Jednou z alternativ ke koupi bytu je stavba vlastního bydlení. Ne každý pozemek je ale vhodný pro bytovou výstavbu. Říkáme vám, co zvážit při koupi pozemku na soukromý dům, aby to neskončilo ztrátou nemovitosti nebo soudním sporem.

V tomto článku:

  • Co je to individuální bytová výstavba
  • Co lze postavit na místě pro individuální bytovou výstavbu
  • Je možné převést pozemek SNT do individuální bytové výstavby?
  • Úskalí výkupu pozemků pro individuální bytovou výstavbu
  • Hypotéka na individuální bytovou výstavbu
  • Daně a výhody
  • Klady a zápory individuální bytové výstavby

Co je to individuální bytová výstavba

Ani majitel pozemku s ním nemůže nakládat, jak chce. Na některých pozemcích lze stavět bytové domy, na jiných vodovodní nebo plynové potrubí, na jiných zahrádky a zeleninové zahrádky. Vlastník je omezen typem povoleného využití (APU) lokality – to jsou pravidla, která určují, co se na území smí dělat a stavět a co se nesmí. Všechny možné VRI jsou uvedeny v objednávce společnosti Rosreestr ze dne 10.11.2020. listopadu 0412 č. P/XNUMX.

Individuální bytová výstavba (IHC) je jedním z typů povoleného využití území. Umožňuje vám na místě postavit rezidenční nemovitost. Kategorií pozemků vhodných pro individuální bytovou výstavbu jsou pozemky sídel.

Individuální bytová výstavba není jedinou VRI, která umožňuje postavit si na území vlastní dům. Jsou ještě dva:

  • Údržba osobního vedlejšího pozemku (LPH). Na pozemku s takovým VRI můžete nejen pěstovat plodiny, chovat hospodářská zvířata, umisťovat garáže, ale také stavět obytné budovy.
  • Práce na zahradě. VRI vám umožňuje pěstovat zeleninu a obilí, stavět garáže a hospodářské budovy, organizovat rekreační oblast a také si pro sebe postavit individuální obytný nebo zahradní dům.

Je zakázáno stavět domy na územích s jinými VRI. Pokud se na takovém pozemku objeví nemovitost, poruší zákon a dům bude muset zbourat.

Existují dva způsoby, jak zjistit VRI pozemku. První je objednat si výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN). VRI je uvedeno v odpovídajícím sloupci „Typ povoleného použití“. Druhým je podívat se na veřejnou katastrální mapu (KKC). Najděte oblast zájmu podle čísla katastru a služba ji zobrazí jako VRI.

Co lze postavit na místě pro individuální bytovou výstavbu

Dům na pozemku pro individuální bytovou výstavbu musí splňovat několik kritérií (článek 39, článek 1 Kodexu územního plánování Ruské federace):

  • ne více než tři nadzemní podlaží,
  • ne vyšší než 20 metrů,
  • sestává z místností a prostor pro pomocné použití,
  • používá se pro domácí potřeby jedné rodiny,
  • umístěna odděleně od ostatních nemovitostí.
ČTĚTE VÍCE
Proč dálkový ovladač ztrácí spojení s televizorem?

Stejné požadavky platí pro obytné budovy na pozemcích s VRI pro osobní zemědělství a zahradnictví. Odchylka od pravidel je považována za porušení.

Je možné převést pozemek SNT do individuální bytové výstavby?

SNT je zkratka pro zahradnické neziskové partnerství – je to sdružení vlastníků pozemků určených k zahrádkaření. Vlastníci vytvářejí taková společenství, aby si navzájem pomáhali při rozvoji půdy a udržovali příznivé podmínky pro zahradničení: společně zajišťovali bezpečnost, dodávky vody, elektřiny a tak dále. SNT kombinuje území s VRI pro zahradnictví, stejně jako pozemky pro obecné účely.

