Téměř v každém bytovém domě jsou sklady. Používají se k ukládání věcí, domácích potřeb a dokonce i k organizaci pracovního procesu. Zvažme, jak může manažerská organizace vybudovat dialog s obyvateli o otázce správné organizace skladovacích prostor.
Podle zavedené praxe mohou být sklady v bytovém domě umístěny:
1. V suterénu, kde jsou příčky a dveře s uzamykacím zařízením (zámek).
2. V každém patře a v každém vchodu bytového domu.
Buď část chodby v patře je postavena vpravo nebo vlevo od výtahu (je instalována stěna a dveře), nebo jsou skladovací prostory původně navrženy a přiděleny vývojáři.
3. Volně stojící boxy (vestavěné a přistavěné prostory k bytovému domu).
Vlastnictví skladových prostor v bytovém domě
Nejčastěji jsou sklady v bytovém domě využívány nelegálně. Sklad je ze zákona nemovitost (tedy nebytový prostor). Právo na nebytové prostory podléhá povinné státní registraci (článek 131 občanského zákoníku Ruské federace).
Suterén nebo chodba v patře jsou společným majetkem na základě čl. 36 Zákon o bydlení Ruské federace. V souladu s paragrafy. 1 bod 4 čl. 37 bytového zákoníku Ruské federace, vlastník prostor v bytovém domě nemá právo přidělit svůj podíl v naturáliích na právu společného vlastnictví společného majetku v bytovém domě. Obsazení části společného prostoru ve formě soukromého skladu je takovým přidělením společného majetku v naturáliích.
Nabývání skladovacích prostor do majetku nebo jejich obsazení obyvateli probíhá následujícími způsoby.
1. Obsazení a rozdělení skladovacích prostor při stavbě domu.
Nejčastěji se tak děje spontánně, z iniciativy samotných obyvatel, s nezasahováním ze strany developera nebo organizace spravující dům. Obyvatelé získají přístup například do suterénu, postaví tam příčky a začnou si ukládat vlastní věci do skladů.
Někdy je na takových místech zřízen pracovní stůl a suterén se promění v soukromou dílnu (to platí pro staré domy – Chruščov a Brežněvka). Takové jednání je samozřejmě nezákonné, ale protože se to v domě vyvinulo takto, dochází často k využívání skladovacích prostor obyvateli bez sporů a neshod.
Pokud je dům novější (například řada 125), pak je prostor napravo od výtahu blokován. Je instalována stěna a dveře se zámkem. V takových místnostech se často skladují domácí konzervy a přípravky. V domech 90. série existují příležitosti pro uspořádání podobných skladovacích místností.
2. Prodej skladu developerem bez zápisu vlastnictví.
Ve snaze vydělat peníze navíc často developeři prodávají jednotlivé části společného majetku těm vlastníkům, kteří si jej chtějí koupit. Takové dohody jsou fikcí, protože prodej společného majetku developery nebo jinými osobami není povolen (článek 3 článku 36 zákona o bydlení Ruské federace). Mnoho obyvatel si však tyto listiny (bez skutečného registrovaného vlastnictví) skladovacích jednotek ponechává v domnění, že tento dokument má povahu titulu.
3. Odkoupení skladu jako nebytového prostoru od developera.
Hovoříme o koupi nemovitosti, jejíž vlastnictví lze předepsaným způsobem zapsat a v budoucnu například prodat tuto komoru. Developeři nových domů se tohoto tématu chopili a spolu s výstavbou bytů často nabízejí ke koupi komoru. V tomto případě sklad nebude společným majetkem a majitel nebude mít žádná omezení v jeho užívání. Každý vlastník samozřejmě navíc zaplatí běžnou údržbu v souvislosti s přítomností skladu za sazbu, kterou stanoví vlastníci (článek 2 článku 154 zákona o bydlení Ruské federace).
Možnosti řešení pro manažerskou organizaci
Formálně je zakázáno používat schodiště (byť krátkodobě) pro skladování materiálu, zařízení a inventáře nebo zřizovat sklady a jiné technické místnosti pod rameny schodišť (bod 4.8.15 Pravidel a norem technického provozu bytového fondu, schváleného usnesením Státního stavebního výboru Ruska ze dne 27.09.2003. září 170 č. XNUMX).
