Koupě bytu přímo od developera je nejpohodlnější, nejekonomičtější a nejbezpečnější způsob pořízení nemovitosti v novostavbě. Toto tvrzení je pravdivé pouze za předpokladu, že obě strany, developer i investor, dodržují v rámci zákona všechny postupy a požadavky kladené státem na takové transakce. Ve většině případů si můžete koupit byt od developera ve fázi pokládání základů. To poskytuje více příležitostí k osobnímu sledování postupu výstavby, kontrole jejího tempa a předvídání možných zpoždění. Kromě toho mohou být náklady na byt v počáteční fázi výstavby obytného domu výrazně nižší než po jeho uvedení do provozu. A konečně forma smlouvy, která se uzavírá po zahájení stavby, ale ještě před dodáním objektu, je pro kupujícího nejbezpečnější a pojišťuje ho proti mnoha rizikům.
Obsah
- Koupě bytu od developera krok za krokem
- Krok jedna: Kontrola vývojáře
- Krok dva: provedení a registrace smlouvy
- Krok třetí: převzetí bytu
- Proces koupě bytu v novostavbě
- Jak vypočítat rozpočet nákupu?
- Klady a zápory koupě „primární“ nemovitosti
- Výběr vývojáře
- Co potřebujete vědět o hypotékách?
- Prozkoumejte dostupné hypotéky
- Proces dokončení hypotečního obchodu (pro poskytnutí hypotečního úvěru)
- Převzetí bytu od developera
- Zapsat vlastnictví bytu
- Několik dalších tipů
Koupě bytu od developera krok za krokem
Jednotný univerzální návod, jak přesně vybrat byt, neexistuje, ale existuje řada striktních pravidel, která musí kupující dodržet, pokud chce výhodně nakoupit a přitom si zachovat nervy a finanční prostředky.
Pomocí těchto pravidel můžete vypracovat přibližné pokyny krok za krokem pro nákup bytu od developera. Skládá se z následujícího postupu:
Krok jedna: Kontrola vývojáře
Veškerá regulační a základní dokumentace bona fide vývojáře je obvykle k dispozici k nahlédnutí na webových stránkách společnosti. Jeho absence však neznamená, že byste s touto společností neměli spolupracovat. Pokud si přejete, můžete nezávisle získat informace na webu Rosreestr nebo požádat o výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob s uvedením TIN vývojáře.
Musí být k dispozici následující dokumenty:
- osvědčení o registraci a registraci u finančních úřadů;
- otevřené licence s uvedením doby jejich platnosti;
- stavební povolení vydané správou lokality;
- prohlášení o projektu.
Na webu Rosstat je speciální sekce, která uvádí potenciální zkrachovalé společnosti. Pokud se na tomto seznamu objeví určitá developerská společnost, je velmi vysoké riziko, že stavba nebude z důvodu nedostatku financí vůbec dokončena.
V procesu nákupu bytu od developera můžete využít i nepřímé metody jeho kontroly. Mezi takové metody patří sladění skutečných podmínek činnosti společnosti s těmi, které jsou uvedeny v reklamních sloganech. Například developer může mluvit o mnoha letech úspěšného působení na realitním trhu, ale ve skutečnosti, soudě podle statutárních dokumentů, neexistuje déle než pár let. To platí i pro firmy, které částečně kopírují jména úspěšnějších a zkušenějších konkurentů, počítajíce s nepozorností kupujících.
Někteří developeři prodávající byty ve fázi výstavby pořádají pravidelné inspekční exkurze na pozemek, kam jsou zváni jak již registrovaní akcionáři, tak potenciální kupci, kteří si přejí koupit byt v rozestavěném domě.
Dnes se největší množství informací získává z internetu a výjimkou nejsou ani informace o různých vývojářích. Existuje velké množství fór a tematických informačních portálů, které se specializují na nemovitosti. Každé město má určitě alespoň jeden takový zdroj.
Je vhodné se zajímat o recenze na takových seriózních a nezávisle osvědčených portálech. Faktem je, že takové stránky provádějí moderování velmi pečlivě, v důsledku čehož je odstraněno mnoho objednaných recenzí. Takové komentáře však není těžké samostatně identifikovat: zcela ignorují i ty nejmenší nedostatky, mají jasný reklamní styl a často jsou plné výrazů netypických pro hovorovou řeč.
Další možností kontroly developera je dotaz na jeho dokončená, zprovozněná a obydlená zařízení. Obyvatelů se můžete ptát na kvalitu a komfort bydlení, různé potíže, které by mohly při pronajímání bytů nastat, i na to, zda při výstavbě nedocházelo k velkým prodlevám.
Krok dva: provedení a registrace smlouvy
Pokud po důkladné kontrole developera nevzniknou žádné obavy týkající se jeho spolehlivosti, můžete přejít do fáze sestavení smlouvy. Nejběžnější jsou dvě možnosti transakce: kupní a prodejní smlouva (SPA) a smlouva o majetkové účasti (EPA).
Ke koupi bytu od developera podle DCT dochází až po uvedení domu do provozu, protože tento typ transakce je možný pouze v případě, že prodávající je již vlastníkem nemovitosti. Po předání projektu vystupuje developer jako developer.
Výhodou tohoto typu smlouvy je, že není třeba čekat na dokončení stavby a ihned po registraci transakce u Rosreestr a zaplacení poplatku se můžete nastěhovat do nového bytu. Z nevýhod je nejčastěji zmiňována cena obytné plochy, která výrazně převyšuje náklady na prodej bytu v domě, který je teprve ve výstavbě.
Mnoho developerů, ne-li většina z nich, preferuje prodej bytů ihned po zahájení stavebních prací. V tomto případě je dávána přednost DDU, která podléhá povinné státní registraci a pojišťuje strany proti mnoha nepředvídatelným okolnostem.
Obecně je podstata smlouvy o kapitálové účasti následující. Kupující převede developerovi určitou částku ve výši nákladů na byt, který si vybral, který developer použije na stavbu budovy. Tím se první z nich stává akcionářem, to znamená, že získává právo na podíl na této nemovitosti.
DDU mimo jiné stanoví:
- platební podmínky;
- záruky a pojištění;
- přesný technický popis bytu;
- finanční kompenzace kupujícímu za překročení lhůt výstavby;
- výpočet náhrady za neočekávané snížení nebo zvýšení plochy bytu uvedené ve smlouvě;
- bezplatné opravy závad způsobených developerem nebo zhotovitelem.
Do doby definitivního zprovoznění domu a převzetí klíčů se akcionář nepovažuje za vlastníka bytu, ale může práva k němu prodat. Tento jev se nazývá postoupení pohledávek a často se vyskytuje, když například developer zaplatí dodavateli obytnou plochou pod DDU.
Navzdory pozitivním aspektům DDU má také řadu nevýhod. Mezi hlavní rizika, kterým může kupující čelit při uzavírání smlouvy o kapitálové účasti, patří:
- Je třeba počkat na dokončení stavby. Pokud si koupíte byt ve fázi výkopu, může trvat několik let, než obdržíte klíče; na druhou stranu v tomto případě budou finanční přínosy mnohem větší.
- Překročení dodacích lhůt. Ze zákona má developer právo prodloužit pracovní dobu informováním akcionářů dva měsíce před změnou konečného data. Bohužel jsou případy, kdy se stavba takto zdržela i o několik let nad dohodnutou dobu.
- Snížení hodnoty aktiv. V některých situacích, kdy jsou vinou developera porušeny podmínky smlouvy, je ten povinen vrátit peněžní prostředky kupujícímu. To se například stane, když je z nějakého důvodu stavba zastavena nebo zmrazena na dobu neurčitou. Prostředky se akcionáři vracejí ve staré výši, přičemž v tuto chvíli mohou průměrné náklady na bydlení výrazně vzrůst.
- Zvětšení plochy bytu. V průběhu výstavby domu se může změnit jeho projektové prohlášení, o čemž je developer rovněž povinen akcionáře informovat. A pokud v případě bytu o menší výměře společnost majiteli doplatí rozdíl, tak v případě navýšení musí kupující zaplatit za ne vždy výhodných podmínek.
Ostatní smluvní schémata na trhu, běžně označovaná jako „šedé“ smlouvy, nezaručují kupujícímu čistotu transakce a neznamenají kompenzaci za rozpory mezi sliby a výsledky. Mezi taková schémata patří: předběžné DDU, předběžné DCT, rezervační smlouvy, smlouvy o půjčce nebo společné investici. Kromě toho, že tyto transakce nejsou registrovány u Rosreestru, některé z nich vůbec neimplikují vlastnictví bydlení, ale činí z kupujícího věřitele developera nebo na něj uvalují zbytečnou finanční odpovědnost.
Krok třetí: převzetí bytu
Po dokončení výstavby se koná odborná komise bytového domu, po které je oficiálně uveden do provozu. Počínaje tímto okamžikem, do tří měsíců, musí developer a kupující/akcionář sepsat akt o převzetí a převodu majetku.