Vzhledem k tomu, že SNT není specifická oblast, ale území několika zemí, nebude možné změnit jejich VRI. Typ využití ale můžete přenést ze zahradnictví na individuální bytovou výstavbu – to je reálný postup. Na pozemku zahrady není zakázáno stavět dům, stejně jako na pozemku individuální bytové výstavby. Jediný rozdíl je v tom, že na území SNT mohou být problémy s registrací – nejsou tam vždy ulice a čísla domů. A budete muset provádět komunikace a platit za ně sami.

Chcete-li změnit VRI ze zahradnictví na individuální bytovou výstavbu, postupujte podle algoritmu:

  1. Prostudujte si pravidla využívání a rozvoje území (PLZ). Zkontrolujte, zda je v dokumentu mezi druhy povoleného užívání zahrnuta individuální bytová výstavba. V případě, že to nebude v PZZ upraveno, nebude možné VRI změnit na individuální bytovou výstavbu.
  2. Připravte si dokumenty. Určitě budete potřebovat žádost a pas. Přihláška je v příloze č. 2 k objednávce Rosreestr ze dne 19.08.2020. srpna 0310 č. P/XNUMX. V závislosti na regionu mohou být vyžadovány další dokumenty.
  3. Odešlete své dokumenty. To lze provést prostřednictvím MFC. Doba trvání služby je až 30 dní. Vezměte prosím na vědomí, že v některých regionech je postup pro změnu VRI zpoplatněn, například v Moskvě.
  4. Získejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Po poskytnutí služby si objednejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí – dokument potvrdí změnu VRI pro web.

Úskalí výkupu pozemků pro individuální bytovou výstavbu

První věc, kterou musíte před koupí pozemku vědět, je, zda je pozemek skutečně určen pro individuální bytovou výstavbu. Kupující si musí od prodávajícího vyžádat výpis z USRN pro ověření požadovaného VRI. Neměli byste se spoléhat na slova majitele, musíte vše vidět na vlastní oči. Majitel například tvrdí, že na pozemku je možné postavit dům, ale z výpisu vyplývá, že VRI pozemku je blokovaná obytná zástavba. Na takovém místě není možné postavit individuální obytnou budovu – pouze bydlení, jako je městský dům nebo duplex.

ČTĚTE VÍCE
Jaký typ brusného papíru lze použít k odstranění skvrn ze dřeva?

Před transakcí si prostudujte hlavní plán oblasti, kde se lokalita nachází. Z něj můžete zjistit, co je již poblíž nebo se objeví v budoucnu. Jinak můžete narazit na nepříjemnou čtvrť: činžovní domy, hřbitov, továrnu. I když tyto objekty nyní neexistují, mohou se objevit za několik let.

Věnujte pozornost bezpečnostním zónám, ve kterých je web zahrnut. Ochranná pásma elektrických sítí, plynovodů nebo vodovodních potrubí umístěných v blízkosti země mohou omezovat výstavbu. Je možná i opačná situace: neexistují vůbec žádné komunikace a ani se neplánují do budoucna. Zamyslete se nad dostupnou infrastrukturou: škola, nemocnice, zpevněné cesty. Je lepší se předem ujistit, že potřebné terénní úpravy jsou již připraveny.

Hypotéka na individuální bytovou výstavbu

Podle zákona lze hypotéku vzít na pozemek pro individuální bytovou výstavbu, na rozestavěný soukromý dům nebo na již dokončený. Ověřte si podmínky hypoték u bank: někdy mají úvěrové instituce programy pro individuální bytovou výstavbu se sníženými úrokovými sazbami.

Hypotéky na individuální bytovou výstavbu mohou mít vlastnosti ve srovnání s běžnými hypotečními smlouvami. Pokud například ještě není postaven dům, nastávají někdy problémy se zajištěním hypotéky. Vzhledem k tomu, že neexistující stavba nemůže být předmětem hypotéky, bude muset být zapsána na pozemek nebo jinou nemovitost. Stává se, že banky následně po dokončení změní předmět zajištění na hotový dům.

Při žádosti o hypotéku můžete potřebovat i další dokumenty, například ohlášení stavby, odhad prací, údaje o komunikaci, dohodu s dodavatelem stavebních prací.

Daně a výhody

Sazby daně z pozemků pro pozemky pro individuální bytovou výstavbu určují místní úřady. Daňový řád stanoví limity, za které obce nemohou daň uložit. U většiny pozemků by sazba neměla přesáhnout 1,5 % z katastrální hodnoty pozemku za rok. U některých typů pozemků je maximální sazba nižší – 0,3 %. Patří sem pozemky pro zemědělské účely, zahradnictví, zelinářství a pozemky osobních poboček. Snížená sazba se vztahuje i na pozemky pro individuální bytovou výstavbu, pokud není pozemek využíván ke komerčním účelům. Navíc musíte platit daň z nemovitosti za soukromý dům.

Obecně platí, že pozemky jsou poskytovány za peníze. Zákon ale stanoví případy, kdy může člověk získat pozemky pro individuální bytovou výstavbu zdarma. Například stát nebo obec bezplatně poskytne pozemek pro individuální bytovou výstavbu:

  • velké rodiny,
  • Hrdinové socialistické práce nebo Ruska,
  • Hrdinové SSSR nebo Ruska,
  • nájemci pozemků pro individuální bytovou výstavbu po pěti letech nájmu, které jsou předmětem bytové výstavby,
  • lidé, kteří se v rámci programu Hektar Dálného východu přestěhovali na Sibiř, na sever nebo na Dálný východ.
ČTĚTE VÍCE
Jakou zástěru si vybrat do kuchyně s plynovým sporákem?

Klady a zápory individuální bytové výstavby

Zde jsou hlavní výhody a nevýhody, které je třeba zvážit před pořízením pozemku pro individuální bytovou výstavbu.

Přihlášení k trvalému bydlišti

Hypotéka, někdy za zvýhodněných podmínek

Můžete si postavit dům k trvalému bydlení

Není potřeba vyřizovat stavební povolení – stačí podat ohlášení

Existují komunikace a infrastruktura, a pokud ne, zajistí je místní úřady

Nemůžete postavit městský dům nebo duplex

V blízkosti se mohou objevit vícepatrové budovy

Pokud stavba nebude zahájena v prvních třech letech, může být pozemek zabrán státem a vlastník bude muset zaplatit pokutu

Stavba soukromého domu je sama o sobě složitý a nákladný proces. Aby vše nebylo marné, vyberte lokalitu s typem povoleného využití pro individuální bytovou výstavbu mimo bezpečnostní zóny, s připravenými komunikacemi a sadovými úpravami.

Kupovat a prodávat lze pouze pozemky, které jsou zapsány na státním katastru nemovitostí.

Kupní a prodejní smlouva (SPA) na pozemek je smlouva, kterou se prodávající zavazuje převést pozemek na kupujícího a kupující se zavazuje pozemek převzít a zaplatit za něj podle podmínek smlouvy.

Jaké pozemky lze prodat

Kupovat a prodávat lze pouze ty pozemky, které jsou zapsány na státním katastru nemovitostí. To znamená, že informace o nich by měly být v Jednotném státním registru nemovitostí (USRN). Pokud takový údaj v evidenci není, pak je nutné pozemek vymezit a zapsat do katastru nemovitostí.

Zeměměřictví je určení hranic pozemku na pozemku. Jsou vyznačeny na hraničním plánu a Rosreestr je poté vloží do svých databází.

Hlavní kroky při uzavírání smluvního ujednání o pozemku

1. Zapište pozemek do katastru nemovitostí, pokud ještě není zapsán v katastru.

2. Sepište kupní a prodejní smlouvu, kde je nutné uvést údaje o stranách obchodu, katastrální číslo pozemku a jeho cenu.

3. Zaplaťte státní poplatek za zápis převodu vlastnictví.

4. Podejte žádost o registraci převodu vlastnictví na společnost Rosreestr, k níž přiložte kupní a prodejní smlouvu.

Jak správně sestavit standardní DCP pro pozemek v roce 2023

Smlouva o prodeji a koupi pozemku musí být vyhotovena písemně a musí obsahovat jasně stanovené podmínky, jako je předmět smlouvy, její cena a také postup při platbě a převodu pozemku, vysvětluje partner advokátní kanceláře NOVATOR Legal Group, advokát Alexander Katkov.

„Nedodržení jednoduché písemné formy smlouvy nebo například nedostatek informací o webu může vést k neplatnosti transakce,“ varuje Nadezhda Polishchuk, specialistka z advokátní kanceláře Genesis.

ČTĚTE VÍCE
Jak urychlit růst Sansevieria doma?

Odborníci také vysvětlují, že při prodeji nemovitosti jsou na kupujícího současně převedena práva k pozemku, který taková nemovitost zabírá a která je nezbytná pro její užívání (článek 552 občanského zákoníku).

Struktura smlouvy o koupi a prodeji pozemku je standardní a opakuje všechna smluvní ujednání

Struktura smlouvy o koupi a prodeji pozemku je standardní a opakuje všechna smluvní ujednání (Foto: Shutterstock)

Co musí obsahovat smlouva o koupi a prodeji pozemku?

Papír podepsaný prodávajícím a kupujícím musí obsahovat následující položky:

  • předmět smlouvy;
  • práva a povinnosti stran;
  • cena a postup platby;
  • odpovědnost stran;
  • řešení sporů;
  • lhůta stanovená pro převod lokality;
  • souhlas druhého manžela s prodejem pozemku, je-li ve společném spoluvlastnictví;
  • přítomnost nebo nepřítomnost břemen a omezení;
  • umístění (adresa) pozemku, jeho kategorie, účel využití, účel a povolené využití;
  • katastrální číslo pozemku;
  • nemovitostní objekty umístěné na místě (pokud existují);
  • celková plocha a cena pozemku;
  • údaje a podpisy obou stran.

Když je listina o vlastnictví pozemku ověřena notářem:

  • chtěli to sami prodávající i kupující. Notář prověří právní způsobilost prodávajícího i kupujícího, ověří právo prodávajícího dokončit transakci a zkontroluje, zda na webu nejsou nějaká omezení;
  • pozemek patří dítěti nebo částečně nebo zcela nezpůsobilé osobě;
  • se prodává podíl ve vlastnictví pozemku.

Vzor smlouvy o prodeji a koupi pozemku (ke stažení)

Převodní listina ke smlouvě o koupi a prodeji pozemku

Převod nemovitosti prodávajícím a její převzetí kupujícím se provádí podle převodní listiny nebo jiného převodního dokumentu podepsaného stranami, říká Nadezhda Polishchuk. Podle znalce je listina o převodu písemným dokladem o převodu a převzetí nemovitosti nebo naopak o neplnění závazků jedné ze stran.

Je třeba připomenout, že vyhýbání se jedné ze stran podpisu dokumentu o převodu nemovitosti za podmínek stanovených ve smlouvě se považuje za odmítnutí splnit smlouvu. A to se může stát důvodem k soudu pro nucené ukončení nebo naopak pro plnění hlavní smlouvy, dodává Polishchuk.

Jak správně sepsat smlouvu o koupi a prodeji pozemku

Registrace smlouvy o koupi a prodeji pozemku

Převod vlastnictví pozemku podléhá registraci v Rosreestr. Chcete-li to provést, musíte příslušnému oddělení MFC předložit balíček dokumentů, říká Alexander Katkov. Pokud transakce prochází notářem, může nezávisle zasílat dokumenty k registraci převodu vlastnictví na Rosreestr elektronickým podáním dokumentů.

