Mnoho lidí si myslí, že pronajmout si dům na několik hodin nebo dní se rovná jeho „zabití“.
Shromáždili jsme příběhy od čtenářů T—F, kteří pronajímají svůj vlastní nebo cizí dům, a vyvodili závěry o tom, co je potřeba k tomu, aby byly krátkodobé pronájmy ziskové.
Toto jsou příběhy čtenářů z komunity F—F. Shromážděno v jednom materiálu, pečlivě upraveno a naformátováno podle redakčních standardů.
Obsah
- Správné umístění a nervy z oceli
- Dobré služby a zpětná vazba od nájemníků
- Hlavní sezóna a ostražití sousedé
- Neustálá kontrola bytu a obyvatel
- Podnikatelský přístup a chytlavé reklamy
Správné umístění a nervy z oceli
pronajímá dva byty v Soči
Přestěhoval jsem se do Soči, vzal jsem si hypotéku na byt a pak jsem potkal svou budoucí ženu. Začali jsme bydlet v jejím zastaveném bytě a můj pronajímat. Ukázalo se, že v Soči je to velmi výhodné: byty se rychle zaplatí a ještě jim zbyde dost na živobytí. Přemluvil jsem proto rodiče, aby si zde také koupili byt na hypotéku a pronajali ho. Nyní tedy již téměř dva roky pronajímám dva 35metrové jednopokojové byty s novou rekonstrukcí. Navzdory původně dobrému stavu bytů je nájemníci každý den ničí a je nutné pravidelně provádět opravy.
V létě pronajímám byty pouze denně: je to mnohem výnosnější než dlouhodobý pronájem, ale také rizikovější, protože všichni obyvatelé mají k nájemnímu bydlení různé postoje. Někteří lidé mají v krvi, že všude hází odpadky a všechno ničí. I když tam byli také úžasní nájemníci, kteří po sobě zanechali čistý byt. V sezóně musíte nájemníky shánět v průměru každých 10 dní. Zprávy však nemají konce: příliv turistů do regionu je velmi velký, a to i kvůli důsledkům pandemie.
V zimě nejsou denní pronájmy žádané. Snažím se najít nájemníky, kteří budou pronajímat alespoň na pár měsíců. Pronájem prvního bytu s bazénem a zelení v chladném období stojí od 40 000 do 50 000 rublů měsíčně a od května do října – v průměru 3000 30 rublů za den. Pronájem druhého bytu ode mě v osmipatrové budově stojí od 000 35 do 000 2250 rublů měsíčně v zimě a asi XNUMX XNUMX rublů za den v létě.
Po odstěhování dalšího nájemníka vždy provádím důkladný úklid. Můžete si najmout specialistu, ale stojí to 3000 2000 rublů, a pokud nájemníci zničí pohovku nebo matraci, budete muset zaplatit dalších XNUMX XNUMX rublů za chemické čištění. Všechno si proto dělám sám, i když je to dost hnusný proces a musím své znechucení překonat.
Na konci každé sezóny je potřeba byty vymalovat. Přes léto mohou obyvatelé zdi tak zašpinit, že je snazší je neumývat, ale nalepit dobrou tapetu. V případě poruch způsobených nájemníky vždy beru zálohu. Ale pokud náhle vyteče kohoutek nebo se porouchá záchod jen kvůli svému stáří, pak to zasáhne kapsu docela tvrdě – i když vezmeme v úvahu skutečnost, že všechno dělám sám a nikomu za práci neplatím.
Pokud pronajímáte byt, musíte mít pevné nervy a umět najít individuální přístup ke každému nájemníkovi. Pokud jedna osoba žije v bytě a vůbec vás neobtěžuje, pak druhá bude každý den psát o různých hloupých problémech nebo dělat nepřiměřené nároky.
