Prodej rezidenčních nemovitostí je složitý proces, který vyžaduje spoustu času, znalostí a trpělivosti. Řekneme vám, co musíte udělat, abyste svůj byt prodali.
Obsah
- Hlavní fáze transakce koupě a prodeje nemovitosti:
- Postup nákupu a prodeje
- Co uvést do textu smlouvy
- Musím mít smlouvu ověřenou notářem?
- Státní registrace
- Převod bytu
Hlavní fáze transakce koupě a prodeje nemovitosti:
1. Podpis smlouvy s agenturou
Majitel nemovitosti kontaktuje zaměstnance MIEL a podepíše s agenturou smlouvu.
2. Ocenění majetku
Pro majitele domu je obtížné určit jeho tržní hodnotu, to udělá profesionál ze společnosti MIEL. Ten zhodnotí byt s přihlédnutím k jeho parametrům, typu budovy, infrastruktuře okolí, ale i trendům na realitním trhu.
Adekvátní cena vám pomůže rychleji najít kupce.
3. Sbírání balíku dokumentů pro byt
Prodávající shromažďuje balík dokumentů k prodeji bytu (nebo je vyzvedne realitní makléř na základě plné moci). Pokud je situace neobvyklá, budete se muset poradit s právníkem agentury. Právník vysvětlí, jaké další doklady je potřeba předložit v závislosti na konkrétní situaci.
4. Kontrola dokladů k bytu
Dokumenty shromážděné prodávajícím nejprve prozkoumá realitní makléř a poté právník agentury.
Pokud advokát zjistí v dokumentech nějaké chyby nebo nesrovnalosti, požádá o vyžádání nových dokumentů.
5. Kontrola „čistoty“ bytu
Advokát používá řadu metod, jak zajistit, aby byl byt „čistý“ a aby neexistoval zákaz jeho prodeje. To vám umožní snadno uzavřít obchod, zaregistrovat jej a zachránit budoucí majitele před problémy.
6. Reklamní kampaň
Informace o prodeji bytu jsou zveřejněny na webu MIEL a dalších oblíbených realitních portálech.
7. Hledání kupujících
Realitní makléř aktivně hledá kupce v rozsáhlé klientské základně MIEL. Byt nabízí především těm, kteří hledají bydlení se stejnými parametry v okolí.
8. Prohlídky bytu
Realitní makléř organizuje prohlídky bytu, osobně se jich účastní a jedná s potenciálními kupci.
9. Jednání a vyjednávání se skutečným kupujícím
Když se objeví člověk, který chce tento byt koupit, úkolem realitní kanceláře je s ním efektivně vyjednávat, dohodnout se na ceně a podmínkách transakce.
10. Kontrola dokladů kupujícího
Realitní makléř a právník přezkoumávají dokumenty předložené kupujícím.
Advokát může požádat o chybějící dokumenty (například souhlas manželky s nákupem nemovitosti). Pokud chce kupující získat hypotéku, realitní makléř mu pomůže získat hypotéku.
11. Sepsání textu kupní a prodejní smlouvy
Právník vypracuje text smlouvy s přihlédnutím k hlavním a dalším podmínkám, požadavkům zákona a Rosreestr (Federální služba pro státní registraci, katastr a kartografii).
12. Organizace systému vypořádání mezi stranami
Podmínky a způsob přijímání peněz prodávajícím jsou uvedeny v kupní smlouvě.
Příprava podkladů pro pronájem bezpečnostní schránky nebo bezhotovostní platbu (akreditiv).
13. Schválení textu kupní smlouvy
Právník prostuduje finální text smlouvy, zkontroluje správnost popisu dokumentů, bytu a všech podmínek.
14. Podpis kupní a prodejní smlouvy
V určený den prodávající a kupující za přítomnosti notáře podepíší kupní smlouvu.
15. Registrace kupní a prodejní smlouvy
Zástupce agentury předloží podepsanou smlouvu a další dokumenty pobočce Rosreestr k provedení záznamu o uzavřené transakci do Jednotného státního rejstříku práv (USRR). Později vyzvedne a předá kupujícímu osvědčení o státní registraci převodu vlastnictví nemovitosti.
16. Konečné vypořádání mezi stranami
Prodejce za prodaný dům dostává od banky peníze (vybírá je z bezpečnostní schránky nebo vybírá hotovost z bankovního účtu).
17. Podepsání převodního a akceptačního certifikátu
Závěrečná transakce: obě strany podepíší potvrzení o převodu a převzetí nemovitosti.
