Jak dlouho v průměru trvá prodej bytu?

Když mluvíme o prodeji bytu, pojmy „rychle“ a „výhodně“ se ocitají v určité vzájemné konfrontaci. V tomto článku se vám pokusíme dát užitečná doporučení pro odstranění případných problémů při prodeji nemovitosti. Nejprve věnujte pozornost skutečnosti, že byste měli věřit pouze renomovaným agenturám, které mají zájem o ziskový prodej vašeho bytu, protože na tom budou přímo záviset příjmy samotných realitních kanceláří.

Aby rychlost uzavření transakce nebyla v rozporu s výhodami a kvalitou jejího provedení, je třeba si nejprve položit otázku: co potenciální kupující od transakce očekává a co mu pomůže při rozhodování o koupi? Odpovědi mohou být:

• transakce musí být pro kupujícího bezpečná;
• transakce by měla být provedena bez zbytečné byrokracie;
• výhodami bude „transparentnost“ činnosti společnosti a absence jakýchkoli „ale“ a „kdyby“.

Jak správně prodat byt

První pravidlo: pro rychlý prodej bytu je nutné stanovit férovou cenu – ne příliš nízkou, ale ani příliš vysokou, ale odpovídající průměrné ceně pro realitní trh v dané oblasti, typu domu, podlaží.

Analýzu si samozřejmě můžete provést sami, ale vždy je lepší kontaktovat odborníka, který se v cenách dobře orientuje a dokáže rychle poradit s cenovým rozpětím vašeho bytu, pojmenovat jeho minimální a maximální náklady a určit přibližný časový rámec prodeje. za každou stanovenou cenu.

Pokud je cena fér, byt se prodá za 2–4 ​​týdny, pokud je cena příliš nízká, do 2 týdnů, pokud je cena příliš vysoká, bude to trvat několik měsíců.

Tento vzorec je třeba pamatovat při stanovování ceny za byt, který chcete prodat. Předpokládejme, že se rozhodnete mírně nafouknout skutečnou hodnotu svého domova. Co se děje? Nabídka k prodeji bude „viset“ šest měsíců, dokud se průměrné ceny pro váš segment bydlení nevyšplhají na původně udávanou cenu, nebo dokud se náhodou nenajde kupec, který je odhodlán byt v této lokalitě koupit. Ale ve výsledku se transakce zpravidla odehrává za férovou cenu – jen po jinou dobu. Kontaktováním realitní kanceláře získáte šanci:

• rychle určit optimální náklady na byt;
• zjistěte, jak odstranit nedostatky vašeho bytu jak v inzerci, tak v živé komunikaci s potenciálními kupci;
• zvolte kteroukoli z navrhovaných strategií prodeje domu s ohledem na vaši ochotu počkat na správného kupce;
• rychle a za výhodných podmínek, abyste dokončili transakci s pomocí kvalifikovaného specialisty.

Druhé pravidlo: provést nezbytnou předprodejní přípravu bytu. Možná se nevyplatí provádět renovace evropské kvality, ale přesto musíte něco udělat:

1. Odstraňte všechny cizí pachy. Když si potenciální kupci přijdou prohlédnout byt, jejich první dojem je z pachů vycházejících zpoza dveří. A pokud je necítíte, neznamená to, že neexistují. V každém bytě se postupem času hromadí specifické pachy od předchozích obyvatel – z nábytku, který v bytě byl, ze skříně, koupelny, kuchyně a dokonce i z balkonu. Pachy již na podvědomé úrovni informují kupující o jakési „zatuchlosti“ nemovitosti a vnášejí do analýzy nabídky prodeje bytu prvek skepse. Hlavními nositeli pachů jsou tapety a závěsy, ale i jakékoliv jiné předměty z látky, papíru a dřeva. Zbavte se jich, nalepte nové tapety, možná levné, ale lehké, svěží a úhledné, vyhoďte všechny koberce a závěsy, vyprázdněte byt od starého nábytku, umyjte podlahy a koupelny speciálními saponáty, vyvětrejte byt otevřením všech okna široká alespoň 4 hodiny. Ale nepřehánějte to: opravy by neměly být nápadné, jinak mohou naznačovat nedávný požár, povodeň nebo jiné potíže, které se naléhavě snažíte skrýt.
2. Odstraňte jakékoli známky nepořádku v místnosti. Okna důkladně umyjte – měla by být průhledná. Obklady a vodovodní baterie v kuchyni a koupelně vyleštěte, dokud se nebudou lesknout. Pokud je v bytě hmyz, nezapomeňte provést dezinsekci.
3. Uvolněte co nejvíce místa. Všechny skříňky a „stěny“ je potřeba vyndat, protože „zabírají“ prostor a dávají kupujícím pocit, že za byt o menší ploše budou muset zaplatit. Ale absolutně veškerý nábytek by neměl být odstraněn, protože návštěvníci bytu mohou cítit prázdnotu nebytových prostor a zažívat nepohodlí.
4. Vytvořte útulnou atmosféru. Před příchodem zákazníků si uvařte čerstvě namletou kávu např. s kardamomem, uvařte aromatický čaj, nakrájejte pomeranč na plátky – byt se naplní vůněmi, které navozují klid a zvednou náladu. Mnoho prodejců bytů zbytečně nepřikládá význam faktoru psychického vlivu.
5. Požádejte uklízečku, aby uklidila vchod. Není žádným tajemstvím, že pokud divadlo začíná věšákem, pak prodej bytu začíná předsíní a výtahem, neměly by vyvolávat pocit znechucení.
6. Vyberte si denní dobu pro kontrolu s ohledem na polohu bytu. Například, pokud se váš dům nenachází na slunné straně ulice, neměli byste zvát kupce za jasného odpoledne, totéž platí pro situaci, kdy je výhled z bytu zcela nereprezentativní.
7. Zkuste vypsat svůj byt na prodej během hlavní sezóny. Tradičně pro prodejce nemovitostí začíná po 15. září (ale kupovat byste měli v květnu až červnu). Sezónní faktor se nevztahuje na luxusní nemovitosti, totéž lze říci o každém bytu, pro který byla stanovena férová cena.

Třetí pravidlo: dát do pořádku všechny dokumenty a vyřešit všechny právní problémy ovlivňující proces prodeje.

Pamatuj!

Kupující si dávají pozor na všemožnou byrokracii, která je může předběhnout v procesu koupě nemovitosti, a vždy více inklinují k těm prodejcům, kteří mají po právní stránce vše v pořádku.

V bytě by neměli být registrovaní obyvatelé. Máte-li takovou možnost, předem odhlaste sebe i všechny členy domácnosti z prodávané nemovitosti. Vyřešte problémy s dědici, nezletilými dětmi a případné další problémy, které transakci komplikují. Pokud byt prošel rekonstrukcí, určitě si to zařiďte právně.

Připravte si předem následující dokumenty:

• Pasy všech vlastníků bytů.
• Osvědčení o státní registraci vlastnictví bytu.
• Základní dokument potvrzující práva prodávajícího k bytu – může to být kupní a prodejní smlouva, darování, privatizace, také soudní rozhodnutí, potvrzení o dědických právech.
• Smlouva o koupi a prodeji bytu vypracovaná právníkem nebo realitní kanceláří.
• Výpis z domovní knihy (potvrzení o zapsaných osobách, potvrzení o složení rodiny).
• Povolení opatrovnických a opatrovnických orgánů, je-li vlastníkem podílu na bytě nebo bytě zcela nezletilý, invalidní nebo nezpůsobilý.
• Technický průkaz prodávané nemovitosti.
• Notářsky ověřený souhlas manžela.

Včas a správně připravený balík dokumentů je jedním z faktorů úspěchu. Mnoho kupujících je připraveno akceptovat vyšší cenu za byt, pokud si jsou jisti, že s jeho přeregistrováním nebudou mít problémy a nepodstoupí další rizika.

V průměru bude agentovi trvat 1,5–2 měsíce, než najde garantovanou nabídku. Pokud v této lhůtě nejsou žádné nabídky, pak je lepší sejít se s realitním makléřem a probrat situaci: zjistěte, zda je inzerována inzerce a kde konkrétně, zda je cena adekvátní a co si realitní makléř obecně myslí o nedostatku potenciálu kupující.

