Trh rezidenčních nemovitostí je cyklický, což znamená, že růst cen nemůže pokračovat donekonečna. Náklady na metr čtvereční se nafoukly na bezprecedentní úroveň a zůstaly na přibližně stejné úrovni již více než šest měsíců. Na jednu stranu se začíná zdát, že výš už prostě není, ale na druhou se pád stále nekoná.
Foto: Natalia Pylina
Na začátku roku 2023 je vážená průměrná cena v nových budovách v Nižním Novgorodu 134,7 tisíc rublů za metr čtvereční. Jen za posledních 12 měsíců, bydlení ve výstavbě vzrostla cena o více než 15%. Byty na sekundárním trhu se obchodují v průměru za 112,7 tis. za jednotku plochy. Majitelé pečlivě sledují rozhodnutí vývojářů a snaží se držet krok s trendem.
Jak se budou chovat ceny bydlení v budoucnu? Máme očekávat, že byty začnou zlevňovat? Je výhodné vzít si hypotéku i přes rostoucí sazby? A má smysl investovat v roce 2023 do nemovitostí? GIPERNN.RU o tom všem hovořila s předními odborníky trhu Nižnij Novgorod.
Obsah
- Proč se mění ceny nemovitostí?
- Začnou byty zlevňovat?
- Co se stane s cenami novostaveb?
- Které nemovitosti porostou v ceně?
- Je výhodné vzít si hypotéku?
- Vyplatí se investovat do bydlení?
Proč se mění ceny nemovitostí?
Jedním z hlavních faktorů, který ovlivňuje cenu bytů, je efektivní poptávka obyvatel, řekl Alexey Kozlov, generální ředitel sítě Monolit. S růstem reálného disponibilního důchodu se zvyšuje aktivita na trhu a ceny rostou. Pokud výdělky klesají, zájem spotřebitelů o nemovitosti se naopak vytrácí. To nutí prodejce upravit svou cenovou politiku.
Dalším faktorem jsou měnící se podmínky hypotečních úvěrů, připomněl odborník. To platí zejména pro primární bydlení. Od 1. ledna sazba v rámci státního programu pro novostavby vzrostly ze 7 % na 8 %, což způsobilo, že tyto půjčky byly méně ziskové. Aktivitu na trhu může snížit i další nastupující trend: banky začínají přísněji přistupovat k výběru klientů, kterým mohou poskytnout úvěr, dodal náš partner.
Myslím, že v příštích 6-9 měsících můžeme zaznamenat, že počet lidí, kteří budou moci získat hypotéku, poněkud poklesne.
Geopolitická situace může také hrát významnou roli při tvorbě cen bydlení, říká Sergej Petrov, výkonný ředitel Address Akademie věd. Připomněl, že vyhlášení speciální vojenské operace a částečná mobilizace již vedlo k „vlnám nervozity“, že ovlivnil nabídku a poptávku. Pokud v roce 2023 nastanou v oblasti zahraniční politiky nové změny, reakce na sebe nenechá dlouho čekat. Předsedkyně výboru pro vzdělávací aktivity ruského Cechu realitních kanceláří (RGR) Elena Nedospasová však naopak označila trh s nemovitostmi v Nižním Novgorodu za odolný vůči makro- a mikroekonomickým výkyvům.
Ve městě je velké množství podniků obranného průmyslu. Existuje velká skupina populace, která ví, jak plánovat rodinný rozpočet na základě stabilního platu. Proto dnes existuje rovnováha mezi nabídkou a poptávkou.
Začnou byty zlevňovat?
Za prvé, naši partneři očekávají korekci cen sekundárního bydlení. Kvůli stěhování je trh plný hotových bytů a vyšší sazby ve srovnání se státními programy neumožňují, aby byl nákup ziskový. Podle generálního ředitele sítě Monolit Alexeje Kozlova mohou během roku 2023 náklady na hotové byty klesnout zhruba o 7 %. Tento trend však ovlivní sovětský fond, nikoli „včerejší nové budovy“.
Podobný obrázek předpověděl Sergej Petrov, výkonný ředitel Address Academy of Sciences. Připomněl, že v minulosti developeři navrhovali byty s velkými chodbami, komorami nebo dlouhými lodžiemi, které byt doslova obepínaly. V důsledku toho se celková plocha takové nemovitosti ukázala jako poměrně prostorná, ale obytná oblast byla malá.
Po krizích v letech 2008 a 2014, pandemii koronaviru a začátku SVO začali vývojáři navrhovat ergonomická uspořádání – taková, ve kterých každý metr čtvereční přináší prospěch kupujícímu.