Jednou jsem byl například požádán, abych se vypořádal se sousedy, kteří kouřili na balkoně a kouř z jejich cigaret létal z okna mého bytu. Nebo ke mně jednoho dne místo manželského páru přišli dva opilí muži: manželka prý na poslední chvíli zrušila cestu a musela vzít kamaráda. Oba mě ujistili, že byt bude v naprostém pořádku a “Rusové se navzájem neklamou.” Samozřejmě, že druhý den zavolali dalšího kamaráda a začali v bazénu rvačku. Četa nikdy nedorazila a musel jsem sám vystěhovat tři agresivní opilé muže, zastrašovat je pepřovým sprejem a pak celý večer drhnout byt.
Musíte jej nejen kupovat a opravovat, ale také neustále udržovat v reprezentativním stavu, aby k vám lidé chtěli chodit. Pokud chcete vydělávat na pronájmech, budete muset hodně pracovat, utrácet peníze za reklamy a jejich propagaci, být neustále v kontaktu s obyvateli a investovat do úklidu a oprav.
Pokud si to vše zaplatíte z vlastní kapsy, bude to stát nemalé peníze a pronájem bytu už nebude vypadat jako tak slibná činnost. Ale pokud jste připraveni vyřešit většinu problémů sami, pak se to ukáže jako docela ziskové, i když to zabere spoustu času. Jedním slovem, pronájem bytu je jako vaše vlastní malá firma, kterou je třeba neustále zlepšovat. Tento „byznys“ lze však vždy prodat se ziskem: byty u Černého moře jen rostou na ceně a náklady na jejich pronájem také.
Dobré služby a zpětná vazba od nájemníků
rozdělil dva apartmány v centru Petrohradu na studio
Pracuji jako inženýr v ropné a plynárenské společnosti v Jamalsko-něneckém autonomním okruhu a zároveň pravidelně přijíždím do Petrohradu a pronajímám si byt k dennímu pronájmu. Sám jsem si tímto způsobem chtěl pronajímat bydlení, abych si přivydělal. V roce 2012 jsem si tam vzal hypotéku na jednopokojový byt. O několik let později jsme si s manželkou koupili další byt v novém rezidenčním komplexu s výhledem na Finský záliv a jednopokojový byt jsme si pronajali za 20 000 rublů měsíčně. O rok později, když se nájemníci odstěhovali, jsme místo upravili, nakoupili ložní prádlo, ručníky a vyvěsili inzeráty na denní pronájmy. Hosty odbavili, uklízeli a všechno vyprali sami. Ale našlo se dost lidí ochotných pronajmout si byt ve vilové čtvrti, 20 minut od metra.
V té době jsem již několik let pronajímal další malé studio na předměstí Petrohradu – nejprve za 18 000 rublů, poté za 17 000 rublů. Cena nájmu musela být kvůli velké konkurenci snížena: jen v mém objektu bylo pronajato dalších 12 bytů za ceny od 15 do 19 tisíc měsíčně. Najít slušné nájemníky také nebylo jednoduché. Zdálo se, že nevyděláváme tolik peněz, jako trávíme čas organizací procesu.
V roce 2018 jsme proto s manželkou prodali studio a jednopokojový byt, koupili velký čtyřpokojový byt pět minut od vlakového nádraží Moskovsky, rozdělili ho na pět autonomních studií a začali je denně pronajímat přes Airbnb, Booking a webové stránky Sutochno-ru. Na konci loňského roku jsme koupili další byt v sousedním dvoře. Tento třírublový rubl také rozdělujeme na dvě studia, nyní dokončuje svou rekonstrukci.
Poptávka je sezónní záležitost: v letních měsících jsou byty téměř plně obsazeny, v říjnu až listopadu nepřesahuje obsazenost 30 %. Jedno studio pro dvě osoby v závislosti na sezóně stojí od 1500 2500 do 350 1500 rublů za den. Příplatek za třetí osobu je 270 RUR. Stránky agregátorů berou provizi: z XNUMX ₽ je to přibližně XNUMX ₽.