Před jeho sestavením musí kupující pečlivě zkontrolovat hotový byt, pečlivě zkontrolovat všechny technické nuance, vyloučit nebo potvrdit nesrovnalosti v oblasti a zkontrolovat kvalitu dokončení a inženýrských sítí. V případě zjištění závad je developer musí na své náklady odstranit. Pokud jsou vady nebo vady zjištěny po odsouhlasení přejímacího certifikátu, mohou nastat potíže při stanovení odpovědnosti za jejich nápravu.
Po sepsání listiny musí kupující zaregistrovat vlastnictví v Rosreestr. K tomu potřebuje poskytnout:
- aplikace;
- cestovní pas;
- dohoda s developerem potvrzující právo na bydlení;
- akt přijetí a převodu;
- plán ZISZ.
Po předložení těchto dokumentů a zaplacení státního poplatku do měsíce obdrží majitel osvědčení o registraci.
Koupě nemovitosti je složitý proces, ke kterému je třeba přistupovat zodpovědně. Využijte našeho průvodce krok za krokem a zjistěte, na co si dát pozor při výběru bytu v novostavbě.
Koupě nemovitosti je složitý proces, ke kterému je třeba přistupovat zodpovědně. Využijte našeho průvodce krok za krokem a zjistěte, na co si dát pozor při výběru bytu v novostavbě.
Proces koupě bytu v novostavbě
Byt je velký nákup s mnoha nuancemi, rozhodnutí je třeba dělat racionálně. Ne každý však zná proces koupě nemovitosti.
Zde jsou hlavní kroky, které musíte podniknout:
1. Vypočítejte si přibližný rozpočet nákupu.
2. Prostudujte si klady a zápory bydlení v novostavbách, ujistěte se, že si vyberete správně. Další informace o tom, který trh s bydlením si vybrat: primární nebo sekundární, si přečtěte v článku.
3. Vyberte si spolehlivého stavitele.
4. Požádejte o hypotéku na koupi bytu.
5. Přijměte byt od developera.
6. Registrovat vlastnictví.
Podívejme se na každý z těchto bodů podrobněji.
Jak vypočítat rozpočet nákupu?
Před výběrem konkrétního bytu zhodnoťte své finanční možnosti. Půjčky se často používají na nákup nemovitosti. Pokud chcete získat hypotéku, budete potřebovat zálohu, obvykle mezi 10-15 % z hodnoty bytu. Lze jej použít jako akumulované nebo jiné prostředky, například prostředky z mateřského (rodinného) kapitálu. Tipy, jak ušetřit na zálohu, jsme sdíleli v jiném článku.
Jak odhadnout, za kolik si můžete koupit dům? K tomu si spočítejte cenu hypotečního úvěru, který je pro vás pohodlný: měsíční splátka na koupi bytu by neměla přesáhnout 30–40 % celkového rodinného rozpočtu. Vynásobte tuto částku dobou trvání hypotéky, zohledněte akontace, a tak získáte přibližnou cenu bytu, který si můžete koupit. Je třeba také poznamenat, že koupě bytu s sebou nese další náklady.
Další tip: akumulujte finanční “airbag” ve výši 3-5 částek měsíčního příjmu – to vám umožní pokračovat ve splácení úvěru v případě potíží, například dočasné ztráty práce.
Klady a zápory koupě „primární“ nemovitosti
Byt v novostavbě má své výhody i nevýhody. Než učiníte konečné rozhodnutí, zvažte pro a proti nákupu domu na primárním trhu.
Výhody:
– Náklady na bydlení. Byty v raných fázích výstavby jsou zpravidla levnější než hotové možnosti.
– Široký výběr. Na rozdíl od nemovitostí na sekundárním trhu, kde je počet bytů v určité oblasti omezený, můžete zvážit různé dispoziční možnosti, vybrat si patro, výhled z okna atd.
— Infrastruktura a parkování. Vývojáři pečlivě zvažují schémata komplexů: v blízkosti staví školy, školky a dětská hřiště, přidělují prostor pro obchody, salony a mnoho dalšího.
– Moderní dispozice. Bydlení v nových budovách má zpravidla pohodlnější koupelny, prostorné a funkční prostory než byty v “sekundární”.
– Právní čistota bytu.
Nevýhody:
— Rozvoj infrastruktury. Je třeba prostudovat dopravní dostupnost obytného souboru a etapy jeho realizace, aby bylo bydlení a přístup do potřebných míst ve městě komfortní.