Z hlediska požárních požadavků je zakázáno:
– využívat podkroví, technické, suterénní a přízemí, podzemí, větrací komory a další technické prostory k uspořádání výrobních prostor, dílen, jakož i ke skladování výrobků, zařízení, nábytku a jiných předmětů;
– umísťovat a provozovat sklady, kiosky, stání a jiné podobné prostory ve výtahových halách, jakož i skladovat hořlavé materiály;
– uspořádat skladovací prostory a další technické místnosti na schodištích, jakož i ukládat věci, nábytek, zařízení a jiné hořlavé materiály pod ramena schodiště a na podestách (bod „b“, bod „c“, bod „k“, bod 16 Požár předpisy v Ruské federaci, schválené nařízením vlády Ruské federace ze dne 16.09.2020. září 1479 č. XNUMX).
Problém pro řídící organizaci nastává pouze v případě, že všechny skladovací prostory byly získány v důsledku squattingu společných prostor (například suterénu). Management organizace má několik scénářů možných akcí.
1) Nechte vše tak, jak je.
Vzhledem k tomu, že se historicky vyvinulo, že obyvatelé využívají suterén jako skladovací prostory, nelze s tím nic dělat. Pokud je taková praxe stará několik desítek let, je těžké ji zlomit a změnit. Hlavní věc je, že organizace správy má neustálý přístup k inženýrským sítím, které procházejí skladovacími prostory obyvatel.
2) Pokuste se zlikvidovat skladovací prostory soudní cestou.
Je možná situace, kdy správcovská organizace podá proti konkrétnímu vlastníkovi negativní nárok na navrácení společného majetku z nelegální držby (s požadavkem na demontáž skladu). Vlastník je zároveň povinen odstranit veškerý stávající majetek ve společné části, kterou obývá pouze on.
3) Likvidace skladovacích prostor na základě pokynů orgánu státního bytového nebo požárního dozoru.
Pokud byla správcovské organizaci kromě příkazu uložena pokuta (za umožnění přítomnosti skladovacích prostor ve společných prostorách), můžete se také pokusit tuto škodu vymáhat po konkrétním vinném vlastníkovi formou regresu (§ 1081 tr. občanský zákoník Ruské federace).
Společně s majiteli hledáme kompromis ohledně úložných prostor
Kompromis je nesmírně důležitý jak pro vlastníky, tak pro řídící organizaci. A častěji se najde. Majitelé poskytují přístup k inženýrským sítím ve skladech, které považují za svůj majetek, zdržují se skladování nebezpečných věcí a látek ve skladech a správcovská organizace má možnost dům plně udržovat.
Dobrým způsobem usmíření by bylo rozhodnutí na valné hromadě o využití společných prostor pro účely umístění skladovacích prostor pro vlastníky. V případě udělení pokuty však takové rozhodnutí vlastníků nebude považováno za argument pro dozorový úřad.
Sklady v bytovém domě jsou prostory určené k ukládání osobních věcí obyvatel. Tyto pokoje mohou být umístěny v suterénu nebo podkroví domu. Vlastnictví skladovacích prostor je nedílnou součástí vlastnictví bytu.
Existuje však řada pravidel a omezení, kterými se řídí používání a správa skladovacích prostor v bytovém domě. Obyvatelé například nemohou bez příslušného povolení využívat skladovací prostory ke komerčním činnostem nebo k pronájmu.
Správcovská organizace odpovědná za údržbu a provoz bytového domu má také svou roli při správě skladovacích zařízení. Je povinna zajišťovat bezpečnost a ostrahu majetku obyvatel, evidovat a kontrolovat užívání skladovacích prostor, poskytovat informace a rady k jejich využívání.
Právní režim skladovacích prostor v bytovém domě
Sklady v bytovém domě jsou společným majetkem vlastníků prostor a řídí se právními předpisy Ruské federace a místními předpisy.
Sklady v bytovém domě jsou podle zákona určeny k uložení osobních věcí obyvatel, ale i zboží a materiálů souvisejících s poskytováním služeb a plněním povinností řídící organizace.