Máme správce. Odbavuje hosty, stará se o úklid a další organizační záležitosti a dostává 1000 rublů za odjezd. Stojí to 10 000 rublů měsíčně za veřejné služby a internet a 4000 45 rublů za čisticí prostředky. Za praní jsme uzavřeli dohodu s prádelnou – účtují 250 rublů za kilogram prádla a 6000 rublů za doručení. Každý měsíc odkládám dalších 20 000 rublů na nepředvídané okolnosti: výměna ložního prádla nebo nádobí, drobné opravy. Jednoho dne se například ucpala stoupačka sousedů v patře a zatopila dvě studia. Musel jsem udělat kosmetické opravy, které stály XNUMX XNUMX rublů.
Poprosím každého hosta, aby mi řekl, zda se mu studio líbilo, co je podle jeho názoru potřeba zlepšit a já se snažím zohlednit všechna přání. Mám dobré hodnocení na stránkách agregátorů, spoustu pozitivních recenzí a všechny jsou skutečné. Rád pronajímám byty, čtu spoustu literatury na toto téma, blogy top manažerů hotelů. Snažím se poučit z jejich zkušeností.
V pohostinství je v Petrohradu velká konkurence. Přilákat hosty je stále obtížnější. Je potřeba se neustále rozvíjet, zlepšovat služby a pečovat o svou image. Z dlouhodobého hlediska se ale tyto snahy vyplácejí.
Nyní všechny peníze vydělané z pronájmu jdou na předčasné splacení hypotéky. Základní platby počítám na základě svého základního příjmu, protože s bytem se může stát cokoliv – například v březnu 2020, kdy byl zaveden režim samoizolace, tam nebyli vůbec žádní hosté. Zkrátka příjmy z pronájmu jsem zpočátku považoval za doplňkové. Hlavním úkolem bylo pokrýt účty za energie a pokrýt splátku hypotéky. A samotné byty jsou spíše investicí do budoucna, bydlením pro děti nebo zvýšením důchodu.
Hlavní sezóna a ostražití sousedé
pronajímá tři byty
Provedl jsem několik ziskových nákupů a prodejů. Nejprve jsem si koupil jednopokojový byt. Chtěl jsem bydlet v krásném, útulném bytě, takže jsem nešetřil penězi na renovaci – v běžných pětipatrových budovách něco takového vidíte jen zřídka. Zdědil jsem další dvoupokojový byt ve zničeném stavu. Sám jsem to musel dovést do víceméně slušné podoby, aby tam alespoň někdo souhlasil. Pak jsem dostal třípokojový byt s jednoduchou kosmetickou rekonstrukcí, několika skříněmi, pohovkami a kuchyní. Vypadá to jako typická reklama na pronájem.
Jednou jsem do jednoho z bytů nastěhoval rodinu, kterou jsem znal, ale když jsem je požádal, aby se odstěhovali, vztekali se na mě, odmítli zaplatit a odejít. Od té doby hledám nájemníky pouze přes realitního makléře.
Když jsem potřeboval peníze, pronajal jsem si na den jednopokojový byt: tento formát je umístěn jako nejziskovější.
Než jsem se ubytoval, koupil jsem několik sad ložního prádla, polštáře, přikrývky, ručníky, jednorázové pantofle, ubrousky a toaletní papír. Byt vypadal slušně: čerstvě zrekonstruovaný, nový nábytek, pět minut chůze na metro, blízko parku a obchodů. Účtoval jsem za to 2000 ₽ za den. Pravda, shánět klienty bylo velmi těžké. Na večírky si ho chtěli pronajmout převážně studenti a milenci. Poslední jmenovaní se mimochodem ukázali jako nejvhodnější nájemníci. Podařilo se nám pronajmout stejný byt na dlouhou dobu za pouhých 30 000 rublů měsíčně.
