Nákup a prodej nemovitosti na sekundárním trhu je spojen s riziky: pokud k věci přistoupíte bez náležité péče, můžete zůstat bez bydlení a bez peněz. Vždy existuje nebezpečí, že narazíte na podvodníky. Aby k tomu nedocházelo, je užitečné předem pochopit, co prodávající při prodeji bytu riskuje a co dělat, aby možná rizika omezil na minimum. Pomůžeme vám najít odpovědi na nejdůležitější otázky.
Bezohledný realitní makléř: jaké je nebezpečí a jak ho včas rozpoznat
Svěřit prodej své nemovitosti profesionálovi je logické a rozumné rozhodnutí. Kompetentní realitní makléř ušetří prodávajícímu problémy s hledáním kupců a vyplňováním potřebných dokumentů. Takový specialista se dobře orientuje v situaci na trhu a je schopen pomoci s prodejem bytu za nejlepší cenu.
Ale vše, co bylo řečeno, platí pouze v případě, že se člověk obrátí na spolehlivou, důvěryhodnou agenturu nebo soukromou realitní kancelář s dobrou pověstí, jinak se snadno může narazit na podvodníka. Na jaké příznaky si dát pozor a kdy je lepší nabízené služby odmítnout?
Realitní kancelář odmítá podepsat smlouvu
V takovém případě se můžete okamžitě otočit a odejít – podnikání s takovým „odborníkem“ je nebezpečné. Nedojde-li k dohodě, která podrobně popisuje všechny podmínky a povinnosti stran, je prodávající nemovitosti bezbranný a je nepravděpodobné, že bude moci svá práva hájit i u soudu. Ústní dohody nemají právní sílu, prokazování podvodu bude velmi obtížné a někdy dokonce nemožné.
Při podepisování smlouvy s realitní kanceláří nebo agenturou je důležité nezklamat ostražitost. Před podpisem stojí za to si dokument pečlivě přečíst a trvat na tom, aby tam byly uvedeny všechny nuance: co přesně se specialista zavazuje udělat, v jakém časovém rámci a za jakou odměnu, jaké jsou povinnosti zákazníka, jaká odpovědnost je poskytována za porušení podmínek dohody.
Musíme si pamatovat: dohoda s realitním makléřem není formální cár papíru, ale záruka finanční jistoty zákazníka. Není třeba podepisovat něco, s čím nesouhlasíte, je důležité zaznamenat na papír všechny nuance vzájemných závazků: v případě jakýchkoli neshod a sporů bude argumentem to, co je napsáno ve smlouvě, a ne to, co je slibováno realitní kanceláří slovy.
Realitní makléř požaduje platbu předem
Toto je alarm: podvodníci často takto jednají. Po obdržení zálohy bezohledný realitní makléř jednoduše zmizí, přestane odpovídat na hovory a samozřejmě neudělá nic, aby nemovitost prodal.
Abyste se nedostali do podobné situace, musíte si pamatovat: platba za služby realitní kanceláře se provádí při transakci. Nepředpokládáme žádné zálohy ani platby předem, klient platí pouze za skutečně poskytnuté služby. Jejich cena, podmínky a platební postup musí být specifikovány ve smlouvě – tuto doložku si musíte pečlivě přečíst, dokument byste neměli podepisovat, pokud podmínky nevyhovují. Jakákoli platba předem nebo částečná platba snižuje šance na získání konečného výsledku.
Realitní makléř trvá na předání originálů dokladů nebo vystavení plné moci
Nikdy, pod žádnou záminkou, nemůžete převést originální doklady o vlastnictví nemovitosti na realitního makléře. Specialista si je může prohlédnout za přítomnosti klienta, aby se ujistil, že prodávající má skutečně dispoziční právo s bytem, ale tyto dokumenty k další práci nepotřebuje.
Není třeba podepisovat plnou moc, která umožňuje realitní kanceláři nakládat s nemovitostmi jménem vlastníka (až na zcela výjimečné případy). Pamatujte: realitní makléř je pouze zprostředkovatel, jeho úkolem je najít kupce pro byt a pomoci s papírováním, majitel rozhoduje o transakci samostatně.
Majitel nemovitosti se může chránit před pokusy o podvod tím, že zakáže jakékoli jednání s nemovitostmi bez jeho osobní účasti. Chcete-li to provést, musíte odeslat žádost společnosti Rosreestr prostřednictvím webu MFC nebo státních služeb. Do 5 dnů bude žádost zkontrolována a bude proveden záznam o zákazu do Jednotného státního rejstříku. Poté již nikdo nebude moci s bytem nakládat bez vědomí a souhlasu jeho vlastníka. V případě potřeby můžete uložený zákaz vždy stejným způsobem odstranit.
