Každý, kdo se alespoň trochu zajímal o postup získání hypotečního úvěru, ví, že získat souhlas od banky není tak jednoduché. Finanční organizace kladou vysoké nároky nejen na platební schopnost žadatele, ale i na vybraný byt. Ani jedna banka nepřidělí finanční prostředky rovnající se plné ceně bytu – a to je značná nevýhoda úvěrů na bydlení. Z tohoto důvodu je pro mnoho kupujících důležité vědět, zda je možné nafouknout náklady na byt, aby bylo možné pokrýt náklady pouze pomocí úvěrových peněz?
Obsah
- Proč hypotéka nepokryje celou cenu domu?
- Proč by kupující navyšoval cenu bytu?
- Jak probíhá nadhodnocená transakce?
- Jaké je nebezpečí nafouknutí ceny bytu hypotékou?
- Pro prodejce
- Pro kupujícího
Proč hypotéka nepokryje celou cenu domu?
Podmínkou pro poskytnutí úvěru na bydlení je složení akontace. Tato částka představuje část nákladů na kupovaný byt, hradí ji kupující ze svých úspor a pohybuje se zpravidla v rozmezí 10-20 % z ceny nemovitosti. Čím větší akontace, tím ochotněji banka schválí úvěr a poskytne výhodnější podmínky.
Aby byly budoucí náklady odhaleny jako objektivní, bude zapotřebí znalecký posudek. Někdy se může ukázat, že odhadce ocenil byt vyšší, než je hodnota prodávajícího, ale nejčastěji se stane opak – tržní cena nemovitosti vypočítaná specialistou se ukáže být nižší. Na základě obdržených údajů a také akontace, kterou je dlužník ochoten zaplatit, se rozhodne o celkové výši úvěru.
Věřitelé potřebují zálohu ze dvou důvodů. Prvním je potvrzení o připravenosti dlužníka plnit své úvěrové závazky, aby nakonec nepřišel o nastřádanou a složenou částku, jejíž výše nemusí být vůbec malá. Přítomnost úspor navíc naznačuje odpovědnost dlužníka a jeho schopnost spravovat své finance.
Druhým důvodem je záruka, že finanční organizace uhradí své náklady, pokud bude zástavní byt dlužníkovi později zabrán a prodán v dražbě. Zpravidla se v dražbě nemovitost prodá za snížené ceny v co nejkratším čase a nakonec se ukáže, že kompenzuje jen asi 80 % její tržní hodnoty. Těchto 80 % bude částka půjčky, pokud bylo 20 % zaplaceno jako záloha.
Z tohoto důvodu, pokud chce kupující nafouknout cenu bytu, banka mu pravděpodobně nevyjde vstříc, protože se zaměřuje pouze na jeho skutečnou tržní hodnotu.
Poznámka! Většina finančních institucí upřednostňuje průběžné jednání pouze s akreditovanými odhadci nebo agenturami. Banky mohou navýšení částky ve smlouvě o koupi a prodeji bytu ze strany prodávajícího nebo uzavření cizího specialisty zcela ignorovat.
Proč by kupující navyšoval cenu bytu?
Hned je třeba poznamenat, že předražená hypotéka je výhodná především pro kupujícího, nikoli pro prodávajícího. Když je rozdíl v hodnotě uměle vytvořen, druhý nemá z takové transakce žádný další zisk, ale může se následně potýkat s řadou problémů.
K nadhodnocení ceny smlouvy o koupi a prodeji bytu dochází nejčastěji z více důvodů. Prvním z nich je neochota či neschopnost kupujícího složit zálohu ze svých úspor. Když na tento příspěvek nejsou finanční prostředky, uchýlí se část občanů k získání spotřebitelského úvěru. V důsledku toho, pokud dlužník také nese hypotéku, vede to k velmi velké finanční zátěži.
Dlužník je totiž kromě jistiny úvěru povinen platit z něj i úroky. V případě kombinace spotřebitelského a hypotečního úvěru je nucen platit současně dvě úrokové sazby, z nichž jedna – spotřebitelská – bývá mnohem vyšší.
Druhým důvodem je nutnost rekonstrukcí v bytě, na které nejsou finanční prostředky. Ke snahám o předražení hypotéky se v takových situacích uchyluje, když bydlení buď vyžaduje opravu kvůli svému zastaralému stavu, nebo je kupováno bez dokončení. Kupující plánují použít výsledný rozdíl ve vypůjčených finančních prostředcích k dokončení těchto prací, aniž by utratili své vlastní peníze.
Třetím důvodem, z hlediska účelnosti nejvíce neopodstatněným, je použití volných prostředků na běžné výdaje nebo splacení jiných dluhů: za energie, úvěry atd. Poměr rizika a přínosu v této situaci zdaleka nebude ve prospěch druhého.
Jak probíhá nadhodnocená transakce?