Dalším nastupujícím trendem, o kterém hovořilo několik našich partnerů najednou, jsou skryté slevy. Ředitel Akademie věd “Palác” Andrey Nagin vysvětlil, že v tomto případě jsou ceny bytů sníženy v rámci jednání s kupujícími. Prodejci se zájmem o rychlý prodej svých nemovitostí od druhé poloviny loňského roku stále častěji souhlasí s ústupky, poznamenal expert.
V roce 2023 zůstanou ceny bytů nominálně na stejné úrovni. Ve skutečnosti budou transakce spočívat v tom, že si vlastníci vyjednají až 10–15 % původních nákladů.
Co se stane s cenami novostaveb?
Neměli byste očekávat snížení cen primárního bydlení v nadcházejících měsících, říká Sergej Petrov, výkonný ředitel Address Akademie věd. Připomněl, že na město s milionem obyvatel je objem výstavby v Nižném Novgorodu docela malý. Nedostatek nabídky umožňuje developerům držet ceny vysoko i v těžkých časech: takové nemovitosti stále nacházejí své kupce.
Předpovídám malý až střední nárůst ceny, pokud nedojde k velkým šokům. Lidé mají potřebu zlepšit své životní podmínky a na trhu dojde k pohybu. Ale bude to diktováno výhradně příležitostmi, které kupující budou mít.
Jednatel sítě Monolit Alexej Kozlov ale očekává stagnaci cen novostaveb. Připomněl, že trh s nemovitostmi je cyklický a po dlouhém období rostoucích nákladů na bydlení pozorovaných v posledních letech Je čas se zchladit. Stejně jako v případě hotových bytů odborník poukázal na nárůst takzvaných akcí a skrytých slev ze strany prodejců.
Myslím, že ceny u novostaveb se budou pohybovat kolem současných relací. Možná vývojáři shromáždí další poptávku s dalšími nabídkami, například „kuchyně jako dárek“, „hypoteční prázdniny“ a podobně. Ale tohle je spíše pointa.
Které nemovitosti porostou v ceně?
Alexey Kozlov vidí vyhlídky na udržení nebo zvýšení cen v segmentu příměstského bydlení. Tímto směrem se zaměřují jak vládní orgány, tak finanční sektor, vysvětlil expert.
Začínají se tam zavádět podpůrné programy pro vývojáře i kupující. Banky navíc v tomto směru „upravují“ své hypoteční produkty.
V posledních letech byl v satelitních městech pozorován nárůst nákladů na bydlení, poznamenal Sergej Petrov, ředitel Adresní akademie věd. Například v Boru zdražily hotové byty. Asi před dvěma lety byly průměrné náklady na metr čtvereční sekundárního bydlení v centru města 47–50 tisíc rublů. Nyní lze podobné bydlení pořídit za cenu 95–100 tisíc za metr čtvereční, sdělil náš partner.
Pokračující trend je vcelku pochopitelný: bydlení mimo krajské centrum je levnější. A dostat se ze sousední vesnice do centra Nižního Novgorodu někdy netrvá déle než z okresů Avtozavodsky nebo Sormovsky.
Růst nákladů na určité segmenty bydlení předpověděla také Elena Nedospasova, předsedkyně Výboru pro vzdělávací činnost Ruského cechu realitních kanceláří (RGR). U oblíbených partií, jejichž nabídka je omezená, může podle ní cenovka stoupnout.
Jde například o nízkorozpočtové bydlení pro určité sociální skupiny nebo luxusní bydlení pro obyvatele se stabilním příjmem. V průměrné statistické budoucnosti však bude tento růst nevýznamný – 5–7 %.
Je výhodné vzít si hypotéku?
S hypotečními programy se státní podporou bude nákup bytu výhodnější, shodují se odborníci. Elena Nedospasová připomněla, že hypotéka byla vždy silnou motivací pro koupi domu: tím více zvýhodněné nabídky, tím více nabídek. I mírné zvýšení úrokových sazeb pro běžné rodiny však někdy hraje důležitou roli při rozhodování o půjčce.
Dodnes ne všechny banky zvýšily sazby nebo zpřísnily podmínky pro schvalování klientů. Tento proces nabírá na obrátkách a jistě ovlivní počet vydaných úvěrů.
Nejvýhodnější podmínky jsou dnes pro rodinné hypotéky se sazbou až 6 %, poznamenal Sergej Petrov, výkonný ředitel Address Academy. Odborník věří, že v budoucnu se stát na tento program zaměří. Faktem je, že umožňuje vyřešit dva problémy najednou: zvýšit zájem o nemovitosti a zlepšit demografickou situaci v zemi. Ale sazba hypotéky pro novostavby se bude postupem času postupně zvyšovat, navrhuje náš partner.
