Než si byt koupíte, musíte si o něm zjistit co nejvíce. Společně s odborníky jsme sesbírali otázky, které stojí za to položit prodávajícímu nemovitosti: o vlastnických právech, dětech, přestavbě, hypotékách. A také pár otázek, které by si měl kupující položit.
Jaké otázky klást prodejci
1. Jste vlastníkem?
Je potřeba požádat prodávajícího o doklady k bytu, základ vlastnictví. Tyto informace jsou obsaženy ve výpisu z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem (USRN).
„Zjistíte, kdo je vlastníkem bytových prostor nyní a kdo dříve, na jakém základě prodávající nabyl vlastnictví a v jaké době,“ říká Alexey Sklyarov, generální ředitel právní společnosti YURVEDO. — Dále si dejte pozor na absenci údajů ve výpisu o zatčení nebo zatížení bytu. To platí pro zastavené nemovitosti nebo nemovitosti zastavené jako zástava za úvěr.“
Pokud je byt předmětem podílového spoluvlastnictví a prodává se pouze podíl, a nikoli celý objekt vlastníky všech podílů, pak by si prodávající měl vyžádat písemné oznámení o právu přednostní koupě všech účastníků v podílovém spoluvlastnictví.
Dále potřebujete doklady potvrzující vznik vlastnického práva od prodávajícího: kupní smlouvu, privatizaci, darování nebo doklady potvrzující dědictví. Je lepší, když doba vlastnictví věci je delší než tři roky – to je promlčecí lhůta pro napadení dědictví.
2. Dovolil vám manžel prodat byt?
Osvědčení o uzavření manželství nebo rozvodu je dalším dokumentem, který je potřeba od prodávajícího vyžadovat. Pokud byl byt koupen během manželství, budete k prodeji potřebovat notářský souhlas manžela.
3. Kdo je v bytě přihlášen?
„Musíte požádat o rozšířený výpis z domovního registru, který zobrazuje všechny aktuálně registrované a dříve registrované občany,“ říká Alexey Sklyarov. “Umožní to stanovit okruh osob přihlášených v bytě nebo dočasně odhlášených, například osob ve výkonu trestu v místech omezení svobody.”
4. Máte děti?
Pokud jsou v bytě zapsáni nezletilí nebo jsou spoluvlastníci, musíte si k prodeji bytu vyžádat souhlas opatrovnických a poručnických orgánů.
“V současné době není nutné dávat do pasu značky o svatbě nebo rozvodu nebo zadávat informace o dětech, což komplikuje transakce s nemovitostmi,” říká Alexey Sklyarov. “Informace matričního úřadu jsou osobní údaje a není možné je získat sami, musíte si je vyžádat u prodávajícího.”
5. Proběhla nějaká přestavba?
Můžete to zjistit pomocí archivované kopie BTI (Bureau of Technical Inventory). Označuje umístění a velikost místností, přítomnost přestavby.
„Vyžádejte si schválený projekt přestavby, potvrzení o převzetí dokončených prací a akt uvedení zařízení do provozu,“ říká Alexey Sklyarov.
6. Můžete potvrdit svou způsobilost k právním úkonům?
Je třeba si vyžádat potvrzení z protidrogových a psychoneurologických ambulancí potvrzující, že prodejce není v těchto institucích registrován.
„Chronické duševní choroby, jako je demence, schizofrenie, mohou být důvodem pro zúčastněné strany, aby transakci zpochybnily,“ říká Sklyarov.
7. Byla vaše hypotéka splacena?
Victor Zubik, zakladatel správcovské společnosti Smarent, se domnívá, že musíme začít s touto otázkou.
„Stále častěji se byty prodávají s hypotečním dluhem. Musíte okamžitě pochopit, zda si takový předmět můžete koupit. Ke koupi bytu, který je již zatížen hypotékou, je potřeba získat souhlas od banky, ve které je tento byt evidován jako zástava.“
8. Využili jste mateřský kapitál?
Při použití mateřského kapitálu musíte přidělit podíly dětem. Pokud to majitel neudělal, porušil zákon. Musíte ho požádat, aby předložil potvrzení o výši zbývající částky do penzijního fondu.
9. Jaká je cena ve smlouvě?
„Někteří vlastníci nezahrnují do smlouvy plnou cenu, pokud byt vlastní méně než 5 let, aby neplatili 13% daň. V tomto případě uvedou pouze částku, za kterou sami předmět koupili, a dodatečně se dohodnou na smlouvě, případně zbývající částku jednoduše vystaví účtenkou,“ říká Viktor Zubik.
Zde je několik dalších otázek, které je třeba položit prodejci:
10. Jaký druh prodeje: bezplatný nebo alternativní? To určuje, jak rychle transakce proběhne.
11. Jak dlouho bude trvat, než se osoby registrované v apartmánu odhlásí?
12. Jací jsou sousedé?
13. Jaké jsou náklady na účty za energie, existují nějaké další poplatky?
14. Jaký nábytek si po prodeji ponecháte?
15. Kdy byly měněny vodoinstalace, elektroinstalace, okna?
Jaké otázky si položit
Před uzavřením obchodu nebo dokonce prohlídkou bytu si kupující musí položit několik otázek, aby určil své preference. To je to, na co se Anton Evdokimov, expert v oddělení transakcí s nemovitostmi finanční skupiny Proffinans, navrhuje ptát:
