Jaké otázky byste si měli položit při prohlídce bytu ke koupi?

Koupě bytu není vůbec jednoduchá záležitost. Nestává se každý den, aby se průměrný člověk setkal s mnohamilionovými transakcemi s nemovitostmi. Dnes se však na blogu uHome pokusíme promluvit o jednom z nejdůležitějších bodů při koupi bytu – otázkách na prodávajícího.

Protože při transakcích s nemovitostmi je velmi snadné přehlédnout pár důležitých detailů. A nakonec zůstanete jak bez peněz, tak bez bytu.

Všechny otázky na vlastníka lze rozdělit do tří podmíněných skupin.

Smyslem dotazování ohledně nemovitosti je seznámit se se všemi důležitými vlastnostmi bytu a rozhodnout se, zda je pro vás vhodný. Zjistěte, jaké jsou jeho nevýhody a výhody.

Odpovědí na tyto otázky vám majitel umožní pochopit, kolik peněz a času budete muset investovat do nemovitosti, a také najít důvody pro vyjednávání.

• Jaká je plocha bytu?
• V jakém roce a z jakých materiálů byl dům postaven?
• Jaký druh vedení: měď nebo hliník? Jak dlouho to bylo změněno?
• Bylo vyměněno přívodní potrubí vody a topení a přípojky?
• Jaké dlaždice jsou na podlaze? Jaká je třída odolnosti laminátu?
• Co jste ochoten po prodeji zanechat?
• Kdo je výrobcem kuchyňského nábytku? Je ještě v záruce?
• Kdo bydlí vedle?
• Došlo k úniku vody, včetně úniků od sousedů? Pokud ano, je možné vidět aktuální stav komunikací sousedů?
• Jaká je situace s parkováním ve večerních hodinách? Je tam placené parkoviště a jak daleko?
• Jaká je vzdálenost k nejbližší zastávce, prodejně, lékárně?

Následují otázky týkající se dokumentů. Rozhodně musíte zjistit, zda je vše v pořádku s doklady vlastníka, abyste se vyhnuli podvodům, a také zda existuje riziko napadení vlastnických práv. Pokud existují rizika, musíte přijít na to, jak je odstranit. A je třeba mít na paměti: rizika napadení vlastnických práv jsou vážným důvodem pro vyjednávání.

• Co je základem pro vznik majetku?
• Existují nějaká omezení transakce?
• Je byt zastaven bance?
• Pokud se nemovitost dědí, podíleli se na dědictví všichni dědici?
• Pokud je majetek privatizován, kdo byl tedy v bytě v době privatizace registrován?
• Kolik vlastníků má nemovitost a jsou mezi nimi nezletilí?
• Byl při nákupu nemovitosti použit mateřský kapitál?
• Existuje nějaká přestavba a je to legální? Pokud ne, je možné to legalizovat?
• Jsou v bytě nebo domě nájemníci a jak dlouho je třeba jim dát oznámení, aby nemovitost vyklidili?

Následují otázky týkající se dokumentů. Rozhodně musíte zjistit, zda je vše v pořádku s doklady vlastníka, abyste se vyhnuli podvodům, a také zda existuje riziko napadení vlastnických práv. Pokud existují rizika, musíte přijít na to, jak je odstranit. A je třeba mít na paměti: rizika napadení vlastnických práv jsou vážným důvodem pro vyjednávání.

• Proč jste se rozhodli prodat tento byt?
• Existuje souhlas všech vlastníků s prodejem bytu?
• Jak rychle můžete vyklidit byt?
• Už máte vybraný byt, do kterého se chcete přestěhovat?
• Dostali jste již povolení od svého opatrovníka, pokud jej potřebujete?
• Vybrali jste si banku, ve které budete transakci provádět?
• Máte již připraveny finanční a právní plány transakce?
• Máte další nemovitosti, kam se můžete po prodeji této nemovitosti přihlásit?
• Jak rychle se můžete zaregistrovat?

Jak můžete vidět, nákup bytu od majitele zahrnuje obrovské množství jemností. Nikdo nemůže zaručit poctivost prodávajícího, zvláště když vezmeme v úvahu, že je v jeho zájmu představit vám byt v tom nejlepším světle. A někdy se z domácího prodejce může dokonce vyklubat podvodník.

My v uHome doporučujeme nejprve zvážit možnosti na primárním trhu s bydlením. Ušetříte si tak obrovské množství zbytečných bolestí hlavy. Koupě bytu přímo od developera tak bude z právního hlediska mnohem bezpečnější.

Koupě bytu v novostavbě je ziskové a praktické rozhodnutí. Cena takového bytu je obvykle nižší než u sekundárního bydlení a nedávné změny ve federální legislativě (FL) výrazně snížily rizika kupujících. Když však jde o velkou sumu peněz, je klíčem k úspěchu zodpovědný přístup. Když kupující zná svá práva a má seznam kritérií pro nákup, jeho transakce bude bezpečná a zisková.