Souhlas se zpracováním osobních údajů
Tímto svobodně, z vlastní vůle a ve vlastním zájmu dávám ZAO MIEL (OGRN 1057748261526, INN 7709631538, KPP 770901001, adresa: 109004, Moskva, ul. Nikolojamská, 40, budova 1 Společnost) souhlas se zpracováním mých osobních údajů, které jsem uvedl ve formuláři zpětné vazby umístěném na této webové stránce (dále jen Stránka), za účelem: zpracování mé žádosti zaslané prostřednictvím formuláře zpětné vazby, komunikace se mnou pro účely související ke zpracování a vyřízení mé žádosti s využitím různých komunikačních prostředků, a to prostřednictvím: internetu; zprávy na e-mailovou adresu; krátké textové zprávy (SMS) a multimediální zprávy (MMS) na telefonní číslo; jakož i prostřednictvím využívání informačních a komunikačních služeb pro rychlé zasílání zpráv (messengery); telefonní hovory; dále za účelem propagace zboží a služeb Společností, provádění elektronických nebo SMS průzkumů, sledování marketingových kampaní, zákaznické podpory, sledování kvality služeb poskytovaných Společností, jakož i pro interní statistiky Stránek, pro které S mými osobními údaji povoluji tyto akce: shromažďování, zaznamenávání, systematizace, shromažďování, uchovávání (elektronicky i na papíře), objasňování (aktualizace, změna), vytěžování, používání, distribuce, předávání (včetně předávání třetím stranám, křížení nevyjímaje). -převod hranic, vyvstala-li jeho potřeba při plnění závazků), depersonalizace, blokace, vymazání, zničení, s použitím nebo bez použití nástrojů automatizace.
Právo zpracovávat mé osobní údaje, které jsem uvedl ve formuláři pro zpětnou vazbu, mají kromě MIEL CJSC také právnické osoby užívající ochrannou známku MIEL na základě licenčních smluv, jakož i právnické osoby zařazené do MIEL Real Estate. Office Network a používání ochranné známky “MIEL” na základě obchodních koncesních smluv (franchising), obchodních subkoncesních smluv (subfranchising).
Zároveň uděluji svůj souhlas a nebráním se tomu, aby Společnost ani jiné osoby jejím jménem zasílaly zprávy, včetně reklamních či jiných informací jiného obsahu na telefonní číslo nebo emailovou adresu, nebo využívaly jiné mnou určené komunikační prostředky. ve formuláři zpětné vazby. Dále uděluji svůj souhlas (nenamítám) s předáváním osobních a jiných údajů třetím stranám, a to i pro účely jejich zpracování, pro zajištění fungování Stránek, implementace přidružených a jiných programů, za předpokladu, že předávané údaje podléhají režimu podobnému režimu existujícímu na Stránkách, mimo jiné včetně předávání osobních údajů osobám přidruženým ke Společnosti nebo osobám, které s ní uzavřely smlouvy, jakož i třetím stranám v případech kde je takový převod nezbytný k tomu, aby Klient (Uživatel) mohl využívat určitou službu nebo plnit určitou dohodu či smlouvu s Klientem (Uživatelem).
Tento souhlas je poskytován od okamžiku, kdy vyplníte formulář zpětné vazby na Stránce, doba jeho platnosti je neomezená. Tento souhlas mohu kdykoliv odvolat zasláním odpovídajícího písemného prohlášení na adresu ZAO MIEL uvedenou v tomto souhlasu.
Nákup a prodej bytu je proces, v jehož důsledku dochází k převodu vlastnických práv k rezidenční nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. A ten na oplátku zaplatí prodávajícímu dohodnutou částku peněz. Jednou z fází tohoto procesu je uzavření kupní a prodejní smlouvy.
