Co udělat jako první při koupi bytu?

Záleží na tom, jak byla v bytě provedena prohlídka, zda se závady zjistí ihned, nebo se v budoucnu stanou pro kupující nepříjemným překvapením. Odborník radí, na co si při nákupu rozhodně dát pozor.

1. Nevěřte svému prvnímu dojmu. Zpravidla první věc, kterou kupující věnují pozornost, je kvalita kosmetických oprav prováděných v bytě. Odborníci doporučují nejprve posoudit nikoli vzhled objektu, ale stav toho, co může v budoucnu vyžadovat nejzávažnější náklady: od instalatérství po vysoce kvalitní stěny a stropy.

“Jak ukazuje praxe, kupující preferují byty, které již byly zrekonstruovány,” říká Valery Konyakhin, specialista na GRANTA-real estate. – I když je oprava kosmetická a malá. Byt, ve kterém byly nedávno nalepeny tapety a znovu položeno linoleum, vypadá pro kupující atraktivněji. Řada prodejců proto před uvedením nemovitosti na trh provádí tzv. předprodejní přípravu a investuje malou částku do modernizace bytu. Takové změny skutečně umožňují urychlit prodej bytu a odlišit jej od ostatních nemovitostí s podobnými vlastnostmi. Přitom jiný objekt prohlížený kupujícími může mít i o něco lepší parametry, ale kupující si vybírají ten, kde byl přípravek vyroben. Jednoduše proto, že působí příjemnějším dojmem. I když takový byt může v budoucnu vyžadovat velké výdaje, například na vyrovnání stěn a stropů.“

2. Zjistěte, zda je byt rekonstruován. To lze provést porovnáním technické dokumentace k bytu (technický pas) se stávajícím stavem nemovitosti. Pokud byla přestavba provedena a nebyla legalizována, měli byste zhodnotit možné důsledky koupě takového bytu. Přestavba se mimo jiné může stát překážkou pro použití úvěrových prostředků na pořízení bytu. Řada bank bude souhlasit s kolaudací objektu s přestavbou pouze za podmínky, že při její realizaci nebyly dotčeny nosné konstrukce. Banky nesouhlasí s nákupem bytů na úvěr s přestavbami, v důsledku čehož se změnila obytná plocha nemovitosti.

3. Okamžitě zkontrolujte stav zařízení a konstrukcí. Mezi nejčastější chyby kupujících uvádí odborník nedostatečnou pozornost k detailům při prohlídce bytu, což může v budoucnu vést k dodatečným nákladům. Kupující například při prohlídce vidí, že v bytě jsou plastová okna a radiátory, které jim kvalitou vyhovují. Pak se po podpisu smlouvy a předání klíčů ukáže, že se neotevírají okna, tečou baterie, nejsou zkontrolovány měřiče. Abyste se v budoucnu vyhnuli nepříjemným překvapením, měli byste všechny tyto body okamžitě zkontrolovat. Pokud byla okna namontována nedávno, měla by mít záruku. Na vaši žádost musí prodejce poskytnout pas k měřičům. V opačném případě rodinu ihned po pořízení bytu čekají nové výdaje. Takže například při instalaci měřiče mluvíme o dodatečných nákladech ve výši pěti až sedmi tisíc rublů.

4. Proberte s prodávajícím, co v bytě zůstane v době jeho převodu na kupujícího, a sepište soupis. Za tímto účelem je ve fázi přípravy předběžné smlouvy vypracován dokument, který popisuje, jaký nábytek a instalatérské práce zůstávají v bytě a v jakém stavu je objekt převeden.

„Zároveň není třeba zacházet do detailů s uvedením výrobce obkladů nebo baterií, stačí jednoduše uvést: koupelna je v dlaždicích, na podlaze je linoleum, na stěnách jsou tapety . Rozhodně byste si ale měli udělat inventuru, radí Valery Konyakhin. „V opačném případě se může ukázat, že kupující si prohlížel byt s kvalitní rekonstrukcí, ale dostane objekt ve zcela jiném stavu. Existují případy, kdy prodejci při odchodu z bytu linoleum odstraní. Rovněž je nutné doložit stav bytu, protože od uzavření předběžné smlouvy do podpisu hlavní kupní a prodejní smlouvy může uplynout čas. V tomto období se toho může stát hodně. Pokud byl například byt zaplaven sousedy, pak po sepsání soupisu bude prodávající tyto záležitosti řešit.“

Odborníci radí věnovat trochu více pozornosti bytům umístěným v prvním a posledním patře i rohovým. V přízemí při prohlídce nemovitosti je potřeba zkontrolovat, zda podlahy v bytě nejsou studené. U nemovitostí v posledním patře by se kupující měl zajímat o stav střechy, je nutné zkontrolovat rohy, zda nejsou šmouhy.

