Hypotéka slouží bankám jako zajištění hypotečního úvěru. Je to záruka, že věřitel bude schopen získat své peníze zpět, i když dlužník odmítne dluh zaplatit. Dlužníci musí rozumět vlastnostem hypoték a vědět, jak fungují.
Co je zajištění hypotéky?
Hypotéka je registrovaný cenný papír, který osvědčuje skutečnost, že kupovaná nemovitost byla registrována jako zástava výměnou za vypůjčené prostředky. Banky jej využívají ke snížení rizika nesplácení dluhu, ačkoli to zákon neukládá.
Existence hypotéky zjednodušuje bance postup vymáhání pohledávek, pokud věřitel potřebuje prodat nemovitost k úhradě dluhu, může také prodat práva ze zástavy jinému věřiteli nebo vydat majetkové cenné papíry zajištěné zástavním právem. Pro dlužníka není přítomnost či nepřítomnost hypotéky při žádosti o hypotéku důležitá. I když v jednotlivých bankách to může ovlivnit parametry úvěrování.
Pro vystavení hypotéky musí být splněny následující podmínky:
- Závazek musí být vyjádřen v penězích.
- Dohoda definuje konkrétní výši dluhu nebo kritéria, podle kterých lze výši dluhu určit.
- Smlouva o úvěru musí obsahovat podmínku pro vydání hypotéky.
Každá banka má svou formu hypotéky, ta však musí obsahovat všechny podmínky úvěrové smlouvy.
Povinné údaje o hypotéce:
- Název dokumentu „Hypotéka“ a datum sepsání hypotéky.
- Údaje o pasu dlužníka.
- Úplné údaje o bance – původním zástavním věřiteli.
- Informace o zajištění nemovitosti: obecná charakteristika objektu, charakteristika a ocenění tržní hodnoty.
- Název práva, na jehož základě náleží nemovitost, která je předmětem hypotéky, zástavce.
- Číslo smlouvy o půjčce, datum a místo uzavření.
- Podmínky půjčky: výše, doba splatnosti, úroková sazba, splátkový kalendář.
- Údaje o státní registraci hypoték.
- Přítomnost věcného břemene ve prospěch třetích osob.
Hypotéka – charakteristika cenného papíru:
- Hypotéka patří do kategorie cenných papírů na jméno.
- Může být listinná nebo nedokumentární, vystavená v elektronické podobě.
- Práva z hypotéky může vykonávat zákonný vlastník nebo jiné osoby v závislosti na oprávnění.
- Zástavní list je vyhotoven v jednom vyhotovení, které bude uloženo v bance. Vypůjčiteli může být poskytnuta kopie dokumentu.
- Hypotéka podléhá povinné státní registraci v Rosreestr.
- Po uzavření hypotéky banka vydá dlužníkovi hypotéku s příslušným dokladem o splacení, věcné břemeno je odstraněno ze zajištění a dlužník bude moci s nemovitostí plně disponovat.
Vlastnosti hypotéky jako zajištění
Banka, která drží hypotéku, může práva k ní převést na jiného věřitele. V tomto případě není nutný souhlas dlužníka, je pouze informován o změně držitele cenného papíru. Podmínky úvěrové smlouvy se však nemění. Dluh však bude potřeba uhradit pomocí dalších detailů, proto je nutné sledovat a kontrolovat notifikace z banky.
Druhy hypotečních cenných papírů
V závislosti na způsobu registrace může být hypotéka dokumentární nebo elektronická. Elektronická hypotéka dává bance a dlužníkovi stejná práva a povinnosti jako papírová hypotéka.
Není nutné jej tisknout. Je uložen jako soubor ve vašem počítači. K vydávání elektronických hypoték budete potřebovat elektronický klíč.
Výsledky
- Hypotéka je cenný papír, který potvrzuje, že po dobu trvání hypotéky banka dostává do zástavy nemovitost.
- Používá se při poskytování hypotečních úvěrů dle uvážení banky.
- Hypotéku můžete vystavit v papírové nebo elektronické podobě.
- Majitelé hypoték mohou svá práva prodat jiným věřitelům jednoduše tím, že o tom vypůjčitele upozorní.
Často kladené dotazy
V jakých případech není vydávání hypoték zákonem povoleno?
Pokud je předmětem hypotéky podnik, např. nemovitostní komplex nebo právo na jeho pronájem.
Při zajištění peněžitého závazku hypotékou není výše dluhu v době uzavření smlouvy určena a nelze ji v současné době určit.
Jak se vede evidence hypoték?
Papírovou hypotéku může banka uložit sama nebo v depozitáři, tzn. od profesionálního účastníka trhu s cennými papíry, který podniká na základě licence. V tomto případě je sepsána depozitní smlouva a na zástavní list se provede poznámka o depozitním účtování obsahující jméno a místo depozitáře, ve kterém bude takové účtování provedeno.
(viz text v předchozím textu)
1. Práva zástavního věřitele ze závazku zajištěného zástavním právem a ze zástavní smlouvy mohou být potvrzena zástavním právem, pokud tento spolkový zákon nestanoví jinak.
Hypotéka může osvědčovat práva zástavního věřitele vyplývající ze zástavního práva ze zákona a na základě závazku zajištěného touto hypotékou, pokud tento federální zákon nestanoví jinak.
Hypotéka osvědčující práva zástavního věřitele na základě zástavního práva ze zákona a závazek zajištěný touto zástavou podléhá ustanovením stanoveným pro zástavní právo na základě zástavní smlouvy na základě smlouvy, pokud tento federální zákon nestanoví jinak.
