Jaká je pokuta za nelegální přestavbu bytu?

Při přestavbě bytu, kdy se bourají a staví stěny, stěhují klempířské vybavení, vyměňují podlahy, mění design podlahy, nejde jen o to, aby byl váš domov pohodlnější a vizuálně atraktivnější. Stejně důležité je provádět veškeré práce v souladu se stavebními a hygienickými normami a s povolením dozorového úřadu.

Ale než budeme pokračovat v tomto tématu, pojďme definovat, co je považováno za nelegální přestavbu.

Nelegální přestavba je práce na změně konfigurace bytových a nebytových prostor, která porušuje bytovou legislativu, stavební a hygienické normy (SP, GOST, MGSN atd.), nebo je prováděna bez povolení dozorových orgánů.

Někdy prováděná práce spadá pod všechny tyto zákazy současně, to znamená, že je prováděna bez předchozího schválení a se spoustou porušení.

Obsah

1. Důvody nelegální přestavby prostor
2. Nelegální přestavba bytových prostor
3. Odpovědnost za nelegální přestavbu bytu
4. Jak legalizovat nelegální přestavbu?
5. Eliminace nelegální přestavby
6. Nelegální přestavba nebytových prostor
7. Pokuta za přestavbu bytu bez povolení
8. Pokuta za nelegální přestavbu nebytových prostor
9. Rekonstrukce bez sankcí 2023

Důvody nelegální přestavby prostor

Mnoho vlastníků nemovitostí nadále provádí nelegální přestavby bez příslušných povolení. Důvodů je několik. Občany žene touha ušetřit peníze a také přesvědčení, že nelegální přestavby si nikdo nevšimne.

Obě přesvědčení se ale v praxi často ukazují jako mýty. Nejčastěji je neoprávněná práce „odhalena“ kvůli stížnosti na nelegální přestavbu od vašich sousedů. A nejde o banální závist: špína, hluk příklepové vrtačky jsou stálými společníky každé opravy, zvláště takové rozsáhlé. Ale stavební práce v neděli brzy ráno, stejně jako hory stavebního odpadu, jsou skvělým důvodem pro to, aby vaši sousedé podali stížnost na nelegální přestavbu u bytového inspektora.

Zároveň se při provádění správně koordinované sanace zohledňuje nejen specifika a načasování prací, ale také hodiny, ve kterých je dovoleno je provádět. Odvoz stavebního odpadu je navíc také jednou z podmínek legální sanace. Tento bod je konkrétně diskutován při získávání povolení.

Nelegální přestavba bytových prostor

Kromě toho, že nekoordinovaná přestavba je sama o sobě velmi riskantní, protože se mění design prostor a je zde vysoká pravděpodobnost porušení práv a bezpečnosti ostatních obyvatel domu, hrozí majiteli prostor vážné sankce. za porušení bytové legislativy.

Odpovědnost za nelegální přestavbu bytu

Co přesně je hrozbou nelegální přestavby? Možnosti jsou zde:

1. V „nejúspěšnějším“ případě, kdy jednoduše „zapomenete“ přestavbu legalizovat (která sama o sobě neporušuje žádné zákony ani stavební předpisy), budete muset zaplatit pokutu a poté ji koordinovat s Moskevským bytovým inspektorátem „po skutečnost.” V tomto případě byste měli vypracovat technickou zprávu o přípustnosti a bezpečnosti provedených prací. Pokud nebyly dotčeny nosné konstrukce, pak tento technický závěr může vypracovat jakákoliv projekční organizace se schválením SRO. Dále váš byt navštíví komise Moskevského bytového inspektorátu, která vše znovu prověří a podepíše akt o dokončené přestavbě. Níže vám řekneme, jaké další dokumenty budete potřebovat k formalizaci nelegální přestavby bytu.
2. Často se stává, že práce byly provedeny „ve velkém“ a byly zasaženy hlavní zdi. Pro takové události je povinné vypracovat technickou zprávu o skutečnosti dokončené přestavby od autora projektu domu a také provést složité výpočty, například pro posílení otvorů. Je to dáno tím, že takovéto události ovlivňují bezpečnost života a zdraví občanů a také pevnost konstrukce bytového domu.

Smutné statistiky ukazují, že nekvalifikovaný zásah do nosných konstrukcí domu může někdy vést ke vzniku trhlin až zřícení.

Pokud v důsledku takové nehody dojde k poškození bytů sousedů, bude muset viník zaplatit opravy na vlastní náklady. Pokud k nehodě nedošlo, inspektor kromě pokuty vydá příkaz k odstranění všech přestupků a vrácení bytu do původní podoby nebo schválí změny předepsaným způsobem.