5. Mimo jiné byste měli věnovat pozornost tomu, kdo bydlí vedle. Bydlení v té nejlepší nemovitosti umístěné v ideální lokalitě se totiž může stát nepohodlným, pokud poblíž bydlí hluční nebo nefunkční sousedé. Kromě toho je nutné zhodnotit stav infrastruktury oblasti. „Kupujícím bych doporučoval přijít na kontrolu večer, nejlépe tak zhodnotí reálnou situaci s dostupností parkování u domu,“ říká Valery Konyakhin.

Pokud se stanete majitelem bytu, nespěchejte s promýšlením interiéru a uspořádáním nábytku ve všech místnostech. Nejprve je nutné vyřešit některé byrokratické záležitosti, aby se předešlo možným problémům v budoucnu.

Obsah

1. Co dělat po koupi bytu
2. Majetkové doklady
3. Jak správně zaregistrovat byt ze sekundárního trhu
4. Co dělat, když jste si koupili byt na hypotéku
5. Přijmeme byt v novostavbě
6. Podrobnosti o odpočtu majetku
7. Jak se postarat o bezpečnost domova
8. Odhadujeme náklady na opravy
9. Sčítání

Co dělat po koupi bytu

Vlastnictví bytu je vážná akvizice, proto je důležité dodržet všechny fáze správného převzetí vlastnictví. Řekneme vám vše, co potřebujete vědět a dělat, pokud jste si právě koupili byt.

Majetkové doklady

Nejlepší je začít kontrolou balíčku dokumentů, které byste měli mít po ruce:

• kupní a prodejní smlouva je hlavním dokumentem, který odráží vaše právo vlastnit nemovitost;
• akt převodu bytu;
• výpis ze ZISZ;
• osvědčení potvrzující absenci dluhů za byt;
• osvědčení o vlastnictví;
• Katastrální pas – technická dokumentace, kde je evidována celková plocha bytu.

Tyto dokumenty jsou základní a každý majitel by je měl mít. Pro všechny následné akce musíte předložit přesně tento seznam dokumentů a je lepší je uložit na jednom místě.

Kromě uvedených certifikátů musíte při nákupu bytu na sekundárním trhu připravit řadu dokumentů. Nejprve si pořiďte výpis z osobního účtu a uzavřete smlouvy s servisními organizacemi o připojení k elektrické síti, vodovodní síti a rámcovou smlouvu o poskytování služeb. Dále byste se měli zaregistrovat v novém místě bydliště a obdržet registrační výpis.

Jak správně zaregistrovat byt ze sekundárního trhu

Po zakoupení bytu na sekundárním trhu musíte provést řadu akcí, abyste se mohli pohodlně usadit na svém novém místě. Nejprve si vyžádejte výpis ze svého osobního účtu – k tomu musíte zajít do Centra pro vypořádání hotovosti a požádat jako vlastník domu. Výpis může potvrdit, že v době převzetí nemáte žádné dluhy.

Změna registrace je dalším krokem, který je třeba udělat po přestěhování na nové místo. Za tímto účelem se musíte obrátit na Federální migrační službu a podat oznámení o změně bydliště. Důležité je dodržet sedmidenní lhůtu po opuštění starého bytu. Pokud nemáte čas navštívit migrační úřad, můžete to udělat v MFC, na ruské poště nebo použít zdroj Státních služeb.

Další fází je, že musíte uzavřít nové smlouvy se servisními společnostmi. Najděte společnost, která vlastní váš dům, a kontaktujte ji, aby takovou smlouvu uzavřela. Pro registraci připojení k napájecí síti je zpravidla nutné navštívit jiný úřad. Vodárenská společnost je zodpovědná za dodávku teplé a studené vody, takže pro připojení k této síti budete muset také uzavřít samostatnou smlouvu. Doporučujeme vám provést všechny tyto kroky do sedmi dnů od registrace kupní a prodejní smlouvy. V případě potřeby je potřeba obnovit smlouvu s poskytovatelem internetu, připojit telefon nebo nastavit byt na zabezpečení.

Co dělat, když jste si koupili byt na hypotéku

Proces přeregistrace bytu na sekundárním trhu, který byl zakoupen s hypotékou, se neliší od scénáře pro nákupy s vlastními prostředky. V tomto případě se však přidává ještě jedna položka – dokumentace z banky.

Pokud kupujete byt na hypotéku, kontaktujete banku a právě tato instituce se stává třetí stranou vaší transakce. Po podání žádosti o hypotéku si musíte vzít smlouvu a splátkový kalendář z pobočky banky – to jsou hlavní dokumenty, které formalizují váš vztah s finanční institucí.

