Pokud jste si vzali hypotéku nebo dali do zástavy byt bance jako zástavu pro získání úvěru, vznikne na nemovitosti věcné břemeno. Zůstáváte vlastníkem nemovitosti, ale dokud své dluhy nesplatíte, nebudete moci prodat, darovat nebo přepsat vlastnictví. Co ale dělat, když nutně potřebujete prodat byt a přestěhovat se do jiného města?
Řekneme vám, jak odstranit věcné břemeno, jaké jsou možnosti prodeje zastavené nemovitosti a jak prodat byt s dluhy.
Byt je zastaven bance – co to znamená?
Taková nemovitost je zatížena věcným břemenem formou zástavy. Dlužník si například půjčil peníze a nechal byt jako zástavu. Nebo jste koupili nemovitost na hypotéku, ale nesplatili jste ji celou. Takovou nemovitost není možné jen tak prodat. Budete se muset domluvit s věřitelem a odstranit věcné břemeno.
Jak prodat zajištěnou nemovitost?
Bez účasti banky nebude možné dokumenty připravit. Což znamená prodat byt.
Chcete-li tento problém vyřešit, informujte banku, že se chystáte prodat byt již nalezenému kupci. Banka otevře dvě buňky: do jedné vložíte zůstatek dluhu a do druhé – částku, kterou obdržíte po uzavření transakce nákupu a prodeje.
Transakce je uzavřena za účasti tří stran: věřitele, kupujícího a prodávajícího. Když je podepsána kupní a prodejní smlouva, peníze jdou do cel. Peníze ale budete moci použít až poté, co kupující zaregistruje vlastnická práva u Rosreestr.
Pokud hypotéku nebo úvěr splatíte předčasně, automaticky odstraníte věcné břemeno a byt prodáte bez účasti banky.
Jak získat povolení od věřitele k prodeji zastaveného bytu?
Podívejte se, co je napsáno v úvěrové smlouvě. Pokud smlouva neobsahuje doložku o zákazu prodeje zastaveného bytu, podejte žádost bance. Uveďte důvod, proč plánujete nemovitost prodat. Našli jste si například práci v jiném městě a stěhujete se, nebo plánujete zlepšit své životní podmínky a pořídit si místo dvoupokojového bytu třípokojový.
Chcete-li zvýšit své šance na schválení, najděte si předem někoho, kdo bude souhlasit s nákupem nemovitosti rovnou nebo s hypotékou. Pokud požádá o hypotéku, banka zanalyzuje jeho úvěrovou historii a poskytne odpověď do 1-2 týdnů.
Pokyny pro prodej bydlení prostřednictvím zálohy
Kontaktujete věřitele a získáte souhlas s prodejem nemovitosti.
Prodávající samostatně nebo na doporučení banky najde kupce pro nemovitost.
Složíte zálohu ve výši, která bude stačit na úhradu zbývajícího dluhu za byt bance.
S kupujícím uzavřete smlouvu o úschově a necháte si ji ověřit u notáře.
Zaplatíte přijatou zálohou a pořídíte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o odstranění věcného břemene.
S kupujícím podepíšete kupní a prodejní smlouvu a znovu zaregistrujete vlastnická práva.
Vy dostanete zbytek peněz a kupující vlastní byt.
Prodej nemovitosti prostřednictvím dražby
Je-li výše dluhu za zatížený byt srovnatelná s hodnotou nemovitosti, má věřitel právo nemovitost zabavit. S takovou nemovitostí nebude možné nakládat a banka dá byt do prodeje v dražbě.
Zde jsou důvody, proč je bydlení zabaveno.
Majitel nemovitosti má daňové dluhy.
Byt je předmětem sporů, protože byl zapsán na základě závěti.
Byt byl zastaven a dluhy nebyly splaceny.
