Připravili jsme podrobný návod, jak si vybrat nemovitost, prověřit prodejce, zaregistrovat se a koupit byt pomocí úvěru na bydlení.
Co potřebujete vědět před koupí bytu
Příprava na nákup
Rozhodněte se o rozpočtu: zjistěte, jakou částku úvěru vám banka schválí a jakou měsíční splátku si můžete dovolit. Spočítejte si možnosti, například na Banki.ru, a odešlete žádost poskytovateli půjčky. Dostanete řešení, které bude platit v průměru až 90 dní a můžete si v klidu vybírat možnosti.
Pokud plánujete koupi bytu v nová budova, prostudujte si informace o developerovi: jeho projekty, zkušenosti a pověst na trhu, jak procházel krizovými obdobími. Objednejte si výpis z Rosreestr, abyste se ujistili, že developer má byt ve vlastnictví a že neexistují žádná zástavní práva nebo věcná břemena.
Pokud najdete byt na sekundární trh, požádejte prodávajícího o doklady o vlastnictví: výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN) a osvědčení o registraci. Z nich se dozvíte:
- informace o bývalých a současných majitelích domů;
- historie zákazů a přestaveb;
- katastrální hodnota;
- přítomnost věcných břemen (zabavení nebo zástava od banky).
Dále je potřeba zjistit vlastnický základ (dědictví, darovací, kupní smlouva atd.), požádat prodávajícího o svolení jeho manžela/manželky a potvrzení z protidrogových a psychoneurologických ambulancí.
Co určuje cenu nemovitosti
Tržní hodnota je cena, kterou prodávající účtuje za svůj byt na volném trhu. Ovlivňuje ho mnoho faktorů: celková situace na trhu, konkurence, poloha nemovitosti, stav domu, rok výstavby, rekonstrukce, výhled z okna, vzdálenost od zastávek MHD, přítomnost obchodů a parků v okolí, patro, historie samotného bytu, rekonstrukce a další.
„Jak se posuzuje nemovitost: v první řadě, jestli je bydlení připravené, nebo ne. Další – s povrchovou úpravou nebo bez ní. Důležitý je typ bydlení: může to být starý dům, novostavba, novostavba panelového domu, business class, premium. Výška stropů, okna. A samozřejmě lokalita, dostupnost areálu,“ říká zakladatel společnosti Smarent Viktor Zubik.
Mnoho prodejců je ochotno smlouvat. Zde je například, jak můžete slevu ospravedlnit:
- Vysoká konkurence – podobných nemovitostí je v sousedních domech mnoho.
- Nedostatek dokončení a oprav.
- Metro je daleko, zastávka MHD tam není.
- Právně pochybné dokumenty, u kterých mohou existovat důvody pro zpochybnění transakce nebo její neplatnost.
- Neoprávněná přestavba a rekonstrukce.
Jaká jsou rizika při koupi bytu?
Existuje riziko, že se po uzavření kupní a prodejní smlouvy objeví dědicipříbuzní prodávajícího budou chtít transakci napadnout. Aby se tak nestalo, zkontrolujte si doklady k bytu: archivní výpis z domovní knihy, dědický spis. Ověřte si u prodejce, zda je ve vztahu k bytu vůle, a objednejte si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí.
Pokud předchozí majitel koupil byt s využitím mateřský kapitál, zjistěte, zda jsou podíly přiděleny dětem. Pokud ne, jedná se o porušení zákona. A dohoda může být prohlášena za neplatnou. Zjistěte, jak prodat byt, ve kterém je zapsáno nezletilé dítě.
Pokud jste koupili byt na hypotéka, vyžádat si od banky certifikát potvrzující splnění povinností v plném rozsahu. Pokud není úvěr zcela splacen, získejte potvrzení od banky o zůstatku dluhu a zjistěte, jak provést transakci na zcizení bytu.