– Časová osa výstavby. Koupě bytu v novostavbě s sebou nese rizika, například posunutí termínů uvedení nemovitosti do provozu.
— Opravy a hluk. Pokud byl byt zakoupen bez dokončení, nebude možné se do něj rychle nastěhovat: musíte provést opravy, přinést nábytek atd. Domy jsou často nerovnoměrně obydlené, takže musíte snášet hluk při rekonstrukcích sousedů.
Udělejte si seznam toho, co je pro vás při výběru bytu důležité: vyloučíte tak některé obytné komplexy a výběr se zúží. Prozkoumejte dostupné možnosti prostřednictvím specializovaných stránek, například na stránkách DOM.RF Development, Cyan nebo přímo na stránkách zájmových vývojářů.
Výběr vývojáře
Koupě bytu v rozestavěném domě má svá rizika, mezi hlavní patří zpoždění při zprovoznění bydlení a nedokončená výstavba. Pečlivě si prostudujte informace o vývojářích, minimalizujete tak riziko. Využijte portál nash.dom.rf a ověřte si legálnost novostaveb a pověst stavebních firem na realitním trhu. Stránka obsahuje aktuální informace o bytové výstavbě, jejichž spolehlivost je zajištěna federálním zákonem ze dne 30.12.2004. prosince 214 N XNUMX-FZ „O účasti na výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ao změnách k některým legislativním aktům Ruské federace“.
Jak se ujistit, že je novostavba legální a co si musíte před koupí nemovitosti ověřit, přečtěte si náš článek.
Kupující je navíc chráněn escrow účty – bankovními účty, které umožňují zajistit vyrovnání mezi developerem a kupujícím. Banka prostředky zablokuje na speciálním účtu a stavební firma se k penězům za byt dostane až po uvedení domu do provozu. Pokud developer své závazky nesplní, kupující bude moci své prostředky vrátit. Více o escrow účtech a pravidlech práce s nimi se dočtete v článku.
Co potřebujete vědět o hypotékách?
1. Záloha
Při koupi nemovitosti s využitím úvěrových prostředků ji dlužník dává bance do zástavy až do úplného splnění závazků z úvěrové smlouvy. To zaručuje úvěrové instituci návratnost vydaných prostředků. Banky ve většině případů požadují exekuci zástavního práva – cenného papíru, který osvědčuje zástavní právo k bydlení zatíženému zástavním právem, jakož i právo jeho zákonného vlastníka na plnění peněžitých závazků zajištěných zástavním právem, aniž by poskytoval jiné důkazy o existenci těchto závazků. Zástava z bytu je odstraněna po úplném splnění závazků z úvěru.
2. Pojištění majetku
Vydání vypůjčených prostředků je rizikem nejen pro kupujícího, ale také pro banku, proto musí být zastavený byt pojištěn v souladu s článkem 31 federálního zákona ze dne 16.07.1998. července 102 č. XNUMX-ФЗ „O hypotéce (Zástava nemovitosti)“. Pojištění bytu vzniká až po předání domu a zápisu vlastnictví, ochrání úvěrovou instituci i samotného dlužníka v případě nepředvídaných okolností.
3. Pojištění dlužníka
Tento typ pojištění není povinný a neovlivní hypotéku, ale může klienta ochránit např.
– životní a zdravotní pojištění pomůže v případě částečné nebo úplné invalidity nebo smrti dlužníka.
Pojištění odpovědnosti dlužníka vám umožňuje pojistit se, pokud z nějakého důvodu ztratíte platební schopnost. V tomto případě bude banka přijímat platby od pojišťovny, výše takové platby však může činit minimálně 10 % a maximálně 50 % jistiny dluhu.
Více o typech pojištění při žádosti o hypoteční úvěr se dočtete v článku.
Prozkoumejte dostupné hypotéky
Banky nabízejí široký výběr hypotečních programů, včetně programů „zvýhodněné hypotéky“.
Například společnost JSC “Bank DOM.RF” má program hypotečních úvěrů “Preferenční hypotéka pro novostavby”, který vám umožňuje získat úvěry za nižší sazbu.
Prozkoumejte různé možnosti hypoték. Použijte hypoteční kalkulačku, ta vám umožní odhadnout budoucí náklady na splácení úvěru v několika krocích.