Zda se sazby hypoték v příštím roce změní, do značné míry závisí na nabídce a poptávce. Jedná se o stejný produkt, který nabízejí banky. Pokud poptávka není velká, mohou se objevit affiliate programy nebo jiné preference.
Aleksey Kozlov, generální ředitel sítě Akademie věd Monolit, také očekává systematické zvyšování sazeb hypoték pro primární bydlení. S předčasným ukončením tohoto ani dalších vládních programů však nepočítá. Zvýhodněné hypotéky na novostavby a rodinné hypotéky dle nařízení vlády budou platné minimálně do července 2024
Co se týče tržních hypoték, v základním scénáři nepředpokládáme zvýšení sazeb. V průběhu roku je dokonce možné sazbu snížit v rozmezí 0,75–1 %. Vše ale bude záležet na zahraničněpolitické situaci. Pokud dojde k nějakým významným událostem ve vnější aréně, tržní sazba se může zvýšit.
Vyplatí se investovat do bydlení?
Investovat peníze do rezidenčních nemovitostí můžete vždy, ale hlavní věcí je dělat to moudře, říkají odborníci. Pokud klient sám není kvalifikovaným investorem, je pro něj v roce 2023 lepší využít služeb takového člověka, říká Alexey Kozlov. Období, kdy si kupující mohl pořídit jakoukoliv novostavbu a očekávat garantované zdražení, již uplynulo. Nyní musíte pečlivěji vybírat objekty.
V závislosti na strategii vám odborník může poradit, abyste si vzali byt v téměř dokončené novostavbě a poté jej pronajali a vydělali. Také například můžete najít sekundární bydlení, které se naléhavě prodává: na takové množství bude pravděpodobně dobrá sleva. Další potenciálně možnou strategií je koupit „zabitý“ byt, provádět opravy a prodat ho za vyšší cenu. Andrey Nagin, ředitel Palace Academy, je také přesvědčen o důležitosti investování pod dohledem profesionála.
Vždy můžete a měli byste investovat do nemovitostí, včetně těch rezidenčních. Musíte to však udělat pouze s odborníky nebo s hlubokým pochopením tohoto problému sami. Nemovitost nelze koupit bez studia trhu, pochopení krátkodobých i dlouhodobých trendů a zohlednění mnoha faktorů.
Investičně nejatraktivnější mohou být podle předsedkyně výboru pro vzdělávací aktivity ruského Cechu realitních kanceláří (RGR) Eleny Nedospasové nové rezidenční komplexy s organizovanou infrastrukturou. V závislosti na vašich finančních možnostech si můžete pořídit studia nebo apartmány s jedno až třípokojovými pokoji. Expert také navrhl zvážit dohody o přidělení v nových budovách, které budou uvedeny do provozu v prvním a druhém čtvrtletí roku 2023.
Existují dlouhodobé investice do řešení budoucích rodinných problémů a krátkodobé, které v určitém časovém období generují dodatečný příjem. V prvním případě si myslím, že je nutné koupit, pokud má rodina finanční možnost. Investice do nemovitostí zůstávají ziskové v jakékoli ekonomické situaci. Ale ve druhém případě to může stát za zvážení nebo se připravit na delší dobu návratnosti.
Při výběru objektů se musíte poradit s profesionály a vybrat si, co vyhovuje vašim cílům a záměrům, říká Sergej Petrov, výkonný ředitel Akademie věd Address. Jsou například situace, kdy rodiče uvažují o koupi samostatného bydlení pro svého dospělého syna nebo dceru. V tomto případě odborník radí dát přednost těm nejlikvidnějším nemovitostem – garsonkám nebo jednopokojovým apartmánům v dobré lokalitě. Pokud si v budoucnu bude chtít mladší generace založit vlastní rodinu, lze takovou nemovitost rychle prodat pořízením prostornější varianty.
Nemovitosti nejsou po většinu historie o nadměrných ziscích, ale o uchování finančních prostředků. Jedná se o bezpečný přístav pro fixaci zisků nebo zachování úspor. Proto právě při vážných otřesech, jako na jaře 2022, dochází k přílivu financí do nemovitostí.
Při absenci nových šoků v ekonomice a v zahraničněpolitické aréně tak odborníci v roce 2023 neočekávají výraznou změnu cen bydlení. Rychlý výdělek nákupem nemovitosti v nejbližší době asi nejde, ale je docela možné úspěšně vyřešit bytovou otázku nebo spolehlivě ušetřit finanční prostředky. K tomu je třeba pečlivě prostudovat sortiment na slevy, vypočítat nejvýhodnější podmínky hypotéky a případně vyhledat pomoc od odborníků na trhu.
