Tak co, už jste se rozhodli, kde objednat? projektování soukromých domů. Pozemek byl také prohlédnut a možná i zakoupen. Pak vám blahopřejeme, protože jsme již zahájili realizaci vašeho snu. Je pravda, že byste ještě neměli předbíhat, protože stále musíte zjistit, zda je možné stavět na území, které jste si vybrali.
Bohužel individuální postavit dům na Ukrajině. Pokud si chcete ušetřit nervy, peníze a čas, pak vám doporučujeme seznámit se s omezeními rozvoje, která u nás existují.
Je také nutné pochopit, že všechny Ukrajina rozdělena na území a výstavba domů může stanovit jakákoli omezení. Existují dva hlavní typy:
- Jakékoli stavby jsou zakázány.
- Stavba je povolena za přísného dodržování všech požadavků a norem. Povolný dokumentace pro takové výstavba domů bude nutné získat od příslušných úřadů.
Seznam území, kde je soukromá výstavba zakázána nebo omezena
- Pruh vody poblíž vodní plochy známé jako vlečná dráha. Nádrže znamenají řeky, jezera a další zdroje vody. Podle norem je šířka 20 metrů. Jakákoli výstavba v této oblasti je přísně zakázána. Navíc tento pozemek nelze pronajmout ani zprivatizovat. Pamatuj si to Ukrajina má mnoho vodních ploch a vaše projekty do 100 m2 by nemělo nikomu bránit ve volném přístupu.
- Pobřežní pás se pohybuje mezi 20-130 m (přesné rozměry určují místní samosprávy). Jakýkoli typ výstavby je zakázán, ale máte plné právo na pronájem pozemku. Dokonce je možné postavit malé přístavky a osázet zahradu. A tady projekt na dům a budova tady je to také nemožné.
- Pásmo hygienické ochrany vodních zdrojů, které jsou vhodné k pití. Toto území je založeno s ohledem na přírodní podmínky a velikost. Po rozhodnutí stavět domy ve městě Charkov nezapomeňte, že minimální vzdálenost je 100 metrů.
- Hygienické zóny železnic a dálnic. Velikost zóny, kde je zakázána výstavba, se pohybuje mezi 25-500 metry. Přesné rozměry závisí na typu komunikací. Všimněte si, že projekty moderních soukromých domů musí brát v úvahu všechny stavební technologie, protože se nelze vyhnout neustálým vibracím.
- Hygienicko-průmyslové zóny, kam patří hřbitovy, úpravny vody, plynovody, elektrárny a čerpací stanice. Hranice území 100 – 2000 m. Právo Ukrajina umožňuje stavět projekty domů do 100m2 a ještě více.
- Kulturní památky jsou chráněny před jakýmikoli budovami, ale každý případ je posuzován individuálně.
- Pásma ochrany vod. Tady budovanení zakázáno a soukromý dům může mít jakoukoli velikost, ale za předpokladu, že jsou splněny všechny hygienické a ekologické normy. Například připojení individuálního vodovodu a kanalizace. Rozměry jsou určeny individuálně a do značné míry závisí na všech vlastnostech nádrží – 50 – 500 m.
- Ochrana přírodních oblastí zákonem. Tato kategorie zahrnuje národní parky, letoviska, lázeňská střediska, přírodní rezervace a další. Realizace projektů je zde možná pouze v případě, že jsou všechny legální dokumentaci na výstavba domů v zavedeném režimu.
Upozorňujeme, že tento seznam je neúplný. Zde jsme poznamenali pouze nejběžnější standardy, které je třeba vzít v úvahu, když se rozhodnete realizovat dvoupodlažní resp projekt jednopodlažní chaty. Přesnější a úplnější informace získáte na místě, kde plánujete postavit soukromý dům.
Člověk je přitahován k přírodě. Unavený shonem tajně sní o tom, že bude mít dům, chatu, vilu nebo dokonce chatu na břehu moře nebo v útulném lese (podle své fantazie), aby si mohl užívat požehnaný výhled z okna v ráno s šálkem kávy. Zkušenosti ukazují, že pokud máte peníze, můžete splnit jakékoli přání. Jen ty peníze musí být hodně velké.
Ukrajinské zákony jsou na první pohled tvrdé. Nejsladší kousky země jsou pro kupujícího tím nejpřísnějším tabu. V parcích, u moře, řeky nebo jezera, v hustých lesích můžete jen obdivovat přírodu, ale stavět – ne, ne. Co na to říct – ani zemědělská půda se nedá prodat.
Můžete však najít díry v zákonech a optimalizovat schéma pro získání vytoužené půdy – podobně jako zdanění. Tolik, že sám ďábel nenajde chybu. Je však důležité, aby peníze byly velké, právníci byli kompetentní a kolegové úředníci byli vlivní. Pak lze postavit dům i v přírodní rezervaci.
Všechny pozemky v zemi jsou podle zemského zákoníku rozděleny do deseti kategorií, z nichž každá má své vlastní právní postavení a je určena pro určitý typ využití. Na Ukrajině jsou pozemky pro zemědělské účely, pozemky pro obytnou a veřejnou zástavbu, pozemky pro zvláště chráněná území, zdravotní účely, rekreační účely, historické a kulturní účely, lesní pozemky, vodní zdroje, průmyslové pozemky, dopravní pozemky a rezervní pozemky. Část z nich je majetkem státu, například lesního fondu, část je majetkem kraje. Část patří obcím a orgánům místní samosprávy, především pozemky pod obydlenými oblastmi. A konečně významný podíl tvoří pozemky ve vlastnictví soukromých vlastníků.
Bytové domy, jak vícebytové, tak jednotlivé, lze stavět na pozemcích pouze jedné kategorie – „pro bytovou výstavbu“. Na ostatních devíti to není možné. Nejdůležitější pozemky jsou ve vlastnictví státu – všechny otázky týkající se využití těchto území se řeší na úrovni kabinetu ministrů nebo Nejvyšší rady. Pokud tam chcete postavit dům, musíte se obrátit přímo na zastupitele. 🙂
Obecně řečeno, pokud se pozemek, který se vám líbí, nachází v obydlené oblasti, bude muset kupující „vyřešit všechny problémy“ s místní radou. Když venku, tak s vedením krajské správy. Vyhrazená půda je v kompetenci Nejvyšší rady a Kabinetu ministrů. Například známá švédská společnost IKEA se pokusila získat velký pozemek u Kyjeva, na kterém se nachází les první kategorie, pro stavbu obrovského obchodního centra. Poslanci odmítli Švédům sáhnout na stromy!
Ale jak ukazuje praxe, lidí, kteří chtějí ochutnat sladké zakázané ovoce, tedy postavit si „chýši“ na zakázané zemi, je víc než dost. Nejoblíbenějšími místy jsou karpatské lesy, pobřežní zóna jižního pobřeží (100 m od pobřeží) a zemědělské pozemky u Kyjeva. Někdy se veřejnost dozví o výstavbě (jako v případě vývoje Pushcha-Voditsa), ale častěji vše probíhá relativně v klidu. Zajímavé je, že co do počtu přestupků s přepisem pozemku nejsou na prvním místě milovníci přírody, kteří si chtějí postavit dům na jeho lůně, ale spekulanti, kteří vydělávají na přeprodeji parcel.
„Můžete postavit cokoli, ale postavit to legálně, aby vám to později nikdo nemohl vyčítat, je mnohem složitější,“ říká Eduard Brazas, ředitel Akademie věd CIT. Ti, kteří kupují pozemky pro sebe, mají zájem o pozemky o výměře nejvýše 20–30 akrů pro individuální bytovou výstavbu a zahradnictví. Spekulanti operují v hektarech.
