Majitelé bytových i nebytových nemovitostí se bezohledně domnívají, že si na svém „území“ mohou dělat, co chtějí, včetně úprav dispozice. To je pravda jen částečně. V prostorách je samozřejmě možné provést přestavbu – ovšem až poté, co se oprávněné orgány přesvědčí o bezpečnosti plánovaných prací a dají souhlas k jejich realizaci. Rozsáhlá rekonstrukce jedné místnosti totiž může ovlivnit stabilitu jak sousedních konstrukcí, tak celého objektu. Ale přestože zákon zakazuje přestavbu bez předchozího souhlasu, vlastník nemovitosti, který z nějakého důvodu tento bod minul, má možnost převést do právního stavu i opravy provedené bez povolení. Majitel však bude muset být za porušení ještě potrestán.
V tomto článku vám prozradíme, jaká jsou nebezpečí nelegální přestavby, co je potřeba udělat pro její legalizaci a v jakých případech to lze vůbec udělat.
Nelegální sanace: pokuty a tresty
Abyste porozuměli tématu, musíte nejprve pochopit, co je přestavba a kdy je nezákonná. O přestavbě hovoříme, pokud se změní konfigurace místnosti. Například pokud se majitel objektu rozhodl přestěhovat kuchyň nebo uspořádat kuchyňský výklenek, udělat nové dveřní a okenní otvory (nebo změnit tvar těch stávajících), demontovat nenosné příčky nebo naopak postavit, zvětšit plochu toalety nebo koupelny vzhledem k ploše chodby, rekonstrukce bude klasifikována jako přestavba a bude vyžadovat souhlas [1]. V tomto případě jsou všechny provedené „změny“ zaznamenány v technickém pasu, konkrétně v plánu ZISZ [2].
Pokud byly uvedené práce provedeny bez oficiálního povolení od vládních agentur, pak je přestavba automaticky považována za nezákonnou. A to znamená, že je potřeba to legalizovat.
Bohužel ne každý ví o důsledcích nelegální přestavby. Někdy ale ani ti, kteří jsou minimálně uvědomělí, nedocení skutečný rozsah problémů, které mohou nastat. Jak je však známo, neznalost zákona – úplná či částečná – nezbavuje vlastníka odpovědnosti za nelegální přestavbu bytu či nebytových prostor, včetně těch, které se nacházejí v bytovém domě (MKD).
Výše pokuty za nelegální přestavbu bytu je stanovena v Kodexu správních deliktů Ruské federace a závisí na tom, kdo je vlastníkem bydlení: jednotlivec bude muset zaplatit 2000–2500 rublů, úředník – 4000–5000 rublů, právnická osoba – 40 000-50 000 rublů [3].
Pokuta za nelegální přestavbu bytu nebo nebytové nemovitosti musí být zaplacena do 60 dnů. Není-li požadavek splněn, je případ zaslán soudu. Kromě toho v souladu s částí 1 článku 20.25 zákoníku o správních deliktech Ruské federace mohou být majiteli objektu uděleny další sankce – dvojnásobná výše pokuty, zatčení až na 15 dní nebo nucená práce ( až 50 hodin) [4].
To nejsou všechny potíže, které čekají na ty, kteří nedbají na pravidla zákona. Když inspekce bydlení zjistí porušení, bude muset majitel na výzvu pověřeného úřadu dílo ještě zlegalizovat. Pokud se ukáže, že to není možné, bude nutné prostory vrátit do podoby, která je zaznamenána v aktuálním plánu ZISZ. V případě neoprávněné přestavby v nebytových prostorách se budou události vyvíjet podle stejného scénáře.
Inspekce bydlení stanoví lhůty, které musí vlastník dodržet při plnění požadavků, ať už jde o legalizaci přestavby nebo „eliminaci“ oprav. Pokud stanovený čas uplyne a požadavek bytového inspektora není splněn, bude případ předán k projednání soudu. A v tomto případě budou majiteli areálu čelit nové výdaje v podobě právní sankce za každý pokutovaný den. Výše takové pokuty je stanovena individuálně. Kromě toho může být vlastník nemovitosti po dobu do vykonání soudního příkazu omezen ve vycestování do zahraničí.
V ojedinělých případech má neoprávněná přestavba za následek zabavení nemovitosti pro majitele prostor a její prodej v dražbě. V tomto případě bude část výtěžku použita na odstranění změn a zbývající částka bude předána majiteli.
Taková závažnost je zcela oprávněná, protože musíte pochopit, že důsledky nezákonné přestavby bytu mohou ovlivnit bezpečnost všech obyvatel domu. V Rusku tak došlo více než jednou ke zřícení vchodů nebo částí domů kvůli nepovolené přestavbě [5].
Ale i kdyby nedošlo k nejhoršímu a přestavba nijak neovlivnila stabilitu budovy jako celku a zejména jejích prvků, neměli byste počítat s tím, že se o provedených pracích bez povolení. Takže může přijít inspektor bydlení a zkontrolovat signál od bdělých sousedů. Budete také muset zaregistrovat nelegální přestavbu, pokud je potřeba byt prodat nebo zastavit.
