Koupě bytu je natolik důležitá záležitost, že i z introverta se bude muset na chvíli stát extrovert: bez komunikace s prodávajícím se to neobejde. Mnoho kupujících pochybuje, zda budou určité otázky vhodné. Zahoďte pochybnosti: v této situaci neexistují žádné nepříjemné otázky. Je lepší vědět vše potřebné předem, než se setkávat s překvapeními později. Připravili jsme seznam nejdůležitějších bodů, na které se musíte prodávajícího zeptat při koupi bytu.
Dotazy k dokumentům
Při prvním rozhovoru s prodejcem, který většinou probíhá po telefonu, byste se měli zaměřit na to hlavní. Důležité je zjistit si všechny právní aspekty a zjistit, zda je vše v pořádku s doklady k nemovitosti. Nejprve si zjistěte, s kým mluvíte: s realitním makléřem, vlastníkem nebo třetí stranou. To je důležité pro pochopení toho, kdo bude vyjednávat, řešit otázky ceny a obecné interakce.
Před podepsáním dokumentů je nutné se setkat a komunikovat přímo s majitelem, aby se odstranily problémy s podvody, podrobně se zjistila historie bytu a vlastnosti jeho stavu. Na tom je důležité trvat zejména v případě, že se na prodeji bytu podílejí příbuzní nebo třetí osoby. Při jednání s realitním makléřem si ověřte, zda skutečně pracuje pro společnost, kterou uvedl.
Zde jsou základní právní otázky, které je třeba si položit:
- Jak vzniklo vlastnictví: přímá koupě, dědictví, hypotéka?
- Je právo registrováno v Rosreestr?
- Před jak dlouhou dobou vznikla vlastnická práva? Byl majitel v té době ženatý?
- Byl při nákupu použit mateřský kapitál?
- Kolik majitelů? Jsou tam nezletilí? Souhlasí všichni s prodejem?
- Má prodávající manžela? Souhlasíte s prodejem?
- Kolik lidí je registrováno, jsou mezi nimi nezletilí?
- Kdo byl v bytě v době privatizace přihlášen?
- Kdo byl propuštěn a za jakých podmínek?
- Má byt nějaká věcná břemena?
- Existují nějaká omezení prodeje?
- Ucházejí se o byt další lidé?
- Pokud byl byt zděděn, účastnili se všichni zákonní dědici?
- Je s dokumenty ze ZISZ vše v pořádku? Pokud dochází k přestavbám, jsou legalizovány?Je možné je legalizovat?
Otázky týkající se peněz a transakcí
V každodenním životě pravidla etikety odrazují od rozhovorů o penězích. Další věcí je koupě bytu. Je důležité si předem ujasnit všechny finanční záležitosti.
- Jaká forma platby je možná: hotovost, hypotéka?
- Bylo promyšlené transakční schéma: bezpečnostní schránka, účet?
- Byla vybrána banka?
- Pokud používáte mateřský kapitál: je prodejce připraven čekat na schválení?
- Pokud je transakce provedena u notáře: kdo platí za služby?
- Pokud jde o realitního makléře: kdo platí za jeho služby?
- Kdy je prodávající připraven uzavřít obchod a byt vyklidit?
- Bude dohoda přímá nebo alternativní? Pokud druhá možnost: kolik článků je v řetězu? Máme čekat na ostatní?
- A svátostné: jste připraveni smlouvat?
Dotazy ohledně bytu
Ohledně bytu můžete položit opravdu 101 otázek. Je důležité zjistit vše: od toho, zda jsou sousedé hluční, až po datum kontroly měřicích zařízení. Během předběžného hovoru byste se měli dozvědět pouze základní a pro vás důležité aspekty, které nejsou uvedeny v inzerátu. Další otázky můžete položit při návštěvě bytu. O této fázi jsme již mluvili podrobně: dali jsme kontrolní seznam pro prohlídku nemovitosti a tipy, jak snížit náklady na byt před koupí.
nepříjemné otázky
Existují také nepříjemné otázky, které bude muset majitel položit. Například v případě pochybností objasněte, zda je registrován u PND, a požádejte o předložení příslušného certifikátu. Pokud jsou majitelé staršího věku a do prodeje jsou zapojeni jejich příbuzní nebo třetí osoby, stojí za to vyjasnit otázku způsobilosti k právním úkonům. V tomto případě je nutné k obchodu přizvat notáře, který situaci posoudí a případně zapojí zdravotníky k diagnostice zdravotního stavu.
Seznam otázek se může mnohonásobně rozšířit. Proto je důležité objektivně a včas posoudit situaci ve všech fázích pořizování bytu. Nejlepší možností je pozvat si profesionálního realitního makléře, který se ujme jednání a ujasní si všechny důležité body.