Mohou být spojena rizika zdravotní stav majitele. Starší člověk může podlehnout tlaku ze strany podvodníků. Zkontrolujte všechny doklady včetně dokladu o právní způsobilosti.
Pokud ve fázi nákupu domů zjistíte, že obsahuje je evidován odsouzený, ve výkonu trestu v kolonii, požádat majitele o zrušení registrace.
Způsoby, jak koupit byt
Jedná se o smlouvu uzavřenou mezi developerem a kupujícím bytu. Kupující převede peníze za nemovitost ve fázi výstavby a developer je použije na práci na projektu, čímž se kupující stává vlastníkem kapitálu.
Postoupení práv
Jedná se o transakci, kdy jeden akcionář prodá svůj byt (postoupí k němu práva) jinému akcionáři v době, kdy je dům ještě ve výstavbě.
Družstevní
Budoucí obyvatelé, členové družstva, platí měsíční příspěvky, které tvoří rozpočet na pořízení bydlení. Prostředky z tohoto fondu pak mohou účastníci použít na nákup nemovitosti
Smlouva o prodeji
Kupní a prodejní smlouva je smlouva, ve které se jedna strana (prodávající) zavazuje převést vlastnictví bytu na druhou stranu (kupujícího) a kupující se zavazuje tento produkt převzít a zaplatit určitou peněžní částku (cenu). pro to. Jedna z nejběžnějších možností transakcí s nemovitostmi.
Jak se chránit před podvodníky
Hlavním způsobem je zkontrolovat všechny dokumenty k bytu. Musíte si o nemovitosti zjistit co nejvíce, k tomu položte prodávajícímu několik otázek:
- Jste vlastníkem? Požádejte o doklady k bytu, základ vlastnictví.
- Máte svolení manžela? Pokud byl byt zakoupen během manželství, budete k prodeji potřebovat notářsky ověřený souhlas.
- Kdo je v bytě přihlášen?
- Jsou akcie přiděleny dětem? K prodeji bytu je nutné vyžádat si souhlas opatrovnických a opatrovnických orgánů.
- Došlo k nějaké přestavbě?
- Existují potvrzení z neuropsychiatrických a narkologických ambulancí? Potvrdí, že majitel je příčetný a odpovídá za své činy
- Byla vaše hypotéka splacena?
- Využili jste mateřský kapitál? Pokud ano, zkontrolujte, zda jsou podíly přiděleny dětem.
Kde hledat byt
Můžete využít služeb realitních kanceláří. Další možností je prostudovat aukční nabídky. Jedná se o majetek zkrachovalých firem, obecní byty, ale i předměty v zástavě banky pro hypoteční a spotřebitelské úvěry. Postup se provádí na speciálních elektronických platformách. Nemovitost je dána do dražby za cenu často nižší, než je tržní cena, protože hlavním cílem banky je splatit dluh.
Byt lze najít u developerů nebo na inzertních stránkách. Na Banki.ru jsou také nabídky na nové budovy.
Jak si byt prohlédnout a na co si dát pozor
Věnujte pozornost tomu, zda nedošlo k nějaké přestavbě. Pokud ano, upřesněte, zda je to legalizováno. Můžete to zjistit pomocí archivované kopie BTI (Bureau of Technical Inventory). Označuje umístění a velikost místností, přítomnost přestavby.
„Vyžádejte si schválený projekt přestavby, potvrzení o převzetí a předání dokončených prací a potvrzení o uvedení zařízení do provozu,“ řekl Alexey Sklyarov, generální ředitel právní společnosti YURVEDO.
Zkontrolujte, kdy byly měněny instalace, elektroinstalace a okna. Zhodnoťte výhled z okna, podívejte se, jaké stavební projekty jsou plánovány v blízkosti domu, jaká infrastruktura je v okolí. Zeptejte se majitele, jaký nábytek si chce po prodeji ponechat.
