Pronájmem pozemku od státu si na něm můžete postavit dům a následně pozemek koupit. Toto schéma platí také v moskevské oblasti. Obyvatelé Moskvy a regionu mohou získat právo na pronájem pozemků za cenu stanovenou aukcí. Vítěz má rok a půl na to, aby na místě postavil dům a zapsal jeho vlastnictví. Poté může nájemce pozemek odkoupit za 40 % jeho katastrální hodnoty. V některých případech to lze provést bez obchodování.
Za jakých podmínek si můžete od státu pronajmout pozemky a kolik budete muset zaplatit? Na to spolu s právníky přijdeme.
Obsah
Za jakých podmínek a na jak dlouho si můžete pozemek pronajmout?
Fyzické i právnické osoby si mohou od státu pronajmout pozemky – na různé doby a pro různé účely. „Například pozemek určený pro stavbu domu a bydlení nebo individuální bytovou výstavbu se poskytuje nejdéle na dobu 20 let a kraj může do smlouvy zahrnout i podmínky prodloužení této smlouvy. Pokud se bavíme o pronájmu za účelem rekonstrukcí budov a objektů, pak se doba pohybuje od tří do deseti let,“ říká právník Nikita Tarnovsky. Celkem zákon podle právníka počítá s více než 20 účely využití pozemků pronajatých od státu.
Maximální doba pronájmu pozemku ve vlastnictví obce nebo státu je 49 let. V ostatních případech závisí doba na zamýšleném využití pozemku:
- na výstavbu nebo rekonstrukci vícepodlažní budovy – deset let;
- za užívání parcely pro individuální bytovou výstavbu – 20 let;
- u právnické osoby vykonávající zemědělské práce je maximální doba pěti let;
- půda pro hospodaření – tři roky.
Zákon stanoví požadavky na užívání pronajatých pozemků. Nájemci může být svěřena zejména funkce ochrany svěřeného prostoru, může být po něm požadováno dodržování zvláštního provozního řádu. „Například bude zakázáno kácení zalesněných oblastí a půda v pobřežních zónách nebude vůbec možné rozvíjet. Zemědělská půda nebude povolena k výstavbě trvalého bydlení, pokud zabere více místa, než je nutné pro zachování funkčnosti pozemku,“ říká Nikita Tarnovsky.
Musím platit daně?
Pokud je pozemek získán v rámci práva na bezplatné užívání nebo pronájem na dobu určitou, uživatel nemusí platit daň z pozemků, poznamenává Sophia Volkova, právnička advokátní kanceláře Asterisk. „Nájemce neplatí daň z pozemku a DPH z plateb nájemného. Ale údržba, stejně jako v případě obecních bytů, spočívá na osobě, která web používá. Platba za vodu, plyn, elektřinu a další zdroje spotřebované na webu je odpovědností uživatele,“ potvrdil Nikita Tarnovsky.
Jak se určuje cena pronájmu?
Cena pronájmu pozemku od státu závisí na mnoha ukazatelích – kategorie pozemku, katastrální hodnota, účel využití, kraj a výsledek dražby (pokud bylo právo na pronájem pozemku získáno v dražbě). Tyto náklady jsou však zpravidla nižší než tržní cena. „Každý region má své vlastní ceny, od 0,10 rublů. a až 70 rublů. za 1 čtvereční m v závislosti na kategorii půdy a povoleném využití,“ řekl Nikita Tarnovsky. Například v Moskevské oblasti je základní nájemné za pozemky obsazené bytovým fondem (státní, obecní, soukromý) v hranicích měst a sídel městského typu (pracovní nebo dacha) od 0,95 rublů. za 1 čtvereční m
Výše poplatku závisí také na tom, zda je nájemní smlouva uzavřena v aukci nebo bez ní, dodává Sofya Volkova. „Pokud se konají dražby, nájemné se určuje na základě výsledků dražby za právo na uzavření nájemní smlouvy. Při dražbě se určuje i velikost ročního nájemného,“ vysvětlila.
Vyvolávací cena je stanovena podle uvážení oprávněného orgánu ve výši (článek 14 článku 39.11 zákona RF):
- roční nájemné stanovené na základě výsledků tržního hodnocení;
- nejméně 1,5 % z katastrální hodnoty pozemku, jsou-li výsledky státního katastrálního ocenění schváleny nejdříve pět let před rozhodnutím o konání dražby.