Řekneme vám, na co se zeptat developera při koupi bytu, jak rozpoznat podvodníky a ušetřit při koupi bytu v novostavbě.

Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.

Kontrola vývojáře

Problémoví vývojáři jsou identifikováni v raných fázích sběru informací. Pokud chcete získat byt včas a nepřijít o všechny peníze, je důležité zhodnotit pověst a postavení developera. Ze zákona je povinen zveřejňovat informace v otevřených zdrojích, takže přímé podvodníky lze snadno identifikovat pomocí dostupných zdrojů.

Přes všechny novinky v zákonech problém podvedených akcionářů stále existuje. Podvedeným akcionářem je účastník společné výstavby, vůči kterému developer nesplnil své povinnosti. Finanční podvody jsou obvykle založeny na tom, že peníze nových akcionářů jsou použity na dokončení výstavby rezidenčního komplexu předchozích klientů developera. Novely federálního zákona tento proces částečně upravují, ale stále kontrolujte pověst vývojáře na internetu a nezapomeňte na fóra vlastníků akcií.

Užitečné zdroje

Než položíte otázky developerovi při nákupu nové budovy, zjistěte si o něm více v těchto zdrojích:

• “Náš.domov.rf”. Zde naleznete všechny potřebné informace o výstavbě rodinných domů v souladu se zákonem o společné výstavbě. Kromě toho má stránka bezplatnou službu podpory pro jakékoli problémy s bydlením.
• “Jednotný zdroj pro vývojáře.” Tato stránka vám umožňuje určit spolehlivost vývojáře pomocí hodnocení, které je založeno na datech dokončení předchozích projektů.
• “Jednotný registr problematických objektů.” Nakonfigurovaný filtr umožňuje sledovat projekty, u kterých byla stavba zastavena.
• Dostupnost soudních sporů proti vývojáře si můžete ověřit na webových stránkách Federálních rozhodčích soudů, Federální daňové služby a Jednotného federálního registru informací o úpadku.

Pomocí těchto zdrojů můžete předem zkontrolovat všechny informace, které budete později potřebovat. Věnujte pozornost také portfoliu developera – jaké objekty byly dodány a na jaké období. Přečtěte si recenze od předchozích kupujících a podívejte se také na seznam bank, které vydávají hypotéky na byty v nových budovách společnosti – velké finanční instituce se nebudou zapojovat do problematických projektů.

Escrow účet je trojstranná smlouva uzavřená mezi kupujícím, developerem a escrow agentem, kterým je obvykle banka. Slouží k vypořádání mezi prvními dvěma, přičemž banka kontroluje legálnost transakce a nedovolí oklamat akcionáře.

Jak to funguje: Plátce vloží peníze do banky, poté jsou zmrazeny a vyplaceny developerovi až poté, co předá dům a splní své závazky vůči kupujícímu. Peníze tak neputují přímo developerovi hned při nákupu. Jistotu poskytuje třetí strana – koneckonců problém podvedených akcionářů byl v Rusku před přijetím novely federálního zákona velmi aktuální. Je lepší uzavřít smlouvu o úschově, než přijít o všechny peníze a nedostat dlouho očekávané metry čtvereční.

Pokud vývojář neposkytne informace o prodeji prostřednictvím escrow účtu, zeptejte se ho na následující:

• Kde budou peníze uloženy? (myšleno vázaný účet nebo nějaká alternativa).
• S jakými bankami developer spolupracoval v předchozích projektech a se kterými nyní?
• Jaké jsou možné způsoby platby?
• Měli byste očekávat vrácení zálohy, pokud se rozhodnete nenakupovat?

Zkontrolujte informace o nemovitosti

Účinným a rychlým způsobem kontroly je osobní návštěva místa, kde zjistíte, v jaké fázi výstavby se vlastně nachází.

Nízká aktivita na staveništi může naznačovat zanedbaný stav zařízení: podívejte se, kolik je tam pracovníků, kolik zařízení a stavebního materiálu.

Pečlivě si prostudujte webové stránky, kde jsou informace o nemovitosti zveřejněny, prohlédněte si fotografie a věnujte pozornost datům zveřejnění. Pokud jsou mezi aktualizacemi dlouhé časové úseky nebo vývojář zveřejňuje fotografie pouze z jednoho úhlu, je důvod k obavám.

Developer je povinen pravidelně zveřejňovat zprávy o průběhu výstavby. Pokud se na webu po dlouhou dobu neobjeví žádné nové informace o postupu prací nebo pokud nejsou žádné nové fotografie, má společnost pravděpodobně vážné problémy.