Je možné legalizovat přestavbu, pokud již byla provedena?
Pokud nezůstaly žádné otázky týkající se neoprávněné změny v konfiguraci prostor, je čas zjistit, co dělat, pokud přesto byla nezákonná přestavba provedena. Hlavní věc, kterou musíte pochopit, je, že legalizace oprav bude povolena pouze v případě, že změny nepředstavují nebezpečí pro stabilitu budovy a jsou v souladu s normami a předpisy. Jinými slovy, provedená přestavba by neměla být klasifikována jako zakázaná. Majitelé městských bytů a nebytových prostor se v této věci musí spolehnout na usnesení moskevské vlády č. 508-PP [6].
Je nutné nejen zaplatit pokutu za nelegální přestavbu, ale také správně připravit dokumenty pro legalizaci. Nejprve si tedy majitel bude muset objednat technickou zprávu o bezpečnosti a přípustnosti provedených prací u specializované kanceláře s členstvím v SRO. V Moskvě to stojí asi 20 000–25 000 rublů. Dále budete potřebovat technický pas areálu s plánkem – jak ten archivní, před změnami, tak ten současný, s červenými čarami. Pokud mluvíme o legitimizaci přestavby v hlavním městě, pak není nutné obdržet technický pas uložený v MosgorBTI. Faktem je, že Moskevský bytový inspektorát (MZHI), který je odpovědný za legalizaci, si tento dokument sám vyžádá. Pokud se prostory nacházejí v nové budově a ještě neprošly technickou inventurou, pak nemusí mít technický pas. Pak budete potřebovat službu technického inventáře, bude to stát asi 10 000 rublů a MosgorBTI to také poskytuje, i když můžete kontaktovat jiné organizace.
Pokud se oprava dotkla nosných zdí, měla by legalizace sanace proběhnout za účasti autora projektu domu. To znamená, že bude vyžadován odborný posudek od organizace, která projekt stavby vypracovala. Náklady na takový závěr jsou asi 120 000 rublů. Pokud se nepodaří najít autora, je třeba kontaktovat jinou organizaci, na kterou byla přenesena jeho pravomoc. V Moskvě je to Státní rozpočtová instituce „Expertní centrum“. Majitel může samostatně spolupracovat s autorem projektu domu nebo státního rozpočtu nebo svěřit tento úkol projekční kanceláři, pokud poskytuje takové služby na klíč. Mimochodem, také musíte kontaktovat autora projektu domu, pokud jsou podlahy v domě dřevěné nebo smíšené.
Rovněž je-li nemovitost ve vlastnictví více osob najednou nebo je-li ve společenském nájmu, je třeba dbát na to, aby majitelé nebo nájemci prostor potvrdili souhlas s přestavbou. Kromě toho bude inspekce bydlení muset předložit osvědčení o vlastnictví a/nebo výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). Všechny uvedené dokumenty se spolu se žádostí o vystavení potvrzení o provedené sanaci zasílají autorizované osobě. To může provést i zástupce vlastníka prostor – v tomto případě budete muset vystavit i plnou moc od vlastníka.
Hotový balíček dokumentů lze MJI odeslat prostřednictvím webové stránky mos.ru. Bytová inspekce žádost posoudí nejpozději do 45 dnů, poté rozhodne. Během procesu inspektor MZHI zkontroluje byt a poté udělí pokutu za nelegální přestavbu. Po zaplacení pokuty, pokud bude rozhodnutí o sanaci kladné, bude majiteli předáno potvrzení podepsané oprávněným úředníkem Ministerstva bydlení. Proces legalizace neoprávněné přestavby od začátku do konce obvykle trvá nejméně šest měsíců. Pro urychlení procesu se majitel může obrátit na profesionály. Zkušené projekční organizace jsou zpravidla připraveny převzít všechny starosti s koordinací a dokončit opravy za tři až čtyři měsíce. Náklady na legalizaci přestavby na klíč se obvykle pohybují od 70 000 rublů.
Ne všichni majitelé bytů a nebytových prostor vědí, jak nelegální přestavbu zaregistrovat. Tato potřeba vyvstává pro mnohé: někdo si koupil dům s nelegální rekonstrukcí, jiný byl nucen dokončit práci co nejdříve, aniž by čekal na povolení, a třetí ani neslyšel, že je třeba předem dohodnout přestavbu. Zároveň, když stojí před nutností legitimizovat opravy, majitelé nemovitostí, místo aby se okamžitě obrátili na profesionály, se často snaží přijít na to sami. Mezitím můžete získat podporu designové kanceláře a vyhnout se zbytečným časovým a finančním nákladům a obecně se zbavit všech potíží spojených s legalizačním postupem.
Materiál není veřejnou nabídkou. Ceny jsou pouze orientační a jsou aktuální k říjnu 2020.