U nájemních smluv uzavřených bez přihazování lze cenu pronájmu vypočítat pomocí vzorce: K = A * C, kde:
- А — katastrální cena pozemku;
- С — zvláštní koeficient. Záleží na postavení nájemce a zamýšleném účelu pozemku.
Vzorec je obvykle uveden v motivační (popisné) části rozhodnutí o pronájmu, pokud žadatel žádá o odůvodnění, proč mu byla taková cena kalkulována, poznamenal Nikita Tarnovsky. „V praxi se vyskytují nezastavěné pozemky, které nemají katastrální hodnotu, takže výpočet se provádí až po skutečném rozhodnutí správy. Člověk si podá žádost, nabídnou mu cenu, a když souhlasí, podepíše dohodu,“ vysvětlil.
Pozemek zdarma
Některé kategorie občanů mohou získat pozemky zdarma, a to jak do pronájmu, tak do vlastnictví. Týká se to příjemců – kategorií občanů, jako jsou velké rodiny, lidé s nízkými příjmy atd. V rámci programu územního rozvoje kraje můžete získat zdarma pozemek na stavbu domu a hospodaření. Jedním z nejznámějších je „Far Eastern Hektar“, fungující od roku 2016. Více o tom, jak získat pozemek téměř zdarma, si přečtěte v našem materiálu.
Jak najít pozemek k pronájmu
Informace o pronájmu pozemků jsou zpravidla zveřejňovány na webových stránkách správ, odborů pozemkových a majetkových vztahů a zveřejňovány v místních médiích. Informace o pronájmu pozemků v Moskvě naleznete na investičním portálu hlavního města. Nyní je tam více než deset pozemků k pronájmu pro různé účely.
Seznam neobsazených pozemků k pronájmu si lze vyžádat u regionálního oddělení Rosreestr. Můžete se také obrátit na katastrální inženýry kraje, kde plánujete hledat pozemek k pronájmu. Takové pozemky si můžete vyhledat sami pomocí Veřejné katastrální mapy.
Informace o pronájmu pozemků jsou zpravidla zveřejňovány na webových stránkách správ, odborů pozemkových a majetkových vztahů a zveřejňovány v místních médiích. (Foto: ronstik/shutterstock.com)
Jak si pronajmout půdu od státu
Účast na aukcích
Existují dva hlavní způsoby, jak si pronajmout pozemek, který je státním nebo obecním majetkem. Tím hlavním je obchodování. Konají se na třech velkých platformách – oficiální webové stránky Ruské federace pro zveřejňování informací o výběrových řízeních (torgi.gov.ru), výběrové řízení RTS a platforma Dom.RF. Téměř všechny kraje mají předpisy, které popisují postup poskytování pozemku k pronájmu v dražbě. Tento dokument lze vyžádat od místních úřadů.
Obecně je nabídkové řízení jednoduché a vypadá takto: účastníci podají přihlášky, složí zálohu, stanoví se termín a proběhne dražba. Pronájem pozemku získá uchazeč s nejvyšší nabídkou. Nejčastěji, říkají právníci dotazovaní RBC Real Estate, je toto číslo nižší než tržní hodnota. Aukce se může zúčastnit i jedna osoba a bude stále uznána jako platná – v tomto případě zůstane cena na původní úrovni, upřesňuje Sofya Volkova. Po dražbě je pozemek pronajat vítězi – krátkodobě na tři až pět let nebo dlouhodobě na 49 let.
„Aukce se provádí téměř okamžitě – za předpokladu, že je lokalita zdokumentovaná a katastrální, registrovaná a má přístup k dodávce zdrojů (poslední podmínka není nezbytně nutná). Není-li pozemek zapsán, je před dražbou vypracován a schválen dispoziční plán, provede se zaměření pozemku a zapsáno do katastru nemovitostí. To vše organizuje ten, kdo inicioval pronájem pozemku,“ řekl Nikita Tarnovsky.
Stručný návod: základní kroky k získání pronájmu půdy od státu
1. Vyberte pozemek k pronájmu. Můžete se obrátit přímo na magistrát nebo vyhledat informace na webových stránkách (v Moskvě je to investmoscow.ru).
2. Složte zálohu a připravte soubor dokumentů pro účast v aukci:
- žádost vyhotovená ve formě uvedené v šarži;
- cestovní pas;
- doklady potvrzující zaplacení přihláškové jistoty za účast v aukci.
