Dobře zpracovaná nájemní smlouva a její přílohy ochrání pronajímatele a nájemce před kontroverzními situacemi. V dokumentu můžete například specifikovat, jaký majetek se převádí do dočasného užívání na nájemce a kde je hranice mezi běžným opotřebením a poškozením a také kdy a jak musí nájemce platit za ubytování.
Řekneme vám, proč jsou aplikace potřebné, jaké sekce by v nich měly být (oni) a jak vše správně uspořádat. Poskytujeme také hotovou šablonu dokumentu.
Co je to nájemní smlouva a proč jsou potřeba přílohy?
Udělejme si rovnou výhradu, že podle zákona jsou nájemní a nájemní smlouva odlišné dokumenty. Je-li bydlení v nájmu fyzické osoby, jedná se o nájem, a pokud se právnická osoba rozhodne užívat bytový nebo nebytový prostor, jedná se o nájem. Většina lidí ale nazývá nájemní bydlení, takže abychom se vyhnuli zmatkům, použijeme v článku tuto formulaci.
Správně sepsaná smlouva a její přílohy ochrání vlastníka a nájemce před mnoha problémy a řízeními. V nájemní smlouvě nastíníte hlavní body, které musí obě strany dodržovat.
Co by mělo být uvedeno v nájemní smlouvě:
- údaje o pasu;
- doklady o vlastnictví;
- doba pronájmu;
- nájemné;
- postup výpočtu;
- podmínky pro zvýšení poplatků;
- Platba služeb;
- podmínky pro předčasné ukončení smlouvy;
- počet obyvatel;
- soupis majetku.
Přílohou smlouvy je dokument, jehož úkolem je objasnit nebo zveřejnit obsah a podmínky uvedené v hlavní smlouvě. Společně mají plnou právní moc. Dokument je vypracován podle národních norem předepsaných v GOST R 7.0.97-2016. Smlouva a příloha spolu obsahově souvisí, takže odkazy na hlavní smlouvu musí být uvedeny v dalších dokumentech.
Pokud vám nájemníci například způsobili škodu na vašem majetku a odmítají uhradit ztráty, k vyřešení situace budete potřebovat jak dohodu, tak žádost – jakýkoli doklad sám o sobě stačit nebude. Přihláška není platná bez dohody, jejího „rodičovského“ dokumentu. Chcete-li obnovit smlouvu, můžete požádat o kopii od společnosti Rosreestr. To však platí pouze v případě, že jste transakci zaregistrovali.
Jak zaregistrovat aplikaci?
Pravidla pro přípravu Žádosti jsou specifikována v GOST R 7.0.97-2016.
Dokument musí začínat slovem „Příloha“. Dále pořadové číslo (č. 1, č. 2, č. 3 atd.) a za ním nadpis, který prozrazuje podstatu obsahu: „Zákon o inventarizaci majetku“, „Kopie listin“ , „Účtenky“, „Účtenky“. Každá nová aplikace musí začínat na novém listu.
Žádost, stejně jako hlavní smlouva, musí být podepsána ve dvou vyhotoveních. Nezapomeňte uvést odkaz na smlouvu, ke které sepisujete přílohu: za tímto účelem napište do pravého horního rohu „K nájemní smlouvě ze dne/měsíc/rok“, aby bylo jasné, na co se tento dokument vztahuje. .
Následně v těle aplikace odhalte podstatu jejího obsahu.
Na konci dokumentu by mělo být datum a podrobnosti o obou stranách s podpisy – jako potvrzení, že si strany dokument přečetly a nemají žádné námitky.
Co uvést v příloze nájemní smlouvy
Nejčastějším a nejnutnějším typem přílohy smlouvy je „Úkon o inventarizaci majetku“ nebo „Osvědčení o převzetí a převodu“. V Rusku je zvykem pronajímat bydlení s nábytkem a domácími spotřebiči, a když se nastěhují noví nájemníci, musí být podrobně popsán stav všeho v bytě. Pokud je to provedeno v hlavním dokumentu, smlouva se ukáže jako těžkopádná, takže je lepší odstranit vlastnosti nábytku a vybavení v samostatné příloze.