Jak zkontrolovat právní čistotu
To je to, co Elena Gladysheva, vedoucí partnerka advokátní kanceláře RI-Consulting, radí při kontrole nemovitostí:
- Získejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o hlavních charakteristikách a registrovaných právech objektu. Z ní lze zjistit vlastníka nemovitosti – prodávajícího a také informace o existujících věcných břemenech (hypotéka, zákaz evidenčních akcí atd.). Výpis je nutné obdržet nejpozději dva týdny před datem uzavření smlouvy.
- Vyžádejte si od prodávajícího doklady, na základě kterých nabyl vlastnictví (smlouva o převodu, dědický list, kupní a prodejní smlouva, darovací smlouva).
- Vyžádejte si od prodávajícího výpis z katastru nemovitostí (lze získat na MFC v místě nemovitosti) nebo potvrzení od správcovské společnosti. Z těchto dokladů lze zjistit přítomnost či nepřítomnost osob registrovaných v zařízení.
- Vyžádejte si od prodávajícího notářsky ověřený souhlas manžela/manželky.
- Je-li transakce prováděna na základě plné moci, vyžádejte si ji (notářsky ověřenou – od fyzické osoby, obyčejné s razítkem a podpisem generálního ředitele – od právnické osoby).
- Vhodné je také vyžádat si potvrzení o tom, že pověřená osoba není registrována v psychoneurologické nebo narkologické ambulanci.
- Zkontrolujte, zda správce nemá probíhající konkurzní řízení. To lze provést na webových stránkách rozhodčích soudů, v některém z informačních systémů (SPARK, CASEBOOK) a také v Jednotném federálním registru informací o úpadku (EFRSB).
Uzavření dohody
Před transakcí prodeje nemovitosti strany obvykle uzavřou předběžnou dohodu – potvrzuje záměr prodávajícího a kupujícího uzavřít v budoucnu hlavní kupní a prodejní smlouvu. V něm musíte kromě informací o bytě zapsat informace o záloze, nákladech na objekt, načasování uzavření hlavní smlouvy a převodu práv.
Hlavní kupní a prodejní smlouva, dle občanského zákoníku Ruské federace, musí obsahovat údaje o typu nemovitosti, údaje o kupujícím a prodávajícím, základní podmínky, cenu, odpovědnost za nedodržení podmínek a neplnění povinnosti, podrobnosti o stranách (datum a místo narození, série a číslo pasu, název orgánu, který pas vydal, jakož i datum vydání, kód jednotky a registrační adresa).
Uveďte informace o všech účastnících transakce, údaje o pasu kupujícího a prodávajícího a také seznam osob, které si ponechávají právo užívat byt po jeho prodeji, s uvedením tohoto práva.
V dokumentu uveďte, že strany nejsou zbaveny způsobilosti k právním úkonům:
- nejsou pod opatrovnictvím nebo poručnictvím;
- netrpí nemocemi, které jim brání pochopit podstatu smlouvy;
- nejsou registrováni v psychoneurologických a narkologických ambulancích;
- jednat dobrovolně při uzavírání smlouvy;
- nemají okolnosti, které je nutí uzavřít pro ně extrémně nevýhodné podmínky.
Vyrovnání s prodávajícím
Na sekundárním trhu lze peníze převádět prostřednictvím bezpečnostní schránky, převodem nebo hotovostí nebo prostřednictvím akreditivu. Odborníci doporučují použít druhou možnost. Založíte si účet a požádáte banku o vystavení akreditivu. Peníze jsou zablokovány na účtu, dokud prodejce nesplní podmínky transakce. Banka v tomto případě vystupuje jako ručitel.
Při pořizování nového bydlení použijte vázaný účet – jedná se o bankovní účet, na kterém jsou uloženy peníze kupujícího. Prostředky jsou developerovi převedeny poté, co splní povinnosti stanovené předem ve smlouvě. Peníze na vázaných účtech jsou pojištěny až na 10 milionů rublů.
