Co potřebujete vědět při podpisu nájemní smlouvy?

Vybrali jste si byt, který chcete pronajmout, a jste připraveni uzavřít nájemní smlouvu. Na co si dát pozor, abyste své volby v budoucnu nelitovali?

Byty k pronájmu si nájemníci zpravidla shánějí přes realitní kanceláře. Přítomnost zprostředkovatele na výstavě nezaručuje nájemci ochranu před podvodníky. Když dáváte peníze na měsíční pobyt osobě, kterou vidíte poprvé v životě, ujistěte se, že má dispoziční právo s touto nemovitostí a vám jako novému nájemci nehrozí potíže.

Obsah

1. Jak zjistit, komu byt patří?
2. Jak zkontrolovat pronajímatele?
3. Jak zkontrolovat dluh na bytě?
4. Jak sepsat nájemní smlouvu?
5. Jak provést inventuru nábytku při pronájmu bytu?
6. Jaké otázky byste měli majiteli položit?
7. Proč potřebujete nájemní smlouvu? Proč je důležité to uzavřít?
8. Je nutné mít smlouvu ověřenou notářem?
9. Co by mělo být uvedeno ve smlouvě
10. Pronajímám byt od přátel. Dá se to obejít bez smlouvy?
11. Potřebujete inventuru majetku?
12. Může pronajímatel náhle zvýšit nájem? Například pokud se kurz dolaru zvýšil
13. V jakých případech lze nájemní smlouvu změnit nebo ukončit?

Jak zjistit, komu byt patří?

Nejprve si prostudujte titulní dokumenty k bytu. Může se jednat o darovací smlouvu, kupní smlouvu, dědický list nebo privatizační list. Nezapomeňte požádat o originál, protože kopie se snadno padělají.

Místo titulní listiny vám mohou ukázat titulní listinu – list vlastnictví. Vlastníci bytů, jejichž práva byla zaregistrována před 15. červencem 2016, takové certifikáty mají. Po tomto datu již certifikáty nebyly vydávány. Nahradil je jiný dokument – ​​výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN).

Informace o registrovaných právech v tomto výpisu rychle zastarají. Ihned po jeho vydání lze byt prodat, darovat, zastavit nebo zatknout a vy o tom nebudete vědět. Nejbezpečnější by proto bylo získat aktuální informace sami nebo požádat majitele, aby si před podpisem nájemní smlouvy objednal nové vyúčtování.

Jak zkontrolovat pronajímatele?

Ověřte si údaje o majiteli v dokladech k bytu s pasem toho, kdo vám ho chce pronajmout. Pokud se nejedná o vlastníka, pak musí mít v rukou notářsky ověřenou plnou moc od vlastníka, která stanoví jeho právo na uzavření nájemní smlouvy a příjem peněz od nájemce. Bez plné moci s bytem disponovat nemohou příbuzní, realitní makléři nebo sousedé. Smlouva s nimi bude neplatná, pokud se majitel dostaví a požádá o vyklizení nemovitosti.

Pokud jsou další majitelé, ujistěte se, že nejsou proti tomu, abyste se nastěhovali. K tomu musí dát svému zástupci uzavírajícímu obchod písemný souhlas s pronájmem bytu nebo plnou moc k právu podepsat smlouvu s právem na příjem peněz. Další možností je, že všichni mohou být v nájemní smlouvě uvedeni jako pronajímatelé a musí tento dokument podepsat.

Jak zkontrolovat dluh na bytě?

Požádejte majitele o potvrzení o zaplacení bydlení a komunálních služeb. Pokud na něm uvidíte dluh, požadujte po majiteli, aby dluh uhradil. V opačném případě vám může tuto částku převést. Ze zákona nejste povinni platit, ale vinou někoho jiného se můžete setkat s nepříjemnostmi v oblasti služeb. Po dlouhé době neplacení může správcovská společnost přijmout extrémní opatření – vypnout světlo nebo teplou vodu v bytě dlužníka.

Jak sepsat nájemní smlouvu?

Pokud realitní makléř ukáže byt, znamená to, že vám dá také formulář nájemní smlouvy, když s majitelem proberete všechny nuance. V případech, kdy majitel pronajímá byt sám, strany využívají standardní dohodu z internetu.

Věnujte pozornost nejen těm doložkám smlouvy, které vyplňujete ručně. Základní podmínky smlouvy, které musíte před podpisem zkontrolovat:

Celé jméno a údaje o pasu majitele;

doba pronájmu a poplatek;

platba za energie (obvykle elektřina, voda a internet);

podmínky pro zvýšení cen nájemného;

podmínky a postup pro předčasné ukončení smlouvy;

počet návštěv majitele.

Ze zákona smlouvy na dobu do jednoho roku nepodléhají registraci u Rosreestr. Většina majitelů zpravidla uzavírá nájemní smlouvu na 11 měsíců, aby se informace o době pronájmu a ceně nedostaly k oficiálním orgánům, včetně daňové služby. Navíc i bez registrace má podepsaná dohoda právní sílu. V souladu s tím mají její strany právo chránit své zájmy u soudu.

Jak provést inventuru nábytku při pronájmu bytu?

Před podpisem smlouvy si byt znovu prohlédněte – nyní pečlivěji a podrobněji než na začátku návštěvy. Zkontrolujte, zda jsou všechny domácí spotřebiče a vodovodní potrubí funkční a zda všude svítí světla. Přineste si nabíječku telefonu s sebou na kontrolu a zapojte ji do všech zásuvek. Pro kontrolu otevřete a zavřete okna a dveře.

Vytáhněte zásuvky skříněk a otevřete všechna dvířka skříněk, posaďte se na židle. Zkontrolujte područky a nohy čalouněného nábytku, požádejte pronajímatele, aby pohovku rozložil a sestavil před vámi. Ukažte mu skvrny na tapetách a poškrábané dveře, aby na vás později nebyly stížnosti. Pokud věci majitele zůstanou v bytě k uskladnění, domluvte se, co a kdy si majitel vyzvedne.

Veškeré informace o stavu vybavení bytu, nábytku a domácích spotřebičů zaznamenejte do přílohy nájemní smlouvy – soupis nemovitosti. U každé položky uveďte model, barvu, materiál, technický stav a přibližnou cenu. Místo vágních slov „v dobrém stavu“ nebo „v dobrém stavu“ napište konkrétní vady a poškození. Podle tohoto seznamu převezme nemovitost majitel bytu, když se rozhodnete vystěhovat, a za poškozené nebo chybějící věci bude požadována náhrada škody.

Jaké otázky byste měli majiteli položit?

Podívejte se blíže na osobu, v jejímž bytě budete bydlet. Jak se k vám bude chovat, pochopíte, když se ho zeptáte na lidi, kteří si pronajali jeho místo před vámi. Vícenásobné nároky vůči předchozím nájemcům by vás měly upozornit. Je možné, že se tato podjatost vztahuje na každého, kdo užívá jeho majetek.

Případy, kdy majitelé obtěžují nájemníky častými kontrolami, se samozřejmě tak často nestávají, takové chování lze očekávat jen u podezřelých, nedůvěřivých důchodců. Bylo by ale dobré se předem domluvit na počtu návštěv, které majitel uskuteční.

Najít pronajatý byt a stěhovat se je finančně náročná záležitost. Zkuste si proto před podpisem nájemní smlouvy zjistit, jaká je pravděpodobnost, že budete požádáni o vyklizení prostor, než se rozhodnete vystěhovat.

Majitel vám pravděpodobně nepřizná, že byt plánuje v budoucnu prodat ve fázi seznamování. To se obvykle ukáže, když se nájemce již na novém místě usadil. Klid vám ale dá, když znáte důvod, proč je byt prázdný.

Rozšířená je situace, kdy rodina investuje volné peníze do nákupu nemovitosti pro malé dítě, aby mu v dospělosti zajistila vlastní bydlení. Hypoteční úvěr na byt je v tomto případě splácen z příjmů z pronájmu a přechodní obyvatelé se nemusí bát o svou budoucnost.

Byty se také často pronajímají těm, kteří odešli za prací do jiného města, ale plánují se vrátit. Kdy se majitel vrátí a kde bude bydlet, je otázka, která pomůže určit skutečný termín dodání. Možná vám neřeknou absolutní pravdu, ale na základě zmatené odpovědi nebo odklonu od tématu můžete vyvodit patřičné závěry.

Jaká by měla být nájemní smlouva? Co je třeba vzít v úvahu při jeho sestavování? V jakých případech ji může nájemce nebo vlastník vypovědět? Na tyto a další otázky odpovídáme v našem materiálu.

Za pomoc při přípravě materiálu děkujeme právnímu poradci pro otázky bydlení Bakhytovi Kasymbekovovi

Proč potřebujete nájemní smlouvu? Proč je důležité to uzavřít?

Vztah mezi pronajímatelem a nájemcem musí být formalizován písemně. Neměli byste spoléhat na ústní dohody.

Smlouva je zárukou jistoty pro nájemce i majitele domu. Tento dokument stanoví všechna práva a povinnosti stran a specifikuje zvláštní podmínky na základě preferencí a okolností.

Aby se předešlo případným sporům, je nutná smlouva. Pokud se vyskytnou nejednoznačné situace, první věcí, kterou musíte udělat, je odkázat na tento dokument.

Je nutné mít smlouvu ověřenou notářem?

U nájemní smlouvy není vyžadováno notářské ověření, postačí jednoduše podepsaný dokument, kde budou uvedeny všechny důležité podmínky.

Nájemní smlouvu je nutné registrovat, pokud ji uzavíráte na dobu delší než rok.

Ale ve skutečnosti majitelé s registrací transakce nijak nespěchají, aby neztráceli peníze a čas. Mnoho lidí podepíše smlouvu až na rok a poté ji obnoví.

Co by mělo být uvedeno ve smlouvě

• Informace o pronajímateli a nájemcie (informace o totožnosti, registrační adresa).
• Předmět zakázky (pronájem nemovitosti).
• Podrobné informace o bytě (přesná adresa, počet pokojů, celková a obytná plocha). Pokud nájemce pronajímá část bytu nebo přilehlou místnost, musí být i toto sepsáno.
• Informace o titulním dokumentu, potvrzení vlastnictví (prodejní a kupní smlouva, směna, darování, privatizace).
• Práva a povinnosti stran.
• Okolnosti vyšší moci.
• Doba trvání smlouvy. Smlouva může být sepsána na určité období nebo bez určení období.
• Výše nájmu a postup jeho podání.
• Postup ukončení/dodatky ke smlouvě.
• Aplikace (akt převzetí a převodu a soupis majetku).
• Podpisy stran.

Rada od právníka: Je lepší, aby pronajímatel a nájemce podepsali všechny stránky smlouvy, aby se předešlo záměně stránek.

Pronajímám byt od přátel. Dá se to obejít bez smlouvy?

Je lepší uzavřít dohodu. Vztahy se mohou zhoršit, nikdo proti tomu není imunní. Bez písemné dohody riskujete, že vám nezbude nic.

Například pokud si majitel bez vašeho souhlasu nastěhuje jiného nájemníka nebo jednostranně zvýší nájem. Bez dohody bude mnohem obtížnější hájit svá práva.

Potřebujete inventuru majetku?

Ano, pokud si pronajmete byt s nábytkem a spotřebiči. Před nastěhováním do bytu je vhodné provést inventuru nemovitosti a vyhotovit potvrzení o převodu a převzetí.

Při sepisování aktu je plně uvedeno místo a datum vyhotovení, celá jména stran, seznam převáděných předmětů, informace o jejich aktuálním stavu.

Všechny převáděné položky musí být popsány s minimální sadou vlastností (název, značka, model zařízení/nábytku, aktuální stav, závady). V případě potřeby pořizujte fotografie a videozáznamy – například zdokumentujte kusy nábytku, které nejsou nové, nebo nedokončené opravy. Nájemníkovi to usnadní prokázat, že nic neporušil a nenastěhoval se do úplně nového bytu.

Soupis majetku zavazuje nájemce po uplynutí doby nájmu nemovitost převzít a bezpečně vrátit pronajímateli.

Může pronajímatel náhle zvýšit nájem? Například pokud se kurz dolaru zvýšil

I tuto problematiku je vhodné zahrnout do nájemní smlouvy.

Okamžik změny ceny musí být vázán na nějakou událost nebo okolnosti. Pokud taková klauzule ve smlouvě není, pak vlastník nemá právo cenu navyšovat.

To znamená, že pokud smlouva nestanoví, že náklady na nájem jsou vázány na směnný kurz dolaru, můžete odmítnout platit nafouknuté nájemné.

V jakých případech lze nájemní smlouvu změnit nebo ukončit?

Smlouvu lze změnit dohodou stran. Pronajímatel například navrhuje změny, ale nájemce s nimi může souhlasit nebo je odmítnout.

Po uplynutí doby nájmu lze smlouvu vypovědět. Pokud v dokumentu není uvedena lhůta, má nájemce i vlastník nemovitosti právo smlouvu kdykoli ukončit oznámením druhé straně tři měsíce předem.

Pokud nájemní smlouva stanoví dobu nájmu, ale nájemce se chce vystěhovat dříve, pak to musí oznámit majiteli bytu měsíc předem.