Investice do nemovitostí v zahraničí je téma, které každým rokem přitahuje stále větší pozornost ruských občanů, kteří chtějí své peníze investovat výhodně, a první otázkou, kterou se musí sami rozhodnout, je, kterou zemi si vybrat? Kde levně koupit nemovitost v zahraničí a zároveň získat do vlastnictví kvalitní bydlení s dobrou polohou, které vám může přinést zisk v dlouhodobém i krátkodobém horizontu?
Největší zájem je o levné nemovitosti v zahraničí u moře, a to není překvapující: takové bydlení lze vždy pronajmout se ziskem, a pokud si přejete, je zde možnost přijet na dovolenou k moři a žít v něm vy sám. To je velmi pohodlné a ziskové, protože to eliminuje potřebu hledat bydlení k pronájmu, což je v oblíbených rekreačních oblastech velmi, velmi drahé.
Pokud máte vlastní nemovitost v zahraničí u moře, hraje vám do karet právě posledně jmenovaný fakt, protože zisk z pronájmu takového bydlení bude vysoký a stabilní. Někteří naopak hledají kvalitní bydlení: luxusní nemovitosti v zahraničí mohou být výbornou investiční možností a v některých zemích vám takové pořízení umožňuje získat povolení k pobytu (zlaté vízum) nebo dokonce občanství.
Kde tedy koupit nemovitost v zahraničí? Co je lepší: levné nebo luxusní nemovitosti v zahraničí? Jaké výhody tento typ investice nabízí?
Pokud vezmeme v úvahu všechna kritéria pro výnosné investice do nemovitostí v zahraničí, Španělsko bude jedním z nejlepších míst pro nákup. A to platí pro levné i luxusní bydlení.
Investice do nemovitostí v zahraničí. Proč Španělsko?
Zisk z investic do nemovitostí v zahraničí lze získat dvěma hlavními způsoby: pronájmem zakoupeného bydlení a následným přeprodejem. Tyto dvě možnosti lze samozřejmě úspěšně kombinovat. Španělsko nabízí velký výběr nemovitostí k investici, zde je však důležité dobře vybrat region, spočítat všechna možná rizika a také návratnost investice.
Ekonomická situace
Španělská ekonomika se konečně vymanila z krize a nadále roste (+12 % od roku 2015, kdy ceny po krizi začaly plížit), trh s bydlením a stavebnictví se aktivně rozvíjejí a ceny bydlení rostou.
Nové budovy
Španělský stavební sektor po krizi „vstal z popela“ a rychle roste. Proto je jednou z nejvýnosnějších variant investice pořízení nového bydlení v rané fázi výstavby za účelem následného prodeje po uvedení nemovitosti do provozu. Poptávka po nových budovách ve Španělsku převyšuje nabídku a jsou sháněny doslova za běhu. Nové bydlení je navíc možné pronajmout za cenu řádově vyšší než u vedlejšího bydlení. Zakoupením nové budovy v rané fázi výstavby tedy po několika letech budete moci dobře profitovat z pronájmu nemovitosti a následně z dalšího prodeje. Pro tyto účely jsou ideální pobřežní regiony, kde je poptávka po pronájmech vždy velmi vysoká.
Výhodné podmínky hypotéky
Nyní je jeden z nejlepších časů na nákup domu ve Španělsku s hypotékou: ECB ponechala sazby na 0 %, což znamená, že přeplatek úvěru bude minimální – od 3 % ročně. Konkurence mezi bankami je navíc nutí nabízet svým klientům výhodnější podmínky.
Kde koupit nemovitost v zahraničí ve Španělsku je nejziskovější? 4 důvody proč si vybrat Spanish Levant: Costa Blanca, Costa Cálida, Costa de Valencia
Samozřejmě, že ne celé území Španělska je pro tyto účely vhodné a mnoho investorů zde začíná zkoumat možnosti investic do nemovitostí z nejoblíbenějších regionů – Madridu a Katalánska, ale i Baleárských ostrovů (Mallorca, Menorca, Ibiza) , které však zdaleka nejsou lepšími možnostmi a k „propagovaným“ regionům Španělska existují mnohem výnosnější alternativy. Mluvíme především o Valencijském společenství, zejména o regionu Costa Blanca, a také o Murcii, konkrétně o oblasti La Manga del Mar Menor. Níže vysvětlíme proč, s odkazem na skutečné statistiky, které to dokazují.
Ekonomika, obchod a investice: perspektivní nemovitosti v zahraničí na pobřeží Valencie a Alicante
Nejvýnosnější investice jsou prováděny v perspektivních, aktivně se rozvíjejících oblastech. A přestože jsou Madrid a Barcelona tradičně ekonomicky nejrozvinutějšími oblastmi a nejoblíbenějšími destinacemi pro zahraniční investice, ostatní regiony Španělska už jim takříkajíc šlapou na paty.