Soupis majetku není ze zákona povinný, ochrání však pronajímatele i nájemce. Obvykle jej vypracovává vlastník nemovitosti, ale může tak učinit i nájemce – se souhlasem vlastníka. Důležité: pokud věc není uvedena v přihlášce, znamená to, že nebude možné právně prokázat její poškození nebo odcizení.
Inventář lze vytvořit dvěma způsoby:
- Vlastník předem vyhotoví doklad a za přítomnosti nájemce poznamená stav věci;
- Majitel sepisuje soupis společně s nájemcem (tento způsob zabere více času).
Věnujte zvýšenou pozornost seznamu charakteristik. Můžete se spolehnout na následující seznam:
- zda položka funguje (otevře se rozkládací pohovka, funguje mraznička atd.);
- je nějaké viditelné poškození;
- kolik stojí kus nábytku nebo zařízení: na tomto sloupci závisí škoda, která bude v případě poškození nahrazena.
Je lepší, aby smluvní strany pořídily fotografii nebo video domova a zachytily věci, které mají vady: čipy, škrábance. K inventáři přiložte fotografie a v případě kontroverzních záležitostí porovnejte původní stav se současným.
Pokud nebyl soupis sepsán, majitel nebude moci prokázat poškození nebo krádež. A naopak, pokud narazíte na bezohledného pronajímatele, může vám vyhrožovat žalobou za údajně poškozený majetek. S největší pravděpodobností nebude schopen prokázat svou vinu, ale budete trávit čas vyšetřováním.
Pokud byl váš majetek poškozen nájemcem, ale máte uzavřenou nájemní smlouvu, byl sepsán soupis a doklad obsahuje větu, že v případě škody nahradí škodu nájemce, potvrzení o převzetí nepodepisujte. Místo toho zašlete žalobu v přípravném řízení požadující náhradu škody bývalému nájemci a poté se obraťte na soud s žalobou způsobem stanoveným v článku 131 občanského soudního řádu Ruské federace.
Dalším běžným typem přílohy smlouvy jsou „Příjmy“. Platí-li nájemce za bydlení v hotovosti, je pronajímatel povinen vystavit pokaždé potvrzení o přijetí peněz. Mělo by být sepsáno volnou formou, ručně, ale s povinným uvedením data sepsání nájemní smlouvy, zúčastněných stran a potvrzením o úplném obdržení peněz. Přidejte do této aplikace potvrzení o platbě. Strany se s takovým dokumentem budou cítit dobře, bude užitečný v případě kontroverzních otázek.
Samostatným typem aplikace je „Platební plán“. Je nutné uvést předpokládané termíny úhrady nájemného a podmínky: částku a způsob převodu (v hotovosti nebo bezhotovostně).
K dispozici je také zobrazení aplikace „Kopie dokumentů“. Zde přidejte následující kopie:
- cestovní pasy;
- osvědčení o státní registraci vlastnictví nebo výpis z Jednotného státního rejstříku, pokud byl byt zakoupen po 15. červenci 2016;
- souhlas všech vlastníků s pronájmem bytu;
- souhlas manželů.
V aplikaci „Odečty bytových měřičů“ byste měli zadat všechny údaje z měřičů a platební období. Uveďte datum odečtů a na co jsou měřidla nastavena: elektřina, dodávka studené nebo teplé vody, plyn.
Při pronajímání obytných prostor mají majitelé i nájemníci strach. Ti první se bojí o svůj majetek, ti druzí – že budou muset platit za věci, které třeba nezničili. Kompetentní dohoda a její přílohy budou chránit obě strany.
Pronájem bytu je zodpovědný a problematický úkol. Mnoho nezkušených pronajímatelů často dělá chyby, které mohou vést nejen ke ztrátě času a nervů, ale i peněz a někdy i ke škodě na majetku. Společně s odborníky se bavíme o hlavních chybách, kterých se může nezkušený pronajímatel při uzavírání smlouvy dopustit.