Pokud vlastník odmítne splácet dluhy nebo nelze nemovitost rozdělit podle vůle, je se souhlasem vlastníků vypsána dražba. Pokud je však dluh srovnatelný s cenou bytu, jsou dražby naplánovány na základě rozhodnutí soudu. Věřitel má zájem vrátit peníze za byt a licitace začíná s minimálními náklady. Všechny banky provádějí obchodování na speciálních webových stránkách, kde se může zúčastnit každý. Pro Moskvu existuje samostatný web.
Prodej nemovitosti s hypotečním dluhem
Mějte na paměti, že podmínky hypotéky pro kupujícího se mohou změnit. To bude záviset na jeho penzijních příspěvcích, kreditním skóre a měsíčním příjmu. Banka dá kupujícímu peníze na žádost o hypotéku, se kterou vám zaplatí byt. Vlastnická práva přejdou na nového majitele, ale ten bude mít byt i jako zástavu do doby splacení hypotéky. Když je banka zapojena do transakce, riziko pro kupujícího a prodávajícího je minimální, protože manažeři plně kontrolují proces a sledují správnost dokumentů.
Dokumenty pro prodej bytu v zástavě
Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Objednejte si od Rosreestr. Cena 350 rublů.
Kopie zástavní smlouvy nebo smlouvy o úvěru, pokud je nemovitost zastavena u banky.
Oddací list, pokud je vlastník nemovitosti ženatý. K transakci bude vyžadován souhlas manžela/manželky ověřený notářem.
Při prodeji nemovitosti, kde mají podíly na nemovitosti nezletilé děti, musíte získat souhlas opatrovnických orgánů.
Osvědčení o nepřítomnosti dluhů za služby. Objednejte si dokument u MFC nebo u správcovské společnosti.
Dokument o ocenění nemovitosti. Objednávka u odhadců.
Byt byl koupen za peníze z mateřského kapitálu
Pokud je byt zastaven a na první platbu byly použity peníze z mateřského kapitálu, bude k prodeji nemovitosti vyžadován souhlas opatrovníka. Orgány opatrovnictví budou kontrolovat, zda nejsou porušována práva dětí. Před prodejem takového bytu budete muset dětem přidělit podíly v novém bytě, který z hlediska technických parametrů nebude o nic horší než ten předchozí.
Pokud budou opatrovnické orgány proti obchodu, nebude možné byt prodat, i když s tím bude banka souhlasit.
Stručně: jak prodat byt, pokud je zastaven bance?
Odstraňte věcné břemeno: najděte kupce, který koupí zastavený byt, předčasně zaplatí vaše dluhy nebo převede hypotéku na jinou osobu.
Získejte souhlas od banky k transakci a od opatrovnických orgánů, pokud mají na nemovitosti podíl nezletilé děti.
Podepište s kupujícím předběžnou dohodu a získejte zálohu na zaplacení bance.
Jakmile peníze do banky dorazí, bude možné zajištění odstranit.
Převeďte vlastnická práva prostřednictvím společnosti Rosreestr a uzavřete plnohodnotnou transakci nákupu a prodeje.
Pokud byla nemovitost zakoupena na základě certifikátu mateřského kapitálu, přidělí dětem podíl v novém bytě a získají povolení od opatrovnických orgánů.
Banka má právo odmítnout odstranění zajištění. Pak budete muset sami hledat kupce, aby složil zálohu ve výši dluhu. Uzavřete předběžnou dohodu s notářem, složte zálohu a odstraňte z bytu věcné břemeno. Poté byt klidně prodejte.
Přihlaste se k odběru našeho blogu a získejte užitečné články e-mailem nebo messengerem.
© “MBK”. V případě úplného nebo částečného kopírování materiálu je vyžadován odkaz na zdroj. Našli jste v textu chybu? Vyberte požadovaný fragment a stiskněte Ctrl + Enter.
Když si kupujete byt s hypotékou na 10–15 let, nedokážete si ani představit, co bude v budoucnu. Během této doby lidé mění práci, vdávají se, mají děti a někteří uvažují o přestěhování do jiného města. Prodej bytu v zástavě je povolen v každém případě. Výjimky – banka odmítne žádost přijmout nebo máte hypoteční dluhy. Proč banka odmítá a jak prodat byt – přečtěte si článek.