Realitní makléř vnucuje podmínky obchodu nebo se snaží manipulovat
Možná v tomto případě klient není podvodník, ale prostě špatný specialista, který nezná základy své práce, ale přesto byste se s takovou situací neměli smířit. Rozhodnutí o dokončení transakce činí majitel, musí být dobrovolné a vědomé, jakýkoli nátlak, nátlak a manipulace jsou nepřijatelné.
S takovou realitní kanceláří byste měli okamžitě ukončit smlouvu, v případě potřeby se můžete také obrátit na orgány činné v trestním řízení pro ochranu vašich práv a oprávněných zájmů. Existuje však lepší řešení: zeptejte se na pověst specialisty a jeho doporučení ve fázi výběru.
Bezohledný nebo nedostatečně kvalifikovaný realitní makléř je riziko plýtvání penězi, časem a nervy. A pokud narazíte na podvodníka, „černého realitního makléře“, můžete také o svou nemovitost přijít.
Jaká jsou rizika pro prodejce bytu při setkání s kupujícími?
Bez ohledu na to, zda majitel byt prodává přes agenturu nebo hledá kupce na vlastní pěst, nemovitost bude muset ukázat a vpustit do jeho domu cizí osoby. V naprosté většině případů se bude jednat o poctivé občany, kteří mají skutečný zájem o koupi. Podvodníci ale mohou jednat i pod rouškou kupujících.
- nenechávat peníze, cennosti a doklady k bytu na dohled;
- nenechávejte návštěvníky bez dozoru;
- upozorněte příbuzné nebo přátele na plánované představení, pozvěte jednoho z nich, aby vás doprovázel.
Není třeba se stydět požádat návštěvníky o předložení dokladů. Ano, může se to zdát jako zbytečné opatření, ale většina lidí se k takovému požadavku postaví s pochopením: člověk má právo vědět, koho si pouští do bytu.
Někdy pod rouškou kupujících požádají realitní kanceláře o zobrazení inzerátu. Takový zprostředkovatel může okamžitě začít vnucovat své služby nebo podávat celé plnění – například po prohlídce bytu může prohlásit, že varianta pro něj není vhodná, ale zná jednoho člověka, který v tomto právě hledá bydlení. plocha.
Toto schéma je zpočátku založeno na podvodu, takže byste se za žádných okolností neměli uchylovat k pochybným službám takových „specialistů“. Je dobré, když je během rozhovoru přítomen jeden z příbuzných nebo známých prodávajícího – v přítomnosti svědků budou podvodníci pravděpodobně opatrní.
Pokud nemovitost ukazuje realitní makléř, musíte se ujistit, že v bytě nezůstalo nic cenného: pokud se to ztratí, bude těžké něco dokázat. A samozřejmě není potřeba vydávat žádné plné moci ani dávat originály dokumentů. Realitní makléř jedná na základě smlouvy, která s ním byla uzavřena, není třeba žádné další potvrzení jeho oprávnění a jakýkoli pokus přesvědčit klienta o opaku je důvodem k odmítnutí služeb takového specialisty.
Jak prověřit kupujícího při prodeji bytu
Obvykle se prodávající příliš nezajímá o identitu kupujícího nemovitosti. A obecně je to rozumné, ale při sepisování smlouvy (hlavní i předběžné) je užitečné ujistit se, že podpis na dokumentech je uveden osobou, která je v nich uvedena jako kupující. Požádejte o nahlédnutí do cestovního pasu a zkontrolujte jeho podrobnosti s údaji napsanými ve smlouvě a na fotografii se vzhledem kupujícího.
Pokud zájmy kupujícího zastupuje jiná osoba, nejedná se o porušení, avšak pravomoci takového zástupce musí být potvrzeny notářem ověřenou plnou mocí. Pokud takový dokument neexistuje nebo vzbuzuje pochybnosti, je lepší transakci odmítnout nebo ji minimálně odložit, dokud se všechna nedorozumění nevyřeší.
Jaké jsou důsledky chyb při sepisování smlouvy?
Veškeré podmínky transakce koupě a prodeje nemovitosti jsou stanoveny ve smlouvě. Jedná se o povinný dokument a má řadu požadavků.
- Kupní a prodejní smlouva musí mít písemnou formu. Dohody „slovy“ nemají právní sílu. Písemné listiny, které nejsou dohodou (například potvrzení o přijetí peněz nebo akt převzetí a převodu nemovitosti), rovněž nemohou nahradit dohodu a slouží jako podklad pro převod vlastnictví.