Registrace transakce
Po zaplacení předložte dokumenty pro registraci vlastnických práv společnosti Rosreestr. To lze provést v samotném Rosreestr nebo MFC, online, poštou nebo u notáře. Nejpohodlnější způsob je ten poslední. Od 1. února 2019 sami notáři zasílají dokumenty, které osvědčují, Rosreestr.
Poté obdržíte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, který obsahuje informace o vašem vlastnictví bytu.
Rosreestr může odmítnout registraci vlastnických práv. Všechny důvody jsou uvedeny ve federálním zákoně-218. Tady jsou některé z nich:
- Nedodali jste všechny požadované dokumenty.
- Informace v těchto dokumentech jsou nespolehlivé.
- Kupní a prodejní smlouva byla sepsána chybně.
- Neexistuje žádný souhlas třetí strany s transakcí s nemovitostmi – například manžela prodávajícího.
- Byt byl zabaven nebo zakázán prodej.
Vlastnosti koupě bytu na úvěr
Banka vystaví hypotéku zajištěnou nemovitostí. Byt zaručí, že věřitel vrátí peníze. Pokud půjčku nesplatíte včas, může být nemovitost odebrána.
Před podáním žádosti o hypotéku budete muset zhodnotit zástavu. Předpokladem je pojištění majetku proti škodě.
Než se obrátíte na banku, zjistěte si, zda máte výhody: například mateřský kapitál nebo dotace pro velké rodiny. Můžete mít také přístup k hypotéce s vládním programem: „Státní podpora“ pro novostavby, hypotéka pro IT specialisty nebo rodinná hypotéka.
Pokud vládní programy nejsou vhodné, můžete studovat tržní nabídky. Sazba u nich je vyšší, ale například banky nabízejí platovým klientům výhodnější podmínky. Další nabídky jsou v katalogu Banki.ru. Další možností je vyplnit formulář. Služba vybere programy, které vyhovují vašim parametrům.
Pojištění hypotéky
Pojištění hypotéky je pojistný produkt, který chrání závazky dlužníka vůči bance při splácení hypotečního úvěru.
Pojištění hypotéky je povinné ze zákona – bez něj banka úvěr nevydá. Pojištění hypotéky zahrnuje pojištění bytu nebo domu proti rizikům fyzické ztráty nebo poškození, životní a invalidní pojištění dlužníka i spoludlužníků a pojištění vlastnického práva, tedy rizika ztráty vlastnictví koupenou nemovitost.
Kalkulačka hypotečního pojištění
Ukazuje cenu pojištění a pomáhá vám požádat o pojistku online
V každém případě budete muset byt pojistit, tuto pojistku nemůžete odmítnout. A životní a zdravotní pojištění a pojištění titulu jsou dobrovolné typy pojištění hypoték, které nelze uzavřít vůbec nebo je lze uzavřít, ale později opustit. Je ale důležité pamatovat na to, že odmítnutí například životního pojištění může ovlivnit sazbu úvěru.
Mít politiku při nákupu domu na úvěr zajišťuje bezpečnost transakce. To je výhodné a výhodné jak pro dlužníka, tak pro banku.
Druhy pojištění hypotéky závisí na předmětu pojištění.
První a hlavní je pojištění nemovitosti: domu, bytu nebo pozemku, který se kupuje na úvěr. Pojištění se vztahuje na integritu zajištění a bezpečnost jeho hlavních prvků. Právě tuto pojistku je nutné v každém případě vydat: banka bez ní ze zákona hypotéku neschválí.
Pojištění majetku
Pojištění podléhá samotná konstrukce budovy, tedy její základy, stěny, podlahy, střecha, okna a vstupní dveře. V této pojistce není zahrnuta například ochrana proti úniku, který by zničil opravy v bytě pojistníka. Smlouva o hypotečním pojištění nemovitosti také ochrání před některými nepředvídatelnými událostmi: požárem, výbuchem plynu, pádem letadla (nepravděpodobné, ale možné), přírodními katastrofami (záplavy, zemětřesení). Při koupi bytu na úvěr budete muset nemovitost v každém případě pojistit. Povinnost kupujícího pojistit zajištění je specifikována ve federálním zákoně č. 102-FZ „O hypotéce“. Podle zákona musí dlužník uzavřít smlouvu po schválení půjčky, ale před uzavřením smlouvy o půjčce.
