Jen před několika lety byly ruské soudy zavaleny nároky od podvedených vlastníků akcií. Dnes se velmi změnila pravidla stavebních firem i postup při nákupu bydlení od developerů. Hlavním důvodem jsou novely legislativy o výstavbě sdíleného bydlení, které vstoupily v platnost 1. července 2019.
Podle dodatků k č. 214-FZ jsou všichni developeři povinni přejít na financování založené na vázaných účtech. Změny legislativy by se přitom neměly dotknout již započatých staveb. Jak to ovlivnilo práva akcionářů, jak nyní koupit byt v novostavbě a jaké nuance existují při registraci nemovitosti – to vám řekneme v tomto článku.
Dříve akcionáři převáděli peníze přímo na účet vývojáře. Prostředky kupujících se dnes převádějí na speciální bankovní účty – úschova. Zjednodušeně řečeno jde o něco jako zálohu, ale bez úroků a peníze stavební firma dostane až po dokončení stavby a zprovoznění.
V tomto případě banka poskytuje developerovi prostředky na výstavbu v rámci projektového financování: jedná se o úvěr za tržní sazbu, jeho maximální hodnota je 13 % ročně. Stavební firmy, které se osvědčily, mohou získat úvěr s výhodnějšími podmínkami, například 9–10 %.
Po zahájení prodeje je úroková sazba revidována a snížena na 6–7 % ročně. Tyto podmínky se však vztahují pouze na tu část dluhu, která je zajištěna prostředky akcionářů na vázaných účtech.
Víme o nich všechno. Nabídneme možnost podle vašich přání a rozpočtu v jediném hovoru. Pojďme se bavit o akcích a zvýhodněných sazbách hypoték.
Neviditelné okolnosti
Vázané účty chrání práva akcionářů nejen před bezohlednými vývojáři. Pokud stavební firma z nějakého důvodu není schopna stavbu dokončit – například na sebe vyhlásí konkurz – pak jsou peníze vráceny kupujícím v plné výši. Stejně jako vklady jsou pojištěny i prostředky na vázaných účtech, jen na vyšší částku.
Pokud bance, kde mají otevřeno, odeberou licenci a přestane fungovat, peníze vrátí Agentura pro pojištění vkladů. Na rozdíl od vkladů, u kterých je zaručeno, že budou vráceny ve výši až 1,4 milionu rublů, mají akcionáři nárok na platby až do výše 10 milionů rublů. Toto právo je zakotveno v odst. 3 Čl. 12.2 č. 177-FZ.
Ve většině případů se byty prodávají na základě smlouvy o majetkové účasti (DPA). Taková transakce je přísně kontrolována zákonem a rizika akcionářů jsou minimalizována. Podívejme se na fáze nákupu bytu pod DDU podrobněji.
Výběr developera a bytu
Prvním krokem je analýza trhu s nemovitostmi a výběr vhodné varianty budoucího bydlení. V této fázi byste měli pečlivě zkontrolovat vývojáře.
Aby držitelé akcií minimalizovali svá rizika, musí věnovat pozornost následujícím detailům:
- Stáří stavební firmy. Obecně se uznává, že čím je vývojář starší, tím je spolehlivější. Ale ve skutečnosti tomu tak není vždy: společnost může být na realitním trhu 10–15 let, ale během této doby dodá jen několik nemovitostí. Věk organizace by měl být zohledněn pouze ve spojení s dalšími důležitými parametry.
- Registrační údaje organizace. Doporučuje se prostudovat historii společnosti pomocí jejích detailů. Takové informace jsou vždy zveřejněny ve veřejné doméně. V internetových zdrojích můžete najít informace o zakladatelích, daňových odpočtech, reorganizacích, soudních sporech atd. Analýza těchto informací pomůže pečlivě vyhodnotit práci vývojáře.
- Zpoždění dodání předmětů. Téměř všechny stavební firmy se potýkají s různými problémy, které tak či onak ovlivňují odklad zprovoznění domu. Měli byste se mít na pozoru před vývojáři, kteří mají neustálou tendenci zdržovat dodání projektů.