Jak prodat byt v zástavě?
K prodeji nemovitosti v zástavě potřebujete povolení od banky. Pokud chcete nemovitost prodat bez souhlasu banky, lze tak učinit až po splacení hypotečních dluhů. Chcete-li získat souhlas s transakcí, kontaktujte banku, kde jste si hypotéku vzali, a požádejte o povolení k prodeji. Na odpověď banky si budete muset počkat do měsíce.
Předčasné splacení hypotéky
Najděte kupce a vezměte si od něj zálohu, která bude stačit na splacení hypotečního dluhu. Těmito penězi zaplatíte bance, která věcné břemeno odstraní. Schéma prodeje je následující.
Vezměte si povolení od banky a vypočítejte zbývající dluh.
Sepíšete kupní smlouvu a necháte si doklad ověřit u notáře.
Vypusťte všechny obyvatele z bytu.
Dostáváte zálohu, která odpovídá výši hypotečního dluhu.
Vložit peníze do banky.
Převedete vlastnictví a obdržíte zbývající peníze od kupujícího.
Splácení hypotečního dluhu během transakce
Banka zde vystupuje jako příjemce vkladu. Schéma prodeje zastavené nemovitosti vypadá takto.
Získejte souhlas banky a spočítejte zbývající dluh.
Kupující otevře jednu krabici, aby vám zaplatil zůstatek, a další krabici na částku nesplacené hypotéky.
Transakce je zaevidována po sepsání kupní a prodejní smlouvy.
Dostanete peníze z bezpečnostní schránky na splacení svých dluhů.
Zástavní právo přechází na kupujícího.
Zbytek peněz je převeden do banky a zajištění je odstraněno.
Jedná se o bezpečnou variantu pro provedení transakce – celý proces převodu vlastnických práv a peněz z prodávajícího na kupujícího řídí banka.
Jak rychle připravit byt k prodeji – čtěte zde.
Prodej nemovitosti s hypotečními dluhy
Pokud kupující nemá peníze na úplné pokrytí hypotečních dluhů, použijte schéma převodu hypotečních závazků na jinou osobu. Jen mějte na paměti, že podmínky vaší hypotéky se mohou změnit. Vše zde bude záviset na vašem měsíčním příjmu, penzijních příspěvcích a úvěrové historii. Schéma prodeje vypadá takto.
Obdržíte souhlas banky.
Najděte kupce, který bude mít dostatek peněz na splacení zbývajícího hypotečního dluhu.
Uzavřete smlouvu o vkladu a zaregistrujete transakci u notáře.
Peníze jsou převedeny do banky na zaplacení hypotéky.
Zástavní právo je odstraněno.
Kupující si vezme novou hypotéku na částku, kterou vám dluží.
Banka vydá kupujícímu peníze, kterými zaplatí vám jako prodávajícímu.
Riziko pro obě strany je v tomto případě minimální. Proces registrace je ale komplikovaný, takže ne každý se bude chtít do takového obchodu zapojit.
Banka prodává nemovitosti
Pokud nemáte peníze na splacení hypotečního dluhu, požádejte banku, aby za vás nemovitost prodala. Banka prodá byt na speciálních stránkách. A k realizaci takového schématu je nutný souhlas banky a dlužníka.
Tento způsob prodeje má velkou nevýhodu – při prodeji nemovitosti je stanovena nízká cena. V důsledku toho se vám může stát, že za byt nedostanete nic a všechny peníze budou použity na splacení hypotečních dluhů. Banka se nestará o vaše zájmy, hlavní je pro ni vrátit peníze.
Co dělat, když banka s prodejem nesouhlasí?
Banka má právo žádost o prodej bytu odmítnout. To ale neznamená, že takový byt neprodáte. Najděte kupce, který složí hotovostní zálohu ve výši dlužné částky na hypotéku. Tato částka může dosáhnout jednoho nebo dvou nebo více milionů rublů. Nemáte jiné možnosti.
