Ruská legislativa přímo nezakazuje výstavbu více než jednoho domu na pozemku pro individuální bytovou výstavbu (IHC), zahradním pozemku nebo pozemku osobních vedlejších pozemků (LPH), říkají právníci dotazovaní RBC Real Estate.
„Každé město, vesnice nebo okres má však svá vlastní pravidla využití půdy a rozvoje (LRU), která určují maximální a minimální parametry pozemku, maximální procento jeho zástavby a normy pro odklony od hranic lokality. A tady už mohou být omezení,“ vysvětluje právník Vladimir Postanyuk. Hodně proto záleží na konkrétní lokalitě, dodává.
Informace o možnosti takové výstavby a PZZ by měly být vyjasněny s místní správou, protože ve stejném regionu existují různé minimální parametry lokality a maximální procenta rozvoje. Například podle pozemku v městské části Leninsky v Moskevské oblasti je minimální velikost pozemku 400 metrů čtverečních. m, v městské části Serebryanye Prudy, Moskevská oblast – 500 m600. m, a v městské osadě Rodniki, obecní obvod Ramensky, Moskevská oblast – 40 m3. m, Gulnara Saburova, právní poradce oddělení předměstských nemovitostí realitní společnosti Inkom-Real Estate, uvedla příklady. „Ve všech těchto okresech je maximální procento zástavby XNUMX % a minimální odstup od hranic lokality je XNUMX m,“ poznamenala.
A například PZZ městského obvodu Volokolamsk Moskevské oblasti stanoví, že pozemek pro individuální bytovou výstavbu je určen pro výstavbu jednoho obytného domu a jednotlivých garáží a vedlejších objektů. „Vlastník pozemku se před rozhodnutím o výstavbě musí seznámit s PZZ. Je také velmi důležité vypočítat procento stávajících budov, protože jeho překročení je jedním z důvodů pro odmítnutí výstavby,“ vysvětlila Gulnara Saburova.
Z PZZ bude jasné:
- je možné postavit druhý dům;
- kde na pozemku a s jakými parametry je možná stavba.
Je důležité, aby při výstavbě domů byly dodrženy všechny požadavky urbanistických předpisů. Týká se to plochy domu, minimálních odstupů od hranic pozemku, výšky stavby, dodala katastrální komora. Takže podle čl. 1 Občanského zákoníku Ruské federace objekt individuální bytové výstavby nesmí mít více než tři nadzemní podlaží a jeho výška by neměla přesáhnout 20 m. „Při nesplnění požadavků může taková stavba skončit v neoprávněná kategorie,“ vysvětlilo oddělení.
Před rozhodnutím o plánované výstavbě druhého domu se majitel potřebuje seznámit s PZZ. Je velmi důležité vypočítat procento stávajících budov (Foto: gopixa/shutterstock)
Jak postavit dva domy
Pokud zákon umožňuje postavit dva domy, pak je potřeba splnit požadavky již při samotné stavbě. „Je nutné dodržovat normy hustoty zástavby, zkontrolovat, zda velikost pozemku umožňuje stavbu dvou domů bez porušení pravidel o přípustné vzdálenosti mezi nimi (od 6 m v závislosti na stavebních materiálech) a od domů k hranicím pozemku (nejméně 3 m)“, poznamenal právník Vladimir Postanyuk.
Před zahájením stavby je třeba zaslat oznámení o zahájení prací organizaci, která se těmito otázkami v konkrétní lokalitě zabývá. Zpravidla se jedná o urbanistický výbor. Oznámení se podává prostřednictvím MFC, portálu vládních služeb nebo poštou. Musí obsahovat informace o developerovi a pozemku, charakteristiku domu a jeho schematické znázornění na místě.
Pro každý dům je zasláno samostatné oznámení, že se plánuje výstavba další nemovitosti na stejném pozemku, poznamenal Vladimir Postanyuk. „Pokud jsou dva vlastníci pozemku a každý má v úmyslu postavit dům, měli by uzavřít písemnou dohodu o postupu při užívání pozemku, kde bude dohoda o výstavbě každého vlastního obytného domu. . Pokud nedojde k dohodě, určí pořadí užívání soud,“ dodal.
Po dokončení stavby bude nutné podat oznámení o dokončení. „Pokud je stavba dokončena a v důsledku toho se objeví další obytný dům, musí mu být před registrací práva přidělena adresa. Objekt bude mít stejné číslo jako hlavní budova, jen s písmenem nebo zlomkem,“ poznamenal právní poradce z Inkomu.