Ale byly tam nějaké otřesné případy. Jednoho dne si řidič kamionu pronajal na den byt. V noci mi zavolal soused a řekl, že z mého bytu je slyšet volání žen o pomoc. Volal jsem klientovi, řekl, že je vše v pořádku a nic se mu neděje. Ale druhý den ráno, když jsem dorazil na úklid, viděl jsem na chodbě a na záchodě krvavé skvrny. Tak hádejte, co se stalo ve vašem domě. Po tomto incidentu jsem si ho už nikdy nepronajal.
Neustálá kontrola bytu a obyvatel
pronajímala byty pro příbuzné v Bělorusku
V Grodně jsem pronajal čtyři byty: tři dvoupokojové a jeden jednopokojový. Začal jsem to dělat spíše náhodou. Matka potřebovala peníze na vzdělání a podporu své sestry v Polsku. Rozhodla se pronajmout byt a ten svůj pronajmout za vyšší cenu. Navrhl jsem jí, aby zkusila každodenní změnu – a skutečně se ukázalo, že je výnosnější. Pak jsme se také s manželkou odstěhovali z našeho bytu a začal jsem ho také denně pronajímat. Pak navrhl, aby bratr mé matky, který pronajímá byt dlouhodobě, zaplatil o něco více a svůj byt pronajal ke krátkodobému pronájmu. Souhlasil. Nakonec další byt zdědila moje matka a bratr. Nájemníci, kteří si to pronajali, byli vystěhováni, já jsem místo nich začal platit nájem a pronajímal ho na denní bázi.
Hledal jsem krátkodobé nájemníky přes Airbnb, Booking a místní web o pronájmu nemovitostí. Klienti byli velmi různí: turisté, milenci, rudí škůdci s pitím (takové jsem neubytoval), obchodní cestující. Ten si obvykle rezervoval ubytování na 3–7 dní a jednou platil denně po dobu téměř tří měsíců.
Na konci roku 2018 a v roce 2019 byla obsazenost bytů cca 90 % dnů v měsíci. Myslím, že k roku 2020 není co říct. Z jednoho bytu jsem dostával přibližně 500 $ (36 748 ₽) měsíčně. Zaplatil jsem nájem svým příbuzným za 120 $ (8819 ₽), asi 40 $ (2939 ₽) za služby a internet, koupil ložní prádlo, ručníky a další drobnosti, jako je čaj a káva – to je dalších 20 $ (1469 ₽) ke každému objektu. Kromě toho zaplatil daně ve výši 5 % z výtěžku – přibližně 25 $ (1837 ₽) – a část peněz dal jako provizi webům za hledání nájemníků.
Potíž byla v tom, že všechny byty se nacházely v různých částech města. Stalo se pro mě normou ujet denně 50 kilometrů a za benzín jsem utratil asi 200 dolarů (14 699 RUB) měsíčně. Celkově byl čistý příjem z jednoho bytu asi 250 $ (18 374 rublů) měsíčně.
Bez ohledu na to, s kým mluvím, naprosto každý si je jistý, že každodenní pronajímání bytů se rovná jejich zabíjení. To je špatně.
Byt je více „zabit“ dlouhodobým pronájmem. Při každodenním pronajímání je bydlení vždy pod kontrolou, je neustále uklízeno a monitorováno.
Samozřejmě pokud nikdo nenastěhuje do bytu nezletilé alkoholiky. Jednoho dne jsem tam nebyl a jeden z bytů pronajal takovým postavám na den jiný člověk místo mě. Sousedé mi volali, že zavolají policii, protože z bytu se ozývají křiky. Šel jsem to zjistit. Dlouho neotevřeli dveře a nechtěli mě pustit dovnitř. Výsledkem bylo, že v bytě byli tři chlapi a jedna dívka ve věku 18-23 let, páchlo to cigaretami a výpary a jeden z chlapců seděl na záchodě s otevřenými dveřmi a v klidu se všemi komunikoval. Kluky jsem vystěhoval asi za 15 minut – byli uražení.