3. Zúčastněte se aukce a vyhrajte ji. Účastníkům, kteří nevyhrají, bude záloha vrácena do tří dnů.
4. Uzavřete nájemní smlouvu. Vítězný uchazeč uzavře smlouvu s oprávněným orgánem (např. místní správou). Smlouva se vydává ve třech vyhotoveních – nájemci, pronajímateli a ke státní registraci.
5. Zaregistrujte nájemní smlouvu. Chcete-li to provést, musíte kontaktovat společnost Rosreestr a poskytnout:
- registrační přihlášky – odděleně od nájemce a pronajímatele;
- smlouva – originál a kopie;
- katastrální dokumentace pro lokalitu;
- cestovní pas;
- doklad potvrzující zaplacení státního cla.
Po registraci jsou dokumenty vráceny žadatelům se značkou Rosreestr.
Pronájem bez příhozu
Pozemek si můžete pronajmout bez dražby. Jak říká Sofia Volková, zákon počítá s případy, kdy licitace není nutná. Zápletku lze poskytnout takto:
- vlastník nedokončeného stavebního projektu za účelem jeho dokončení (jednou);
- vlastník stavby na pozemku, který patří státu;
- osoba, se kterou je uzavřena dohoda o integrovaném rozvoji území;
- občanovi nebo právnické osobě za pozemek zabraný pro potřeby státu nebo obce.
Nájemce pozemku je určen bez příhozu i v případě, kdy nejsou vymezeny hranice pozemku. Postup je následující: žadatel kontaktuje katastrálního inženýra, který zpracuje schéma katastrálního plánu území a spolu s podklady jej předá místní správě. „Pokud správa kladně rozhodne, je povinna vydat publikaci o přidělení pozemku k pronájmu. Pokud po zveřejnění uplyne měsíc a nikdo jiný o místo nevyjádří přání, správa vydá příkaz k udělení pronájmu,“ vysvětluje Nikita Tarnovsky. Pokud se do měsíce objeví další zájemci, bude vyžadována dražba.
Stručný návod, jak získat pozemek od státu do pronájmu bez nabízení:
1. Určete, na koho se ohledně pronájmu obrátit (obvykle obec, na jejímž území se lokalita nachází).
2. Vyberte místo.
3. Připravte a předložte dokumenty.
4. Uzavřete a zaregistrujte smlouvu v Rosreestr.
Vykoupení pronajaté půdy
V budoucnu lze odkoupit pozemek pronajatý od státu. Někdy je tato možnost uvedena v samotné nájemní smlouvě. Ale i bez tohoto bodu existuje v řadě případů možnost. „V případě, že se na pozemku nacházejí budovy, které patří nájemci, má tento právo pozemek kdykoli odkoupit. Nájemce má přednostní právo koupě, pokud je pozemek pod stavbou státní nebo obecní,“ vysvětluje Nikita Tarnovsky.
Podobné schéma funguje v Moskvě s pozemky pro individuální bytovou výstavbu (IHC), které město pravidelně dává do aukce. Nejprve vítěz aukce získá pozemek do pronájmu, poté má rok a půl na to, aby na pozemku postavil dům a zapsal své vlastnictví. Poté může nájemce pozemek odkoupit pouze za 40 % z hodnoty katastru. V roce 2020 bylo v těchto aukcích prodáno 60 pozemků o celkové rozloze 7,89 hektarů za částku 135,1 milionu rublů. roční splátky nájmu.
Pro stavbu vlastního domu budete potřebovat pozemek. Dá se koupit nebo pronajmout.
Obě možnosti mají své výhody, ale nejprve se vyplatí zvážit pronájem.
To nebude při zahájení stavby tolik zatěžovat a později může dojít k privatizaci pozemku.
Kde požádat o získání pozemku?
Můžete si pronajmout pozemek pro výstavbu od soukromých osob nebo od státu. V prvním případě je pronajímatelem fyzická nebo právnická osoba. Veškeré podmínky pronájmu, včetně výše měsíční splátky a doby užívání pozemku, stanoví vlastník.
Od roku 2015 je jednodušší pronajmout si od státu pozemky pro individuální bytovou výstavbu (IHC). A nyní se rozhoduje o převedení webu k použití lokálně.
To znamená, že papíry se nepodávají městské správě, ale správě městské části, tzn. orgánům samosprávy města či obce, kterým jsou pozemky „přiděleny“.