Vlastníci prostor mají právo využívat skladové prostory, které jim mohou být poskytnuty na základě nájemní smlouvy nebo pouze k uložení jejich věcí, pokud je volné místo. Sklady nelze používat k jiným účelům, než ke kterým jsou určeny.
Správcovská organizace je povinna zajistit práva vlastníků užívat sklady a vykonávat kontrolu nad jejich užíváním. Za tímto účelem může být vypracován zvláštní předpis o postupu při užívání skladovacích prostor, který bude uvádět, jaké věci je dovoleno ve skladech skladovat, jak se sklady poskytují k užívání a jaká opatření se zajišťují k zajištění bezpečnost a zabezpečení uložených věcí.
Pokud vlastník nevyužívá jemu přidělený sklad nebo zneužívá užívací právo, má správcovská organizace právo vypovědět nájemní smlouvu nebo provést změny v postupu užívání skladu. Manažerská organizace může také určit dobu skladování věcí ve skladu a požadovat, aby byla vyčištěna od nepotřebných věcí.
Je třeba poznamenat, že majitelé prostor jsou odpovědní za bezpečnost a zabezpečení uložených věcí ve skladovacích místnostech. Manažerská organizace neodpovídá za ztrátu nebo poškození věcí uložených ve skladech, ledaže by to bylo důsledkem její hrubé nedbalosti nebo úmyslného jednání.
Vlastnictví skladů: právní aspekty
Otázka vlastnictví skladovacích prostor v bytovém domě je relevantní pro správcovské organizace i pro samotné vlastníky bytů. Právní režim spíží je dán zákonem a vyžaduje dodržování určitých pravidel.
Jedním z důležitých aspektů vlastnictví skladovacích prostor je jejich zařazení do společného vlastnictví bytového domu. Podle občanského zákoníku Ruské federace patří skladovací prostory do společného sdíleného majetku vlastníků bytových prostor.
Každý vlastník bytu má tedy právo užívat určitý podíl společných úložných prostor a chrání si svá práva k nim v souladu se zákonem.
Manažerská organizace nemá právo samostatně disponovat se skladovacími prostory nebo požadovat doplatek za jejich použití. Pouze vlastník bytu má právo nakládat se svým podílem na společných skladech nebo jej převést do vlastnictví jiné osobě.
Pokud však vlastník bytu skladovou místnost neužívá a neplatí za její údržbu, má správcovská organizace právo požadovat úhradu za užívání tohoto prostoru nebo jej převést k užívání jiné osobě.
Právní postavení komor lze dále upravit mezi vlastníky bytů v bytovém domě. Mohou například uzavřít nájemní smlouvu na komoru nebo kupní smlouvu na svůj podíl na komory s jiným vlastníkem bytu.
Je důležité si uvědomit, že v případě prodeje bytu s komorou má vlastník právo na kupujícího převést komoru spolu s bytem nebo si ji ponechat pro sebe, pokud to neodporuje ujednání s. kupující.
Právní režim vlastnictví skladovacích prostor v bytovém domě je tedy důležitou otázkou, která vyžaduje zohlednění legislativních norem a koordinaci práv vlastníků bytů a organizací správy.
Odpovědnost řídící organizace za bezpečnost skladů
Za bezpečnost skladovacích prostor poskytovaných obyvatelům odpovídá správcovská organizace, která spravuje bytový dům. Úložné prostory jsou obvykle poskytovány obyvatelům pro uložení osobních věcí a majetku, který nelze z omezených podmínek nebo z jiných důvodů uložit v bytě.
V souladu s platnou legislativou je řídící organizace povinna zajistit bezpečnost a ostrahu skladovacích prostor. To znamená, že organizace musí přijmout veškerá nezbytná opatření, aby zabránila krádežím, škodám a požárům ve skladovacích prostorách.
K zajištění bezpečnosti skladů může organizace přijmout následující opatření:
- Nainstalujte vysoce kvalitní dveře a zámky u vchodu do skladovacích prostor;
- Uspořádejte video monitorovací systém v blízkosti vchodů a východů skladovacích místností;
- Kontrolovat přístup do skladovacích prostor pouze oprávněným osobám a rezidentům;
- Provádět pravidelné kontroly stavu prostor a bezpečnostních systémů;
- Zajistěte dostatečné osvětlení ve skladech;
- Provádět preventivní údržbu a opravy zařízení a komunikací ve skladech.
V případě ztráty nebo poškození majetku uloženého ve skladech se mohou obyvatelé obrátit s reklamací na správcovskou organizaci. Organizace je povinna incident vyšetřit, a pokud svou vinu uzná, nahradit obyvatelům škodu, kterou utrpěli. V případě odmítnutí nebo neposkytnutí náhrady se mohou obyvatelé obrátit na soud, aby ochránili svá práva.
Aby se předešlo případným nárokům a konfliktům, může správcovská organizace uzavřít pojistnou smlouvu, která poskytne náhradu za ztráty, které obyvatelům vzniknou v případě pojistné události ve skladovacích prostorách.
Odpovědnost řídící organizace za bezpečnost skladovacích prostor je tedy důležitou otázkou, která vyžaduje pozornost a vhodná opatření k zajištění bezpečnosti obyvatel a jejich majetku.
Možnosti řešení pro manažerskou organizaci
Pro manažerskou organizaci zabývající se správou bytového domu existuje několik možností řešení organizace a využití skladovacích prostor:
- Pronájem skladů obyvatelům – jednou z možností využití skladů je jejich pronájem obyvatelům bytového domu. Výhodou této možnosti je dodatečný zdroj příjmů pro manažerskou organizaci. Pronájem prostor navíc může vést k šetrnějšímu využívání a údržbě skladovacích ploch, protože obyvatelé budou zodpovědnější za prostor, který mají k dispozici.
- Organizace skladování společného majetku – možností využití skladů může být organizace skladování společného majetku domu, například sezónního vybavení nebo různých nástrojů pro údržbu domu. To umožní řídící organizaci udržovat pořádek ve skladování a kontrole společného majetku a také zajistí dostupnost tohoto majetku pro všechny obyvatele objektu.
- Organizace úschovy osobních věcí obyvatel – další možností využití úschoven může být organizace úschovy osobních věcí obyvatel. V tomto případě může manažerská organizace poskytnout obyvatelům možnost využít skladovací prostory k uložení svých věcí, například sezónního oblečení nebo zřídka používaných věcí. Tato služba může být pro obyvatele užitečná zejména v případě, že nemají vlastní úložný prostor nebo si dočasně nemohou do bytu umístit své věci.
Bez ohledu na zvolenou možnost využití skladovacích prostor musí řídící organizace stanovit určitá pravidla a postupy pro užívání těchto prostor. Můžete například stanovit pravidla pro zabezpečení úložiště, doby pronájmu, výši nájemného a další omezení, která zabrání konfliktům a zajistí efektivní využití skladovacích zařízení.
Organizace kontroly používání skladů
Pro správu skladů v bytovém domě je nutné nainstalovat efektivní systém sledování jejich využití. Zabrání se tak zneužití prostor, zjednoduší se proces poskytování skladování obyvatelům a zajistí se bezpečnost majetku.
Pro organizaci kontroly by měla být použita následující opatření:
- Stanovit pravidla pro používání spíží a seznámit s nimi všechny obyvatele. Pravidla musí specifikovat požadavky na užívání prostor, postup při poskytování klíčů a odpovědnost za bezpečnost majetku.
- Nainstalujte klíčový účetní systém. K tomu můžete využít klíčenky nebo elektronická zařízení, která umožňují zaznamenat čas a datum převzetí a vrácení klíče.
- Provádějte pravidelné prohlídky prostor. Pověření zástupci řídící organizace musí sledovat stav skladovacích prostor a kontrolovat jejich obsah. To vám umožní rychle identifikovat zneužití prostor nebo skladování zakázaných věcí.
- Vést evidenci poskytnutých prostor. K tomu můžete použít značky nebo elektronické účetní systémy. Řídící organizace musí přesně vědět, které prostory jsou obyvateli využívány, a rychle reagovat na požadavky na skladovací prostory.
- Zavést kontrolu nad skladováním zakázaných předmětů. Obyvatelé by měli znát seznam zakázaných věcí, které nelze skladovat ve skladech (např. výbušniny, střelné zbraně apod.). Přístup do skladovacích prostor by měl být rovněž omezen, aby se zabránilo nezákonným činnostem.