Schémata získávání zakázané půdy jsou velmi různorodá. Každá kategorie má navíc svá vlastní řešení. „Taková praxe existuje. Je pravda, že metody nabytí práv k pozemkům jsou zřídka spojeny s nákupem a prodejem. Pokud rozumíme „neoprávněnými“ pozemky, které nelze převést do osobního vlastnictví, řeší se problém zpravidla převodem pozemku do nájmu. Poté se na místě postaví nemovitost, jejíž vlastnictví je tak či onak zapsáno, a místo je skutečně zabaveno – vystěhovat takového „vetřelce“ je extrémně obtížné,“ říká právník Ilyashev and Partners Law Firm Maxim. Kopeychikov.
I přes zákaz nejčastěji působí na zemědělských pozemcích. A je jasné proč: veřejnost, stejně jako orgány činné v trestním řízení, bude více pobouřena nebo se bude zajímat o stavbu domu v rezervaci než o to, co se děje s půdou určenou k pěstování plodin.
Navíc podle článku 22 zemského zákoníku jsou pozemky poskytovány občanům nejen pro zbožní výrobu, ale také pro zahradnictví, zahradnictví, senoseče, pastvu a vlastní hospodaření. Postup pro získání povolení k výstavbě lokality původně určené pro komerční zemědělskou výrobu je velmi jednoduchý. Například u Kyjeva nebo na předměstích měst nad milion obyvatel se pozemky kupují za 150–200 dolarů za sto metrů čtverečních. Poté se převádí do kategorie domácností a komunálních služeb (pro osobní rolnické hospodaření) – tyto pozemky lze v souladu s článkem 22 zemského zákoníku koupit a pronajmout; podle zákona pozemky „pro individuální soukromou výstavbu“ a „na zahradničení“ lze také oficiálně prodat. Pak se stejný pozemek prodává za 1000 2000–XNUMX XNUMX $ za sto metrů čtverečních nebo dokonce více. Poté noví vlastníci změní účel pozemku na „individuální bytovou výstavbu“.
Samozřejmě si můžete postavit například dům na zemědělské půdě. Ale kdykoli k vám mohou přijít kontrolní komise, aby zjistily, zda vlastník s pozemkem hospodaří správně: pěstuje na něm lilky, aby je později prodal, nebo jen sedí na lehátku a popíjí studený džus, který např. samozřejmě, je nepřijatelné. Je tu další problém. Aby byl dům obyvatelný, musí být napojen na komunikace: voda, kanalizace, plyn, elektřina. Chcete-li to provést, musíte uzavřít formální smlouvy se službami, které tyto služby poskytují. A k tomu zase musí být dům uveden do provozu a mít v ruce smlouvu o nájmu pozemku nebo vlastnický list o jeho vlastnictví. Zde začíná konflikt. „Můžete postavit dům a vyjednat připojení k elektrické síti, ale nebudete to moci udělat oficiálně. V každém okamžiku můžete zůstat bez vody a elektřiny,“ vysvětluje marketingový ředitel společnosti Ukrtorg Yaroslav Tsukanov.
Podíl na pozemku lze samozřejmě předat dědictvím nebo dát za neexistující dluhy. Obvykle to vypadá takto: majitel parcely prostřednictvím notáře vyhotoví potvrzení o uznání kupujícího za jediného dědice. Na základě listiny místní pozemkový odbor vystavuje na jméno kupujícího novou státní listinu. Nebo je vystavena směnka: majitel pozemku údajně dluží kupujícímu značnou částku a on ji údajně nesplatil včas. Žalován je dlužník, který svým rozhodnutím skutečně převede parcelu na věřitele „na dluhy“.
Pokud je pozemek klasifikován jako zahradní pozemek, můžete na něm pěstovat zeleninu, vysazovat sady, stavět hospodářské místnosti a dům pro sezónní bydlení (v roce jsou čtyři sezóny :)), ale nelze se do něj přihlásit. Na svém zahradním pozemku můžete vytvořit zeleninové záhony, ale nemůžete postavit „skutečný“ obytný dům. Náklady na zeleninové a zahradní pozemky dosahují 1500 5000–30 50 USD za sto metrů čtverečních poblíž Kyjeva. V blízkosti Oděsy, ve Lvovské oblasti a na předměstí Doněcka budou takové pozemky stát méně, ale ne moc – o XNUMX–XNUMX%.