Tento cheat list vyvinula Krysha speciálně pro ty, kteří hledají bydlení. Pokud chcete ušetřit čas, peníze a nervy, zeptejte se prodejce na tyto otázky. Tímto způsobem můžete vyřadit nelikvidní aktiva, podvodníky a nebezpečné možnosti.
Pokud na webu najdete několik vhodných inzerátů a nevíte, kde začít, otevřete tento seznam! Neváhejte vytočit číslo prodejce, domluvit si prohlídku a zeptat se na níže uvedené otázky. Odpovědi na ně poskytnou nejpřesnější představu o stavu bydlení a jeho vlastnostech.
Níže uvedený formulář vám pomůže rychle uspořádat informace a porovnat možnosti. Aby vám nic neuniklo, je lepší si dělat poznámky.
Začínáme
Hlavní věc je nasměrovat konverzaci správným směrem a nenechat si ujít klíčové informace:
- o právním zabezpečení potenciální transakce;
- stav a vlastnosti bytu, případné náklady;
- umístění domu a infrastruktura oblasti;
- nuance pro domácnost – pokud si přejete, můžete si vytvořit otázky týkající se dostupnosti nábytku a spotřebičů, jejich vhodnosti atd.
Některé otázky lze položit po telefonu, jiné – při první prohlídce a další – pokud se vám nemovitost opravdu líbí.
Vytočili jste tedy číslo, čekali na odpověď a ujistili se, že telefon zvedne autor návrhu. Pokud potvrdil hlavní parametry uvedené v inzerátu (město, okres, cena, rozloha, podlaží, počet místností, konstrukční materiál, výška stropu atd.), pokračujte k průzkumu, určete klíčové body. Později, po prohlídce nemovitosti, přejděte k věcnějšímu rozhovoru a položte zbývající otázky.
1. Kdo je vlastníkem?
Vždy je lepší mluvit se samotným majitelem, a ne s jeho zástupci, známými a dokonce i důvěryhodnými osobami. Ujistěte se, že tato osoba má informace i dokumenty a má právo rozhodovat a vyjednávat.
2. V jakém roce jste ho koupil (nebo zdědil)?
Pokud neobdržíte jasnou odpověď, měli byste se mít na pozoru. Nejlepší možností je, když vám řeknou rok nákupu a jsou připraveni vám ukázat odpovídající smlouvu o dalším prodeji, když se setkáte. O něco horší je, pokud byl majetek zděděn po příbuzných, protože se svých práv mohou domáhat další uražení dědici. Takové transakce vyžadují zvýšenou pozornost.
3. Bydlíte nyní v tomto bytě? Pokud ne, kdo tam v současnosti žije?
Jsou byty, které byly dlouhodobě pronajímány nebo byly ponechány delší dobu bez dozoru z důvodu odjezdu. V takových případech se připravte na to, že si majitel nemusí být vědom skrytých vad a může stav objektu poněkud přecenit.
4. Existují nějaká omezení práv na prodej bytu?
Nemovitost může být zabavena nebo sloužit jako záruka za splacení úvěru. Potíže s pořízením zástavní nemovitosti nemusí vždy nastat. Rozhodněte se, zda jste na takovou dohodu připraveni. Pokud ano, pak je dobré se poradit s právníkem.
O třech hlavních zásadách bezpečné koupě bytu se dočtete v dříve zveřejněném návodu.
5. Jsou všechny titulní dokumenty v pořádku? Proběhla nějaká přestavba? Je to legalizováno?
Vysvětlete prodejci, že jste prostě ostražití, a také chcete vědět, zda se potýkáte s byrokracií s opětovným vydáváním dokladů.
O tom, jaké problémy mohou nastat s nelegálně předělaným bytem, jsme hovořili v jedné z našich nedávných publikací.
6. Byl obytný soubor oficiálně uveden do provozu? Kdo je vývojář?
Existují problematické obytné komplexy, jejichž developeři jsou v šetření nebo na útěku. S takovými objekty vznikají problémy: není možné se v bytě zaregistrovat, neexistuje osvědčení o registraci atd. Pokud vám bude nabídnuto postoupení pohledávek nebo jakýkoli jiný dokument, buďte opatrní. Věnujte pozornost historii nemovitosti a prostudujte si složku developera.
Tato jednoduchá pravidla vám pomohou vyhnout se tomu, abyste se stali obětí podvodu a vstoupili do řad podvedených investorů.
7. Jak starý je dům? Z čeho je vyroben a jak je dokončen?
Pokud inzerát tyto informace neobsahoval, určitě se zeptejte a podívejte se sami blíže. Například dům nemusí být zděný, jak prodejci rádi upozorňují, ale prostě mít cihlový obklad. Mimochodem, pokud je docela starý, neuškodilo by zjistit, zda majitel obdržel oznámení o demolici. Tato otázka je velmi důležitá, pokud kupujete bydlení na sekundárním trhu. Postup při znovuzískání nemovitosti a demolici může způsobit spoustu problémů. Pro jistotu si informace můžete ověřit u akimatu.