Krok 1. Uveďte cenu nemovitosti, kterou plánujete koupit
Krok 2. Zadejte výši zálohy, kterou jste připraveni uplatnit
Krok 3. Určete období, během kterého budete splácet dluh z úvěru
Krok 4. Prověřte výsledky výpočtu. Kalkulačka ukáže možnou sazbu úvěru, přibližnou měsíční splátku a požadovanou výši příjmu pro pohodlné splácení.
Krok 5. Zkontrolujte předběžný splátkový kalendář a odešlete žádost prostřednictvím svého osobního hypotečního účtu.
Proces dokončení hypotečního obchodu (pro poskytnutí hypotečního úvěru)
Prostudujte si požadavky banky na dlužníka, zpravidla jsou to:
– věk: většina bank stanovuje minimální věk dlužníka – 21 let a maximální věk v den splacení úvěru až 65-70 let
— délka služby: nejčastěji potřebujete pracovat alespoň 3 měsíce v posledním zaměstnání
– solventnost a úvěrová historie: půjčka na byt předpokládá pravidelné platby, proto je důležité, aby se úvěrová instituce ujistila, že příjem dlužníka je stabilní
— občanství: většina bank neposkytuje hypoteční úvěry cizím občanům
Chcete-li požádat o hypotéku:
1. Sbírejte balíček potřebných dokumentů, zpravidla to jsou:
– cestovní pas
— doklady pro potvrzení příjmu s uvedením jeho zdroje — mohou to být mzdy, důchody, příjmy z pronájmu atd. Banka DOM.RF tyto doklady nevyžaduje, ale příjem potvrzuje výpisem z Penzijního fondu, který si sám objedná.
Seznam dokumentů lze na žádost banky nebo v souladu s podmínkami vybraného hypotečního programu rozšířit, například při žádosti o tzv. „rodinnou hypotéku“ bude navíc vyžadován rodný list dítěte.
2. Požádejte o hypoteční úvěr. Udělejte to online na webových stránkách banky nebo kontaktujte kancelář úvěrové organizace. Po schválení žádosti o hypotéku bankou má dlužník zpravidla až 90 dní na vyhledání bydlení, vyzvednutí požadovaných dokumentů a dokončení transakce.
3. Doložte doklady k vybrané nemovitosti a vyčkejte na její schválení bankou. Než to uděláte, ujistěte se, že bydlení splňuje požadavky úvěrové instituce.
4. Před podpisem úvěrové smlouvy si pozorně přečtěte podmínky smlouvy. Pokud narazíte na nejasný jazyk, vyjasněte si jeho význam s pracovníkem banky. Nezapomeňte zkontrolovat správnost všech údajů uvedených v dokumentu.
5. Podepište smlouvu o získání půjčky.
Převzetí bytu od developera
Koupě domu v novostavbě zahrnuje koupi nemovitosti ve výstavbě. Po dokončení stavby developer uvede dům do provozu a upozorní majitele na připravenost objektu k převodu. Po obdržení takového oznámení je nutné začít přebírat byt ve lhůtě uvedené ve smlouvě, nebo není-li taková lhůta stanovena, do týdne. Při převzetí a předání máte právo označit nedostatky, které musí stavební firma opravit. Jak přijmout byt od developera jsme vám řekli zde. Je důležité si uvědomit, že pokud se účastník společné výstavby nedostaví k převzetí bytu do 2 měsíců po obdržení oznámení, má stavební firma právo vyhotovit jednostranný akt nebo jiný dokument o převodu společné stavby. .
Zapsat vlastnictví bytu
Poté, co převezmete nemovitost od developera, zaregistrujte si vlastnictví zastaveného bytu a hypotéku. Chcete-li to provést, musíte společnosti Rosreestr odeslat žádost a dokumenty k provedení registračních akcí. To lze provést prostřednictvím MFC nebo Rosreestr. Po zadání údajů o vlastnictví nemovitosti do jednotné státní evidence nemovitostí se kupující stává zákonným vlastníkem domu.
Několik dalších tipů
1. Pokud jste na zálohu nebo některou ze splátek úvěru použili mateřský (rodinný) kapitál, jste povinni po splacení úvěru přidělit podíly na společném vlastnictví nemovitosti svým dětem a manželovi. Pokyny krok za krokem, jak na to, naleznete zde.
2. Požádejte o odpočet daně z nemovitosti, abyste získali zpět část peněz.
Podrobně si prostudujte podrobné pokyny pro koupi bytu v novostavbě, abyste minimalizovali rizika při uzavírání transakce.
osobní údaje v souladu se zásadami Bank DOM.RF JSC a souhlasíte se zásadami používání souborů cookie’>