Chcete-li zaregistrovat převod vlastnictví, musíte poskytnout následující dokumenty:

  • potvrzení o zaplacení státního poplatku;
  • kopie pasů stran;
  • SNILS;
  • INN;
  • originál kupní a prodejní smlouvy podle počtu stran transakce a jedna kopie pro Rosreestr;
  • akt převzetí a převodu (pokud k převodu nemovitosti došlo okamžitě);
  • vlastnické listiny k pozemku, na jehož základě byl pořízen.

Způsoby aplikace:

  • osobně;
  • prostřednictvím zákonného zástupce (na základě plné moci);
  • emailem;
  • prostřednictvím MFC.
ČTĚTE VÍCE
Je možné zaregistrovat bytový dům na pozemku zahrady?

Státní registrace vlastnictví pozemku prostřednictvím Rosreestr se provádí do sedmi a při podání prostřednictvím MFC – do devíti pracovních dnů ode dne obdržení žádosti a dokumentů nezbytných pro tento postup, varuje Alexander Katkov.

Kolik to bude stát

Státní poplatek je 350 rublů. za pozemek, a pokud je na něm dům, pak 350 rublů. za pozemek a 2 tisíce rublů. pro dům. Při certifikaci transakce notářem musíte zaplatit 0,5 % z částky transakce, ale ne méně než 300 rublů. a ne více než 20 tisíc rublů. říká Naděžda Polishchuk.

Státní registrace vlastnictví pozemku prostřednictvím Rosreestr se provádí do sedmi a prostřednictvím MFC - do devíti pracovních dnů ode dne obdržení žádosti a dokumentů

Státní registrace vlastnictví pozemku prostřednictvím Rosreestr se provádí do sedmi a prostřednictvím MFC – do devíti pracovních dnů od data obdržení žádosti a dokumentů (Foto: Shutterstock)

Kdy může být pozemková smlouva prohlášena za neplatnou

Kupní smlouva může být prohlášena za neplatnou ve dvou případech.

První je neplatná smlouva. Jedná se o dohodu, která byla uzavřena v rozporu se zákonem, například při prodeji pozemku s použitím padělaných dokladů. Taková dohoda se považuje za neplatnou od okamžiku jejího uzavření.

Druhým je neplatná smlouva. Taková dohoda bude platná, pokud se nikdo neobrátí na soud, aby ji prohlásil za neplatnou.

Jak sepsat smlouvu o prodeji a koupi pozemku na základě plné moci

Uzavření smlouvy o prodeji a koupi pozemku prostřednictvím zastupitele nemá žádné zákazy ani omezení. Je-li smlouva uzavřena za fyzickou osobu, pak plná moc, která je vystavena jejím jménem, ​​musí obsahovat zmocnění k uzavření smlouvy jménem zmocnitele s podpisovým právem.

Podle Alexandra Katkova musí být plná moc od fyzické osoby ověřena notářem. V tomto případě musí být v plné moci konkrétně stanoveno právo zcizit konkrétní pozemek s uvedením katastrálního čísla, adresy pozemku, jeho hodnoty nebo cenového rozpětí, za které lze pozemek prodat.

Jak ukončit smlouvu o koupi a prodeji pozemku

Smlouvu o prodeji a koupi pozemku lze ukončit dohodou stran, nebo není-li takové dohody, na základě rozhodnutí soudu.

Řekneme vám, jaké jsou důvody pro ukončení smlouvy o vlastnictví pozemku.

Porušení smlouvy ze strany prodávajícího:

  • prodávající bezdůvodně odmítá převést nemovitost na kupujícího;
  • prodávající převedl pozemek s vadami, které nelze bez neúměrných nákladů nebo času odstranit, nebo jsou zjišťovány opakovaně nebo se po jejich odstranění znovu objevují.

Porušení smlouvy ze strany kupujícího:

  • kupující nezaplatil za koupi pozemku;
  • kupující dlouhodobě neplatí většinu nákladů na pozemek.

Viz také:

Zůstaňte v obraze s důležitými zprávami – sledujte telegramový kanál RBC-Nedvizhimost