Výběr nejdůležitějších dokumentů na vyžádání Rekonstrukce a vytvoření nového zařízení (právní úkony, formuláře, články, odborné rady a mnoho dalšího).
Soudní spory
Postavení ozbrojených sil Ruské federace, Nejvyšší arbitrážní soud Ruské federace: Majetek lze získat zpět z nezákonného držení někoho jiného, pokud existuje v naturáliích, a také pokud je možné jej individualizovat a identifikovat
Rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 11.02.2014 N 4-КГ13-35 a další akty vyšších soudů
Platná pravidla: Čl. 301 Občanského zákoníku Ruské federace Jednou z podmínek pro navrácení majetku z nezákonné držby někoho jiného je možnost jeho individualizace a identifikace. Pokud byla provedena kompletní rekonstrukce a byl vytvořen nový majetkový komplex, který má kvalitativně odlišné inženýrské, technické a architektonické vlastnosti, a realizace plánů rekonstrukce je potvrzena informací z Jednotného státního rejstříku o vyřazení nárokované nemovitosti z uvedeného rejstříku, pak tyto okolnosti vylučují možnost exekuce věcně neexistujícího majetkového celku z důvodu kompletní rekonstrukce a vytvoření nového zařízení, a to i přes zachování jeho názvu a účelu.
Výběr soudních rozhodnutí pro rok 2021: Článek 217.1 „Vlastnosti osvobození od zdanění příjmů z prodeje nemovitostí“ kapitoly 23 „Daně z příjmu fyzických osob“ daňového řádu Ruské federace
(JSC „Centrum ekonomických expertiz „Daně a finanční právo“) Soud uvedl, že zvětšení plochy bytu v souvislosti s rekonstrukcí bytového domu přístavbou druhého patra s sebou přineslo změnu parametrů existující vlastnost, a nikoli vytvoření nového objektu. Vzhledem k tomu, že v důsledku rekonstrukce nemovitosti nedošlo k zániku vlastnictví nemovitosti a nevznikla nová věc, nelze peněžní částku přijatou poplatníkem prodejem bytu klasifikovat jako příjem podléhající zdanění. v souvislosti s vlastnictvím nemovitosti déle než pět let.
Články, komentáře, odpovědi na otázky
Článek: Vytvoření nového majetku: veřejné a občanské právo
(Zharkova O.A.)
(„Zákon“, 2022, č. 4) V této otázce se neshodnou ani nejvyšší soudy. Nejvyšší arbitrážní soud Ruské federace se například neztotožnil s rozhodnutími tří nižších orgánů, které uvedly, že rekonstrukce představuje změnu parametrů systému veřejného bydlení, a nikoli vytvoření nového objektu, a uvedl, že rekonstrukce nevylučuje vznik nového nemovitého objektu s jinými individuálně stanovenými vlastnostmi. Nejvyšší soud Ruské federace činí přesně opačný závěr, podle kterého nové nemovitosti nevznikají při rekonstrukci stávajících nemovitostí. Se závěrem Nejvyššího soudu RF nelze souhlasit, pokud jde o prezídium Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace, jeho stanovisko je vysloveno velmi správně. Na rozdíl od výstavby totiž rekonstrukce pouze „nevylučuje“ vznik nové nemovitosti. Přestože je po dokončení rekonstrukce i po dokončení stavby vydáno povolení k uvedení zařízení do provozu, samotné povolení k uvedení zařízení do provozu není pro developera zajímavé. Potřebuje jej pouze pro účely katastrálního operátu a zápisu práv k nově vzniklé nemovitosti podle pravidel 10. části Čl. 40 zákona č. 218-FZ. Pro zápis nové nemovitosti do katastru nemovitostí musí být nové hlavní charakteristiky vytvářené nemovitosti promítnuty do sekce „Katastr nemovitostí“ katastru nemovitostí. Ve vztahu k budově je to především výška, plocha a zastavěná plocha. To znamená, že otázka vytvoření nové nemovitosti, a nikoli nového bytového souboru v důsledku rekonstrukce, by měla být řešena v kontextu zákona č. 218-FZ.
Článek: Přehled právních stanovisek Nejvyššího soudu Ruské federace k otázkám soukromého práva za prosinec 2020.
(Avtonova E.D., Karapetov A.G., Matvienko S.V., Moroz A.I., Safonova M.V., Fetisova E.M.)