Pokud najdete kupce, který souhlasí se složením zálohy ve výši dluhu, odstraňte věcné břemeno a splácejte hypoteční dluhy. Zbytek částky obdržíte po podpisu smlouvy.
Jaké doklady jsou potřeba k prodeji bytu v zástavě?
K prodeji zatížené nemovitosti budou vyžadovány následující dokumenty.
Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Objednejte si na webu Rosreestr, jeho cena je 350 rublů.
Vlastní-li podíl na bytě nezletilí, bude nutný souhlas opatrovnických orgánů.
Když jste ženatý – kopie vašeho oddacího listu.
Pokud jste se rozvedli a koupili jste si byt v manželství, předložte potvrzení o rozvodu a získejte notářsky ověřený souhlas svého manžela.
Získejte certifikát od správcovské společnosti nebo MFC, že neexistují žádné dluhy za veřejné služby.
Osvědčení o ocenění nemovitosti. Objednat odhadci.
Je povinen platit daň z prodeje zastaveného bytu?
Když prodáváte nemovitost v zástavě, neosvobozuje vás to od placení daní. Daň z prodeje bytu je 13 %, ale pokud nemovitost vlastníte déle než pět let, nemusíte státu nic platit.
Vzorec pro výpočet daně vypadá takto:
Daň = (částka, kterou jste dostali za byt mínus kupní částka a úrok) * 13 %.
Tento kalkulační vzorec použijte, pokud cena bytu ve smlouvě přesahuje 70 % katastrální hodnoty. Pokud prodáváte byt s hypotékou, při výpočtu daňových plateb doložte výdaje. K tomu předložte finančnímu úřadu kopii zástavní smlouvy.
příklad
Koupili jsme nemovitost s hypotékou za 3 miliony rublů. Zaplatil věřiteli úrok ve výši 400 tisíc rublů. Poté našli kupce, který byl připraven koupit nemovitost za 3,5 milionu rublů. Daň se vypočítá podle následujícího vzorce:
3,5 milionu – 3 miliony – 400 tisíc rublů. = 100 tisíc rublů. Nyní vynásobíme 100 tisíc 13% a získáme částku daně 13 tisíc rublů.
Když prodáte byt za méně než 70 % z katastrální ceny, vzorec bude následující:
daň = (katastrální cena * 0,7 – 1 milion rublů) * 13%.
Pokud neexistují žádné dokumenty k potvrzení výdajů na byt, využijte daňový odpočet ve výši 1 milionu rublů.
příklad
Koupili jste byt s hypotékou za 1,7 milionu rublů, ale rozhodli jste se ho prodat za 900 tisíc rublů. Katastrální cena je 1,35 milionu rublů. Ukazuje se, že částka ve smlouvě je nižší než 70 % z částky katastru. Daň se počítá takto.
(1,35 milionu krát 0,7 – 1 milion) * 13 %. V tomto případě nebudete muset platit daň z prodeje bydlení, protože odpočet zcela pokrývá náklady.
Návod – jak prodat zastavenou nemovitost?
Vezměte si všechny potřebné dokumenty a kontaktujte banku.
Zjistěte přesnou výši dluhu a získejte souhlas.
Po souhlasu banky dejte nemovitost k prodeji.
Použijte jeden z následujících způsobů: předčasné splacení hypotéky výnosem z prodeje; svěřit prodej nemovitosti bance; najít kupce, který bude ochoten složit zálohu ve výši hypotečního dluhu; prodat nemovitost i s dluhy.
Zajištění bude odstraněno, když peníze dorazí do banky a hypoteční dluhy budou zcela uzavřeny.
Po podpisu smlouvy převeďte vlastnická práva prostřednictvím společnosti Rosreestr.
Pokud máte nějaké dotazy, zeptejte se je specialistovi IBC vyplněním online žádosti. Poradíme zdarma.
© “MBK”. V případě úplného nebo částečného kopírování materiálu je vyžadován odkaz na zdroj. Našli jste v textu chybu? Vyberte požadovaný fragment a stiskněte Ctrl + Enter.