2. Hypotéka je cenný papír, který osvědčuje následující práva svého zákonného vlastníka:
1) právo na plnění peněžitých závazků zajištěných hypotékou, aniž by byly předloženy další důkazy o existenci těchto závazků;
2) zástavní právo k nemovitosti zatížené hypotékou.
3. Zástavní právo je listinný cenný papír na jméno (dále jen listinná hypotéka) nebo cenný papír v listinné podobě, práva, na jejichž základě jsou zajištěna ve formě elektronického dokumentu podepsaného vylepšeným kvalifikovaným elektronickým podpisem, který je uložen v úschovně. , v souladu s článkem 13.2 tohoto spolkového zákona (dále – elektronická hypotéka).
Práva z hypotéky může vykonávat zákonný vlastník hypotéky a další osoby, které v souladu s federálními zákony nebo svým osobním právem svým jménem vykonávají práva z cenných papírů (dále také jen jiná osoba vykonávající práva podle dokumentární hypotéka nebo elektronická hypotéka).
4. Povinnými osobami ze zástavy jsou dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem a zástavní věřitel.
5. Sestavení a vydání hypotéky není povoleno, pokud:
1) předmětem hypotéky je podnik jako majetkový celek nebo právo jeho pronájmu;
2) hypotéka zajišťuje peněžitý závazek, jehož výše dluhu není v době uzavření smlouvy stanovena a který neobsahuje podmínky umožňující tuto výši ve vhodné době určit.
6. V případech uvedených v odstavci 5 tohoto článku jsou podmínky zástavy v zástavní smlouvě neplatné.
7. Zástavní právo sestavuje zástavce, a je-li třetí osobou, i dlužník k závazku zajištěnému zástavním právem.
Hypotéku vydá původnímu zástavnímu věřiteli orgán pro registraci práv po státní registraci hypotéky. Zástavní právo lze sepsat a vydat zástavnímu věřiteli kdykoliv před zánikem závazku zajištěného zástavním právem. Pokud je hypotéka sepsána po státní registraci hypotéky, je u orgánu pro registraci práv předložena společná žádost zástavního věřitele a zástavce a také hypotéka, která je zástavnímu věřiteli vydána do jednoho dne od okamžiku, kdy žadatel podá u orgánu pro registraci práv nebo do jednoho dne od obdržení těchto dokumentů registračním orgánem práva z multifunkčního centra.
Převod práv ze zástavy a zástava zástavního práva se provádějí způsobem stanoveným v článcích 48 a 49 tohoto spolkového zákona.
8. Dlužník ze závazku zajištěného zástavním právem, zástavní věřitel a zákonný vlastník zástavy mohou dohodou změnit dříve stanovené podmínky zástavy.
V případě, že úvěrová instituce vrátí dlužníkovi na základě úvěrové smlouvy nebo smlouvy o půjčce, která byla uzavřena s fyzickou osobou za účelem nesouvisejícím s její podnikatelskou činností a závazky dlužníka jsou zajištěny hypotékou, peněžní prostředky způsobem stanovené v části 22.3 článku 5 federálního zákona ze dne 21. prosince 2013 N 353-FZ „O spotřebitelském úvěru (úvěru)“, není nutné provádět změny související s takovým vrácením finančních prostředků do dříve stanovených podmínek hypotéky .
(odstavec je zaveden federálním zákonem od 30.12.2021 N 444-FZ)
9. Na příkaz vlastníka dokumentární hypotéky, imobilizované způsobem stanoveným v čl. 13.1 tohoto spolkového zákona (dále jen imobilizovaná dokumentární hypotéka), nebo elektronické hypotéky, nebo jiné osoby, která uplatňuje práva podle imobilizovaného dokumentární hypotéka nebo elektronická hypotéka, je depozitář povinen uložit určeným osobám zvláštní poznámku udělující zástavnímu majiteli určených cenných papírů právo určené cenné papíry po určité době prodat za účelem uspokojení pohledávek zajištěných zástavou (dále jen jako zvláštní zástavní rubopis).
10. Účtování a převod práv na imobilizovanou dokumentární hypotéku a elektronickou hypotéku, včetně zástavy a jiných věcných břemen a omezení nakládání s těmito cennými papíry, jakož i interakce mezi depozitáři, kteří uchovávají a (nebo) evidují práva na imobilizovanou dokumentární hypotéku nebo elektronická hypotéka, prováděná podle pravidel stanovených pro necertifikované cenné papíry právními předpisy Ruské federace o cenných papírech, pokud tento federální zákon nestanoví jinak.
11. Federální výkonný orgán vykonávající funkce právní regulace v oblasti státní registrace práv k nemovitostem a transakcí s ní (dále jen regulační orgán v oblasti státní registrace práv) stanoví:
1) formulář žádosti o vystavení dokumentární hypotéky nebo elektronické hypotéky, jakož i formulář elektronické hypotéky;
2) formulář žádosti o provedení změn dokumentární hypotéky nebo elektronické hypotéky a formulář smlouvy o provedení změn elektronické hypotéky;
3) požadavky na vyplnění formulářů uvedených v tomto odstavci, jakož i požadavky na jejich formáty;
4) postup pro interakci mezi depozitářem uchovávajícím imobilizovanou dokumentární hypotéku nebo elektronickou hypotéku a orgánem pro registraci práv.
12. Informační interakce mezi orgánem pro registraci práv a depozitářem uchovávajícím elektronickou hypotéku nebo imobilizovanou dokumentární hypotéku probíhá pomocí informačních systémů určených vládou Ruské federace, které jsou součástí infrastruktury, která zajišťuje informační a technologickou interakci používaných informačních systémů. pro poskytování státních a komunálních služeb a výkon státních a obecních funkcí v elektronické podobě.