Konečně se našel kupec. Podepsání kupní smlouvy trvá další měsíc nebo dva. Mám odstranit byt z databáze nabídek? Je lepší odejít, protože dohoda může každou chvíli padnout. Potenciální kupec se například rozhodne získat slevu, kterou mu nejste připraveni poskytnout. Nebo vy a on nenajdete vzájemné porozumění v jiných otázkách. A kupujícímu, kterého vaše jednání může vyděsit, dejte písemný závazek, že po dobu sedmi až 28 dnů byt za určitou částku neprodá. Za tu dobu stihne s bankou například vyjednat hypoteční úvěr. Po uplynutí této lhůty s ním buď podepíšete kupní a prodejní smlouvu, nebo se poohlédnete po dalších kupcích. Řekněme, že smlouva je podepsaná. Dohoda ale ještě není uzavřena, její definitivní dokončení potrvá ještě 2-3 týdny.

Co dělat, když váš byt vyvolal rozruch a dostali jste nabídky od dvou, tří nebo čtyř kupců? Pokud jste již přijali nabídky, neměli byste se honit za velkými penězi. Druhý kupující pak může totiž cenu snížit a vy se ocitnete ve složité situaci. Pokud se ale zatím s nikým nedohodli, ale váš dům chce koupit několik lidí? V tomto případě existuje několik způsobů, jak najít „svého“ kupujícího.

Nejprve otevřete nabídku. Realitní makléř musí jednat se všemi, dokud nedostanete nejlepší nabídku. Tato metoda však riskuje, že kupujícím se tato aukce nebude líbit a půjdou hledat méně náladového prodejce. Druhou metodou je uzavřená nabídka. V tomto případě potenciální kupci jednoduše napíší své ceny a byt dostane ten, kdo nabídne nejvyšší. Zapečetěné nabízení se považuje za spravedlivější vůči kupujícím. Nevýhodou tohoto schématu je, že nebere v úvahu, jak je kupující skutečně ochoten zaplatit inzerovanou částku. Když totiž nebudou žádní konkurenti, vítěz může začít smlouvat. V každém případě vám tato metoda umožňuje získat nejvyšší částku za prodávaný dům a je také spravedlivá vůči kupujícím.

Co má prodávající udělat, když kupující na poslední chvíli sníží cenu? Když nadejde čas podepsat kupní a prodejní smlouvu, někteří kupující začnou snižovat ceny bytů s důvěrou, že prodávající bude souhlasit, aby byl obchod uzavřen rychleji. Pro prodávajícího je v tomto případě hlavní nezačít hrát podle uložených pravidel, nebýt vtažen do aukce. Majitel bytu proto raději nekontaktuje kupujícího přímo. Optimální je, když zavolá realitní makléř a požádá kupujícího o uvedení nějakých pádných důvodů pro snížení ceny. Ideálně, když své myšlenky dá písemně. S největší pravděpodobností kupující tuto nabídku odmítne. A pokud bude mít o obchod zájem, bude souhlasit s původně dohodnutou cenou, a pokud ne, pak je pro majitele bytu lepší počkat na nového klienta.

Někdy následuje pokus o snížení ceny poté, co zástupce banky zhodnotí byt před vydáním hypotečního úvěru kupci domů. Toto ocenění ve většině případů neodpovídá tržní ceně nemovitosti. Rozdíl může být 10-15%. V tomto případě bude kupující muset rozdíl doplatit z vlastních prostředků. Je ale velká pravděpodobnost, že je nemá a s největší pravděpodobností bude muset majitel bytu hledat jiného kupce.

A nakonec se podívejme na tuto situaci. Našli jste si nový byt, ale váš starý dům ještě nebyl prodán. Je možné se pohybovat? Odpověď je zcela základní: můžete, ale pouze pokud máte celou částku v rakech na koupi nového bytu. Druhou možností je vzít si hypotéku zajištěnou bytem, ​​který prodáváte. Ale je lepší počkat, až se váš byt prodá. Jak se říká, spěch je dobrý jen na chytání blech.