V poslední době je kvůli zahraničněpolitickým událostem obtížné předvídat, co se stane s trhem s nemovitostmi. Ale zkusili jsme to udělat. Jaroslavlští experti v realitním průmyslu – generální ředitel skupiny společností Metro Dmitrij Siry a vedoucí analytického oddělení stejné skupiny společností Anastasia Gollai – hovořili o tom, jaké trendy byly pozorovány v tomto roce a co lze očekávat v příštím roce.
— Jak se choval trh rezidenčních nemovitostí od začátku roku 2023 do současnosti? Jak se změnily ceny, nabídka a poptávka?
— Na začátku roku 2023 se trh choval celkem předvídatelně – podle obvyklých sezónních výkyvů. Pokles aktivity v lednu až únoru byl kompenzován nárůstem v březnu. Pak až do července byla poptávka celkem stabilní. Letní sezónní pokles spojený s prázdninami byl zaznamenán v červenci a na začátku srpna.
Co se týče poptávky po bydlení na primárním trhu, v prvním čtvrtletí došlo k mírnému poklesu – o cca 10 % oproti předchozímu čtvrtletí. Ve druhém čtvrtletí roku 2023 již byly prodeje aktivnější. Dynamiku cen na primárním trhu lze od konce roku 2022 charakterizovat jako blízkou nule. V prosinci 2022 byla průměrná cena za metr čtvereční v Jaroslavli o něco méně než 93 tisíc rublů. Nyní se cenová hladina blíží stejnému ukazateli. V příměstských obytných souborech se ceny od prosince zvýšily v průměru o 1 %. Nabídka, vezmeme-li Yaroslavl a její předměstí, se za stejné období zvýšila o 28 %.
Na sekundárním trhu byly průměrné náklady na metr čtvereční v první polovině roku 2023 těsně pod 90 tisíc rublů. To je o 6 % více, než tomu bylo v prosinci 2022. Jsou ale byty, jejichž ceny od začátku roku naopak klesly o více než 5 %. Především mluvíme o vícepokojových bytech v okresech Zavolzhsky, Kirovsky a Leninsky. Objem nabídky se v první polovině roku zvýšil o 35 %.
Obecně lze tedy ve srovnání s loňským rokem zaznamenat nárůst objemu nabídky, pokles poptávky a mírné kolísání cen.
— Podzim byl na realitním trhu vždy považován za období oživení. Jaká je předpověď na letošní rok? Co očekávat od poptávky, nabídky, dynamiky cen?
— Všichni čekají na sezónní oživení a nepochybně k němu dojde, protože lidé přijedou z prázdnin, připraví děti do školy a vrátí se k dalším palčivým problémům, včetně řešení bytové otázky. Je pravděpodobné, že s ohledem na růst úrokových sazeb z úvěrů a hypoték bude část poptávky proudit do segmentů pokrytých zvýhodněnými hypotečními programy, tedy do novostaveb a výstavby soukromých domů. Růst cen se definitivně zastaví, v segmentech s nízkou likviditou letos zaznamenáme pokles.
— Jak ovlivní zvýšení klíčové sazby centrální bankou trh s nemovitostmi? A následné zvýšení úrokových sazeb bankovních úvěrů? Jaké další faktory aktuálně mají nebo budou mít významný vliv na poptávku, nabídku a ceny nemovitostí v blízké budoucnosti?
— Přibližně 40–50 % bydlení je pořizováno pomocí hypotéky. Navíc, soudě podle bankovních analytiků, asi 70 % hypotečních portfolií tvoří hotové bydlení. Nárůst vydávání hypoték v roce 2023 vykazuje segment individuální bytové výstavby a zvyšuje se i poptávka po úvěrech na výstavbu jednotlivých bytových domů. Největší banky v zemi oznámily zvýšení sazeb, což byl po nedávném rozhodnutí centrální banky zcela očekávaný efekt. Změny směrem nahoru se však nedotkly zvýhodněných programů, jako jsou zvýhodněné hypotéky na novostavby a rodinné hypotéky. Některé banky navíc dokonce oznámily snížení sazeb u takových programů. Sazby hypoték však nejsou jediným faktorem, který ovlivňuje trh s nemovitostmi. Z dlouhodobého hlediska bude důležitým faktorem demografie. S přihlédnutím ke statistikám porodnosti z let 2000–2016 bude nárůst poptávky po bydlení patrný až do let 2030–2035, kdy děti narozené v těchto letech dosáhnou věku, kdy dochází k největšímu objemu nákupů bydlení. V každém případě v této době všichni překročí práh, kdy vznikne potřeba žít odděleně od rodičů. Realitní trh je ovlivněn i zahraničněpolitickou situací. Je ale velmi těžké předpovědět, jaký bude tento faktor v blízké budoucnosti.
