Kupní smlouva je smlouva, ve které se jedna strana (prodávající) zavazuje převést vlastnické právo k produktu na druhou stranu (kupujícího) a kupující se zavazuje produkt převzít a zaplatit za něj určitou peněžní částku (cenu). . V kupní smlouvě může být zbožím i nemovitost – například byt.
Co udělat před uzavřením smlouvy
Podle Eleny Gladysheva, vedoucí partnerky advokátní kanceláře RI-Consulting, před uzavřením smlouvy musíte:
- Získejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o hlavních charakteristikách a registrovaných právech objektu. Z ní lze zjistit vlastníka nemovitosti – prodávajícího a také informace o existujících věcných břemenech (hypotéka, zákaz evidenčních akcí atd.). Výpis je nutné obdržet nejpozději dva týdny před datem uzavření smlouvy.
- Vyžádejte si od prodávajícího doklady, na základě kterých nabyl vlastnictví (smlouva o převodu, dědický list, kupní a prodejní smlouva, darovací smlouva).
- Vyžádejte si od prodávajícího výpis z katastru nemovitostí (lze získat na MFC v místě nemovitosti) nebo potvrzení od správcovské společnosti. Z těchto dokladů lze zjistit přítomnost či nepřítomnost osob registrovaných v zařízení. „Pokud je někdo registrován v kupované nemovitosti, je nutné, aby prodávající tyto osoby odhlásil,“ říká Elena Gladysheva.
- Vyžádejte si od prodávajícího notářsky ověřený souhlas manžela/manželky.
- Je-li transakce prováděna na základě plné moci, vyžádejte si ji (notářsky ověřenou – od fyzické osoby, obyčejné s razítkem a podpisem generálního ředitele – od právnické osoby). V plné moci musí být uvedeno: oprávnění prodat konkrétní předmět, cena tohoto předmětu (pevná nebo podle uvážení zástupce), oprávnění předkládat dokumenty ke státní registraci v Rosreestr. Platnost notářsky ověřené plné moci si můžete ověřit ve speciální službě na webu Federální notářské komory Ruska.
- Vhodné je také vyžádat si potvrzení o tom, že pověřená osoba není registrována v psychoneurologické a narkologické ambulanci.
- Zkontrolujte, zda správce nemá probíhající konkurzní řízení. To lze provést na webových stránkách rozhodčích soudů, v některém z informačních systémů (SPARK, CASEBOOK) a také v Jednotném federálním registru informací o úpadku (EFRS).
Z čeho se skládá kupní a prodejní smlouva?
Pravidla pro vypracování smlouvy o koupi a prodeji bytu jsou předepsána v občanském zákoníku Ruské federace. V dokumentu musí být uvedeno:
- druh nemovitosti;
- údaje o kupujícím a prodávajícím;
- základní podmínky, cena;
- odpovědnost za nedodržení podmínek a neplnění povinností;
- údaje o stranách (datum a místo narození, série a číslo pasu, název orgánu, který pas vydal, jakož i datum vydání, kód oddělení a registrační adresa).
Je nutné uvést informace o všech účastnících transakce, údaje o pasu kupujícího a prodávajícího, jakož i seznam osob, které si ponechávají právo užívat byt po jeho prodeji, s uvedením tohoto práva.
Právnička Elena Gladysheva doporučuje poskytnout podrobné informace o smluvních stranách.
„Uveďte, že prodávající není ženatý nebo že nemovitost není vlastnictvím manželů. Nebo – že existuje notářsky ověřený souhlas manžela se zcizením bytu,“ říká znalec. “Prohlásit, že proti stranám nebylo zahájeno žádné konkursní řízení, že neexistují žádné dluhy ani jiné nesplněné závazky, které by mohly vést k úpadku.”
Smlouva musí obsahovat údaje, že strany nejsou zbaveny způsobilosti k právním úkonům:
- nejsou pod opatrovnictvím nebo poručnictvím;
- netrpí nemocemi, které jim brání pochopit podstatu smlouvy;
- nejsou registrováni v psychoneurologických a narkologických ambulancích;
- jednat dobrovolně při uzavírání smlouvy;
- nemají okolnosti, které je nutí uzavřít pro ně extrémně nevýhodné podmínky.
