Co potřebujete vědět při koupi bytu na sekundárním trhu?

Na sekundárním trhu jsou nemovitosti pro každý vkus a rozpočet: obrovské bývalé komunální byty a malá studia s rekonstrukcí z minulého století as designérským důrazem na každý detail. Jak tedy hledat byt ke koupi a jak vybrat ten správný budoucí domov? Hned podotýkáme: hledáme byt, ve kterém plánujete bydlet. O tom, jak vybírat investiční bydlení, jsme již psali.

O prioritách

Byt se obvykle vybírá ze tří složek.

• Umístění
• Stav bytu a domu
• Cena

Zde je třeba upřednostnit. Řekněme, že jste připraveni uvažovat o bydlení s horší rekonstrukcí, ale v určité oblasti. Nebo jste připraveni se přestěhovat na druhou stranu města, ale je důležité, abyste se drželi rozpočtu.

Podívejme se na každé z uvedených kritérií podrobněji.

Jak vybrat správný byt a oblast k bydlení?

Podívejte se na recenze a přečtěte si, o čem obyvatelé diskutují. Hledejte místní skupiny na sociálních sítích a fórech na internetu.

Podívejte se na panoramata na mapách Yandex a jděte na procházku po okolí v různou denní dobu ve všední dny ao víkendech, abyste analyzovali situaci na místě.

Zhodnoťte infrastrukturu oblasti (dostupnost obchodů, lékáren, fitness, kosmetických salonů atd.) na mapách. Například čtvrť Lefortovo není daleko od centra, ale nabídek v oblasti s nepříliš dobrou infrastrukturou je mnoho.

Posoudit dopravní dostupnost. Na Yandex Real Estate můžete analyzovat provoz veřejné dopravy. Základem je doba jízdy městskou hromadnou dopravou z domova k hlavním atrakcím ve městě.

Takto vypadá například dopravní dostupnost v oblasti Volgogradského prospektu:

Pokud řídíte auto, vyhodnoťte dopravní situaci pomocí map Yandex: vidíte nejen aktuální zatížení, ale také očekávané, například během dopravní špičky.

Bylo by dobré pochopit, jak je to s životním prostředím v oblastech, kde uvažujete o nemovitosti. Elina Mamontova uvádí příklad: „Když si vezmeme oblast Vasilievského ostrova v Petrohradě, uvidíme, že jak ekologické, tak klimatické podmínky zde nejsou nejoptimálnější, přestože je tato oblast mezi obyvateli města oblíbená. Na ostrově je pouze jedna rozlehlá zelená plocha – hřbitov. Navíc jste obklopeni vodou ze všech čtyř světových stran, což znamená, že vlhkost je zde vyšší než v jiných částech města a vítr je silnější.“

Jak najít bydlení v blízkosti určitého místa (práce, škola nebo dům rodičů)

Pokud je pro vás důležité bydlet v blízkosti konkrétního bodu na mapě, přejděte na mapu Yandex Real Estate, uveďte adresu a požadovanou dobu cesty – systém vše spočítá a vybere objekty v požadovaném okruhu.

Vaši rodiče například žijí v Moskvě na st. Stroiteley, budova 3, a chcete si koupit byt 15 minut chůze od nich.

Jak posoudit stav domu před koupí bytu

Na sekundárním trhu s bydlením je velmi široký „rozptyl“ – od předrevolučních domů až po moderní novostavby.

Generální oprava

Pokud byl dům postaven před rokem 2000, musí být zařazen do programu kapitálových oprav. Kdy naposledy proběhla zásadní oprava, zda vůbec nějaká byla a zda se s ní v nejbližší době počítá, si můžete ověřit na webu Reforma bydlení a komunálních služeb. Dále zde budou veškeré informace o domě: typ stavby, rok uvedení do provozu, počet obyvatel, stav architektonické památky, zda je dům uznán jako nebezpečný.

Jen inženýr dokáže přesně spočítat, jak dlouho vydrží sovětský dům. Musíte však mít na paměti, že podmíněná životnost inženýrských systémů bez velkých oprav je 25 let a každý rok se dům opotřebuje, také podmíněně, o 1%.

„Stává se, že dům je starý 40–50 let, ale prakticky se v něm nic neopravovalo. V tomto případě má smysl se na dům podívat osobně. Některé vady budou okamžitě viditelné: praskliny na fasádě nebo ve vchodech, mohou být instalovány železné konzoly, které „drží“ stěny. Pro kupující jsou to všechno alarmující signály,“ komentuje Elina Mamontová.

Nosné konstrukce

Nosnými konstrukcemi jsou základy, stěny a stropy. V různých obdobích se vyráběly z různých materiálů – používaly dřevo, cihly, monolitický železobeton nebo železobeton plus panely. Při výběru bytu je důležité zohlednit stáří a provozní vlastnosti domu.

Předrevoluční domy nebo „starý základ“

Dům může mít jak dřevěné podlahy, tak podlahy vyztužené kovem a betonem. Názor, že ti druzí jsou lepší než ti první, je běžný mýtus: oba jsou zničeni. Je potřeba se podívat na stav každého domu zvlášť.

A při výměně podlahové krytiny se můžete setkat se systémem kulatiny, velké množství stavebního odpadu, kterým byla podlaha izolována, budete muset vyhodit.

Myslete na to, že s dřevěnými podlahami bude dům náchylnější na hluk a pohyb z ulice (to je důležité, pokud je u domu např. tramvajová trať).

Raná sovětská výstavba

Konstruktivistické domy jsou experimentální. Při jejich stavbě byly často použity nekvalitní materiály, stěny byly zasypány stavebním odpadem. Základem takových staveb jsou dřevěné podlahy. Při výběru bytu v takovém domě proto mějte na paměti: existuje velké riziko, že objekt je výrazně opotřebován.

„U raných standardních staveb existuje riziko setkání s „chameleonskými“ domy. Patří mezi ně například „kirovky“, které se ve 30.–50. letech stavěly pro běžné dělníky. Takové budovy zaujmou svou polohou – zpravidla blízko metra – a velkou rozlohou pokojů. Navíc „kirovky“ jsou docela levné. Háček je v tom, že takové domy mají dřevěné podlahy, které nebyly nikdy restaurovány a s největší pravděpodobností ani nebudou obnoveny. S ohledem na skutečnost, že koupelny v těchto nemovitostech byly dokončeny za provozu (což znamená, že mohou být problémy s komunikací) a přestavba je nemožná (byty mají pouze nosné zdi), dostáváme variantu s vysokým rizikem pro kupujícího. “ říká Elina Mamontová.

Stalinka

Vlastnosti: běžné zděné stavby se začaly stavět s dřevěnými podlahami, v domech pozdější výstavby byly podlahy již železobetonové. Při výběru bytu ve stalinistickém domě si zjistěte, z jakých materiálů jsou podlahy vyrobeny.

Věnujte pozornost stavu konstrukčních prvků fasády domu: přístřešky, římsy, štukové lišty a balkony.

Chruščov a Brežněvka

V panelových budovách Chruščov a Brežněv vyhodnoťte, zda jsou na fasádě domu viditelné vady ve švech. V bytech může být známkou toho, že švy nejsou vzduchotěsné, výskyt kondenzace (vlhkosti) v rozích místnosti. Ve zděných budovách takový problém není, ale také stojí za to věnovat pozornost kondenzačním oblastem.

V Rusku je takových domů nejvíce a častěji se stávaly objektem architektonických experimentů majitelů bytů. Zjistěte, zda majitel nezboural nějaké zdi. Možná byly nosné a nyní je ohrožena strukturální integrita budovy.

Pokud má byt dřevěné podlahy, při jejich výměně za cementový potěr je důležité si uvědomit, že jeho tloušťka by měla být minimální – aby se tlak na podlahy výrazně nezvýšil – a měla by být provedena dodatečná zvuková izolace.

Snažte se pochopit, jak je to v bytě slyšet.

Moderní budovy

• Monolitický železobeton: takové domy se během prvních let po výstavbě smršťují. Mají největší slyšitelnost oproti panelovým a cihlovým. Takové domy jsou zpravidla lemovány záclonovými panely a kvalita opláštění se může lišit.

• Panel: stejně jako u typických sovětských budov věnujte pozornost vlhkosti v místnosti a také úrovni tepelné a zvukové izolace.

• Cihlový dům: mějte na paměti, že dům z vápenopískových cihel je méně spolehlivý než dům z keramiky (červený). Důležité: pokud vidíte „cihlový“ dům vyšší než 9 pater, s největší pravděpodobností je budova obložena pouze cihlami. To znamená, že zvuková izolace v něm je mnohem nižší než ve zděném domě.

Stav veřejných prostor

Nezapomeňte na stav vchodu: zjistěte, jak dlouho byla rekonstrukce provedena, věnujte pozornost tomu, zda jsou na chodbách odpadky a zda obyvatelé nekouří na schodišti.

Při prohlídce zkontrolujte, zda výtah správně funguje a zda je možné na něm přepravovat velké předměty.

Posuďte, jaký druh kontingentu bydlí v domě, kde se byt nachází. Ze stavu veřejného prostoru bude mnohé zřejmé. Věnujte pozornost vstupním dveřím (pokud byly vyraženy zámky) a poštovním schránkám (pokud jsou zavřené, pokud je vynášena pošta, jsou-li na podlaze házeny reklamy). Nejlepší způsob je mluvit se sousedy na podlaze, stejně jako nahoře a dole.

Stav místní oblasti

Pokud v inzerátu není žádná fotografie, podívejte se, jak vypadá okolí domu na panoramatu Yandex Maps. Vhodné je také hodnotit samotnou oblast (i když se od natáčení mohla změnit).

Dvůr je zelený a na parkovišti je spousta aut, i když panoráma byla natáčena ve dne. V blízkosti domu je ale zastávka MHD.

Při prohlídce bytu věnujte pozornost přítomnosti dětského hřiště a parkování v blízkosti domu. Jejich velikost korelujte s počtem obyvatel.

Zjistěte, zda je území bezpečné: zda existuje zabezpečení, zda je instalována bariéra nebo video dohled.

Problém správy domu

Zjistěte, kdo je odpovědný za poskytování služeb a veřejného majetku v bytovém domě. Může to být správcovská společnost (MC) nebo Asociace vlastníků domů (HOA). To si musíte ujasnit na webu GIS Bydlení a komunální služby (záložka „Registr ubytovacích zařízení“) – zadejte adresu domu a ve výsledcích zaškrtněte sloupec „Řídící organizace“.

Pokuste se pochopit, zda správcovská společnost funguje dobře a zda je v domě aktivní společenství vlastníků domů: vyhledejte recenze lidí na internetu nebo najděte skupinu domů na sociálních sítích. Zeptejte se obyvatel domu, jak hodnotí údržbu domu, zda nedochází k výpadkům vytápění, plynu a elektřiny, zda je v domě v zimě zima a jaká je slyšitelnost v bytech.

Stav bytu

Elina Mamontova: „Vyvarujte se časté chyby, kterou kupující dělají: při prohlídce se lidé soustředí na rozhovor s majitelem, nikoli na byt. Neváhejte nemovitost pečlivě prozkoumat.“

“základna oprav”

Rozeberte si, co v bytě určitě změníte. Není těžké jednoduše znovu nalepit tapetu, takže byste měli věnovat pozornost skutečnosti, že to bude drahé. Šek:

Pohlaví: na praskliny, odštěpky, nerovnosti a „bubliny“ na nátěru.

Strop a stěny: Bude se muset vyrovnat nebo omítnout?

Okna a balkon: Fouká, jsou nějaké stopy po šmouhách a plísni, jak fungují okenní rámy a balkonové dveře?

Komunikace: I když je byt dobře zrekonstruovaný, pod plastem a sádrokartonem se dá schovat cokoli. Šek:

Jak funguje zásobování vodou a vytápění: jsou v blízkosti radiátorů netěsnosti a rez, jakou má voda barvu a zápach, je v kohoutcích dobrý tlak, je uvolněný upevňovací systém; požádejte majitele, aby ukázal trubky, pokud jsou maskované.

Je elektrické vedení v pořádku? jaký je stav zásuvek a vypínačů, jsou vyražené zástrčky, když zapnete světla a několik elektrických spotřebičů najednou.

Je plynový systém v pořádku? pokud je v domě plyn, zkontrolujte, zda měřič funguje a jak systém vypadá – potrubí by nemělo být skryté ve zdi.

Funguje digestoř: Se zavřenými dveřmi a otevřeným oknem přineste k mříži kus papíru nebo zapalovač. List nebo plamen by měly být přitahovány dovnitř.

V jakém stavu nájemníci byt opustí? Pro mnoho kupujících je důležité „nastěhovat se a bydlet“, pro jiné naopak za minimální „věno“. Zjistěte, zda majitel neodveze kuchyňskou sestavu, digestoř, sporák a pračku a nábytek. To vše nezapomeňte podrobně sepsat do kupní smlouvy.

Pokud zjistíte, že je v bytě něco, co jednoznačně vyžaduje předělání – popraskané obklady v koupelně nebo kyselé růžové tapety a nerovné stěny v každé místnosti – je to důvod probrat s prodejcem otázku snížení ceny.

Podívejte se na podobné nemovitosti na trhu a určete, jaká je standardní cena za metr čtvereční. metr v podobných bytech ve stejné oblasti nebo dokonce ve stejné budově.

Elina Mamontova: „Je vhodné začít sledovat dynamiku cen předem: udělejte si seznam objektů, které vás v určité oblasti zajímají. Uložte si oznámení a kontakty pro sebe. Po nějaké době, když uvidíte, že některé předměty opustily trh, zavolejte na neaktivní odkazy a zjistěte, za kolik byl předmět prodán. Agenti a prodejci tyto informace obvykle rádi sdílejí. Na základě tohoto sledování je to snadné pochopit: ve vaší oblasti nebo domě je konkurenční cena taková a ta, což znamená, že o ní můžete bezpečně smlouvat a oslovit analýzy, které jste sami sestavili.“

Yandex Real Estate má nástroj pro posouzení přiměřenosti ceny: služba zobrazuje prodejní historii konkrétního domu.

Seznam bude obsahovat jak aktuální inzeráty, tak ty, které byly za poslední 4 roky staženy z prodeje. Pochopíte, za kolik a jak rychle se předmět prodal, a také můžete sledovat, jak se během prodeje měnila jeho cena. Služba pomáhá identifikovat byty, které jsou zjevně předražené, takové inzeráty mohou viset roky.

Navíc si můžete předplatit inzeráty na konkrétních adresách a změny cen v nich.

Otázky s dokumenty

Mnoho lidí nechce kupovat byt na sekundárním trhu právě proto, že se bojí, že není něco v pořádku s doklady. Minimálním plánem v této věci je zkontrolovat výpis údajů z Jednotného státního rejstříku a sdělit vlastníkovi, jaké dokumenty hodláte požadovat, pokud se dohodnete na transakci.

Výpisy z jednotného státního rejstříku na Yandex Real Estate

Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí je jedním z hlavních dokumentů, které budete ke kontrole bytu potřebovat. V každém případě o to požádejte prodejce.

Tato data si od Rosreestr vyžádá sama Yandex Real Estate a zveřejní je přímo v inzerátu. Můžete vidět téměř všechny údaje (kromě celých jmen vlastníků): kolik lidí byt nyní vlastní, jak dlouho je ve vlastnictví, zda je na něj hypotéka atd.

Pokud plánujete koupi bytu, pořiďte si aktuální výpis z Rosreestr.

Pokud jste odhodláni vstoupit do dialogu o nákupu, má smysl vyžádat si od prodejce další dokumenty. A to:

Mnoho kupujících bytů na sekundárním trhu dělá vážné chyby, které mohou později vést k problémům, ztrátě peněz nebo dokonce ztrátě majetku.

Společně s odborníky zjišťujeme, jaké chyby kupující dělají a jak se jich vyvarovat.

Odborníci v článku:

• Yulia Dymova, ředitelka prodejní kanceláře Est-a-Tet pro další prodej nemovitostí
• Kirill Stus, vedoucí právní praxe v Intercession
• Natalya Nechaeva, vedoucí oddělení městských nemovitostí v NDV-Real Estate Supermarket

1. Nesprávné stanovení ceny bytu a riziko přeplatku

Pokud se kupující příliš neorientuje v situaci na trhu a špatně rozumí cenovému příkazu, pak může byt výrazně přeplatit.

„U každého objektu existují faktory, které mohou ovlivnit růst nebo pokles ceny, to je okamžik vyjednávání. A dalším důležitým bodem je, že mnoho prodejců nyní stále nabízí byty za přemrštěné ceny, a zde je velmi důležité pochopit, že tato cena není vždy oprávněná,“ říká Yulia Dymova, ředitelka prodeje sekundárních nemovitostí Est-a-Tet. kancelář.

2. Nesprávné posouzení stavu bytu

Podle odborníků je při nákupu domu na sekundárním trhu nutné jej pečlivě prohlédnout a zkontrolovat skryté vady. Pokud se byt prodává za sníženou cenu, pak s největší pravděpodobností má problémy.

„Opravy v kupovaném bydlení je nutné promyslet předem, většina starých bytů vyžaduje velké opravy (vyrovnání zdí, výměna vodoinstalace, elektrikářů). Před koupí bytu si musíte spočítat, kolik vás budou stát opravy s přihlédnutím k vynaloženému času. Ve většině případů se ukazuje, že je výhodnější koupit dům s dokončovací nebo čerstvou rekonstrukcí,“ vysvětluje Kirill Stus, vedoucí právní praxe společnosti Intercession.

3. Nedostatečně důkladná kontrola právní historie bytu

To je velmi riskantní, pokud existují nějaké „nuance“, může být transakce následně zpochybněna. Například pokud při privatizaci bytu nebyly brány v úvahu zájmy nezletilých obyvatel. A při koupi bytu, který se nedávno zdědil, hrozí, že se náhle objeví další dědicové.

4. Povrchová kontrola bydlení na nelegální úpravy

Chcete-li zkontrolovat zákonnost přestavby, musíte si objednat technický pas ZISZ nebo půdorys s vysvětlením, které kupující nebo realitní makléř kontrolují u bytu.

„Pokud byla přestavba provedena chybně, je to již důvod k jednání s prodávajícím, i když kupující je s přestavbou spokojen a je připraven ji legitimovat. Pokud není spokojen, může kupující požadovat po majiteli, aby obnovil původní vzhled obytného prostoru,“ říká Natalya Nechaeva, vedoucí městského realitního oddělení NDV-Supermarket Real Estate.

5. Koupě bydlení v nefunkčním domě s hlučnými sousedy

Je třeba věnovat pozornost stavu oken a balkonů sousedních bytů a také zkontrolovat, jak čisté jsou výtahy a zda na stěnách nejsou graffiti. Pokud je vchod čistý a na parapetech jsou květináče, pak je riziko nákupu domu v „zábavném“ domě mnohem nižší.

Pro sekundární trh s bydlením zůstává problém podvodných transakcí relevantní a pomoc kompetentního realitního makléře je někdy nezbytná (Foto: Stanislav Krasilnikov/TASS)

„Můžete se pokusit poznat své sousedy osobně tak, že zazvoníte na zvonek a budete si s nimi pár minut povídat. Stojí za to mluvit s concierge; obvykle rádi mluví o obyvatelích domu. Můžete také požádat o kontakt na osobu, která má dům na starosti, on také poskytne potřebné informace. Zároveň je nutné prostudovat oblast, ve které se dům nachází, a také infrastrukturu: dostupnost polikliniky, školky, obchodů; přítomnost parků a nákupních center,“ vysvětluje Kirill Stus, vedoucí právní praxe Intercession.

Natalya Nechaeva, vedoucí oddělení městských nemovitostí v NDV-Real Estate Supermarket:

— Pro sekundární trh s bydlením zůstává problém podvodných transakcí relevantní a pomoc kompetentního realitního makléře je někdy nezbytná. Jednou z častých chyb kupujících je, že kupují byt od osoby, která nemovitost ve skutečnosti nevlastní. Existují například případy, kdy se nájemníci nebo figuríny zabývají prodejem bytu pomocí padělaných dokumentů a skutečný majitel o tom ani neví.

V masových segmentech se z nějakého důvodu mnoho kupujících domnívá, že pokud si vezmou hypotéku, banka zkontroluje právní čistotu bytu. A to, že platí úvěr na bydlení, úroky z hypotéky a pojištění, je pro takové kupce zárukou bezpečné transakce. Banky ve skutečnosti „čistotu“ bytů nekontrolují. A pokud bude transakce prohlášena za nezákonnou, bude kupujícím zabaven životní prostor, pojišťovna pošle bance potřebné prostředky, ale nikdo nevrátí výši zálohy a úroky, které spotřebitelé již zaplatili.

Jaké dokumenty zkontrolovat

Aby byla zajištěna čistota nadcházející transakce, musí kupující u prodejce zkontrolovat následující dokumenty:

• doklad, podle kterého byt dříve přecházel z ruky do ruky (privatizační, darovací, kupní a prodejní smlouva);
• doklady prodávajícího: cestovní pas, rodné listy pro děti do 14 let, pro cizince – povolení k pobytu;
• osvědčení o vlastnictví (do 15. července 2016) nebo výpis z Jednotného státního registru/Jednotného státního registru nemovitostí potvrzující státní registraci vlastnictví; dokumenty ze ZISZ (půdorys a vysvětlení);
• povolení opatrovnických orgánů k transakci, pokud jsou dotčena práva nezletilých dětí;
• výpis z domovní knihy, pomocí kterého lze zkontrolovat, kdo byl v bytě dříve a nyní přihlášen;
• potvrzení o nulových dluzích na nájemném;
• notářsky ověřený souhlas manžela, je-li byt společným majetkem;
• výpis z USRN s informacemi o absenci břemen a zatčení;
• notářský souhlas ostatních akcionářů, je-li tento byt v podílovém vlastnictví;
• potvrzení z psychoneurologických a narkologických ambulancí potvrzující, že prodávající není registrován;
• příjmy za energie a velké opravy za poslední měsíc.
• plná moc (pokud transakci provádí zástupce prodávajícího).

„Pokud prodávající získal byt dědictvím relativně nedávno, pak stojí za to zkontrolovat jeho rodinné vazby, možná budou chtít příbuzní napadnout dědictví. V ideálním případě by byt, který se vám líbí, měl mít jednoho majitele a transparentní historii převodů vlastnictví. Bez ohledu na to, jak atraktivní je cena bytu a ochotný prodejce, vždy se vyplatí vyžádat a zkontrolovat celý balík dokumentů,“ říká Kirill Stus, vedoucí právní praxe společnosti Intercession.

Pokud byla přestavba provedena chybně, je to již důvod k jednání s prodejcem (Foto: pexels.com)