- Dostupnost stavebních povolení. Někteří developeři zahajují výstavbu budov ještě předtím, než obdrží všechna potřebná povolení od vládních agentur. V důsledku toho mohou zpozdit dodávku zařízení, předělat budovu, změnit projekt a tak dále.
- Otevřenost a pravdivost informací o rozestavěných objektech. Každý vývojář, který si váží své pověsti, zveřejňuje nejnovější údaje o výsledcích výstavby na svém webu nebo na stránkách sociálních sítí. Některé informace mohou být přikrášleny. Abyste takovému triku nenaletěli, bylo by moudré vyrazit na stavbu a zhodnotit infrastrukturu, terén a vše ostatní, co se vás týká, na vlastní oči.
Kromě oficiálních zdrojů informací o stavební společnosti je užitečné studovat recenze na tematických stránkách. Měli byste být opatrní, pokud je většina komentářů příliš lichotivá – nemusí být pravé.
Jednání se zástupci developera
Stavební společnosti obvykle požadují od budoucích kupujících složení zálohy, zálohy nebo kauce za účelem rezervace bytu ve výstavbě. Všechny tyto nástroje jsou bezpečnostního charakteru, ale z hlediska zákona se výrazně liší.
- Záloha nebo záloha. Zde strany podepisují předběžnou dohodu, která odráží povinnost uzavřít smlouvu v budoucnu. Dokument uvádí hlavní podmínky budoucí transakce: předmět, cenu bytu, lhůtu pro uzavření hlavní smlouvy atd.
Při převodu zajištění je důležité znát některé právní nuance. Například může být nemožné vrátit peníze, pokud smlouva není podepsána vinou kupujícího. A pokud prodávající odmítne dokument z nějakého důvodu podepsat, pak je povinen vrátit kupujícímu zálohu ve dvojnásobné výši. - Předplacené náklady. Je považována za nejjednodušší možnost zajištění předběžné transakce. Částka zaplacená jako záloha se započítává do nákladů na budoucí byt.
Nedojde-li v budoucnu k uzavření smlouvy, jsou peníze vráceny kupujícímu. Nezáleží na tom, která strana je na vině. Je třeba mít na paměti, že záloha z právního hlediska nemůže sloužit jako důvod pro splnění povinností. - Bezpečnostní platba. Tento finanční nástroj je často zaměňován s vkladem a zároveň ukládá smluvním stranám povinnost uzavřít smlouvu.
V případě transakce s bezpečnostním vkladem mohou strany poměrně volně stanovit podmínky pro vrácení peněz. Po dohodě obou stran tak mohou být peněžní prostředky převedeny zpět kupujícímu pouze za určitých okolností, nebo nemusí být vráceny vůbec.
Některé stavební firmy vymýšlejí různá schémata, jak získat od kupujícího více peněz a nevracet finanční prostředky zaplacené jako zálohu. Například, aby bylo „povinné“ pro zástupce developera platit za papírování a registraci majetku. Ale podle zákona máte plné právo odmítnout uložené služby.
Nejoptimálnějším nástrojem z hlediska ochrany zájmů kupujícího je slib. Je přísně regulováno zákonem. Proto je důležité předběžnou dohodu pečlivě prostudovat a poradit se s právníkem.
Uzavření smlouvy se stavební firmou
Před podpisem hlavní smlouvy je potřeba pečlivě prověřit developera a právní čistotu novostavby. Teprve poté, co se přesvědčíte o spolehlivosti stavební firmy, můžete přistoupit k jednomu z hlavních postupů – sepsání smlouvy.
V této fázi je nutné důkladně prostudovat podklady od developera a identifikovat možná rizika. U transakce s těmito dokumenty je obvykle přítomen zástupce developera, se kterým kupující komunikuje.
Ve smlouvě je důležité věnovat zvláštní pozornost následujícím bodům:
- termín uvedení domu do provozu;
- celkové náklady na byt, včetně dodatečných výdajů;
- postup výpočtu, pokud se plocha bytu liší od projektové;
- podmínky pro ukončení smlouvy a vrácení peněz;
- omezení postoupení pohledávek.
Kromě návrhu smlouvy musí zástupce stavební firmy ukázat kupujícímu plnou moc. Tento dokument je důkazem, že zaměstnanec má právo zastupovat zájmy vývojáře. Dokument musí být zapsán v notářském rejstříku. Zástupce musí mít u sebe také cestovní pas. Pokud dokumenty nevzbuzují pochybnosti a všechny podmínky ve smlouvě jsou vyhovující, strany dohodu podepíší. Obvykle se tento postup provádí v kanceláři vývojáře.
Registrace smlouvy v Rosreestr
Tento postup je povinný, pokud je uzavřena DDU nebo dohoda o postoupení v rámci DDU. Registraci obvykle provádí stavební společnost, ale za účasti kupujícího. Budoucí majitel nemovitosti poskytuje společnosti Rosreestr následující balík dokumentů:
- formulář žádosti;
- identifikační doklad;
- notářsky ověřený souhlas manžela s uzavřením transakce;
- certifikáty pro nezletilé děti, pokud jsou do transakce zapojeny.
Stavební společnost zase připraví pro Rosreestr balík dokumentů, který zahrnuje stavební plán, smlouvu o koupi nebo pronájmu pozemku, potvrzení o převodu příspěvku do kompenzačního fondu a další. Dokumenty lze podat osobně prostřednictvím poboček MFC, zaslat poštou se seznamem seznamů a upozorněním nebo e-mailem na adresu Rosreestr.
Po odeslání nebo osobním předání dokladů je kupujícímu vystaven nebo zaslán certifikát potvrzující jejich převzetí. Proces registrace smlouvy netrvá déle než 7 pracovních dnů. Pokud byly doklady předloženy na pobočku MFC, lhůta se prodlužuje o 2 pracovní dny. Když je dokument zaregistrován v Rosreestr, je na něj umístěn příslušný nápis.
Platba za nemovitost
Platba za bydlení ve výstavbě jde podle zákona přes zvláštní vázaný účet. V tomto případě kupující přispívá penězi až po registraci smlouvy o podílové účasti. Prostředky akcionářů jsou „zmrazeny“ až do uvedení objektu do provozu. Od tohoto okamžiku nemůže stavební firma ani kupující s penězi nakládat.
Kupujícím jsou nabízeny různé možnosti platby:
- Registrace hypotéky. V tomto případě je záloha a vypůjčené prostředky z banky převedeny na vázaný účet. Zatímco se staví bydlení, vlastník akcií již začíná splácet hypoteční dluh. Samotný byt však bude zastaven bance, dokud dlužník nesplní všechny závazky (do splacení úvěru).
- Úhrada celé částky. Pokud má budoucí majitel celou částku na koupi bytu, developer vyhotoví fakturu, na které bude ihned uvedena cena nemovitosti. Peníze jsou také uloženy na vázaný účet a uloženy v bance až do předání domu.
- Platba na splátky. Stavební firmy jen zřídka souhlasí s touto platební možností. To je způsobeno skutečností, že vázané účty jsou pro banky zabezpečením vývojáře. Platí tedy, že čím větší částka, tím výhodnější podmínky věřitel stavební firmě nabídne.
Splátkové plány také nejsou vždy vhodné pro držitele akcií, protože vyžadují velkou zálohu (40–50 % ceny bytu). Zbývající částka je rozdělena na 6–24 měsíců, takže výše povinných plateb bude velká. Přeplatek přitom bude minimální, nebo možná nebude vůbec existovat.
Bez ohledu na způsob platby za bydlení ve výstavbě musí kupující uschovat všechny platební doklady. Pokud byly na stavbu použity úvěrové prostředky, měli byste si od banky vyžádat doklady potvrzující jejich převod na vázaný účet stavební firmy.
Vydání klíčů a podepsání potvrzení o převzetí bytu
Po dokončení stavby domu je developer povinen vyzvat akcionáře k převzetí bytu. K tomu jsou zástupci stavební firmy povinni zaslat kupujícímu výzvu. Majitel má 2 měsíce na to, aby si budoucí dům přišel prohlédnout. Pokud je tato lhůta z nějakého důvodu zmeškána, má developer právo samostatně provést přijetí a jednostranně vypracovat akt.
Během postupu akcionář pečlivě kontroluje prostory, kontroluje komunikaci a měří celkovou plochu nemovitosti. Všechny charakteristiky musí odpovídat projektové dokumentaci. Pokud jsou při kontrole zjištěny závady, je sepsán závadový protokol a to vše je developer povinen do 45 dnů bezplatně odstranit.
Po odstranění závad bude kupující vyzván k opětovné kontrole. Při přijímání bytu je důležité zvážit několik detailů:
Při hledání nového bytu a zlepšování svých životních podmínek se kupující většinou řídí svými sny a představami o ideálním bytě. Nejčastěji se lidé řídí touhou najít co nejrychleji vhodnou variantu a co nejvíce ušetřit. Scvrkává se na emocionální a spontánní rozhodnutí, která vedou k nákupům špatných věcí.
Bavíme se o nejčastějších chybách, kterých se kupující při výběru bytů v novostavbách dopouštějí.
unáhlená volba
Největší chybou kupců domů je, že se snaží udělat vše rychle. Spěch vede k unáhlenému nákupu, obvykle k volbě prvního předmětu, který narazí. Často se to stane, pokud se kupující před zahájením vyhledávání nerozhodl, co přesně potřebuje. Může se ukázat, že vhodný byt není cenově dostupný a je třeba šetřit, zatímco jiné možnosti nejsou vhodné.
Olga Tikhonova, vedoucí kanceláře “On Frunzenskaya”, společnost “Miel”:
— S jakýmkoli rozpočtem na nákup je velmi důležité najít tu nejlepší nabídku. Je třeba chápat výhody a nevýhody konkurenčního prostředí, a to nejen konkrétního objektu, který si kupující vybere. Pokud se tak nestane, je možné získat předmět, který není pro kupujícího vhodný jak nyní, tak i v budoucnu k prodeji. Je potřeba se podívat, co se ve vybrané lokalitě staví, co se nyní nabízí, podívat se na každou adresu, prostudovat si nacenění každého takového rezidenčního komplexu a teprve potom si informovaně vybrat.
Pro takové situace existuje několik tipů. Pokud se vám byt líbil a zdá se, že vyhovuje všem, podívejte se alespoň na tři další možnosti v různých novostavbách a částech města. Pokud nemůžete žádnou z možností jednoznačně odmítnout, pak se zkuste jít podívat naživo – pomůže to potvrdit nebo vyvrátit pochybnosti. Než přistoupíte na dohodu, věnujte několik dní rozmyšlení. Ukažte vybranou možnost přátelům nebo příbuzným, přejděte s nimi na zobrazení. Svěží pohled z boku pomůže vidět nepovšimnuté plus či mínus bytu.
Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka Akademie věd “BON TON”:
— Při výběru novostavby je před návštěvou obchodní kanceláře nutné prostudovat veškerou projektovou dokumentaci buď na webu projektu nebo na portálu Jednotného informačního systému bytové výstavby (UIHS). Zvláštní pozornost je třeba věnovat několika ukazatelům: termínům a přítomnosti odkladů termínů, zda je projekt problematický, zda je realizace na vázaných účtech, přítomnost komerčních a nebytových nemovitostí v rámci projektu a jejich počet (parkoviště, sklady, obchodní prostory). Na tomto portálu si můžete prohlédnout šablonu DDU a prostudovat si ji se svým právníkem. To platí zejména při koupi bytu s kompletní úpravou: jak je to uvedeno ve smlouvě, jaké možnosti jsou uvedeny atd. Je také nutné prostudovat zprávy developera.
Zobrazit byt
Další častou chybou kupujících bytů je zanedbání osobní návštěvy novostavby. Často to dělají ti, kteří se chystají koupit byt v rozestavěném domě. Pokud však nová budova ještě není postavena, neznamená to, že není na co koukat. Osobní přítomnost v prodejní kanceláři developera, na staveništi nebo v jeho blízkosti může pomoci dokončit nebo dokonce změnit zážitek.
Olga Tikhonova, vedoucí kanceláře “On Frunzenskaya”, společnost “Miel”:
– Abyste neskončili v bytě s výhledem na nějakou zeď obchodního centra nebo na parkoviště, je potřeba se osobně přijet podívat na okolí domu. Je třeba pečlivě prostudovat, co je pod okny, zjistit stavební plány: jsou tam stejná nákupní centra a zejména – jaká je vybraná budova rezidenčního komplexu ve frontě. Pokud plánujete postavit několik dalších budov, musíte zjistit jejich umístění, aby neblokovaly výhled z oken.
Komunikace se zástupci developera pomůže pochopit zákaznické zaměření prodejce. Pokud je přístup na staveniště uzavřen, může se kupující vždy porozhlédnout po okolí. Stává se, že obytné soubory jsou obklopeny zelení nebo sousedí se stávajícími obytnými plochami pouze na omítkách, přičemž ve skutečnosti je kolem souvislá průmyslová zóna. Pokud má projekt hotové budovy, můžete požádat vývojáře, aby ukázal analog bytu v jedné z dokončených front. Kupující tak může zhodnotit kvalitu dokončení společných prostor, terénní úpravy přilehlých území nebo i prohodit pár slov s novými osadníky.
Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka Akademie věd “BON TON”:
— Rozhodně musíte přijít na místo, kde se staví váš projekt. Žádná z nejpropracovanějších lokalit a vizualizace projektu a jeho prostředí nemůže nahradit osobní vnímání místa, zvláště pokud je tato lokalita pro kupujícího nová. To je nutné pro posouzení životního prostředí (starý bytový fond v okolí záměru, dostupnost komerční infrastruktury a její kvalita), jakož i dopravní dostupnost záměru.
Návštěvu staveniště si můžete domluvit předem. Zvláště pokud je to ve fázi instalačních prací. Navštivte showroom, pokud projekt zajišťuje povrchovou úpravu, což vám umožní vyhodnotit kvalitu stavebních materiálů a možnosti povrchové úpravy.
Rozložení
Jak funkčně je uspořádání bytu provedeno, závisí na konfiguraci vnitřních příček, počtu a umístění oken, tvaru prostor, umístění komunikací a předních dveří. Při výběru rozvržení dělají nejčastější chyby ti, kteří jsou zaměřeni na hledání určitých možností, zapomínají na jiné.
Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka Akademie věd “BON TON”:
— Zobrazení parametrů vybraného bytu pro bytovou a nebytovou zónu. Nezapomeňte, že koncept „volného plánování“ není nic jiného než trik obchodníků. Při plánování designu bytu je proto nutné jasně pochopit, kde budou umístěny mokré oblasti, které nelze přenést.
Abyste nebyli zklamáni zvolenou možností, měli byste si pamatovat několik faktorů. Za prvé – rozměry prostor. Pokud na plánu bytu developer nakreslil manželskou postel, skříň, pracovní místo a posezení v malé ložnici, neznamená to, že se tam všechen tento nábytek skutečně vejde. Věnujte pozornost tvaru místností. Čím „čtvercovější“ pokoje, tím lépe. Nezapomeňte, že zaoblené stěny, ostré nebo tupé rohy, arkýřová okna mohou způsobit problémy při návrhu a vybavení (zejména pokud jde o malé byty).