Pokud existuje nezletilý vlastník-prodejce, bude muset získat souhlas opatrovnického a poručnického úřadu, říká Jurij Avanesov, přední právník Evropské právní služby.
Dále je nutné zaregistrovat údaje o nemovitosti: katastrální číslo bytu, velikost (celková a obytná plocha), říká Andrey Saunin, vedoucí advokátní praxe SAUNIN. Můžete zadat další charakteristiky: patro, vchod, počet úrovní bytu, počet pater celého objektu.
Zaznamenejte okamžik přechodu odpovědnosti za údržbu nemovitosti: například ode dne podpisu smlouvy, zápisu vlastnictví nebo převodu bytu. A také zmínit přítomnost nebo nepřítomnost dluhu za energie a velké opravy.
Co je ještě potřeba napsat:
- okamžik skutečného převodu bytu na kupujícího;
- podmínky a způsoby platby;
- stav převáděného bytu;
- pokud jste souhlasili s nákupem bytu s nábytkem a spotřebiči, popište každou položku;
- lhůty pro odhlášení osob přihlášených v bytě;
- záruka prodávajícího, že byt je bez jakýchkoli omezení nebo zatížení;
- trest.
Jaká cena by měla být uvedena ve smlouvě o koupi a prodeji bytu?
Prodejní a kupní smlouvy specifikují zdroj finančních prostředků (například hypotéka), způsob platby (peníze jsou převedeny prostřednictvím bezpečnostní schránky, akreditivu, převodem nebo hotovostí) a také plnou cenu nemovitosti, říká právník Oleg Sukhov:
— To je dáno tím, že kupující je povinen zaplatit daň z příjmu, pokud se jí rozhodne zbavit do pěti let ode dne koupě bytu. V případě neplatnosti nebo výpovědi navíc nebude snadné vrátit více, než je v ní uvedeno.
Navíc tím, že kupující souhlasí s podhodnocením skutečné hodnoty nemovitosti ve smlouvě, podhodnocuje také daňový základ pro výpočet odpočtu, který může získat po koupi bytu, říká Elena Gladysheva.
Skutečnost převodu peněz musí být dodatečně zaznamenána v potvrzení, nebo ještě lépe – zaplacena prostřednictvím banky, radí právník Andrei Saunin. V případě bezhotovostní platby slouží jako potvrzení platební příkaz. Pokud se byt prodává na úvěr a platba bude probíhat na splátky, je nutné uvést postup a termíny.
Pokud si nejste jisti, že jste kupní smlouvu sepsali správně, doporučujeme se poradit s právníkem.
Jak a kde sepsat smlouvu o prodeji a koupi bytu?
Kupní a prodejní smlouva na byt se sepisuje písemně. Po dohodě stran může být ověřeno notářem. To se děje bezpodmínečně, když je prodávající nezletilý nebo nezpůsobilý občan nebo když se prodává podíl na právu společného vlastnictví, říká právník Oleg Sukhov.
- Kopie jsou připraveny pro každou stranu plus jedna další pro Rosreestr.
Existuje několik způsobů, jak zaregistrovat převod vlastnictví:
- Prostřednictvím banky, kde se hypotéka bere. Po podpisu půjčitel zašle dokument k registraci.
- Prostřednictvím MFC. Po podpisu a předání smlouvy je možné ji do tří týdnů vrátit.
- Přes notáře.
Kdy může dojít ke zrušení kupní smlouvy na byt?
Občanský zákoník v článcích 166–180 stanoví případy, kdy lze obchod prohlásit za neplatný. Například pokud byl spáchán pod vlivem klamu, násilí, hrozby nebo byl spáchán občanem prohlášeným za nezpůsobilého.
Podmínky smlouvy lze ukončit nebo změnit soudní cestou nebo dohodou stran.
n nttt nttt nttt nt”,”obsah”:”tt
ntttu0412u044b u043du0435 u0430u0432u0442u043eu0440u0438u0437u043eu0432u0430u043du044b u043du0430 u0441u0430u0439u0442u0435.ntt ntt