8. Byl dům zrekonstruován? Kdy a který?
V jakém stavu jsou sítě, vchod, fasáda? Musíte to vědět, abyste se mohli rozhodnout. Pokud se ukáže, že dům byl nedávno aktualizován, objasněte, na čí náklady. Pokud byly práce provedeny v rámci programu modernizace bydlení a komunálních služeb, pak mějte na paměti: s bytem si za tyto opravy kupujete i dluh. Platby jsou relativně malé, ale je nepříjemné, když jsou překvapení.
Samozřejmě bude užitečné zjistit dostupnost a stav domácích spotřebičů a nábytku, zjistit, jaká instalace je instalována – má byt koupelnu nebo jen sprchu? Věnujte pozornost terénním úpravám dvora a tomu, jaké je dětské hřiště.
9. Kolik výtahů? Který? Existuje náklad?
Pokud je dům starý, zkontrolujte, zda byl vyměněn výtah. Životnost je něco málo přes 20 let a u řady z nich vypršela před deseti lety. Taková zařízení přirozeně fungují přerušovaně a dříve nebo později se stanou předmětem cílených poplatků.
10. Jaká je velikost místnosti? Kolik metrů čtverečních je v kuchyni, obývacím pokoji, chodbě, koupelně?
Požádejte prodejce, aby plánek bytu vyfotil na chytrý telefon a poslal vám ho. Tímto způsobem budete mít úplný obrázek o objektu ještě před jeho prohlížením.
11. Jsou tam balkony, lodžie? Jsou zateplené? Kolik oken je v bytě? Který? Kam jdou?
Pokud vám nebyl ukázán plán bytu, je lepší si tyto body ověřit u prodejce, aby vás při prohlídce nezaskočil například dětský pokoj s prázdnými stěnami ze skladu . Upozornění: K dispozici jsou apartmány bez balkonu, pokoje s nestandardními okny nebo bez nich.
12. Kdy byl byt zrekonstruován? Byly měněny rozvody a potrubí?
Pokud stěny a podlahy nebyly aktualizovány po dobu deseti let, pak obytný prostor pravděpodobně zoufale potřebuje opravu, bez ohledu na to, jak vás majitel přesvědčí o opaku. Pro produktivní vyjednávání se zásobte informacemi o cenách díla.
13. Výše účtů za energie: kolik stojí údržba?
Je důležité zjistit, která společnost (KSK) dům obsluhuje a za jakou sazbu. Je dům napojen na ústřední topení nebo autonomní kotelnu (často dražší). Jaké měřiče jsou instalovány? Ujistěte se, že nejsou po životnosti.
Nakládání s účtenkami bude s těmito informacemi snadné.
14. Co je v domě a vedle něj?
Určitě nechcete bydlet vedle hlučné kavárny nebo baru, požárně nebezpečných obchodů s donerem atd. Pokud existuje zábavní podnik, naplánujte si prohlídku na večer. Můžete si tak ověřit, zda se skutečně jedná o klidné místo, jak prodejce ujišťuje.
15. Jak se k vám dostat? Kde jsou nejbližší zastávky, vjezd do dvora, kde je parkoviště atd.?
Informace o infrastruktuře si můžete nastudovat sami. Ještě cennější však mohou být informace slyšené přímo z úst prodejce. Pokud se i při telefonickém rozhovoru ukáže, že budete muset „zajet hluboko do bloku po nezpevněné cestě k desáté díře a odbočit za staveništěm“, pak je to určitě důvod ke smlouvání nebo k zavolání další inzerát.
Před rozhovorem s prodejcem vám doporučujeme vyzbrojit se formulářem, který jsme pro vás vyvinuli, nebo si vytvořit svůj vlastní. Můžete si ji stáhnout do svého smartphonu nebo počítače, přidat vlastní položky a vytisknout si ji, abyste si mohli dělat poznámky, aby vám nic neuniklo.
A na závěr malá rada: snad při prohlídce prozradíte nějaké detaily – přítomnost přestavby, stav bytu, dvora atd. Jsou však body, které je lepší si před prohlídkou zjistit po telefonu , abyste neztráceli čas nevhodnými možnostmi. Tyto parametry si určete sami. A mimochodem, nezapomeňte se zeptat, kdo jsou vaši budoucí sousedé.☺
Nepochybujeme o tom, že s vyjednávacím plánem strávíte svůj čas efektivně a rychleji najdete ideální byt. Hodně štěstí!
Poznámka: Na jaké otázky se prodejce nejčastěji ptáte? Zveme vás, abyste se podělili o své zkušenosti zanecháním komentáře pod článkem.