Změna účelu pozemku je samozřejmě dlouhý a složitý proces. A proto se zemědělská půda poblíž Kyjeva nejprve prodávala levně – téměř 20-30 dolarů za sto metrů čtverečních. Dnes sami vesničané prodávají takové pozemky poblíž hlavního města za nejméně 100–200 dolarů za sto metrů čtverečních, a to častěji.
Navíc nyní na trhu nastal klid: mnoho poloilegálních řetězců skončilo. Nejvyšší rada přijala zákon prodlužující moratorium na prodej zemědělské půdy do roku 2008 a také zakázala měnit určený účel půdy „pro osobní rolnické hospodaření“.
Existuje ale i zákon o výkupu pozemků pod privatizovanými objekty! A je docela možné si pronajmout pozemek, dát tam nějakou stodolu a pak koupit pozemek, na kterém stojí.
Pozemky s bývalými pionýrskými tábory, nedokončenými rekreačními domy a továrními nemocnicemi, jejichž výstavba byla utlumena, se prodávají poměrně volně a levně. Náklady na takové pozemky jsou od 3 tisíc dolarů za sto metrů čtverečních (na jihu země a na předměstí Kyjeva to může být dražší). U takových pozemků jde o výstavbu nemovitostí, byť pro rekreační účely, a předtím je většinou nutné rozebrat to, co tam již bylo postaveno.
Vyhrazené pozemky jsou „nejobtížnější“ na opětovné využití a získání vlastnických práv. Zemský zákoník zakazuje dotýkat se památek – parků zahradního umění, krajinných a rekreačních parků a přírodních rezervací. Jak však již bylo řečeno, v zákoně jsou díry. Na takových pozemcích je možné stavět rekreační objekty, zdravotní a sportovní stavby. Absence jasných hranic chráněných oblastí, ochrany vod a pobřežních zón se také může stát důvodem pro to, aby místní zastupitelstvo převedlo lokalitu, která se jim líbí, na ty, kteří to nutně potřebují. Například došlo k případu, kdy byl vyhrazený les převeden do kategorie pozemků pro bytovou výstavbu „za účelem zachování lesních plantáží“. „Tyto případy jsou ojedinělé, ale závažné. Pozemky rezervního fondu jsou pod jurisdikcí Nejvyšší rady. Rozhodnutí jsou prosazována tiše, lidmi s mocí. Dříve se takto pronajímaly areály historických a kulturních rezervací. Teď se to neděje, ale za minulé vlády to šlo s rachotem,“ vzpomíná Yaroslav Cukanov, vedoucí marketingového oddělení společnosti Ukrtorg. „Můžete získat povolení postavit například lovecký zámeček pro lesníka v národním parku, dát tam svého člověka a přijet na dovolenou. Ale je nepravděpodobné, že bude uděleno povolení ke stavbě obytné budovy.”
Obecně je postup pořízení parcely v rezervě velmi komplikovaný. Zastupitelstvo obce nejprve na základě žádosti o zrušení podá žádost krajské správě a Státnímu lesnickému výboru. Materiály předává ministerstvu přírodních zdrojů a Státnímu výboru pro architekturu, které dávají stanovisko, zda je možné v lese stavět domy. Poté jsou dokumenty zaslány kabinetu ministrů. Toto schéma je však vhodnější pro velmi vlivné a bohaté lidi, kteří chtějí získat několik tisíc hektarů lesa.
Například skandální výstavba chat v Pushcha-Voditsa byla provedena na základě odebrání půdy z rezervního fondu. „Nejprve potřebujeme získat zdůvodnění odnětí pozemků (pokud se jedná o zemědělskou půdu, pak ztrátu úrodnosti a tak dále). O stažení rozhodují místní úřady, stažení velkých území potvrzuje rozhodnutím kabinetu ministrů. V tomto případě vlastník pozemku platí náhradu za kácení stromů. A pak jste šťastným majitelem pozemku se stavebním povolením,“ vysvětluje pan Tsukanov.