- Smlouva musí obsahovat doložky klasifikované zákonem jako podstatné podmínky: předmět smlouvy a jeho cenu. Obojí navíc musí být formulováno velmi jasně, konkrétně a srozumitelně, aby se eliminovaly případné neshody. O tom, jaké jsou podstatné náležitosti smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti, jak je správně hláskovat a na co si dát pozor při sepisování dokumentu, se podrobně dočtete v samostatném článku.
- Smlouva musí být podepsána stranami transakce nebo jejich právními zástupci. Bez podpisu jedné nebo obou stran transakce je smlouva považována za neuzavřenou. Pokud je dokument podepsán někým, kdo k takovým úkonům není oprávněn (nemá právo), lze transakci zpochybnit a prohlásit za neplatnou.
V souladu s tím je první věcí, kterou musíte udělat, je pečlivě si přečíst smlouvu a ujistit se, že obsahuje všechny potřebné podmínky. V případě pochybností je lepší poradit se s právníkem. V této věci byste se neměli zcela spoléhat na realitního makléře: ten samozřejmě pomáhá s přípravou dokumentů pro transakci, ale odpovědnost za jejich obsah a soulad s právními požadavky leží na stranách transakce.
Je bezpodmínečně nutné zkontrolovat faktické údaje uvedené ve smlouvě: adresu bytu, jeho katastrální číslo, metráž, počet pokojů, cenu atd. Měli byste se ujistit, že údaje o všech dokumentech, údaje o prodávajícím a kupující jsou zadány správně, bez chyb a překlepů.
Pokud si kupující koupí byt na hypotéku, bude to pro prodávajícího o něco jednodušší: právníci banky zkontrolují formu i obsah smlouvy. Ale ani na ně byste se neměli zcela spoléhat – musíte se ujistit, že všechny dosažené dohody jsou zahrnuty do konečného textu dokumentu.
Nedobrovolný podvod: proč jsou detaily ve smlouvě tak důležité
Ve smlouvě nemohou být maličkosti a „nepodstatné podrobnosti“, všechny podrobnosti musí být uvedeny. Předpokládejme, že kuchyně má vestavěný nábytek – souhlasí kupující s jejím osudem (např. zůstane v bytě, nebo si jej vezme majitel při převodu prostor)?
Obyčejný příběh: prodávající považoval za samozřejmé, že kuchyňský nábytek vezme s sebou, a kupující si byl jistý, že je nedílnou součástí bytu a jeho cena byla zahrnuta v ceně bytu. Proto byl kupující překvapen, když zjistil, že nábytek byl odstraněn, a uplatnil u prodávajícího reklamaci. Požadavky ale neuznával a odmítal je uspokojit – byl si jistý, že udělal správnou věc. Kvůli takovým „maličkostem“ často vznikají spory a soudní spory, i když nedorozuměním lze snadno předejít dobře sepsanou smlouvou.
Pokud se problém nepodaří vyřešit smírnou cestou, může se kupující obrátit na soud a napadnout transakci s odůvodněním, že byl o předmětu smlouvy uveden v omyl. Navíc má šanci vyhrát spor a prodávající bude muset buď snížit cenu bytu (rozdíl vrátit kupujícímu), nebo vrátit sporný nábytek a kompenzovat právní náklady.
Aby se prodávající nedostal do takové nepříjemné situace, stanoví a uvede ve smlouvě všechny nuance týkající se stavu a vlastností prodávaného obytného prostoru. A nedostatky není třeba skrývat, pokud existují: kupující je přesto najde – a může tvrdit, že byl podveden uvedením nepravdivých údajů o předmětu smlouvy.
Podvody s doklady jsou jedním z nebezpečí při prodeji bytu
Pozornost pomůže nejen vyhnout se náhodným chybám v dokumentech, ale také včas rozpoznat pokus o podvod. Jedním z typů klamání při koupi a prodeji nemovitosti je záměna smlouvy.
Jak se to stane? Scénáře se mohou lišit, ale podstata je stejná: prodávající dostane nejprve správnou smlouvu, aby si ji přečetl, a když je připraven ji podepsat, pod tou či onou záminkou ji odeberou a vymění za jinou – zdánlivě úplně stejný, ale s jinými podmínkami.
Druhá strana transakce za takových okolností téměř nikdy nečte navrhovanou kopii – koneckonců smlouvu si již pečlivě přečetl. Teprve nyní podvodníci nabízejí k podpisu jiný text. Proto musíte striktně dodržovat pravidlo: nepodepisujte nic, aniž byste si to nejprve přečetli. I když spěchají (zvláště když spěchají) a pokud prodejce právě přečetl těchto několik stránek textu, musíte si jej přečíst znovu.
Vzhledem k tomu, že jednají dvě strany, v každém případě se předpokládá, že si druhá strana dokument pečlivě přečte a podepíše jej pouze v případě, že souhlasí s obsahem.