Díky tomuto přerozdělení odpadá nutnost mít registraci v lokalitě, kde bude pozemek pronajímán.
Kdo se může stát nájemcem?
Ruská legislativa je proto vstřícná k potenciálním nájemcům může získat pozemek na výstavbu bytového domu:
- občané Ruské federace;
- Cizinci;
- Osoby bez státní příslušnosti.
Všechny tyto kategorie občanů se mohou obecně účastnit výběrových řízení a uzavírat smlouvy o pronájmu pozemku pro výstavbu.
Nicméně v čl. 39.10 zemského zákoníku Ruska uvádí, že obecní pozemky pro individuální bytovou výstavbu mohou být poskytovány bezplatně, ale pouze určitým kategoriím občanů.
Seznam příjemců, kteří dostanou stavební pozemky zdarma, si stanoví každá obec samostatně.
Žadateli o uzavření smlouvy o bezplatném užívání mohou být:
- Velké rodiny;
- Specialisté (lékaři a učitelé), kteří pracují a trvale bydlí ve venkovských oblastech;
- Postižení lidé;
- veteráni atd.
Příjemci mají přednostní právo na pozemek, takže s nimi může být uzavřena dohoda bez nabídky.
Výhody a nevýhody
V Rusku je spousta pozemků bez vlastníků a prázdných. K nápravě současného stavu bylo provedeno několik reforem, včetně dačské amnestie. Přenosový systém pro použití byl také zjednodušen.
Přestože je uzavření smlouvy stále vícestupňové a natahuje se až na 2 měsíce, takový pronájem má své výhody:
- Nízký poplatek. Zpočátku je nájemné v areálu stanoveno nejvýše na 2 % z katastrální hodnoty pozemku. I kdyby šlo do dražby a cena stoupla, platba bude stále nižší než při uzavření dohody se soukromou osobou.
- Žádná břemena. Státní majetek nemá žádné dluhy ani exekuce. Přestože registrace nájemní smlouvy má několik fází, občan je přesvědčen, že se jedná o naprosto legální dohodu se skutečným vlastníkem.
- Nemožnost předčasného ukončení smlouvy. Nájemce se nemusí bát, že bude smlouva předčasně ukončena. Výjimkou je použití stránek pro jiné účely.
- Možnost následné privatizace pozemku. Státní půda může být zapsána do vlastnictví za několik let. To u soukromých transakcí není možné.
Kromě zřejmých výhod pronájmu obecních pozemků pro individuální bytovou výstavbu to postup má i nevýhody. Občan nemůže například v průběhu pronájmu měnit způsob využití.
To lze provést až po zapsání pozemku do vlastnictví. Především ale vznikají obavy z omezené doby používání.
Kvůli neustálému porušování ze strany nájemníků pozemky pro individuální bytovou výstavbu jsou přiděleny na poměrně krátkou dobu. Během tohoto období musí občan kompletně postavit soukromý dům a nejlépe privatizovat pozemek.
V případě nedokončení hlavní stavby se pozemek spolu s nedokončenou stavbou opět stane majetkem státu a bude dán do dražby. Předchozí vlastník nemá předkupní právo na prodloužení nájemní smlouvy.
Pokud je stavba zahájena, ale ještě není dokončena, nájemní smlouva se občanům prodlužuje jednou na 3 roky.
Jak vzít pozemek na stavbu soukromého domu: pokyny krok za krokem
Registrace pronájmu pozemků pro individuální bytovou výstavbu se skládá z několika hlavních fází:
- Vyhledejte web.
- Příprava dokumentů.
- Odeslání přihlášky.
- Vyjednávání.
- Uzavření smlouvy a registrace transakce.
Celá procedura bude trvat asi 2 měsíce nebo déle. Stavba může začít až po zaregistrování transakce.
Samotná stavba obnáší i přípravu řady dokumentů a povolení, takže nový dům nebude hotový tak brzy, jak by si mnozí občané přáli.
Vyhledávání
První fází je hledání webu. Pro tohle Můžete použít katastrální mapu na webu Rosreestr. Elektronické vyhledávání je doporučeno kombinovat s reálným prohlížením území.
Pokud si například občan všimne vhodného pozemku, je potřeba si na mapě ověřit, zda je skutečně k pronájmu. Na webu si také můžete ověřit typ využití pozemku. Pozemky pro individuální bytovou výstavbu nemůžete pronajmout, pokud jsou určeny pro zemědělské práce.