(„Věstník hospodářské spravedlnosti Ruské federace“, 2021, č. 2) Při posuzování žádostí o uznání vlastnictví neoprávněné stavby soud zjišťuje, zda při její výstavbě nedošlo k závažnému porušení územních plánů a stavebních zákonů a předpisů, zda taková stavba nepředstavuje ohrožení života a zdraví občanů . Absence stavebního povolení sama o sobě nemůže sloužit jako podklad pro zamítnutí nároku na uznání vlastnictví neoprávněné stavby. Zároveň musí soud zjistit, zda ten, kdo neoprávněnou stavbu vytvořil, učinil vhodná opatření k její legalizaci, zejména k získání stavebního povolení a/nebo úkonu uvedení zařízení do provozu, a zda oprávněný orgán oprávněně odmítl k vydání takového povolení nebo úkonu uvedení zařízení do provozu. Tento postoj má za cíl zabránit zjevnému zneužití práva na legalizaci stavby, které je upraveno v odst. 3 čl. 222 občanského zákoníku Ruské federace (článek 10 občanského zákoníku Ruské federace). Takový nárok nelze použít ke zjednodušení zápisu práv k nově vzniklé nemovitosti za účelem obcházení norem zvláštních právních předpisů upravujících povolovací řízení pro vznik a uvedení nové nemovitosti do občanského oběhu. Odvolání podnikatele k orgánu samosprávy se žádostí o stavební povolení po dokončení rekonstrukce a vytvoření nové nemovitosti nevypovídá o bezúhonnosti jeho chování a neslouží jako podklad pro legalizaci trestného činu nepovolené stavby. Odlišný přístup by stavěl bona fide developera, který předepsaným způsobem obdrží podklady potřebné pro stavbu (rekonstrukce), do horšího postavení oproti neoprávněnému developerovi, který nesplnil požadavky stanovené zákonem.
Normativní akty
Federální zákon 01.04.2020 N 69-FZ
(vyd. z 21.11.2022)
„O ochraně a podpoře kapitálových investic v Ruské federaci“ 3) pro výplatu úroků z půjček a půjček, kupónové výnosy z dluhopisových půjček získaných na realizaci investičního projektu ve smyslu vytvoření (výstavby) nových, popř. rekonstrukce a (nebo) modernizace stávajících nemovitých objektů a (nebo) komplexu objektů movitého a nemovitého majetku vzájemně propojených, a (nebo) z hlediska tvorby výsledků duševní činnosti a (nebo) jim rovnocenné prostředky individualizace byla-li úhrada těchto úroků provedena v investiční fázi, pokud v souvislosti s těmito úvěry a výpůjčkami, včetně emisí dluhopisů, nejsou poskytována jiná opatření státní podpory;
Článek poukazuje na to, co je to rekonstrukce, stavební povolení, co je potřeba k odsouhlasení rekonstrukce objektů investiční výstavby (AKS) a proč dochází k zamítnutím povolení k pracím.
To, čemu se říká rekonstrukce
Podle definice uvedené v Kodexu územního plánování Ruské federace (článek 1) je rekonstrukce (perestrojka) vyjádřena změnou takových ukazatelů ACS, jako je počet podlaží, plocha, výška.
Součástí rekonstrukce jsou i tyto práce:
- výměna nebo obnova opotřebených nosných konstrukcí budovy, nepočítaje výměnu jednotlivých prvků, u které se bude jednat o generální opravu;
- práce na změně účelu objektu, restrukturalizace nedokončené stavby.
Pokud se restrukturalizace týká fasády budovy (okna, dveře), musí být práce koordinovány na odboru architektury a urbanismu místní správy.
Rekonstrukce objektu se provádí pouze z rozhodnutí vlastníka nebo podniku odpovědného za údržbu objektu. Pokud má nemovitost více vlastníků, je nutný souhlas všech.
Rozhodnutí může být způsobeno opotřebením nosných konstrukcí budovy stářím nebo poškozením. Pokud je nutné vyměnit jednotlivé konstrukční prvky, pak takové práce nevyžadují schválení, větší opravy nejsou rekonstrukcí.
Důvodem pro rozhodnutí o restrukturalizaci může být záměr rozšířit areál, provést přístavbu o další kanceláře.
V nebytových prostorách bytových domů je rekonstrukcí demontáž jakékoli stěny, příčky nebo jiné uzavírací konstrukce, která je součástí společného jmění vlastníků bytů. Rekonstrukce bytového domu zahrnuje jeho rozšíření nebo přístavbu.
V bytových domech se rekonstrukce provádí v případě opotřebení nosných konstrukcí, které hrozí obyvatelům havarijní stav. Pokud se rekonstrukce provádí podle pokynů příslušných orgánů, není nutný souhlas obyvatel.
Komentář specialisty. Bez odborné prohlídky staveniště, bez projektu a povolení nelze rekonstrukci provést, protože nemusí být dodržena bezpečnost.
Pokud se zjistí skutečnost nezákonné rekonstrukce, práce mohou být pozastaveny a vlastník nemovitosti nebo dodavatel může čelit administrativní odpovědnosti.
Co je to “stavební povolení”?
Podle článku 51 ÚP Ruské federace je stavební povolení dokument potvrzující soulad projektových dokumentů s požadavky předpisů územního plánování, projektů územního plánování a geodézie.
Po obdržení stavebního povolení získává developer právo provést výstavbu nebo rekonstrukci zařízení investiční výstavby.
Jak vypadá povolení k rekonstrukci?
Forma povolení stavby nebo rekonstrukce byla schválena nařízením Ministerstva výstavby č. 117 / PR (19.02.2015).
Údaje uvedené v dokumentu
Povolení k rekonstrukci obsahuje tyto údaje:
- Celé jméno žadatele (majitele).
- Název organizace, je-li žadatelem právnická osoba.
- Datum podpisu dokumentu.
- Číslo dokumentu od vydávajícího orgánu (například Gosstroynadzor v Moskvě).
- Název objektu dle projektové dokumentace.
- Adresa, kde se objekt nachází.
- Datum, měsíc, rok vydání územního plánu pozemku, číslo plánu a orgán, který jej vydal.
- Doba platnosti povolení.
- Podpis oprávněné osoby.
- Pečeť organizace, která povolení vydala.
Pokud v dokumentu chybí informace, oprávnění je neplatné. Tento dokument se vydává v místě pozemku, v místní správě (odbor městského plánování a architektury).
Postup pro získání povolení k rekonstrukci
Koordinace rekonstrukcí nebytových budov se obejde bez souhlasu obyvatel, což zjednodušuje postup.
Když má být provedena rekonstrukce nebytových prostor v bytových domech, nemůže koordinace probíhat bez zohlednění hlasů vlastníků bytů.
Kolaudace rekonstrukce nebytového domu
Získání povolení k rekonstrukci budovy se skládá z řady po sobě jdoucích kroků:
- připravit písemný souhlas všech vlastníků s rekonstrukcí, pokud je jich více;
- přihlásit se u projekční organizace SRO, objednat výrobu projektu;
- shromáždit podklady k objektu a pozemku pro znalce, poskytnout mu přístup k prohlídce objektu;
- obdržet projektovou dokumentaci;
- objednat územní plán pozemku u orgánu místní správy nebo specializované organizace;
- shromážděný balíček dokumentů s žádostí o povolení předložit Gosstroynadzor;
- získat povolení k rekonstrukci.
Poté můžete zahájit stavební práce podle plánu.
Velký význam mají inženýrské průzkumy zaměřené na studium okolností technogenního dopadu a přírodních podmínek. Průzkumy provádějí hlavní inženýři projektu – specialisté organizace, která je součástí SRO.
Co poskytují inženýrské průzkumy:
- možnost výkopových prací;
- kontrola, zda je objekt vhodný pro svůj účel;
- schopnost zdůvodnit architektonická a plánovací rozhodnutí;
- získávání údajů o přírodních podmínkách a vlivu člověka na životní prostředí;
- možnost komplexního popisu konstrukce;
- stanovení bezpečnostních podmínek při výstavbě;
- provádění výpočtů souvisejících s nosnými konstrukcemi objektu.
Vedoucí role v balíku dokumentů patří projektu. K němu je připojena veškerá další dokumentace: schéma, vysvětlivka, řešení v oblasti architektury a plánování, bezpečnostní opatření a organizace práce.
O schválení projektu rekonstrukce objektu rozhoduje odborné ověření. Pokud je výsledek vyšetření negativní, povolení nebude.
Požadované dokumenty pro získání povolení k rekonstrukci:
- projektová a průvodní dokumentace;
- list vlastnictví nebo jiné listiny o vlastnictví stavby a pozemku;
- písemný souhlas všech vlastníků;
- odborný posudek záměru;
- územní plán, jehož doba platnosti není delší než tři roky;
- osvědčení o akreditaci odborné organizace (kopie).
Dokumenty lze předkládat nikoli přímo Gosstroynadzor, ale prostřednictvím MFC.