Je třeba také vzít v úvahu, že v případě nezákonné přestavby budou jakékoli právní kroky s bytem obtížné nebo zcela nemožné, dokud nelegální přestavbu nelegalizujete nebo nevrátíte prostor do předchozího vzhledu, který odpovídá technické dokumentaci ZISZ.

Při pokusu o likvidaci bytu, který mu patří, bude majitel požádán, aby si objednal technický pas, ve kterém technici ZINZ označí nelegální přestavbu červenými čarami.

Prodat takový byt je velmi obtížné, protože kupující dostává bydlení s nelegální přestavbou a takové břemeno se bude líbit jen málokomu. Byt s nelegální přestavbou může ztratit od 10 % do 30 % své hodnoty, zejména pokud dojde k zásadně nedůsledným změnám.

Plány ZISZ s červenými čarami, které označují nelegální přestavbu bytu.

Důsledky nelegální přestavby pocítí i ten, kdo chce získat úvěr zajištěný takovým bytem, ​​protože banka s největší pravděpodobností úvěr odmítne.

Kromě toho se kupující potýká také s problémem, pokud kupuje byt s přestavbou s hypotečním úvěrem. Bankovní odhadci zaznamenají přestavbu před koupí a banky zpravidla neposkytují úvěry na koupi bytů s přestavbou, případně budou podmínky výrazně horší, než kdyby v bytě k přestavbě nedošlo.

Současný majitel nese odpovědnost za nelegální přestavbu, i když práce prováděli příbuzní před pár desítkami let a byt sám zdědil a o opravách nevěděl.

V souladu s článkem 7.21 zákoníku o správních deliktech Ruské federace může být pokuta za nelegální přestavbu bytu až 2,5 tisíce rublů. Obecně je částka malá, ale je doplněna příkazem bytové inspekce „vrátit byt v souladu s půdorysem nebo legalizovat provedené práce“.

Pokud budete systematicky ignorovat pokyny Moskevského bytového inspektorátu, bude případ postoupen soudu. Podle ustanovení 5 čl. 29 bytového zákoníku Ruské federace může soud zbavit trvalého porušovatele jeho vlastnických práv, vystěhovat ho z obsazeného obytného prostoru a dát samotný byt do veřejné dražby. Podobné příklady v soudní praxi již byly. I když stojí za zmínku, že soud učiní odpovídající rozhodnutí v nejextrémnějším případě, kdy majitel domu kategoricky odmítá provést opravy.

Při prodeji nemovitosti v dražbě je majiteli vyplacen výtěžek minus náklady na výkon soudního rozhodnutí o uvedení bytu do předchozího stavu. To znamená, že za legalizaci nelegální přestavby bude bývalý majitel stále platit, ale o svá práva k bytu již přijde.

Pokuty od moskevského bytového inspektorátu, vzorky.

Jak legalizovat nelegální přestavbu?

Podívejme se, jak formalizovat nelegální přestavbu bytu v Moskvě. Jak jsme řekli výše, je dobré, pokud je neoprávněná přestavba potenciálně kompatibilní. Poté bude možné ji legitimizovat a tento postup sám o sobě bude podobný standardnímu procesu schvalování plánované přestavby.

Budete muset shromáždit balíček dokumentů pro přestavbu, který předložíte ke zvážení inspekci bydlení města Moskvy. Za tímto účelem je na portálu státních služeb mos.ru vyplněna žádost o přijetí aktu o dokončené přestavbě, ke které jsou připojeny všechny shromážděné dokumenty. A to:

• Plán ze ZISZ obsahující původní dispozici bytu (osvědčení o registraci bytového prostoru nebo půdorys bytu s vysvětlením).
• Certifikát nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN) potvrzující vlastnictví bytu.
• Technický závěr o přípustnosti a bezpečnosti dokončené přestavby.

Přibližně do 10 dnů po předložení dokladů k legalizaci přestavby bude žadatele telefonicky kontaktovat inspektor bydlení za účelem dohody o dni a čase převzetí díla.

Inspektor ve stanovený čas byt navštíví, aby zkontroloval, zda jeho nové plánovací řešení odpovídá technickému závěru vydanému projekční organizací nebo autorem projektu domu. Na konci návštěvy, po kladném posouzení sanace, vydá inspektor majiteli domu potvrzení o zaplacení správní pokuty za nedovolené opravy a sepíše protokol o dokončené sanaci a/nebo rekonstrukci.