Zásady se každoročně obnovují. Zaplacení pojištění nemovitosti nemůžete odmítnout: pokud odmítnete, banka uplatní sankce uvedené ve smlouvě. Které přesně závisí na smlouvě. Proto je prvním a hlavním doporučením pečlivě si přečíst podepisované dokumenty. Pokud nebudete platit pojištění hypotéky, hrozí vám, že zůstanete bez domova, ale zároveň s plnou výší dluhu na úvěru.
Jedinou situací, kdy při žádosti o hypotéku nemusíte uzavírat pojištění nemovitosti, je pořízení bydlení ve fázi výstavby. Nejčastěji v tomto případě, aby banka získala úvěr, bude trvat na vystavení životního a zdravotního pojištění pro dlužníka. A při předání nemovitosti budete v každém případě muset uzavřít pojištění nemovitosti.
Životní a invalidní pojištění pro dlužníka
Druhým typem pojištění při uzavírání hypotéky je ochrana života a zdraví. Tato politika bude pokrývat závazky dlužníka vůči bance v případě dočasné nebo trvalé invalidity z důvodu invalidity, jakož i předčasné smrti.
Životní a zdravotní pojištění je sjednáno zcela dobrovolně, takže se dlužník může sám rozhodnout, zda jej bude každoročně obnovovat či nikoliv. Banky důrazně doporučují svým dlužníkům, aby uzavřeli pojistku proti nehodám a ztrátě vlastnického práva. Sjednání osobního pojištění navíc může snížit sazbu hypotéky o 1–2 %.
Pojištění titulu pro hypotéku
Třetím typem pojištění hypotečního úvěru je pojištění titulu, tedy vlastnického práva ke kupované nemovitosti. Tato politika nechrání před tím, co se stane, ale před tím, co se již mohlo stát, ale dlužník o tom ještě neví.
Pojištění titulu nejčastěji chrání před nečekanými dědici nebo skrytými vlastníky bytu. Nebezpečí pro nového kupujícího je, že si může uplatnit nárok na nemovitost, kterou již koupil.
Často při koupi bytu nebo domu na úvěr firmy nabídnou balíček – komplexní pojištění, které bude zahrnovat pojištění majetku, osob a vlastnictví. Pokud je pojištění uzavřeno online, komplexní pojistka zahrnuje pojištění předmětu a života dlužníka. Pro získání pojištění titulu je nejčastěji nutné kontaktovat pojišťovnu osobně.
Podmínky a postup pro získání pojištění hypotéky
Registrace pojištění obvykle probíhá souběžně s uzavřením úvěrové smlouvy: banky se často odvolávají na partnerské pojistitele, ale dlužník má právo vybrat si jakoukoli pojišťovnu. Hlavní je, že je akreditován bankou, od které se úvěr bere. Pokud společnost není ze seznamu akreditovaných, banka nemusí takovou politiku akceptovat.
Jak vybrat pojišťovnu
Při žádosti o hypoteční politiku je vhodné použít kalkulačku Banki.ru a koupit pojištění během několika minut. Když zadáte banku, od které se úvěr bere, systém automaticky zobrazí jím akreditované pojišťovny. Z navrhovaných možností si můžete vybrat vhodnou společnost a uzavřít pojistku s benefitem až 90 %. S kalkulačkou nebudete muset pro výpočet vyplňovat formuláře od různých pojišťoven a navíc můžete sjednat jak byt, tak životní pojištění současně, aniž byste museli znovu vyplňovat údaje pro různé smlouvy.