Dále postupujeme podle výše uvedených pokynů a procházíme všechny úřady a uzavíráme potřebné dohody. Mimochodem, pokud máte plynový sporák, musíte navštívit instituci odpovědnou za dodávku plynu a uzavřít smlouvu se společností odděleně od ostatních servisních kanceláří.

Užitečná rada: po koupi bytu máte nárok na daňový odpočet. Jedná se o vratnou částku, která pomůže pokrýt část nákladů a vrátit nákup. Pro uplatnění odpočtu je nutné kontaktovat finanční úřad v místě vaší registrace a podat žádost s balíčkem požadovaných dokumentů.

Pokud jste již hypotéku splatili, musíte z domu odstranit věcné břemeno. Faktem je, že dokud je byt pod hypotékou, nemůžete s ním provádět určité úkony a nejste jeho úplným vlastníkem. Jakmile bude dluh vůči bance splacen, můžete byt bezpečně prodat, použít jako zástavu nebo darovat. Věcné břemeno je odstraněno až po zaplacení celé částky úvěru, a proto je třeba kontaktovat Rosreestr. Registrační kancelář může kontaktovat sám majitel nebo zástupce banky, kde byla hypotéka vystavena. Proces je zahájen poskytnutím balíčku dokumentů, který obsahuje standardní papíry a potvrzení od banky o úplném splacení dluhu. Jakmile specialisté Rosreestr zkontrolují všechny informace, objeví se na listu vlastnictví poznámka o odstranění věcného břemene. Tento postup nevyžaduje platbu státního poplatku a provádí se do tří dnů od podání žádosti. Po odstranění zátěže si můžete objednat nový certifikát, ale za tuto službu si budete muset připlatit.

Přijmeme byt v novostavbě

Pokud kupujete byt v novostavbě, přidává se několik dalších registračních stupňů. Nejprve musíte s vývojářem vypracovat certifikát o převodu a přijetí. Tento dokument je podepsán poté, co si byt pečlivě prohlédnete a souhlasíte s další registrací. Podpis na takovém dokumentu znamená, že jste si nemovitost prohlédli a souhlasíte se všemi vlastnostmi této nemovitosti. Opatrně procházejte byt a věnujte pozornost případným maličkostem, které se vám zdají jako možné závady. Pokud vám něco vadí, nebojte se ozvat a poukázat na to, s čím nesouhlasíte.

Dalším krokem je kontaktovat ZISZ, kde musíte vypracovat katastrální pas bydlení. Nejprve musíte vyplnit žádost o obdržení takového technického dokumentu a odeslat balíček požadovaných dokumentů. Zpravidla budete požádáni, abyste poskytli smlouvu DDU, pokud je k dispozici, potvrzení o přijetí a kopii pasu majitele.

Po obdržení katastrálního pasu se musíte obrátit na společnost Rosreestr, kde jsou zapsána vaše vlastnická práva. Obdržíte certifikát, který je hlavním dokumentem potvrzujícím vlastnictví. Při kontaktování Rosreestra budete také muset poskytnout balíček dokumentů a za měsíc bude byt vložen do obecné databáze.

Podrobnosti o odpočtu majetku

Koupě bytu je významnou finanční investicí, proto stát nabízí část peněz za byt vrátit jako daň z nemovitosti. Výše srážky se vypočítává individuálně a závisí na hodnotě nemovitosti. Pokud si koupíte byt za vlastní peníze, můžete vrátit 13 % jeho nákladů potvrzením platby za bydlení s příslušnými dokumenty. V případě bydlení s hypotékou můžete vrátit 13 % ze zaplacené částky podle smlouvy. Mimochodem, při koupi bytu s hrubým povrchem nebo v domě ve výstavbě můžete kompenzovat 13% oprav.

Všichni ruští občané, kteří dříve takovou službu nevyužili a po zakoupení bydlení zaplatili všechny daně, mají nárok na odpočet nemovitosti. Existuje řada situací, kdy je získání odpočtu nemovitosti nemožné. Tuto částku například nebudete moci získat, pokud byla stavba domu provedena z federálního rozpočtu nebo z mateřského kapitálu. Tento zákon se rovněž nevztahuje na transakce uzavřené mezi příbuznými – kdy jeden z manželů prodá byt druhému z manželů.

Chcete-li získat daňový odpočet, musíte poskytnout následující dokumenty:

• certifikát 3NDFL;
• cestovní pas a DIČ majitele;
• smlouva o koupi a prodeji bytů;
• akt přijetí a převodu;
• osvědčení o registraci vlastnictví;
• vyplněná žádost o odpočet daně.

Majitelé bytů registrovaných s hypotékou musí doložit úvěrovou smlouvu a potvrzení od banky, kde budou uvedeny všechny platby a úroky. Sleva na dani může být vystavena formou osvobození od daně z příjmů na určité období. Pokud zvolíte tento způsob platby, nemusíte vystavovat certifikát 3NDFL.