Zákon je vypracován ve 4 kopiích – pro archivy Moskevského bytového inspektorátu, pro Rosreestr, pro ZISZ a pro majitele bytu.

Po bytovém inspektorovi je do bytu pozván zaměstnanec státní rozpočtové instituce MosgorBTI. Ten prostor prohlédne, provede potřebná měření, získaná data zanese do databáze ZISZ a majitel areálu bude moci obdržet nový technický pas s černými čarami. Po dokončení tohoto postupu bude nelegální přestavba považována za legální.

Chcete-li se dozvědět více informací o legalizaci nekoordinované přestavby, přejděte sem.

Praxe ukazuje, že schvalování nelegální přestavby „zpětně“ bývá obtížnější než schvalování pouze plánované přestavby. Moskevská bytová inspekce však upozorňuje, že v žádném případě nemá smysl s legalizací nelegální přestavby otálet. Čím dříve bude přestavba legalizována, tím lépe pro majitele bytu.

Eliminace nelegální přestavby

Výše jsme uvedli nejjednodušší možnost. V praxi může nastat mnoho potíží. Všechny nelegální přestavby lze obvykle rozdělit do dvou typů:

1. Dokončeno bez porušení regulačních dokumentů (přibližně 10 %).
2. Porušení stavebních předpisů (asi 90 %).

Například koupelnu a toaletu lze zvětšit pouze na úkor přilehlého nebytového prostoru – chodby nebo komory. Nebudete však moci koordinovat nelegální přestavbu koupelny s rozšířením na úkor obytného prostoru – taková práce porušuje hygienické normy. Ale i když rozšíříte koupelnu nebo toaletu do chodby, nezaručí to, že bude možné dílo v budoucnu legalizovat.

Při obvyklém návrhu přestavby bytu vyžaduje rozšíření „mokrých míst“ vypracování projektu, protože je nutné instalovat hydroizolaci (protože se jedná o změnu podlahové konstrukce – složitá práce). V průběhu těchto prací bude nutné vypracovat protokol o skrytých pracích na pokládce hydroizolace, bez kterého nebude možné v budoucnu pořídit protokol o provedené sanaci.

Samozřejmě, pokud to uděláte bez povolení, je nepravděpodobné, že se stavební tým postará o položení hydroizolačního nátěru, což znemožní legalizaci opravy. V takovém případě budete muset byt buď obnovit do předchozí podoby, nebo předělat veškerou práci, ale v souladu s přijatými stavebními a hygienickými normami.

Není to jediný příklad prací, na kterých se nelze dohodnout ani před, ani po přestavbě. Článek 10 Přílohy 1 k PPM č. 508-PP uvádí všechny typy takových událostí. Co na ně ještě platí?

Zakázané typy nelegální přestavby:

• Jakékoli práce, které vedly ke zhoršení provozních podmínek domu a životních podmínek občanů.
• Porušení pevnosti a stability nosných konstrukcí, způsobující jejich destrukci.
• Eliminace nebo redukce ventilačních kanálů.
• Převod topných radiátorů na lodžie a balkony.
• Organizace podlahového vytápění s vytápěním ze společného otopného hlavního nebo teplého vodovodu.
• Porušení pravidel SNiP, SanPiN a požární bezpečnosti.
• Spojení plynofikované kuchyně s obývacím pokojem nebo vytvoření otvoru mezi nimi bez dveří.

O dalších typech zakázaných prací jsme hovořili v článku „Co lze a nelze dělat při přestavbě bytu“.

Nelegální přestavba nebytových prostor

Stejně jako v případě bytu i přestavba nebytových prostor vyžaduje předchozí souhlas, protože takové změny musí být provedeny v dokumentech ZISZ. Ne všichni vlastníci/nájemci nebytových prostor však i přes nutnost schvalování oprav nerealizují přestavbu a rekonstrukci s příslušným povolením.

Z hlediska koordinace přestavby má zásadní význam umístění nebytových prostor. Nebytové prostory tak mohou být umístěny v bytovém domě nebo v nebytovém domě.

Náklady na přestavbu závisí na tom, kde přesně se nebytové prostory nacházejí, a také na tom, jak as kým je následně zařídit.