Pokud je kladně vyřešen problém s povolením rekonstrukce, je uzavřena dohoda se zhotovitelem a probíhají stavební práce. Po dokončení rekonstrukce objektu je potřeba povolení ke vstupu do provozu. Za tímto účelem je pozvána přejímací komise, která vystaví potvrzení o přijetí a Gosstroynadzor dává povolení k uvedení do provozu.
Poté je katastrálnímu inženýrovi nařízen technický plán, ve kterém opraví všechny změny, které se v důsledku rekonstrukce objevily. Rosreestr na základě technického plánu aktualizuje údaje v USRN, jehož výpis potvrzuje zavedení nových informací. Tím je rekonstrukce dokončena.
Specialisté architektonické kanceláře “MBR” v krátké době shromáždí dokumentaci a dokončí projekt v souladu s GOST a SNiP. Podrobnosti o spolupráci lze získat od konzultanta na telefonu uvedeném na stránce.
Koordinace rekonstrukcí nebytových prostor v MKD
Veškeré rekonstrukce MKD dotýkající se společného majetku vyžadují souhlas vlastníků prostor bytového domu. Obvykle stačí dvě třetiny hlasů, ale pokud restrukturalizace vede ke zmenšení společného jmění, je nutný souhlas všech vlastníků bytů (100 %). Bez řádného procenta vlastníků prostor, kteří souhlasí, nebude povolení k rekonstrukci.
Další algoritmus akcí je stejný jako u rekonstrukce nebytového domu. Je nutné objednat odborné posouzení objektu, následně projekt. Schvalování projektové dokumentace na rekonstrukci se provádí odborným ověřením. Po dokončení prací obdrží stejná organizace povolení k uvedení do provozu a tak dále, dokud nebude vydán Jednotný státní registr.
Koordinace rekonstrukce v Moskvě
V hlavním městě musí vlastník nebo jeho zplnomocněný zástupce, stejně jako manažer organizace, jednat o získání povolení k rekonstrukci v následujícím pořadí:
- objednat hlavní plán pozemku (GPZU);
- získat předběžnou konzultaci od projekční organizace se schválením SRO;
- připravit výchozí technické a titulové dokumenty k objektu;
- zajistit přístup k objektu znalci k předběžnému zkoumání.
Dokumenty potřebné k získání povolení k rekonstrukci:
- prohlášení vlastníka nebo oprávněného zástupce s elektronickým podpisem žadatele;
- pas žadatele;
- notářsky ověřená plná moc pro zástupce;
- statutární dokumenty, je-li žadatelem právnická osoba;
- osvědčení o vlastnictví nemovitosti a / nebo pozemku, pokud není v USRN (nejprve musíte zkontrolovat na webu Rosreestr);
- souhlas všech vlastníků nemovitosti, pokud je vlastníků více;
- urbanistický plán lokality (GPZU), který není v době podání žádosti starší než tři roky;
- projektová dokumentace;
- výsledky revize projektu.
Samostatným seznamem je seznam materiálů projektové dokumentace:
- vysvětlivka;
- půdorysné schéma stavby podle územního plánu;
- architektonická řešení;
- informace o strojírenských zařízeních;
- plán inženýrských komunikací s vyznačením míst připojení;
- Projekt rekonstrukce OKS.
Vývojář může podat žádost prostřednictvím internetového portálu “Gosuslugi” nebo prostřednictvím MFC.
Kde v Moskvě je koordinace
| číslo | Objekt rekonstrukce | Organizace provádějící schvalování |
| 1 | MKD nebo nebytový objekt | Mosgosstroynadzor: povolení k rekonstrukci a uvedení do provozu |
| 2 | Fasády | Moscomarchitektura |
| 3 | Nebezpečná průmyslová zařízení | Mosgosstroynadzor, Rostekhnadzor |
| 4 | Rysy linky | Mosgosstroynadzor, Rostekhnadzor |
Vzory a formuláře požadovaných dokumentů
| číslo | Jméno | Odkaz |
| 1. | Zadání pro rekonstrukci (ukázka) | download |
| 2. | Žádost o stavební povolení (formulář) | download |
| 3. | Technický plán (ukázka) | download |
| 4. | Žádost o vklad do katastru nemovitostí (formulář) | download |
| 5. | Extrakt z USRN (ukázka) | download |
| 6. | Žádost o povolení k provozu (vzor) | download |
| 7. | Žádost o posouzení projektu (formulář) | download |
Důvody zamítnutí žádosti a zamítnutí vydání povolení k rekonstrukci
Žádost vývojáře může být zamítnuta, tj. zamítnuta registrace z řady důvodů.
- Povinná pole v přihlášce jsou nesprávně vyplněna.