Postup nákupu a prodeje
Pořadí akcí při prodeji bytu je následující:
1) výběr protistrany – majitel dá byt do prodeje a hledá osobu ochotnou jej koupit;
2) předběžná jednání – před sepsáním formální smlouvy se prodávající a potenciální kupující dohodnou na podmínkách koupě a prodeje. Zejména se dohodnou na budoucí hodnotě bytu a postupu při jeho převodu na nového vlastníka. Je důležité se dohodnout, zda je nutná předběžná smlouva a zda je vyžadována záloha;
3) uzavření předběžné dohody. Taková dohoda není povinnou fází, strany se bez ní obejdou. Aniž by se jednalo o samotnou kupní smlouvu, zaznamenává záměr uzavřít základní smlouvu. Rovněž stanoví zálohu;
4) převod zálohy, je-li poskytnuta;
5) sběr požadovaných dokumentů oběma stranami;
6) uzavření samotné kupní a prodejní smlouvy, na jejímž základě přechází vlastnická práva na nabyvatele;
7) potvrzení transakce notářem – je-li to nutné nebo pokud si strany zvolily notářskou formu transakce;
státní registrace majetku nového vlastníka v Rosreestru;
9) obdržení dokladů po registraci, zejména aktuálního výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí;
Co uvést do textu smlouvy
V textu jsou popsána veškerá práva a povinnosti účastníků. Čím podrobněji je v ní popsán proces převodu majetku, tím menší je riziko nedorozumění a sporů.
Zvláštní pozornost je třeba věnovat podmínkám, bez kterých nebude smlouva považována ze zákona za uzavřenou – jsou označovány jako zásadní. Nákup a prodej bytu má několik podmínek:
● předmět transakce – jaký druh bydlení se prodává. Uveďte jeho adresu, metráž, katastrální číslo a další individualizační prvky. Pokud se prodává s nějakým doprovodným majetkem (například nábytkem nebo domácími spotřebiči), je to také uvedeno;
● smluvní cena – kolik peněz je nabyvatel povinen zaplatit;
● seznam osob, kterým po uskutečnění prodeje a koupě zůstane možnost prodané bydlení užívat.
Smlouva obsahuje i další důležité podmínky pro smluvní strany, např.
● jakým způsobem bude převod bytu proveden;
● jak budou výpočty prováděny;
● okolnosti vyšší moci, za jejichž přítomnosti účastníci nenesou odpovědnost za porušení smlouvy;
● skutečná odpovědnost za porušení dohodnutých povinností.
Musím mít smlouvu ověřenou notářem?
Kupní a prodejní smlouva může být ověřena notářem nebo sepsána v jednoduché písemné formě. Nákup a prodej, formalizovaný v jednoduché písemné formě, se uskuteční, pokud účastníci podepíší jediný dokument a předloží jej společnosti Rosreestr ke státní registraci práva na byt pro kupujícího. Pokud je transakce ověřena notářem, předá papíry k registraci.
V některých případech je notářské ověření vyžadováno zákonem a bez něj není nákup a prodej možný:
● pokud se neprodává celý předmět, ale podíl na něm. Postup notářského ověření je navržen tak, aby zajistil respektování zájmů zbývajících vlastníků akcií;
● pokud prodávaná nemovitost patří nezletilému dítěti.
Kontaktování notáře za účelem potvrzení transakce nákupu a prodeje je navíc chytrý krok, i když to v konkrétním případě není nutné. Notář odborně prověří zákonnost transakce a pojistí se proti klamání a podvodu.
Státní registrace
Bez ohledu na to, zda je dohoda ověřena notářem nebo ne, musí být předložena společnosti Rosreestr ke státní registraci práv nového vlastníka k bytu, jinak nebude nákup a prodej dokončen.
Existuje několik způsobů, jak to provést:
● předat dokumenty osobně vládnímu úřadu;
● přenášet dokumenty prostřednictvím MFC;
● byla-li smlouva ověřena notářem, předloží listiny k registraci notář.
Po oficiální registraci přechází vlastnictví bytu na nového majitele.
Zároveň bude chvíli trvat, než se právo zaregistruje, doba závisí na způsobu předkládání dokumentů společnosti Rosreestr:
● 7 pracovních dnů, pokud byly dokumenty předloženy přímo společnosti Rosreestr;
● 9 pracovních dnů – pokud prostřednictvím MFC;
● do 1 pracovního dne, pokud byly zaslány elektronicky notářem: kontakt s ním nejen pojistí právní rizika, ale také ušetří čas.
Za státní registraci se účtuje poplatek 2000 rublů (pro rok 2021).
Převod bytu
Koupě a prodej končí převodem prodávané nemovitosti na nového vlastníka. K tomu je sepsána převodní listina.
Podrobně popisuje aktuální stav bytu, včetně:
● přítomnost nebo nepřítomnost dluhu na účtech za energie;
● zbývající nábytek a domácí spotřebiče, pokud existují.
Před podpisem smlouvy byste si měli byt pečlivě prohlédnout, zkontrolovat inženýrské sítě a podepsat dokumenty až poté, co se ujistíte, že stav nemovitosti odpovídá očekávání kupujícího.