Místopředseda advokátní komory Korchago and Partners Timur Bayazitov identifikuje pět hlavních chyb při uzavírání nájemní smlouvy.
První chyba – pronajímatel nevyhotovil a nepřiložil potvrzení o převzetí bydlení k nájemní smlouvě. Často narazíte na bezohledné nájemníky, kteří mohou způsobit škodu na vašem majetku. Pokud se nájemník z bytu odstěhuje, s potvrzením o převzetí bude snazší zjistit, zda jsou všechny věci na svém místě.
Druhá chyba – Pronajímatel neupřesnil, jaké energie jsou zahrnuty v nájemném. Může se jednat o zaplacení celé účtenky nebo pouze vody a elektřiny. Není-li tento bod uveden, může dojít k nejasnostem a v důsledku toho k nedoplatkům na účtech za energie.
Třetí chyba – majitel do smlouvy nezahrnul zálohu. Pronajímatel v tomto případě není pojištěn proti poškození majetku nájemcem ani proti neočekávanému odchodu. Po dobu úpravy bytu a hledání nových nájemníků nebude mít žádný finanční polštář v podobě kauce, která v případě porušení smlouvy ze strany nájemce zůstává majiteli nemovitosti.
Čtvrtá chyba – majitel domu se vyhýbá daním. Sousedé často rádi „utrhnou“ vlastníky, kteří své domy pronajímají.
Pátá chyba – majitel nemovitosti neprojednal podmínky bydlení v bytě. Mohou tam žít zvířata, malé děti nebo třetí osoby? Není-li tato problematika specifikována, pak mohou mít nájemníci v bytě společně minimálně dvě kočky a tři psy. A v tomto případě může dojít ke značné škodě na majetku pronajímatele. Totéž lze říci o situaci, kdy v bytě bydlí malé děti, o kterých majitel nemovitosti nic neví. Nepříjemným překvapením může být poškozený majetek.
Mnoho nezkušených pronajímatelů často dělá chyby, které mohou vést nejen ke ztrátě času a nervů, ale i peněz a někdy i ke škodě na majetku (Foto: Kzenonshutterstock)
Kdo by nechtěl pronajímat byty v Moskvě?
Podle průzkumu CIAN moskevští pronajímatelé nejčastěji nechtějí pronajímat své byty občanům jiných zemí (29 %) a obyvatelům s domácími mazlíčky (28 %). Neradi pronajímají bydlení párům s malými dětmi (16 %) a osamělým rodičům (14 %). Pouze 10 % majitelů domů v hlavním městě je připraveno hostit jakékoli nájemníky.
Na co si nájemníci stěžují?
Nejzávažnější stížností pronajímatelů na nájemníky je každodenní opětovné pronajímání pronajatých bytů, poznamenává Yulia Dymova, ředitelka sekundárního prodeje nemovitostí Est-a-Tet. Tato praxe s sebou nese větší odpisy bytu a náklady na opravy připadnou na majitele. Aby se tomu zabránilo, je nutné ve smlouvě stanovit, že byt nelze dát do podnájmu, doporučuje odborník.
Mezi nejčastější stížnosti patří podle Julie Dymové také zpoždění plateb a takzvaní „extra“ nájemníci. Dohodli jsme se například na ubytování pro dvě osoby a pak se ukázalo, že v bytě bydlí ještě několik lidí.
Existuje také problém „tajného“ vzhledu domácích mazlíčků v pronajatých bytech. „Majitelé jsou velmi často proti zvířatům v bytě, bojí se pachů, srsti, poškození od zubů a drápů. Obvykle se u zvířat v nájemním ustájení důrazně doporučuje zahrnout do smlouvy prodlouženou kauci, která bude použita na obnovu ustájení před případným poškozením,“ říká Yulia Dymova.
Nedostatky ve smlouvě
Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro prodej nemovitostí:
— Chybějící pojištění odpovědnosti za škodu. Tento typ pojištění je velmi nápomocný například v případě povodní.