Jak se postarat o bezpečnost domova

Pokud máte obavy o bezpečnost, můžete se obrátit na bezpečnostní agenturu a uzavřít dohodu o zabezpečení bytu. V závislosti na tom, v jaké oblasti žijete a jak jste zvyklí organizovat si svůj pracovní rozvrh, bezpečnostní agentura nabídne několik možností ochrany. Optimálním řešením je připojení poplašného systému, který se aktivuje, když nejste doma.

Je rozumné kontaktovat pojišťovnu a podepsat pojistnou smlouvu, abyste se ochránili v případě možných potíží. Pojišťovny jsou připraveny nabídnout mnoho balíčků, které zohledňují různé situace a nebezpečí. V případě pojistné události můžete mít nárok na finanční náhradu, která pomůže vyřešit problémy rychleji.

Při nákupu bytu na sekundárním trhu nezapomeňte vyměnit zámky na předních dveřích. Takové bydlení už má majitele a spoléhat se jen na svědomí jiných lidí je nerozumné. Je lepší vyměnit zámky a chránit svůj byt před nežádoucím vniknutím.

Odhadujeme náklady na opravy

Byty na sekundárním trhu mají mnoho pro a proti, ale tato kategorie bydlení je na trhu i nadále velmi žádaná. Jednou z vlastností bytu na sekundárním trhu je, že budete muset trávit čas a peníze na opravy. Samozřejmě se dá najít byt, kde nemusíte nic dělat, ale někteří systematicky hledají bydlení, ve kterém by mohli „expandovat“ ve věci interiérového designu.

Pokud zvolíte druhou možnost, zde je několik tipů, které se vám budou hodit:

• Zkontrolujte stav napájecí sítě. Elektřina je důležitou součástí komfortu a právě napájení často způsobuje mnoho problémů. Je nutné zkontrolovat stav elektroinstalace, neporušenost a funkčnost zásuvek a věnovat pozornost tomu, jak fungují osvětlovací zařízení. Pokud je elektroinstalace v pořádku a lze ji dále používat, klidně pokračujte v opravě. Přítomnost opotřebených sekcí nebo zapalovacích nástavců se však stává důležitým důvodem pro výměnu veškeré kabeláže.
• Zvažte tepelnou izolaci. Byty při dalším prodeji mohou mít mnoho zdrojů tepelných ztrát, které je třeba identifikovat a opravit. Může to být otevřený balkon a nezateplená lodžie, špatná izolace podlahy nebo stará okna. Tyto problémy by měly být vyřešeny před zahájením větších rekonstrukcí, aby bylo v každé místnosti vytvořeno příjemné prostředí.
• Přemýšlejte o rozložení. Není možné provádět velké změny v dispozici bytu, ale určité svobody jsou přípustné. Doporučujeme vám, abyste si důkladně prohlédli svůj obytný prostor a sami se rozhodli, v jakém bytě chcete bydlet.

Renovace je nákladná záležitost, ale můžete vytvořit interiér, který splní všechny vaše estetické požadavky a uchovat jej na dlouhou dobu.

Sčítání

Takže jsme mluvili o všech složitostech zdobení bytu po nákupu, abyste se mohli plně cítit jako jeho majitel. Všechny tyto činnosti je důležité provést co nejdříve po nákupu, abyste se pak mohli v klidu pustit do oprav a přepravy věcí. Pokud během první fáze vlastnictví některé detaily přehlédnete, budete muset později zaplatit pokuty nebo se vypořádat s dluhy.

Připomeňme si ještě jednou, co musíte udělat při koupi bytu:

• Bezpečné vlastnictví. Prvním krokem je kontaktovat Rosreestr a získat osvědčení o registraci vlastnictví na vaše jméno.
• Vytvořte si osobní účet. Vzhledem k tomu, že se stanete novým majitelem bytu, musíte znovu projednat všechny smlouvy a otevřít si osobní účet, který bude propojen s vámi a novým domovem.
• Zaregistrujte se v bytě. Mít povolení k pobytu je důležitou součástí vlastnických práv, takže musíte navštívit místní registrační úřad do sedmi dnů od opuštění starého místa bydliště.
• Uzavřete smlouvy se servisními společnostmi. Je nutné uzavřít smlouvy se všemi inženýrskými sítěmi, které budou registrovány na vaše jméno.
• Vyplňte odpočet nemovitosti. Můžete se obrátit na místní finanční úřad a získat daňový odpočet, abyste měli peníze na opravy.

Pokud nejste připraveni bojovat s byrokratickou mašinérií sami, můžete se obrátit na specialisty a pověřit je provedením všech těchto akcí.