Koupili jsme byt v novostavbě. DDU říká, že balkon má koeficient 0,3. Ale pak je tu paragraf, který říká, že zasklený balkon se počítá pomocí koeficientu 1,0. Developer chce vzít další platbu. Je možné tento bod napadnout u soudu?
Obsah
Obsah
- Co zahrnuje celková obytná plocha?
- Celková plocha místnosti, pokud je k dispozici balkon, lodžie, veranda nebo terasa
- Redukční faktory
- Může developer zahrnout prosklený balkon do celkové plochy bytu?
- Soudní spory
- Závěry
Co zahrnuje celková obytná plocha?
Podle části 5 Čl. 15 bytového zákoníku Ruské federace se celková plocha obytných prostor skládá ze součtu ploch všech částí těchto prostor, včetně plochy pomocných prostor určených k uspokojení domácnosti občanů a další potřeby související s jejich pobytem v bytových prostorách, s výjimkou balkonů, lodžií, verand a teras.
Smlouva o akciové účasti (EPA) udává cenu smlouvy, tzn. výše peněžních prostředků splatných účastníkem sdílené výstavby za výstavbu (vytvoření) společného stavebního projektu.
Celková plocha místnosti, pokud je k dispozici balkon, lodžie, veranda nebo terasa
Jsou-li součástí bytových prostor, které jsou předmětem společné výstavby, lodžie, veranda, balkon, terasa, lze smluvní cenu stanovit jako součin jednotkové ceny celkové zmenšené plochy těchto bytových prostor a celkové zmenšená plocha takových obytných prostor. Celková zmenšená plocha obytného prostoru se skládá ze součtu celkové plochy obytného prostoru a plochy lodžie, verandy, balkonu, terasy s redukčními faktory stanovenými federálním výkonným orgánem ( Část 1, článek 5 federálního zákona ze dne 30.12.2004. prosince 214 č. 214-FZ „O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ao změně některých právních předpisů Ruské federace“, dále jen jako zákon č. XNUMX-FZ).
Redukční faktory
Od 1. ledna 2017 se při stanovení celkové zmenšené plochy obytného prostoru uplatňují následující redukční faktory: pro lodžie – 0,5; pro balkony – 0,3; pro terasy – 0,3; pro verandy – 1,0 (Nařízení Ministerstva výstavby Ruska ze dne 25.11.2016. listopadu 854 č. XNUMX/pr „O stanovení redukčních faktorů pro výpočet plochy lodžie, verandy, balkonu, terasy použité při výpočtu celkové zmenšené plochy obytného prostoru“).
Ustanovení výše uvedeného nařízení Ministerstva výstavby Ruska o koeficientu snížení (včetně pro balkon) musí být uplatněna po 1. lednu 2017 ve vztazích mezi akcionáři a developery při výpočtu celkové zmenšené plochy obytného prostoru. prostory.
Může developer zahrnout prosklený balkon do celkové plochy bytu?
V konkrétním posuzovaném případě zůstává balkon (i zasklený) stále podle svých charakteristik chladnou, nevytápěnou místností, která (podle části 5 článku 15 zákoníku bydlení RF) není zahrnuta do celkové plocha obytných prostor. A přestože zasklení balkonu neznamená změnu jeho názvu a změnu celkové plochy bytu, je developerem vypočítáno za cenu celého metru čtverečního obytné plochy (s koeficientem 1,0) .
Jak uvedl Gosstroy of Russia v dopise ze dne 20.03.2000. března 1096 č. NM-30/20 „O lodžích a verandách“, „existuje zvláštní praxe investorů a developerů, kteří manipulují s koeficienty aplikovanými na lodžie a verandy při výpočtu plochy prostor a verand, v důsledku čehož může uměle zvětšovat a zmenšovat celkovou plochu budovy.” Dopis byl zveřejněn před více než XNUMX lety, ale jednání vývojářů je stále stejné.
Soudní spory
Soudní praxe v této kategorii případů je nejednoznačná. V některých případech soudy rozhodují na základě skutečnosti, že na smluvní vztahy mezi developerem a akcionářem je třeba aplikovat předpisy stanovující povinný redukční faktor pro balkon, přestože uzavřené DDU obsahují další ustanovení. V tomto případě soudy odkazují na legislativní zákaz omezování práv spotřebitele (článek 2 článku 16 „Neplatnost smluvních podmínek, které porušují práva spotřebitele“ zákona Ruské federace ze dne 07.02.1992. 2300 č. 1-XNUMX „O ochraně práv spotřebitele“).
V ostatních případech soudy, vedené Částí 2 Čl. 5 zákona č. 214-FZ, podle kterého „po dohodě stran lze cenu smlouvy po jejím uzavření změnit, pokud smlouva stanoví možnost změny ceny, případy a podmínky její změny, “ a dále článek: 8 „Důvody pro vznik občanských práv a povinností“ , 421 „Smluvní svoboda“, 422 „Smlouva a právo“, 424 „Cena“, 425 „Platnost smlouvy“ občanského zákoníku z. Ruská federace dospěla k závěru, že žalobce-akcionář dobrovolně uzavřel uvedenou dohodu o podmínkách v ní uvedených, včetně ceny bytu, jakož i o postupu při stanovení konečné plochy nabytého objektu, neprohlásil žádné domáhá se neplatnosti ustanovení smlouvy, proto ze strany žalovaného nedošlo k porušení jeho práv (rozhodnutí Sedmého kasačního soudu obecné příslušnosti ze dne 23.12.2020. prosince 8 č. 19208G-2020/ 88[19496-2020 /XNUMX].
Závěry
Shrneme-li, je nepochybně možné napadnout doložku DDU u soudu tím, že do žalobního návrhu zahrnete požadavek na zneplatnění doložky dohody o výpočtu zaskleného balkonu bez redukčního faktoru.