Je nutné zaregistrovat, kdo má právo bydlet v bytě, zaznamenat údaje z pasu. Pokud máte domácí mazlíčky, je třeba je uvést, aby nedošlo k situaci, kdy nájemník souhlasí s tím, že v bytě bude žít mops, ale ve skutečnosti se ukáže, že pes nájemce je obrovský kavkazský ovčák. V takových případech je lepší ve smlouvě specifikovat prodlouženou zálohu.
Pro snížení rizik předčasného ukončení smlouvy a ušlého zisku se doporučuje upřesnit, v jakém případě se záloha nevrací. Tato praxe se rozšířila v loňském roce s pronájmem v zemi během pandemie. Majitelé se obávali, že nájemní smlouva na dlouhodobě pronajatý dům může být po dvou až třech měsících vypovězena a pro takové případy obsahovala doložku o nevratné kauci.
Ukončení nájemní smlouvy
Vztah mezi nájemcem a pronajímatelem upravuje čl. 619 a 620 občanského zákoníku (CCP). Zákon stanoví, že nájemní smlouva může být ukončena na žádost pronajímatele, a to nejen dohodou stran, ale také u soudu, říká notář Jurij Kašurin.
„Vlastník pronajaté nemovitosti má právo podat žalobu, pokud se nájemce krátkodobého pronájmu po uplynutí lhůty uvedené ve smlouvě zpozdí s platbou více než dvakrát. Nájemní smlouvu lze vypovědět i soudem, pokud nájemce nebo občané, za jejichž jednání odpovídá, poškodili nebo zničili bytové prostory. Existuje třetí případ – nájemníci využívají obytné prostory k jiným účelům nebo systematicky porušují práva a zájmy sousedů,“ říká Jurij Kashurin.
Všechny dokumenty si promyšleně a pečlivě zkontrolujte, první nájemní smlouvu, na kterou narazíte, nestahujte z internetu, ale sepište si kompetentní, nejlépe za přítomnosti právníka. Nepronajměte svůj byt jen tak někomu, ochráníte se tak před nepříjemnými situacemi spojenými s pronájmem bydlení (Foto: fizkesshutterstock)
10 povinných bodů v nájemní smlouvě:
- doklad o vlastnictví. Jeho údaje musí být uvedeny ve smlouvě;
- údaje o pasu. Nezapomeňte uvést údaje o pasu nájemce i pronajímatele;
- pronajmout si. Výše měsíční splátky se píše nejen číslicemi, ale i slovy – v závorkách za číslicemi. To pomůže předejít nedorozuměním v budoucnu;
- doba pronájmu. Obvykle se smlouva uzavírá na šest měsíců, 11 měsíců nebo rok. Není-li datum ukončení smlouvy uvedeno, mohou v případě jejího předčasného ukončení vzniknout neshody;
- postup výpočtu. V tomto odstavci musí být uvedeno, ke kterému datu nájemce převádí peníze pronajímateli;
- Platba inženýrských služeb. Musí být uvedeno, kdo platí energie. Převážnou část nájemného obvykle platí pronajímatel a nájemník platí vodoměr a elektroměr;
- podmínky pro předčasné ukončení smlouvy. Tato položka tam musí být. Ve standardní smlouvě musí jedna ze stran oznámit předčasné ukončení smlouvy měsíc nebo dva;
- počet obyvatel. Toto ustanovení musí být uvedeno ve smlouvě, aby se později neukázalo, že místo jednoho nájemníka žije v bytě deset lidí;
- soupis majetku. Je označen veškerý nábytek a domácí spotřebiče, které jsou v bytě. V případě škody na věci je nájemce povinen uhradit její náklady;
- podmínky pro zvýšení měsíčního poplatku. Ve smlouvě si můžete například stanovit, že se nájemné jednou ročně zvyšuje.
„Promyšleně a pečlivě si všechny dokumenty zkontrolujte, první nájemní smlouvu, na kterou narazíte, nestahujte z internetu, ale sepište si kompetentní, nejlépe za přítomnosti právníka. Nepronajměte svůj byt jen tak někomu, ochráníte se tak před nepříjemnými situacemi spojenými s pronájmem bydlení,“ shrnuje Timur Bayazitov.