Jedním z nejrychleji rostoucích regionů Španělska je tedy Valencijské společenství. Vyplývá to z oficiálních statistik Ministerstva průmyslu, obchodu a cestovního ruchu. Ve druhém čtvrtletí roku 2019 se Valencijské společenství stalo lídrem mezi španělskými regiony, pokud jde o růst zahraničních investic: z 83,2 milionu EUR v roce 2018 na 128,5 milionu EUR v roce 2019. Objem zahraničních investic v tomto regionu tak meziročně vzrostl o 54 %. Valencijské společenství navíc zažívá rekordní růst cestovního ruchu: mezi lety 2011 a 2018 se počet zahraničních turistů navštěvujících region zvýšil o 70 % a Španělů o 34 %.
Za zmínku také stojí, že Valencijské společenství se stalo druhým regionem v počtu společností, které přesunuly své sídlo z Katalánska v roce 2017, během společensko-politické krize, která tam propukla. Mezi rokem 2017 a polovinou roku 2019 se sem přestěhovalo 616 společností, včetně gigantů jako CaixaBank, která si vybrala Valencii, nebo Sabadell, která přesunula svou kancelář do Alicante.
Všechny tyto faktory dělají z pobřeží Valencijského společenství – Costa Blanca a Costa de Valencia – jedno z nejlepších míst pro investice do nemovitostí v zahraničí. Ekonomický růst, cestovní ruch a zahraniční investice jsou hnací silou rychlého rozvoje regionu, zvyšují zaměstnanost a podnikání, zvyšují poptávku po krátkodobých a dlouhodobých pronájmech a zvyšují ceny bydlení.
Náklady: levná nemovitost v zahraničí u moře ve Valencijském společenství a Murcii
To je jeden z nejdůležitějších parametrů. Náklady a ziskovost nemovitostí se v různých regionech země velmi liší. Z hlediska investic do pronájmu jsou nyní výhodnější oblasti s nižšími náklady na nemovitosti.
Ceny za nákup nemovitostí v Madridu, Katalánsku a na Baleárských ostrovech jsou velmi vysoké (2794 EUR, 2251 EUR, 3064 EUR za m1389). Ve Valencijském společenství jsou průměrné náklady na bydlení 1042 1570 EUR a v Murcii 1225 1527 EUR za mXNUMX. Pokud mluvíme o provinciích, například v oblíbené rekreační oblasti Costa Blanca – pobřeží Alicante – průměrná cena bydlení je XNUMX XNUMX EUR za mXNUMX a v provincii Valencie – XNUMX XNUMX EUR. Co se týče Murcie, průměrná cena za metr čtvereční v La Manga del Mar Menor, nejoblíbenějším letovisku na Costa Cálida, je XNUMX XNUMX EUR za mXNUMX.
V poslední době se mezi zahraničními investory stalo velmi oblíbené město Torrevieja, které nabízí velmi výhodnou investiční možnost. Podstatou triku je, že koupíte byty za velmi nízkou cenu (takových nabídek je v Torrevieja mnoho) a poté je pronajmete za cenu téměř stejnou, jakou se pronajímají dražší byty. To vede k extrémně rychlé návratnosti. Pokud máte možnost koupit několik těchto bytů, můžete vydělat velmi dobré peníze.
Ziskovost: zisková nemovitost v zahraničí ve Valencijském společenství a Murcii
Přestože jsou ceny nájmů v oblastech jako Madrid, Katalánsko a Baleárské ostrovy také vysoké, míra ziskovosti je zde řádově nižší, než je celostátní průměr. Podle portálu Pisos.com za 3. čtvrtletí 2019 byla průměrná ziskovost pronájmů ve Španělsku 5,51 %. Baleárské ostrovy jsou na posledním místě v žebříčku ziskovosti pronájmu mezi španělskými autonomiemi – 3,38 %, zatímco Madrid a Katalánsko jsou na 10. a 14. místě: 5,53 % a 5,09 %. Současně je ve Valencijském společenství výnos z pronájmu 6,23% a v Murcii – 5,92%.
Portál idealista zase nabízí svá data o ziskovosti nemovitostí v hlavních městech Španělska na základě vlastních statistik. Podle idealisty je nejziskovější město pro investice do bydlení Murcia: 7,9 %, zatímco nejméně ziskové je San Sebastian. Barcelona a Madrid nabízejí ROI 4,8 % a 5,2 %, Alicante 6,1 % a Valencia 6 %.