Papírování
Ještě předtím, než kontaktujete místní úřady s žádostí o pronájem, občan si bude muset připravit řadu dokumentů. Vyplatí se začít s katastrálním pasem lokality. Jeho zápisem je nutné svěřit katastrálnímu inženýrovi. Dá také doporučení k výběru pozemku.
Občan si může pronajmout pozemek již zapsaný v katastru nemovitostí. Takové pozemky se pravidelně dávají do aukce. Ve většině případů je však výhodnější vybrat místo sami bez geodézie.
Občanovi před podáním žádosti nutné připravit:
- Schéma hranic lokality;
- Pozemkový katastrální pas (výpis z Jednotného státního registru nemovitostí);
- Doklady potvrzující právo na bezplatné užívání pozemků (pokud obec takové výhody poskytuje);
- Certifikát od ZISZ o stávajících budovách, pokud nějaké na místě jsou.
Pokud nebudou problémy s přípravou podkladů, můžete sepsat žádost o převod pozemku do pronájmu.
Prohlášení
Neexistuje jednotný formulář pro podání žádosti. Místní správa může stanovit vlastní požadavky na registraci a podání. To je třeba vyjasnit s magistrátem.
Pokud neexistuje žádný hotový vzorek, pak V přihlášce musí být uvedeno:
- Osobní údaje, včetně řady a čísla pasu a také registrační adresy.
- Kontaktní údaje. Mobilní telefon stačí.
- Informace o webu. Vzhledem k tomu, že v době podání žádosti již musí být vyhotoven katastrální pas, lze přesné místo přepsat odtud.
- Účelem nájmu je individuální bytová výstavba.
- Doba pronájmu. Je nutné uvést požadovanou dobu, ale neměla by překročit normy povolené zákonem.
V žádosti je také uvedeno, na jakém základě může občan získat pozemek do pronájmu. Může se jednat o preferenční kategorii nebo uvedení stránky do aukce.
Nabídka je povinnou součástí řízení, nicméně v Čl. 39.6 uvádí všechny kategorie občanů a situace, kdy je povoleno poskytnutí pozemků bez dražby.
Vlastnosti
Před změnami v březnu 2015 bylo možné uzavřít nájemní smlouvu na pozemky pro individuální bytovou výstavbu bez dražby. K tomu musel občan nejprve odsouhlasit umístění objektů na vybraném místě. Diagram lokality by proto měl zobrazovat nejen načrtnuté hranice pozemku, ale také hranice budoucích budov.
Současně bylo nutně dodrženo označení plochy domu, jeho vzdálenost od hranic pozemku a některé další aspekty.
Stavební plán je nutné přiložit k žádosti spolu s dalšími dokumenty.
Dnes se poskytování pozemků k pronájmu provádí bez předchozího schválení umístění objektů, od r užívací právo je bezpodmínečně „odehráno“ v aukci.
Dokumenty pro stavbu domu jsou schváleny po obdržení místa. Navíc nyní spíše než povolovací systém existuje oznamovací systém, který stavbu domu zjednodušuje.
Podmínky smlouvy
V souladu s pozemkovým zákoníkem Ruské federace je maximální doba pronájmu půdy 49 let.
Pro stavbu vlastního domu platí jiné termíny.
V Čl. 39.8 zemského zákoníku Ruské federace uvádí, že pozemky pro individuální bytovou výstavbu přidělené na období 3 až 20 let a je možné prodloužit nájem o další maximálně 3 roky, pokud není projekt stavby zkolaudován.
V Čl. 39.10 existují upřesnění, která se týkají preferenčních kategorií občanů. Pokud obec udělila právo na bezplatné užívání pozemku, nesmí doba trvání smlouvy přesáhnout 6 let.
Okresní správa může rozhodnout o bezúplatném převodu pozemku k bezúplatnému užívání na dobu neurčitou. V tomto případě se již nebavíme o pronájmu, ale o vlastnictví.
Užitečné videa
Podívejte se na zajímavé video, které vám řekne, jak si pronajmout pozemek pro stavbu obytného domu.
Závěr
Registrace nájmu pozemků pro individuální bytovou výstavbu se prakticky neliší od řízení pro zemědělské potřeby. Je nutná dražba a poté je uzavřena nájemní smlouva. Ihned po registraci transakce můžete začít stavět dům.