Nelegální přestavbu nebytových prostor v bytovém domě, jako je byt, schvaluje Moskevský bytový inspektorát. Samozřejmě za předpokladu, že přestavba bude provedena bez porušení. Pro tohle:

• shromažďují se titulní dokumenty pro prostory, zakládací listina organizace a dokumenty o ZISZ (mohou být vyžadovány i další dokumenty v závislosti na prostorách a složitosti přestavby);
• zpracovává se projekt sanace a technická zpráva o přípustnosti a bezpečnosti provedených prací;
• Rospotrebnadzor dostává kladný závěr o souladu projektové dokumentace s hygienickými a epidemiologickými pravidly a předpisy;
• Žádost o přijetí aktu o dokončené přestavbě je podána na portálu státních služeb mos.ru a celý shromážděný balík dokumentů je zde nahrán v elektronické podobě.

Po podání žádosti přichází na místo inspektor Moskevského bytového inspektorátu a:

• zkontroluje nové plánovací řešení s technickou zprávou;
• uděluje pokutu za nelegální přestavbu nebytových prostor, která je pro fyzické osoby 2-2,5 tisíc a pro právnické osoby – 300-350 tisíc rublů;
• vydává zákon o dokončené rekonstrukci a přestavbě.

Dalším krokem je kontaktovat Úřad pro technickou inventuru a zavolat technika, který změří prostory a vypracuje aktualizovaný plán ZISZ.

Chcete-li legalizovat nelegální přestavbu nebytových prostor v nebytové budově, musíte se obrátit nikoli na Moskevský inspektorát bydlení, ale na Úřad technického inventáře.

Složení dokumentů předložených ZISZ je v mnoha ohledech podobné tomu, co je potřeba k legitimizaci nezákonné přestavby nebytových prostor nacházejících se v bytovém domě. Pokud nepotřebujete získat závěr od Rospotrebnadzor o projektové dokumentaci.

Jakékoli změny, které provedete v uspořádání vašeho domova oproti původnímu plánu ZISZ, musí být dohodnuty s Moskevským bytovým inspektorátem. To vyžadují právní předpisy o bydlení Ruské federace a Moskvy.

Pokud porušíte zavedený postup pro schvalování přestavby, budete čelit řadě správních sankcí, jejichž objem přímo závisí na „závažnosti trestného činu“.

Pokud již máte zakázku na domovní prohlídku k legitimaci již dříve dokončené přestavby, pak pro vás naše organizace ráda vypracuje technickou zprávu o přípustnosti a bezpečnosti provedených prací.

Pokuta za přestavbu bytu bez povolení

Bez povolení je přestavba považována za neoprávněnou, a tudíž nezákonnou. V tomto případě podle čl. 7.21 zákoníku o správních deliktech Ruské federace budete čelit pokutě za nelegální přestavbu bytu ve výši 2 až 2,5 tisíc rublů. Pro právnické osoby – od 40 do 50 tisíc rublů.

Pokuta za přestavbu však není v této situaci největší nešvar – za nedovolenou změnu dispozice bytu dostanete od inspektora příkaz, podle kterého budete povinni přestavbu zlegalizovat nebo vrátit dispoziční řešení bytu. byt do původního stavu.

To znamená, že budete muset získat technický posudek o přípustnosti a bezpečnosti prováděných prací. Dovolte nám, abychom si rezervovali, že tato služba je poměrně drahá, pokud si dokument objednáte u autora projektu vašeho domu.

Nelegální přestavba bez porušení je však poměrně vzácná. Obvykle tak či onak odporují stavebním a hygienickým normám. V případě zjištění porušení bude příkaz vyžadovat, abyste byt vrátili do předchozího stavu v souladu s původním plánem ZISZ nebo opravu „vrátili“ do dohodnutého stavu – například částečně zmonolitnili otvor, který je příliš široká v nosné stěně.

Usnesení, pokyny a pokuty za nelegální přestavbu, fotografie.

Pokud majitel odmítne splnit příkaz, bude mu udělena druhá pokuta za nekoordinovanou přestavbu bytu, jejíž výše může být vyšší než poprvé. V případě úmyslného nedodržení jejích pokynů se moskevský bytový inspektorát obrátí na soud. Ten má pravomoc vykázat pachatele z bytu a prodat jej v dražbě. Nedávno byla navíc uzavřena dohoda mezi Moskevským bytovým inspektorátem a Exekutorskou službou, podle níž mohou být omezeny cesty do zahraničí občanů, kteří se vyhýbají legalizaci neoprávněné přestavby.

Přes to všechno ne každý majitel bytu usiluje o legalizaci své přestavby. Mnoho lidí si myslí, že když odmítnou schválení a udělají veškerou práci sami, mohou ušetřit peníze na přípravné fázi. Mnozí se domnívají, že pokud podobnou přestavbu již provedl někdo, koho znají, je nyní oficiálně povolena.