Zajímavá a neméně zakázaná je i výstavba v přímořských oblastech (100 m od mořské linie). Sportovní areály se tam ale stavět dají. Viceprezident Sevastopolské realitní asociace Grigorij Apresov vysvětluje, že pro soukromníka je velmi riskantní postavit si chatu u moře pro sebe: „Takové záležitosti neřešíme, aby naši klienti neměli v budoucnu problémy. .“ Obvykle se však pobřežní půda používá pro podnik, jako je LLC, na určitou dobu – 20–25 let. Na pozemcích jsou vybudovány objekty (loděnky), které přecházejí do vlastnictví nájemců, a následně jsou pozemky vykoupeny pro rekreační středisko.
„Chcete-li postavit dům, je jednodušší koupit pozemek od zahrádkářů. Máme jich několik a všechny se nacházejí poměrně blízko moře – 100 m. Získat nebo koupit pozemek na takovém místě pro stavbu je legální, než jen zabrat pozemek u moře. Pozemky v takových partnerstvích stojí 7–15 tisíc dolarů za sto metrů čtverečních. Ale to je jen pozemek bez stavby,“ vysvětluje pan Apresov.
Řízení o registraci pozemku pro stavbu domu může někdy trvat roky. Bez asistence správců pozemků se samozřejmě nic nestane. Podle pověstí bude přidělení pozemku o rozloze 5 hektarů 20-30 km od Kyjeva stát 70 tisíc dolarů, 20-30 akrů – 5-10 tisíc dolarů, re-profilování – 100-250 dolarů za sto metrů čtverečních. To je ale pouze v případě, že se bavíme o zemědělské půdě. Pozemky v chráněných a pobřežních oblastech stojí desítky i stovkykrát více.
„Pokud si koupíte půdu „pro osobní rolnickou farmu“, nemůžete na ní postavit dům. K získání stavebního povolení je potřeba rozhodnutí zastupitelstva o změně účelu využití pozemku. A za tuto službu musí místní úředníci zaplatit spoustu peněz. Změna účelu není tak špatná. Pozemek může být zastavěn poté, co bude zahrnut do sídla a bude pro něj přijat územní plán rozvoje území. Faktem je, že změna zamýšleného účelu je ze zákona ekvivalentní řízení o výkupu půdy, a to je velmi dlouhý proces. Dokonce za dobré peníze,“ řekl Dengimu Sergej, který se těmito problémy zabývá. Pokusil se na takovém pozemku postavit dům, ale když se dozvěděl o potížích s převodem a velikosti „odměny“, opustil tuto myšlenku. „Je lepší koupit pozemek v obci pro individuální výstavbu za 3–10 tisíc dolarů za sto metrů čtverečních. Je to dražší než zemědělská půda, ale bude tišší a méně starostí,“ říká Sergej.
Postup pro změnu účelu webu
1. Podání žádosti obci, městu, městskému úřadu (pokud se lokalita nachází v obydlené oblasti) nebo okresní státní správě. K žádosti je přiložena: kopie státního zákona o vlastnickém právu, kopie cestovního pasu (pro fyzické osoby), kopie osvědčení o státní registraci a charty (pro právnické osoby), dokumenty týkající se stanovených omezení užívání pozemku a věcných břemen, zdůvodnění nutnosti změny účelu s uvedením velikosti pozemku.
2. V případě kladného rozhodnutí o změně určeného účelu pozemku povoluje územní samospráva vypracovat projekt na jeho přidělení, který na objednávku vlastníka zpracuje státní organizace pro územní řízení. Podmínky projektu jsou určeny smlouvou.
3. Projekt přidělení lokality je koordinován s odborem územních zdrojů místní vlády, odborem ochrany životního prostředí, hygienickou a epidemiologickou službou a úřadem pro územní plánování a architekturu.
4. Odsouhlasený záměr podléhá státní pozemkové kontrole a poté je předložen k posouzení zastupitelstvu (okresní státní správě).
5. Zápis nové státní listiny o vlastnictví půdy.
Dmitrij Simanov, právník advokátní kanceláře Lavrinovich and Partners
Jak často se na Ukrajině získávají pozemky pro výstavbu obcházením právních norem?