Návratnost investic. Nejrychlejší návratnost investice do nemovitostí v zahraničí v Alicante a Murcii
Dalším důležitým ukazatelem odrážejícím míru návratnosti investice je poměr PER – poměr tržní ceny k čistému zisku. V případě bydlení se vypočítá tak, že se náklady na bydlení vydělí výší ročních příjmů z pronájmu. Například dům v hodnotě 150 000 EUR se pronajímá za 1000 12 EUR měsíčně, tzn. 000 XNUMX € ročně.
150 000/12 000 = 12,5
Doba návratnosti bydlení tedy bude 12,5 roku.
Jaké jsou průměrné doby návratnosti za pronájem nemovitostí v oblastech Španělska, které nás zajímají? Podívejte se na níže uvedené tabulky.
10 provincií s nejrychlejší návratností
| provincie | Za rok 2018 (podle portálu finect), roky |
|---|---|
| Lleida | 13,2 |
| Санта-Крус-де-Тенерифе | 13,9 |
| Ulva | 14,7 |
| Almeria | 14,9 |
| Murcia (Costa Calida) | 15,1 |
| Лас-Пальмас-де-Гран-Канария | 15,4 |
| Tarragona | 15,5 |
| Avila | 15,6 |
| Alicante (Costa Blanca) | 16,0 |
| Segovia | 16,0 |
10 provincií s nejpomalejší návratností
Dům zakoupený v Alicante na pobřeží Costa Blanca se tak zaplatí přibližně o 5 let rychleji než dům zakoupený v Barceloně nebo Madridu.
Investice do nemovitostí v zahraničí: co dalšího zvážit?
Populační růst
Seznamte se s trendy růstu populace v oblasti, kde uvažujete o koupi bydlení. S rostoucím počtem obyvatel se zvyšuje ziskovost bydlení.
infrastruktura
Čím lépe je zóna rozvinutá, čím lepší je její infrastruktura (přítomnost škol, restaurací, nemocnic, obchodů atd.), tím vyšší je ziskovost bydlení.
Plán rozvoje okresu
Pokud je to možné, seznamte se s plánem rozvoje zóny: tento faktor může v budoucnu přispět buď ke zvýšení nákladů na bydlení, nebo k jejich snížení. Koupíte si například dům s výhledem na moře a v budoucnu vám před domem vyroste nový obytný komplex, který tento výhled zcela zakryje.
Mohly by vás zajímat následující články:
Pokud uvažujete o Španělsku jako o investiční destinaci, můžete se našich odborníků zeptat na jakékoli otázky týkající se koupě domu, imigrace a zahájení podnikání ve Španělsku.
Někdy se nákup nemovitosti ve Španělsku provádí spontánně: přišel nápad – pojďme a koupíme to. Nejčastěji ale budoucím majitelům trvá takové rozhodnutí dlouho, zvažují všechna pro a proti, ptají se na spoustu otázek na místních fórech a radí se s těmi, kteří si již drahou španělskou nemovitost koupili.
Můžeme také hodně poradit, ale začněme tím nejdůležitějším: nespěchejte. Bez ohledu na to, jak vás přesvědčí, že zatímco myslíte, ceny nemovitostí vyletí vzhůru, nepoddávejte se a nespěchejte. Na trhu jsou vždy nemovitosti za dobrou cenu a vždy je z čeho vybírat.
Před nákupem nemovitosti ve Španělsku doporučujeme důkladně prostudovat oblast nebo město, které se vám líbí. V Torrevieja, stejně jako v každém městě, existují oblasti, které jsou vhodné pro rekreaci, ale ne příliš vhodné pro trvalý pobyt. A naopak. Proto při pohledu na nemovitost ve Španělsku musíte jasně pochopit, za jakým účelem se kupuje: odpočívat na dovolené nebo trvale žít, pronajímat nebo investovat za účelem dalšího prodeje atd.
Nákup nemovitosti ve Španělsku: úskalí
Existují úskalí, kdy nákup nemovitosti ve Španělsku. A abyste se jim vyhnuli, musíte se velmi dobře orientovat ve španělské legislativě. Pokud se za něj nepovažujete, kontaktujte pouze spolehlivého realitní kanceláře, ale je nejlepší hrát na jistotu a domluvit se s právníkem.
Mezi úskalí patří věcná břemena. Chcete-li zjistit, zda má nemovitost nějaký dluh, měli byste si vyžádat výpis z katastru nemovitostí.