Dříve nebo později se sousedé a s jejich pomocí zaměstnanci Moskevského bytového inspektorátu dříve nebo později dozví o nelegální přestavbě, ale nesprávně provedená práce vám může způsobit mnohem větší potíže. Mnoho lidí zapomíná například na zákaz demontáže nosných konstrukcí, které mohou časem vést k prasklinám a následně i ke zřícení zdi.

Navíc, pokud již byla podobná přestavba provedena v bytech sousedů v horních a spodních patrech, pak se výrazně zvyšuje pravděpodobnost zřícení stěny. V případě jakékoli mimořádné události ponesou veškerou odpovědnost ti, kteří přestavbu provedli, a kromě zaplacení pokuty za nelegální přestavbu bytových prostor bude nutné veškeré následky odstranit zcela na vlastní náklady.

Vezměte prosím na vědomí, že existují určité typy přestaveb, pro které nelze získat povolení běžným způsobem, před zahájením prací, a ještě více po jejich dokončení. Takové přestavby zahrnují například demontáž ventilačního potrubí nebo přestavbu, v důsledku čehož je obtížný přístup ke stoupačkám nebo uzavíracím zařízením. Práce, která vědomě zhoršuje životní podmínky v bytech sousedů a ve vašem bytě, je zakázána. Zde je to, na čem se nelze dohodnout:

nebo vytvoření otvoru mezi nimi bez dveří.
• Demontáž nebo řezání ventilačních potrubí.
• Drážkování pro elektrické vedení ve vodorovných spojích a pod vnitřními stěnovými panely, stejně jako ve stěnových panelech a podlahových deskách. vytápěné ze společného otopného potrubí nebo teplé vody.
• Výstavba lodžií a teras ve druhém a vyšším podlaží.

Pokud jste spojili balkon s obývacím pokojem nebo kuchyní a umístili na balkon radiátor ústředního topení pro vytápění, pak i když je balkon plně zasklený a izolovaný, budete muset opustit provedenou práci a po zaplacení požadované pokuty za nelegální sanace, provádět restaurátorské opravy.

Bytový inspektorát neschvaluje práce na přemístění prostor ve vlhkých prostorách v případech, kdy porušují platné normy. Pokud jste například prohodili koupelnu a kuchyň, pak nebudete moci legitimovat provedené práce a po zaplacení správní pokuty za přestavbu budete muset bytu opět vrátit předchozí podobu. Kompletní seznam zakázaných typů přestaveb je zde.

Výše správní pokuty za neoprávněnou přestavbu bytu v Moskevské oblasti je také stanovena Kodexem správních deliktů Ruské federace. Pro občany je to 2-2,5 tisíc rublů. Následky a odpovědnost za protiprávní jednání jsou podobné těm, které jsme popsali pro Moskvu. V případě porušení platných norem spáchaných v době opravy bude majitel nucen vrátit obytné prostory do předchozího uspořádání. Pokud zjištěná přestavba neobsahuje porušení, je možné ji legalizovat, ale pouze u soudu.

Stojí za zmínku, že odpovědnost za přestavbu vždy leží na současných majitelích bytu. Případy, kdy je neoprávněná přestavba objevena o několik desetiletí později, nejsou neobvyklé. Ale i kdyby samotné práce prováděli předchozí majitelé bytu, pak budete muset jako současný vlastník nemovitosti odstranit všechny následky.

A i když jste o vybourané příčce nebo posunutém vchodu neměli ani ponětí, budete muset nejprve zaplatit pokutu a poté dílo buď „zpětně“ legitimovat, nebo byt vrátit v souladu s půdorysem.

Pokuta za nelegální přestavbu nebytových prostor

Výše sankcí uložených porušovateli za nekoordinovanou sanaci se určuje podle toho, komu patří nebytové prostory v bytovém domě.

Článek 9.12 moskevského městského zákoníku o správních deliktech stanoví, že jednotlivci za takové porušení budou uloženy pokuty 2000–2500 rublů. Pro právnické osoby bude peněžní pokuta mnohem větší – od 300 tisíc rublů.

Rekonstrukce bez sankcí 2023

V tuto chvíli je možné přestavbu legalizovat bez pokuty. Od dubna 2022 je zavedeno moratorium na ukládání pokut za nelegální přestavby bytů a nebytových prostor v bytových domech.

To znamená, že pokud se rozhodnete legalizovat dříve dokončenou přestavbu a požádáte s příslušným balíkem dokumentů Moskevský bytový inspektorát, nemusíte platit pokutu. Legalizace přestavby bytu bez pokuty je možná do 31.