Olga Tikhonova, vedoucí kanceláře “On Frunzenskaya”, společnost “Miel”:
– Hlavním problémem je iracionální rozložení obytných a společných prostor v bytě, například široké a dlouhé chodby s malou plochou místností. To je kritické zejména u panelových domů, kde kvůli přítomnosti nosných zdí nemusí být vůbec možnost přestavby – a má smysl kupovat byt, který je třeba hned předělat.
Je důležité zvážit počet a umístění okenních otvorů v bytě. Pokud je jich dostatek, můžete vytvářet různé konfigurace místností s přihlédnutím k umístění oken. Věnujte pozornost přítomnosti technických prostor. V moderním bytě jsou žádoucí dvě koupelny, šatna, komora, lodžie, balkon nebo terasa.
počet podlaží
Podlaha je jednou z hlavních vlastností, které je třeba věnovat pozornost při koupi bytu. Někdo volí bydlení vyšší, jiný naopak preferuje nižší patra. Přitom jak v prvním, tak i ve druhém případě existují argumenty pro i proti, které kupující často ignorují.
Takže kupříkladu kupci bytů ve vyšších patrech chtějí získat luxusní výhled na město. Neberou přitom v úvahu vyhlídky na evoluci tohoto druhu – vždyť před nimi může stát další budova nebo dům. Navíc bydlení v horních patrech je asi o 10-15% dražší. A majitelé takových bytů mohou zažít nepříjemnosti s dlouhým čekáním na výtahy.
Kupující nemovitostí ve spodních patrech si musí pamatovat, že v takových bytech je úroveň přirozeného světla nižší. Vzhledem k blízkosti ulice může hluk a prach rušit obyvatele. Nezapomeňte také, že při přeprodeji bytu bude jeho cena nízká (zejména ve druhém a prvním patře).
Perspektiva
Mnoho kupujících bytů, nákup nemovitostí, nemyslí na budoucnost. Často se lidé na bydlení dívají z hlediska svých aktuálních potřeb. Ale život se mění, způsob života se stává dynamičtějším a populace je mobilní, priority se mění. Abyste v budoucnu nebyli z koupě bytu zklamaní, měli byste o ní uvažovat jako o investici.
Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka Akademie věd “BON TON”:
– Při koupi bytu je nutné si prostudovat nejen perspektivu rozvoje lokality z hlediska vzhledu novostaveb, ale i renovace – jakou vlnu obnovy tato lokalita dostává, jak dlouho výstavba v nejbližší době potrvá v blízkosti vaší nové budovy. Informace o plánech renovace a adresách startovacích míst jsou k dispozici na oficiálních stránkách Komplexu politiky městského plánování a výstavby města Moskvy (stroi.mos.ru).
Nemovitost by měla být považována za investiční aktivum ze tří úhlů pohledu: jako předmět k dalšímu prodeji, jako nemovitost k pronájmu a jako prostředek k uchování kapitálu. I když je majitel zklamán jeho kvalitativními vlastnostmi, lze byt rychle prodat nebo pronajmout. K tomu musí být pouzdro tekuté. Při výběru vhodné varianty do budoucna je třeba pochopit, jak dlouho majitel plánuje v tomto bytě bydlet, pro kolik lidí je určen, jak se změní plocha a okolí novostavby a hlavně, zda takové bydlení je na trhu žádaná.
Olga Tikhonova, vedoucí kanceláře “On Frunzenskaya”, společnost “Miel”:
— Rozhodně zvyšuje likviditu přítomnosti rozestavěné stanice metra. Posouzení budoucího konkurenčního prostředí je velmi důležité – pokud je například klientem vybraný bytový komplex obklopený desítkou podobných projektů, pak ve fázi následného prodeje nevyhnutelně nastane konkurence. A pro jednotlivce je těžké konkurovat developerovi prodávajícímu velký balík bytů, protože tento developer může nabídnout výraznou slevu vzhledem k objemu pozemků. Jednotlivec takovou možnost nemá a svůj investiční byt bude muset prodat pod již tak nízkou cenu developera.