— Situace s výstavbou chat v Nikitské botanické zahradě a další méně známé případy dávají důvod se domnívat, že se tento segment trhu úspěšně rozvíjí. Můžeme mluvit nejen o nákupu pozemků, ale také o pronájmu. Například pozemky pobřežních ochranných pásů (podél vodního okraje řek, jezer apod. o šířce 25–100 m) přecházejí na občany a právnické osoby pouze do nájmu na dobu až 50 let. Nájemníci zpravidla daný pozemek jednoduše oplotí a místní obyvatelé jsou ve skutečnosti zbaveni přístupu k řece nebo jezeru. V tomto případě lze jen stěží hovořit o nezákonnosti – spíše o ignorování zájmů místní komunity.
Jaké možnosti existují pro nelegální získání pozemku pro stavbu domu?
— Možnosti „obcházení“ byste neměli považovat za porušení zákona, ale spíše za použití nedokonalých zákonů. Například zemský zákoník Ukrajiny stanoví, že do 1. ledna 2008 je nákup a prodej nebo jiné způsoby zcizení pozemků přidělených v naturáliích (na zemi) vlastníkům pozemkových podílů (podílů) pro provozování osobního rolnického hospodaření. nepovoleno. Tento zákaz se však nevztahuje na prodej pozemku k provozování osobního rolnického hospodářství, pokud prodávající tento pozemek neobdržel v pořadí přidělení svého pozemkového podílu (podílu). Pokud jde o podporu úřadů, bez rozhodnutí státních orgánů – zastupitelstev, okresních státních správ, soudů – nelze získat práva k pozemku, získat stavební povolení nebo legalizovat neoprávněnou stavbu. Otázka odhadu nákladů spojených s registrací pozemkových práv je zvažována v každém jednotlivém případě.
Nakolik jsou úřady loajální k takovým „obcházení“ způsobů získávání půdy?
— O míře loajality úřadů obecně lze jen stěží zobecňovat. Vše závisí na zájmu konkrétních představitelů vlády, dostupnosti potřebných zdrojů k eliminaci zneužití, postavení orgánů činných v trestním řízení a mnoha dalších nepředvídatelných faktorech.
Je riskantní používat takové metody?
— Připuštěním porušování zákona člověk vědomě riskuje a musí si toho být vědom. Hrozby by navíc neměly být očekávány ani tak ze strany státních orgánů, ale ze strany zájemců o získání tohoto pozemku, kteří mají dostatečné finanční prostředky a využívají všech možností, které ukrajinský soudní systém poskytuje.
Maxim Kopeychikov, právník, partner advokátní kanceláře Ilyashev and Partners
Na jakých pozemcích nelze stavět domy vůbec? – Omezení jsou stanovena podle typu nemovitosti nebo jsou obecná. Ve většině případů bychom měli hovořit o zákazu nové výstavby v chráněných zónách (nádrže, architektonické památky, komunikační vedení a elektrické vedení).
Jaký trest čeká kupce, pokud úřady podvody s pozemky odhalí?
— V naší praxi se vyskytly žaloby ze strany státu proti vlastníkům za odebrání pozemků z nelegální držby. K hromadnému navrácení půdy do vlastnictví státu však nedošlo. To, co ukrajinské soudy dělají dobře, je ochrana práv soukromého vlastnictví
Je možné formalizovat vlastnictví pozemků, na kterých v zásadě nelze stavět, tak, aby v budoucnu úřady neměly vůči vlastníkovi pozemku žádné nároky?
– Umět. Vládním orgánům chybí kompetentní právníci a ti, kteří jsou prostě ochotni zničit „efektivně“ fungující schémata převodu půdy ze státního a obecního majetku do soukromého vlastnictví nebo užívání.
Jak riskantní je používat takové metody?
– Velmi riskantní. Ale protože počet těch, kdo hledají riziko na Ukrajině, je stále velký, existuje na trhu s pozemky mnoho pochybných transakcí a schémat.