- Elektronické kopie dokumentů nízké kvality: je obtížné přečíst text nebo je obtížné rozlišit detaily dokumentu.
- Elektronický podpis v přihlášce a dalších dokumentech předložených v elektronické podobě nepatří žadateli ani jeho zákonnému zástupci.
- Přítomnost skvrn, neověřené opravy v dokumentu, nemožnost přečíst text dokumentu.
- Balíček dokumentů není poskytnut celý nebo existují dokumenty, jejichž platnost vypršela.
- Žádost byla podána znovu s přiložením dokladů potřebných k poskytování veřejné služby, dříve však podle takové žádosti bylo dáno odmítnutí poskytnutí této veřejné služby, pokud nebyly odstraněny důvody, které k odmítnutí vedly.
- Byla podána přihláška podobná dříve přihlášené, která je stále platná.
Neexistují žádné další důvody pro odmítnutí přijetí žádosti.
Autorizovaný orgán, který žádost přijal, má právo odmítnout vydání povolení. Důvody odmítnutí:
- neúplné složení balíčku dokumentů stanoveného správními předpisy pro vydání povolení;
- dodané podklady nesplňují požadavky na rekonstrukci OKS, schválené ke dni vydání územního plánu, který je součástí balíčku;
- dokumenty nejsou v souladu s typem povoleného použití (AUR) stránek a/nebo omezeními uloženými podle pozemních nebo jiných právních předpisů Ruské federace.
Zájemce má právo znovu požádat o poskytnutí služby, když odstraní všechny nedostatky. Nesouhlasí-li s odmítnutím oprávněného orgánu vydat povolení, může jej napadnout u soudu.
Jaké jsou termíny schválení?
Podle územního plánu Ruské federace nepřekračuje lhůta pro vydání stavebního povolení sedm dní, existují však typy objektů, které trvají déle.
Na prozkoumání a sběr potřebných dokumentů je potřeba více času. Do obecného časového rámce zapadá řada činností:
- vývoj projektu, inženýrské průzkumy, které mohou být zpožděny kvůli vlastnostem zařízení;
- odbornost (2–3 měsíce);
- urbanistický plán budovy (2–3 týdny);
- koordinace s jinými organizacemi.
Vydání povolení k uvedení do provozu, vypracování technického plánu a zadání nových údajů do Jednotného státního rejstříku nějakou dobu trvá. Celá procedura tak může trvat šest měsíců.
Komentář specialisty. Architektonická kancelář “MBR” poskytuje projekční služby, odborníci společnosti pomohou při rychlém sběru dokumentů pro rekonstrukci. Pro více informací volejte na telefonní číslo uvedené na webu.
Případy AB MBR
Případ 1. Výrobní a skladová budova (St. Petersburg, Domostroitelnaya ul., 4). Registrace technického pasu, technického plánu a certifikátu TEP (technické a ekonomické ukazatele) do sedmi dnů pro uvedení do provozu.
Případ 2 Budova výzkumného ústavu (Moskva, Cheryomushki, Tsuryupy str., 3). Vypracování technického plánu do pěti dnů k odstranění chyby v katastru.
Smyslem rekonstrukce je výměna/obnova nosných stavebních konstrukcí objektu nebo změna základních parametrů stavební konstrukce – výška, plocha, objem. Tyto změny se objevují s přístavbami, rozšířením budovy a zvýšením počtu podlaží. Dispozice neovlivňuje základní parametry budovy nebo místnosti, mění se pouze jejich konfigurace.
Pro odsouhlasení rekonstrukce je třeba nejprve objednat inženýrské průzkumy a projekt a k němu přiloženou dokumentaci, nechat si vypracovat odborné posouzení projektu. Poté je třeba se obrátit na Státní úřad stavebního dozoru, který vydává povolení ke stavbě a uvedení do provozu. Dokončení koordinace – výkaz změn na katastrálním operátu v Rosreestr.
Povolení k rekonstrukci a zprovoznění se vydávají zdarma. Kolik stojí projekt a expertizy, závisí na řadě faktorů: na smlouvě, typu objektu, objemu a typu práce.
Závěr
Rekonstrukce OKS je výměna/obnova rámu (nosných konstrukcí) budovy nebo změna základních parametrů konstrukce (výška, plocha, objekt).
K provedení rekonstrukce je nutné získat povolení pro stavbu / rekonstrukci zařízení a poté – pro uvedení do provozu. Vydání těchto povolení provádí Státní stavební dozor, kde je nutné předložit žádost a balíček dokumentů včetně projektu, znaleckého posudku a dalších dokumentů.