Organizace kontroly používání skladovacích zařízení je důležitým úkolem řídící organizace. Správná organizace tohoto procesu zabrání mnoha problémům spojeným se zneužíváním prostor a zachová bezpečnost majetku obyvatel.
Pronájem skladovacích prostor
Pronájem skladovacích prostor je jednou z možností využití prostor určených k uložení osobních věcí obyvatel bytového domu. Tato metoda umožňuje nejen efektivněji využívat prostor, ale také vytvářet dodatečné příjmy pro řídící organizaci.
Prvním krokem k pronájmu skladovacích prostor je stanovení právního režimu těchto prostor. V souladu s platnou legislativou nejsou prostory určené k ukládání osobních věcí obyvatel společnými prostory a nelze je bez obecného souhlasu vlastníků bytů převést do správy správcovské organizace.
K pronájmu skladovacích prostor je nutné získat souhlas vlastníků bytů s převodem správy těchto prostor na správcovskou organizaci. Za tímto účelem se konají schůze vlastníků, na kterých se tento podnět projednává. O převodu skladovacích prostor do pronájmu se rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů vlastníků přítomných na shromáždění.
Je však třeba počítat s tím, že takový pronájem může být v rozporu se zájmy některých obyvatel. Někteří mohou mít pocit, že je porušováno jejich právo ponechat si osobní věci. Pro úspěšnou realizaci tohoto projektu je proto nutné provést informační práci mezi obyvateli, vysvětlit výhody a možná rizika pronájmu skladovacích prostor.
Kromě toho musí řídící organizace vypracovat pravidla pro používání a pronájem skladovacích prostor. V těchto pravidlech musí být jasně stanoveny podmínky nájmu, práva a povinnosti nájemců a také postup kontroly ze strany správcovské organizace.
Při pronájmu skladových prostor se také doporučuje uzavírat s nájemci smlouvy, které jasně definují práva a povinnosti smluvních stran.
Pronájem skladovacích prostor může být pro manažerskou organizaci výhodným řešením, vyžaduje však pečlivou přípravu a dostatečný počet vlastníků podporujících tuto iniciativu.
Organizace přístupu do skladovacích prostor pro majitele
Správná organizace přístupu do skladovacích prostor v bytovém domě je důležitým aspektem správy obytného komplexu. Majitelé bytů musí mít bezpečný a pohodlný přístup ke svým skladovým jednotkám a jejich užívání v souladu s domovním řádem.
Pro organizaci přístupu do skladů jsou majitelům nabízena následující řešení:
- Vydávání jednotlivých klíčů. Každý majitel obdrží klíče od svého osobního skladu. Tento systém umožňuje zajistit bezpečnost úložiště a řídit přístup.
- Použití elektronických zámků. Nové technologie umožňují instalovat na dveře skladů elektronické zámky, které fungují načtením elektronických karet nebo PIN kódů. Tento systém poskytuje vysokou úroveň zabezpečení a umožňuje flexibilnější řízení přístupu.
- Uspořádání spíží do skupin. V závislosti na účelu úložných místností (například pro uložení kol, kočárků, nářadí atd.) můžete organizovat jejich rozdělení do skupin. Majitelé budou mít zároveň přístup pouze do těch skladovacích prostor, které vyhovují jejich potřebám a zajistí optimální využití prostoru.
Kromě toho hraje důležitou roli při organizování přístupu do skladů informační interakce mezi řídící organizací a vlastníky. Obyvatelé by měli být pravidelně informováni o zásadách skladovacích prostor, postupech pro získání klíčů nebo karet a o tom, co dělat v případě ztráty nebo poškození přístupu.
| Výhody organizace přístupu do spíží |
|---|
| Zabezpečení úložiště |
| Pohodlí pro majitele |
| Kontrola přístupu a užívání skladů |
| Optimální využití prostoru |
| Informovanost vlastníků o pravidlech přístupu |
Správná organizace přístupu do skladovacích prostor je důležitým faktorem pro zvýšení komfortu bydlení a zlepšení správy bytového domu.