Nezapomeňte porovnat informace o nemovitosti s informacemi o předchozích projektech developera. Prostudujte si posudky, zjistěte, zda termíny výstavby odpovídají těm, které jsou uvedeny v aktuálním projektu. Podívejte se na místní fóra a webové stránky, které zveřejňují podrobné recenze jiných nemovitostí. Na základě toho, čemu věnují pozornost kupující, kteří se již nastěhovali do nových bytů, můžete pochopit, jak dobře budoucí nemovitost splňuje vaše požadavky.

Na co se ptát při koupi bytu v novostavbě Až získáte všechny potřebné informace z dostupných zdrojů:

• Jak se vyznat v pozemkových dokumentech?
• Jaké materiály se používají ve stavebnictví?
• Jaké technologie se používají ve stavebnictví?
• Jaké kroky udělá developer v případě nečekaného zpoždění stavby?
• Jak dlouho může uplynout mezi předáním domu a vydáním klíčů od bytu?

Zhodnoťte potenciál prostoru

Před koupí bytu je důležité se informovat nejen o budoucím bydlení, ale také o tom, co se kolem něj bude dít. Vzniknou v blízkosti například nové obytné komplexy nebo budovy? Nedaleká stavba ohrožuje hluk a vysokou prašnost na mnoho měsíců. Výškové budovy naproti vám navíc mohou kazit výhled z vašeho bytu a narušovat soukromí uvnitř místnosti, protože sousedé budou vidět, co se v místnosti děje.

Projděte se po okolí. Zjistěte, zda jsou v okolí obchody, lékárny, dětská hřiště, školy a zelené rekreační oblasti, nebo si tyto informace ověřte u vývojáře. Prozkoumejte rozvětvení na mapách online. Pokud nevyužíváte osobní dopravu, ověřte si, zda jsou v docházkové vzdálenosti autobusové zastávky nebo stanice metra. Nejlepší je zkusit se tam a zpět dostat po svých: tak zjistíte, jak je ve vašem směru vytížená MHD a zhodnotíte prosperitu oblasti.

Zjistěte, zda v okolí nejsou obchody s nepřetržitým provozem nebo lékárny. Nespoléhejte na dodání: V kritických okamžicích je důležité mít klíčovou infrastrukturu v docházkové vzdálenosti.

Jaké otázky položit vývojáři v této fázi:

• Plánuje se v okolí výstavba dalších domů nebo obytných komplexů a kdy?
• Jsou v okolí obchody, lékárny, zelené rekreační oblasti, dětská hřiště a školy?
• Jaká je situace s dopravou? Jsou časté dopravní zácpy?
• Jaké jsou nejbližší zastávky MHD a kde se nacházejí? Jak jsou zaneprázdněni?
• Jsou v okolí obchody a lékárny s nepřetržitým provozem?

Shromážděte potřebné dokumenty

Ve většině případů developer zveřejňuje veškeré právní informace na webu rozestavěného bytového komplexu. Podle Čl. 20-21 zákona o DDU 214-FZ je povinen poskytnout všechny potřebné informace o objektu. Potřebnou dokumentaci lze proto nejčastěji najít na internetu. Není tomu však vždy tak.

Zde je seznam dokumentů, které si musíte přečíst před zakoupením bytu od developera:

• základní dokumentace;
• účetní závěrky za poslední tři roky;
• zpráva auditora za poslední rok;
• projektová dokumentace;
• investiční smlouva (pokud existuje);
• licence, účast v SRO;
• stavební povolení;
• pozemkové doklady;
• pojistná smlouva;
• informace o dodavatelích.

Pečlivě se ujistěte, že jste dostali originály dokumentů nebo jejich ověřené kopie. Vše ostatní podle zákona nemá právní sílu a nelze je použít u soudu v případě soudního sporu.

otázky při koupi bytu v novostavbě, které lze v této fázi nastavit:

• Může ke kontrole předložit veškerou zákonem požadovanou dokumentaci?
• Jsou poskytnuté dokumenty originály nebo ověřené kopie? Pokud ne, může je poskytnout?

Jaké otázky tedy položit developerovi při koupi bytu:

1. Kde budou peníze uloženy? (což znamená vázaný účet nebo alternativní)
2. Jak se vyznat v pozemkových dokumentech?
3. Jak dlouho může uplynout mezi předáním domu a vydáním klíčů od bytu?
4. Plánuje se v okolí výstavba dalších domů nebo obytných komplexů a kdy?
5. Jsou v okolí obchody, lékárny, zelené rekreační oblasti, dětská hřiště a školy?

Nezapomeňte zkontrolovat všechny dostupné informace o vývojáři. I když jste přesvědčeni, že v blízkosti rezidenčního komplexu jsou (nebo budou) školky a zelené plochy, musíte provést nezávislou kontrolu pomocí online map a rezidentních fór. Ujistěte se, že bydlení v novém domě bude pohodlné, a teprve poté se dohodněte s developerem.