlivě ověřit historie převodu vlastnictví.
Prodávající má zájem nemovitost prodat za co nejvyšší možnou cenu. Většinou jde o jedinou nemovitost majitele, kterou kdysi s láskou zařídil a zrekonstruoval. Navíc často prodávají byt, aby si koupili další bydlení. To vše prodražuje byt a zdržuje proces.
Služba vám umožní nastavit adekvátní cenu vašeho bytu a nezdržovat prodej “Cenová analýza” od společnosti DomClick.
Primární bydlení – jedná se o moderní byty s výhodnými dispozicemi, jejichž transakce jsou maximálně transparentní a bezpečné, zvláště nyní, s přechodem na platbu pomocí vázané účty .
Developer má mnoho bytů na prodej najednou a nejčastěji je ve výstavbě mnoho paralelních projektů, z nichž každý vyžaduje peníze. Proto má developer zájem prodat co nejvíce bytů co nejrychleji. Malá přirážka na bytech mu tady a teď přinese mnohem větší zisk než šance, že stejné byty koupí za vyšší cenu, ale později.
Více o všech výhodách a nevýhodách jednotlivých možností se dozvíte v článku: “Nová budova nebo sekundární bydlení: co si vybrat?” .
Ve zkratce: novostavby jsou často levnější než sekundární bydlení. Primární zařízení přitom nejlevněji pořídíte ve fázi návrhu nebo na začátku stavby. A až bude stavba dokončena, byty stojí téměř stejně jako v dokončeném domě a nebudete moci ušetřit žádné významné peníze.
Hypoteční sazby Sberbank pro dokončené a rozestavěné bydlení
Nižší jsou nejen ceny bytů v novostavbách, ale také sazby hypotečních programů na koupi novostavby.
Novostavbu si tedy můžete koupit za cenu:
- V rámci programu Rodinná hypotéka – od 0,1 % ročně
- V rámci programu „Státní podpora“ – od 0,1 %
- V rámci programu „Nákup bytů ve výstavbě“ – od 10,9 %
Sekundární bydlení si můžete koupit za cenu:
- V rámci programu „Připravené bydlení“ – od 10,9 % ročně
- V rámci programu Far Eastern Mortgage – od 1,5% však program platí pouze na Dálném východě
Můžete si porovnat sazby hypoték, vybrat si program a požádat o hypotéku online na DomClick .
Jak vidíte, počet programů pro nákup primárního bydlení je větší a sazby za ně jsou nižší.
Proč jsou sazby za novostavby nižší?
O spolupráci mají zájem developeři a banky. To umožňuje developerovi získat úvěrové prostředky a prodat co nejvíce bytů. To bance umožňuje přilákat co nejvíce klientů. Tato aliance pomáhá stimulovat prodej domů.
Stát ze své strany také stimuluje primární trh s nemovitostmi, protože mu to umožňuje podporovat stavebnictví a ekonomiku jako celek. Nové stavební projekty vytvářejí nová pracovní místa a doplňují rozpočet prostřednictvím daňových odpočtů.
Banka nemůže samostatně nabídnout klientům příliš nízkou sazbu – závisí na klíčové sazbě centrální banky a musí pokrýt náklady na vydání a obsluhu úvěrů. A kromě toho úvěrové prostředky, které banka poskytuje klientům, jsou vlastně peníze vkladatelů, které musí banka vrátit i s úroky. Stát vytvořením zvýhodněných úvěrových programů kompenzuje bance část ušlého příjmu, což bance umožňuje nabídnout klientovi hypotéku za nízkou sazbu.
Proč jsou sazby na sekundárním trhu vyšší?
Jiná je situace u druhotných nemovitostí. Každá transakce je zde jedinečná. Stát takové úvěrové programy prakticky nedotuje.
Banka se však zavázala zpřístupnit program více zákazníkům. Po snížení klíčové sazby například snižuje hypoteční sazbu na nákup hotového bydlení – letos Sberbank dvakrát snížila sazby na hotové bydlení.
DomClick navíc klientům nabízí unikátní možnosti snížení sazeb: slevu ze sazby 0,3 procentního bodu. při využití služby Elektronická registrace 0,3 p.p. při koupi bytu na DomKlik, 1 p.p. podléhá životnímu a zdravotnímu pojištění dlužníka.
Která hypotéka je stále levnější?
Zdá se, že závěr je jasný – koupě novostavby na hypotéku je výhodnější. Ale to je pravda jen částečně.
S prodejcem sekundárního bydlení můžete smlouvat, což znamená, že máte šanci koupit byt, který se vám líbí, levněji. Informace o tom, jak to udělat efektivně, najdete v článku „Jak získat slevu od prodejce bytu“ . Nové budovy mají zpravidla fixní náklady.
Při koupi hotového bydlení získáte nemovitost, kterou můžete například ihned pronajmout, nikoli nemovitost, která aktuálně existuje pouze v projektu.
Nezapomeňte také, že před dokončením stavby budete muset nejen zaplatit hypotéku, ale také si pronajmout další bydlení. Dokončovací práce, opravy a nákup nábytku a vybavení nového bytu jsou navíc významnou nákladovou položkou a náklady na materiál se v průběhu výstavby pravděpodobně také zvýší.
Kromě toho může výstavba infrastruktury v nových oblastech zaostávat na několik let, což znamená, že v blízkosti nemusí být školka, škola nebo poliklinika, což v konečném důsledku povede také k novým výdajům.