Teoreticky je možné vzít si hypotéku vyšší, než jsou náklady na byt, ale to je proveditelné pouze v případě, že mezi prodávajícím a kupujícím dojde k dohodě. Nejběžnější schéma pro takovou operaci je následující.
V kupní smlouvě prodávající záměrně uvádí nadsazenou cenu. Rozdíl mezi skutečnou tržní hodnotou a hodnotou uvedenou ve smlouvě bude považován za zálohu. Poté je uzavřena předběžná dohoda, podle které kupující údajně převede peníze prodávajícímu a ten přijme jako zálohu.
Důležité! Z právního hlediska je taková předběžná dohoda zcela fiktivní. V případě odhalení takové transakce hrozí, že bude prohlášena za neplatnou. Kromě toho mohou být účastníci takové transakce často odpovědni za podvod.
Po sepsání předběžné dohody bude kupujícímu stačit kontaktovat banku, aby získal úvěr na zbývající částku nezbytnou k úplnému splacení nákladů na bydlení. Pokud byt stojí méně než schválená hypotéka nebo se skutečně rovná jeho ceně, prodávající obdrží požadovanou částku a kupující ušetří na zálohách.
Z hlediska výhod je tento režim pro dlužníka velmi výhodný, protože umožňuje nákup nemovitosti na jeden úvěr a za výhodnějších podmínek než hypotéka bez akontace. Neměli bychom však zapomínat, že koupě bytu s nadsazenou cenou je zcela nelegální operace, při které minimálně hrozí ztráta nervů a času a maximálně trestní odpovědnost.
Jaké je nebezpečí nafouknutí ceny bytu hypotékou?
Předražená hypotéka má velká rizika pro prodávajícího i kupujícího. Všechny bez výjimky souvisejí s tím, že tato operace je ze své podstaty nezákonná a je založena pouze na ústních prohlášeních, která nejsou podložena právně závaznými dokumenty.
Pro prodejce
Nebezpečí pro prodávajícího při nelegálním zdražení bytu s hypotékou je téměř větší než pro kupujícího. První z nich se týká možnosti prohlásit takovou transakci za neplatnou. Vzhledem k jeho nezákonné povaze je vysoce pravděpodobné, že k tomu dojde.
Při zrušení smlouvy zákon zavazuje prodávajícího vrátit kupujícímu veškeré náklady na nákup. V tomto případě je předmětem vrácení přesná částka uvedená v kupní smlouvě včetně fiktivní akontace. Prodejce tak vrátí nejen skutečné náklady na dům, ale také utrpí finanční ztráty.
Druhé nebezpečí nemá tak katastrofální následky jako to první, ale hrozí potíže v podobě ztráty času. Jde o případy, kdy je kupujícímu, který chce provést transakci s navýšením ceny bytu, odepřen hypoteční úvěr.
Ve skutečnosti se to stává poměrně často – jen zřídka jdou banky ke schválení bez akreditované hodnotící zprávy. Pokud je malá šance na dohodu s nezávislým specialistou, pak banky navržené bankou mají zaručeno, že s takovým schématem nebudou souhlasit. To platí i pro většinu soukromých odhadců, kteří si účastí na pochybných transakcích nepoškodí pověst.
Třetím nebezpečím je spoluúčast na podvodu. Ve skutečnosti je taková transakce podvodem banky za účelem získání výhod. Pokud se o tom finanční instituce dozví, může se obrátit na soud. To, ze které strany bude soud posuzovat situaci, bude vyžadovat určení druhu odpovědnosti.
V lepším případě budou účastníci muset zaplatit poměrně vysokou pokutu, v horším případě dostanou trest vězení.
Čtyřnásobným nebezpečím je daň z příjmu. Pokud vlastník vlastní nemovitost méně než pět let, je při jejím prodeji povinen zaplatit daň ve výši 13 % z přijatého zisku. Daň se samozřejmě vypočítá nikoli z peněz skutečně přijatých prodávajícím, ale z částky uvedené ve smlouvě. Tedy bude platit daň z neexistujících zisků.
Pro kupujícího
Jedno z rizik pro kupujícího se týká situace, kdy mezi stranami dojde k dohodě, že prodávající vrátí kupujícímu rozdíl mezi skutečnými náklady na bydlení a částkou převedenou z banky. Prodejce to může odmítnout a získá dodatečný zisk, aniž by porušil zákon. Takovou skutečnost není možné u soudu prokázat, takže kupujícímu toto schéma přinese pouze finanční ztráty.
Dalším vážným nebezpečím je identifikace skutečnosti uvedení nesprávných údajů ve fázi projednávání žádosti o úvěr. V tomto případě finanční společnost nesmí žalovat za podvod, ale dlužníka na černou listinu. Jelikož je takový seznam nespolehlivých osob veřejně dostupný, nebude možné získat hypotéku u jiné banky.
Pokud dlužník neplní úvěrové závazky, skutečnost klamání jistě vyjde najevo. V tomto případě mu hrozí trestní odpovědnost.