Sociální bydlení je kategorie nemovitostí, která vyžaduje zvláštní pozornost. Obvykle se sociální bydlení prodává za velmi nízkou cenu – tak, že chcete zapomenout na rčení o sýru zdarma a pasti na myši. Ale je lepší nezapomenout a zjistit, jaká omezení existují. Například zákaz leasingu, zákaz dalšího prodeje, vlastnictví pozemků v obci atd.
Další moderní metlou jsou okupanti. Samozřejmě, pokud se sami domluvíte, když jste kvůli tomu přijeli do Španělska, pak se sami ujistěte, že bydlení je bez nájemníků a vetřelců. Co když evidujete nákup a prodej na základě plné moci? V době podpisu listiny a předání klíčů musíte mít 100% jistotu, že je váš domov volný.
Nevýhody nemovitostí ve Španělsku
Mezi nevýhody nemovitostí ve Španělsku patří fixní náklady.
I když jste si koupili dům za hotové bez registrace hypotéka, nemůžete utéct celoroční výdaje. Patří mezi ně: platby za služby kondominia (gastosdecomunidad), účty za energie (elektřina, voda, plyn atd.), protože ve Španělsku poplatky za služby poplatek za předplatné i když nevznikají žádné skutečné výdaje, roční daň z nemovitosti, daň z příjmu nerezidentů, platba za služby realitní společnosti (pokud s ní uzavřete smlouvu o poprodejním servisu), drobné běžné opravy, roční pojištění domácnosti, platba za poplašný systém atd.
Nemovitosti ve Španělsku vás navíc vážou ke konkrétnímu místu, ztratíte část mobility a opět nepojedete do nějaké nové země nebo do nového letoviska.
Vybereme nemovitosti ke koupi ve Španělsku Naše databáze obsahuje +1000 nemovitostí ve Španělsku. Nabídneme nemovitosti dle Vašich kritérií a plně podpoříme proces koupě.
Vybereme nemovitosti ke koupi ve Španělsku Naše databáze obsahuje +1000 nemovitostí ve Španělsku. Nabídneme nemovitosti dle Vašich kritérií a plně podpoříme proces koupě.
Zdálo by se, že pronajmout svůj dům, když je prázdný, bez vás může vyřešit všechny materiální problémy, ale ne všechno je tak jednoduché. V poslední době se pronajímání nemovitosti ve Španělsku stalo docela problematickým úkolem. Musíte získat turistickou licenci, platit daně z příjmu, pojistit se proti bezohledným nájemníkům a smířit se s tím, že vám hosté poškodí nábytek a elektrospotřebiče.
Mezi nevýhody patří také riziko dodatečných poplatků daně, zaplacené při nákupu nemovitosti ve Španělsku, pokud byla transakční cena nižší než tržní cena. Španělský finanční úřad si nenechá ujít svou šanci vybrat od vás další částky – vše v mezích zákona. Ověření a dodatečné doměření daně lze provést kdykoli do pěti let od data nákupu a prodeje.
Výhody nemovitostí ve Španělsku
Nemovitosti ve Španělsku mají své výhody a je jich mnoho. Pokud například vlastníte nemovitost ve Španělsku a splňujete řadu určitých požadavků, můžete získat povolení k pobytu. Tito. přestěhování do Španělska na trvalé bydliště bude mnohem jednodušší, pokud budete mít vlastní bydlení.
Nemovitosti ve Španělsku navíc byly a zůstávají dobrou investicí. Když vezmete levnou nemovitost k rekonstrukci a zrekonstruujete ji, s největší pravděpodobností ji budete moci prodat se ziskem.
Nemovitosti v pobřežní zóně, v blízkosti moře a pláže, jsou vynikající k pronájmu turistům téměř po celý rok. Pokud se tedy nebojíte nevýhod uvedených v předchozím odstavci, klidně si půjčte.
Dalším plusem je vlastní dům u moře, zařízený podle vašeho vkusu, kam můžete vy i celá vaše rodina přijet na dovolenou. Řeknete si, že je to naivní. Ale ve skutečnosti se mnozí řídí podobným argumentem: „. Až půjdeme do důchodu, chceme se přestěhovat do Španělska – žít ve vlastním domě u moře.“
Výhody a nevýhody nákupu nemovitosti ve Španělsku jsou tedy záležitostí individuálních preferencí. Nevýhody pro některé kupující se změní ve zjevné výhody pro jiné. Ale možná nepopiratelnou výhodou pro každého bude snadnost a jednoduchost registrace nákupu a prodeje bydlení cizinci. Ve Španělsku neexistují žádné překážky, které by komplikovaly nákup nemovitostí cizincům-nerezidentům. Všechno, co potřebuješ k dohodě?, je běžný účet ve španělské bance, cestovní pas s platným vízem a Číslo NIE.