Podnikatelský přístup a chytlavé reklamy
organizoval podnikání v podnájmu v malém městě
Před sedmi lety jsem zdědil byt po babičce. Provedl jsem na něm kosmetické opravy a pronajal jsem ho za 11 000 rublů měsíčně. O pár let později jsem si od příbuzného pronajal lepší byt a začal ho denně pronajímat. Tak začalo moje podnikání v malých bytech. Během pěti let jsem denně pronajímal jeden až šest bytů najednou. Nyní pronajímám čtyři: jeden je můj vlastní, zbytek si pronajímám. Dva z těchto bytů jsou v novostavbách s čerstvou úpravou, jeden je ve starém bytovém fondu s rekonstrukcí před 10-12 lety.
Já sám platím 54 000 rublů měsíčně za dlouhodobý pronájem tří bytů. V mém bytě platím za energie, internet s televizí a zabezpečení, vše dohromady to vychází na 3000-3500 rublů měsíčně. Navíc každý rok platím daně z nemovitosti: v roce 2019 to bylo 1700 5 rublů. Měsíční výdaje na denní pronájem bytů – údržba, reklama, doprava atd. – činí 12-2015 tisíc měsíčně. Od roku 2021 jsem samostatný podnikatel, ale pracuji bez najatých zaměstnanců. Nemám uklízečku, správce, manažera sociálních sítí ani účetní – outsourcing využívám jen někdy. Hlášení přes internet, online pokladna. Do roku 2021 jsem platil UTII. Počínaje rokem 30 jsem přešel na zjednodušený daňový systém „Příjmy“ – pravděpodobně nyní budu muset platit více daní. Ve výsledku je můj čistý zisk z denního pronájmu čtyř bytů 60-XNUMX tisíc měsíčně.
Před sedmi lety nebyl pronájem bytu v našem provinčním průmyslovém městě s populací asi 250 tisíc lidí snadný. Jeden rok byt pronajímala firma pro své zaměstnance, poté si jej pronajal mladý manželský pár. Při takovém pronájmu se stav bytu, zejména kuchyně, rychle stává depresivním. Nájemníci mohou tapetu znovu nalepit a provést řadu dalších změn bez vědomí majitele.
Když jako podnikatel denně pronajímám byty, nejen udržuji jejich stav na patřičné úrovni, ale dokonce ho vylepšuji. Například v pronajatém bytě ze staré budovy pravidelně provádím opravy s částečnou kompenzací od majitele – až 50% nákladů.
Denní pronájem bytů v ruských regionech se liší od pronájmu v nejoblíbenějších městech Ruska – Moskva, Petrohrad, Soči, Kazaň. Marže jsou nižší, návratnost bytů delší. Kvůli pandemii je na služebních cestách mnohem méně zaměstnanců, ale v průmyslových městech jsou hlavním pilířem každodenního podnikání. Pronájem přes Airbnb nebo Booking je dnes prakticky nemožný. Většinou mě hosté najdou na Avito, Yulia a sociálních sítích. Výběr nájemníků probíhá ve fázi telefonického rozhovoru.
Abych pronajal byty za vyšší cenu než většina mých konkurentů v mém městě, inzeruji co nejchytřeji a nabízím vynikající služby: dobrý obsah bytu, pěkné drobnosti v interiéru, kvalitní úklid.
Za pět let práce v denních pronájmech byly jen dva otřesné případy. Jednou jsem kvůli nezkušenosti pronajal byt dvěma chlapům, kteří zařídili registraci davu mladíků, všechno vykouřili, stříleli traumatickými zbraněmi, poškodili nábytek, stěny a navíc ukradli všechny domácí spotřebiče. Škodu nikdo nekryl a hlavní zločinec nebyl brzy dopaden. A neexistovala ani nájemní smlouva, aby se odškodnění dalo získat soudní cestou. A jindy docela slušný host, který mi znovu pronajal byt, prorazil sádrokartonovou stěnu. Pak už ale existovala nájemní smlouva a uprchlý nájemník – ukázalo se, že je to zaměstnanec Národní gardy – byl nalezen a donucen zaplatit škodu.