Pokud zákon umožňuje postavit dva domy, pak je potřeba při samotné stavbě splnit řadu požadavků (Foto: Radovan1/shutterstock)
Komentář realitní kanceláře
Taťána Maksimová, vedoucí oddělení venkovských nemovitostí realitní společnosti “Inkom-Real Estate”:
— Stavba dvou domů na jednom místě není tak neobvyklá. Zpravidla si postaví malý dům, nastěhují se do něj a později postaví hlavní. V budoucnu je malý domek využíván jako penzion nebo bydlení pro personál. Takové objekty jsou žádané v různých segmentech:
- v ekonomické třídě to umožňuje oddělit generace stejné rodiny – nikdo se navzájem neruší a všichni jsou poblíž;
- v business třídě je také prvek generační separace. Kromě toho ve druhém domě mohou být prostory pro au pair, lázeňský dům atd.;
- v elitním segmentu může druhý dům pojmout lázeňský komplex, pokoje pro asistenty a pokoje pro hosty.
Potíže s prodejem a registrací
Při registraci takových objektů mohou nastat potíže při výstavbě dvou domů na jednom místě, zejména pokud byly porušeny předpisy územního plánování. „Přestože zákon přímo nezakazuje registraci dvou bytových domů na jednom pozemku, Rosreestr nezaregistruje vlastnictví druhého bytového domu na stejném pozemku,“ poznamenala právnička a realitní expertka Daria Korovina. Takový objekt může být uznán jako nepovolená stavba a zbourán – majitel jej zbourá na vlastní náklady.
Potíže mohou nastat i při prodeji, i když jsou předměty legalizované, dodal právník Vladimir Postanyuk. Obvykle je málo lidí ochotných koupit dva domy najednou. Budete muset buď rozdělit pozemky, nebo prodat domy samostatně. Například přidělení nové adresy druhému domu nebo vyřízení zápisu práv k pozemku. „Při koupi jednoho ze dvou domů nebude moci kupující počítat s celým pozemkem, ale pouze s 1⁄2 podílem na jeho vlastnictví. V budoucnu se může kupující obrátit na soud, aby stanovil postup pro užívání pozemku. Ne každý na takové podmínky přistoupí a opět vyvstane potřeba rozdělit pozemky podle všech pravidel,“ upozornil právník.
Potíže při stavbě dvou domů na jednom místě mohou nastat při navrhování takových objektů, zejména pokud byly porušeny urbanistické předpisy (Foto: Reinhardt a Co/shutterstock)
Příklad z právní praxe, právník Vladimir Postanyuk:
— Muž postavil na svém pozemku několik domů pro každé ze svých dětí. Pozemek nikdo nerozděloval, byl společný dvůr a vjezd na něj. Po smrti si dědicové domy a podíly na vlastnictví půdy rozdělili mezi sebe. Jak už to ale bývá, dědicové se při dělení dědictví pohádali a rozhodli se své pozemky oplotit. V důsledku toho byl jeden z domů zablokován, to znamená, že neměl přístup na veřejné pozemky. Náš správce musel zřídit právo průchodu přes pozemek mé sestry (věcné břemeno) přes soud. I když tedy dnes neplánujete svůj domov prodat, je nejlepší na to myslet předem.
Alternativní způsoby
Existují alternativní metody, které vám umožní postavit dva domy na jednom místě. Jednou z možností je rozdělit pozemek na dva nezávislé a zapsat je do katastru nemovitostí, poté postavit druhý dům. Ale dělení pozemku je poměrně pracný postup: vyžaduje vyměření pozemku, vyřazení předchozího pozemku z katastru nemovitostí a zřízení dvou nových, varovala Anastasia Shevereva, vedoucí právník advokátní kanceláře Yurlov and Partners. Při samotném dělení je nutné určit polohu každého z pozemků a zajistit přístup z pozemku na veřejné pozemky. Všechny tyto postupy bude nutné provést před zahájením stavby.
Důležité je také splnění požadavků PZZ na minimální přípustnou velikost pozemku. Tyto údaje musí být vyjasněny s místní správou. „Pokud máte pozemek o rozloze 13 akrů, pak jej rozdělíte na dva pozemky o velikosti 6,5 akrů a na každém postavíte obytnou budovu. Pokud máte pozemek o velikosti pouhých 10 akrů a minimální přípustná plocha ve vaší oblasti je 6 akrů, pak jej nebudete moci rozdělit na dva,“ vysvětlila právnička Daria Korovina.
Pokud předpisy neumožňují rozdělit pozemek nebo na něm postavit dva domy, můžete v zablokovaném domě postavit jeden obytný dům. V běžné řeči se takový dům nazývá „pro dva vlastníky“, dodal právník Vladimir Postanyuk. Skládá se z několika bloků, které mají společnou stěnu bez otvorů a vlastní přístup do společného prostoru (dvou). Další možnou variantou je výstavba nebytového objektu, např. letohrádku. Taková budova nebude mít vlastní adresu a nebude možné ji prodat jako samostatný objekt, ale bude jednodušší ji zaregistrovat jako přístavbu.
