Pouze na první pohled se zdá, že hlavní věcí při koupi bytu je najít k tomu příležitost. Když dojde na výběrové řízení, ukazuje se, že musíte mít na paměti desítky nuancí, které mohou konečné rozhodnutí ovlivnit. Pro snazší kontrolu bytů a následné porovnání možností, které se vám líbí, použijte kontrolní seznam. Zohledňuje nejdůležitější body, které byste měli věnovat pozornost při nákupu bytu v novostavbě a na sekundárním trhu.
Obecný kontrolní seznam pro výběr bytu
Bez ohledu na to, zda máte zájem o byt v novostavbě nebo na sekundárním trhu, existují obecné rady pro výběr nemovitosti.
Výběr oblasti
Jednou z nejdůležitějších otázek je výběr oblasti. Musíte vzít v úvahu nejen náklady na byty v různých částech města, ale také váš životní styl a vlastnosti konkrétní lokality.
1. Dopravní dostupnost. Je vhodné se dostat do centra města, častých míst, která navštěvujete: práce, oblíbených nákupních center, míst bydliště blízkých. Je rozvinutá veřejná doprava, jsou časté dopravní zácpy?
2. Ekologie. Jsou tam parky a náměstí, jsou poblíž průmyslové podniky, jaká je úroveň znečištění ovzduší.
3. Bezpečnost. Míra kriminality, počet hasičských stanic, sanitních stanic a klinik.
4. Infrastruktura. Jsou v okolí velká nákupní, zábavní a sportovní centra, supermarkety, střediska spotřebitelských služeb, kavárny a restaurace, školky a školy?
5. Sociální složení. Je oblast hustě osídlená nebo klidná, je zde mnoho nových budov a jejich počet pater, je zde sociální bydlení.
Hodnotíme plochu domu a dvora
Pokud jste se pro oblast rozhodli a začali hledat, je důležité věnovat pozornost nejen konkrétnímu bytu, ale také domu, ve kterém se nachází. Tyto body jsou stejně důležité pro primární i sekundární trhy.
6. Stav domu. Jsou na něm nějaké praskliny, mokrá místa, jsou nějaké nepříjemné pachy, jaký je stav fasády. Důležitá je kvalita materiálu stěn a stropů, vlastnosti přívodu vody, elektřiny a plynu, třída energetické náročnosti a implementace systému „smart home“. U sekundárního – rok výroby a poslední větší opravy procento opotřebení.
7. Bezpečnost. Má dům ostrahu, concierge, bezpečnostní kamery, interkomy, jaký je postup pro přijímání hostů. Požární bezpečnost je důležitá: detektory kouře, požární hydranty, snadná evakuace v případě nouze, přítomnost požárního schodiště.
8. Parkoviště. Je zde placené parkoviště, bezplatná parkovací místa pro rezidenty a hosty, formát „dvou bez aut“. Ve druhém, jak jsou plná parkovací místa v různou denní dobu.
9. Stav dvora. Je zde dětské hřiště, prostor pro venčení psů, místa k odpočinku, komplexní terénní úpravy. Je zde čisto: to platí pro odklízení sněhu, plnění popelnic a popelnic.
10. “Odpadková otázka.” Má dům shoz na odpadky, jak daleko je kontejnerové stanoviště od domu a je oplocený, je zde separovaný sběr odpadu, moderní zakopané koše, odpadkové koše před vchodem.
11. Výtah. Jeho přítomnost v zásadě, zda existuje nákladní, v jakém je stavu, zda funguje tiše.
12. Byty. Kolik bytů je na patře? Jsou umístěny v blocích nebo ve formátu chodby? Jsou na podlaze nebo v jiných částech domu úložné prostory (kola, pneumatiky). Je ve vchodu světlo?
13. správcovská společnost. Přečtěte si recenze na internetu, zda si často stěžují na vysoké účty za energie, zda je správcovská společnost spojena se skandály nebo soudními spory.
14. Porovnejte s ostatními nabídkami. Cena, možnosti platby – je možná hypotéka a za jakých podmínek, dostupnost slev, funkčnost dispozic, u novostaveb – termín dodání.
Nákup vedlejších nemovitostí
Nákup bytu na sekundárním trhu má své zvláštnosti. Důležité je posoudit technický stav domu a bytu a věnovat pozornost sousedům.
15. Posuzování sociální homogenity. To je jedna z nejdůležitějších otázek, protože život i v tom nejkrásnějším bytě mohou sousedi otrávit. To lze provést na základě vnějších znaků stavu domu: čistota na schodech a ve výtahu, přítomnost kuřáckých prostor, vzhled oken a dveří. Pokud se vám byt líbí, navštivte vybraný dům v různou denní dobu a dny v týdnu, pozorujte život na dvoře i doma.
16. Právní čistota. K tomu se vyplatí zapojit realitního makléře nebo právníka. Klíčové body: přítomnost registrovaných a propuštěných dětí (potvrzení na formulářích 9, 12), přítomnost registrovaných dětí, ať už jde o věcná břemena nebo nelegální přestavby, dluhy za služby.
17. Celkový stav bytu. Jak dávno a jaký typ renovace byl proveden a v jakém stavu je nyní. Posouzení dispozice, výšek stropů a výhledů z oken. Je možná přestavba?
18. Elektrika. Zkontrolujte funkčnost zásuvek a vypínačů.
19. Vytápění, vodovod, kanalizace, větrání. Přítomnost netěsností v radiátorech a potrubí, stav vodovodního potrubí, kvalita a množství radiátorů, zda existují regulátory tepla, zda jsou měřiče automatizované. Zkontrolujte funkci ventilačních oken: pokud na ně přiložíte list papíru se zavřenými okny, měl by se „přilepit“.
20. Okna a dveře. Dřevěné nebo plastové, panoramatické nebo standardní, provozuschopnost mechanismů, přítomnost průvanu. Existuje balkon nebo lodžie, její izolace a/nebo zasklení. Jsou vchodové kovové dveře a bude snadná výměna zámku?Jaký je stav vnitřních dveří: vrzání, bobtnání, přilnutí k zárubni.
21. Pokud je byt v prvním nebo posledním patře, získejte přístup do sklepa nebo na půdu.
22. Zařízení. Ujasněte si, co v bytě zůstává. Byly případy, kdy bývalí obyvatelé vzali všechno, dokonce i záchod.
23. Cena. Zjistěte, zda je možné vyjednávání, a také to, jak budou náklady rozděleny, pokud transakci dokončí notář.
Koupě bytu v novostavbě
Mnohé z výše uvedených položek kontrolního seznamu jsou vhodné i pro hodnocení bytu v novostavbě, nicméně na primárním trhu jsou neméně důležité vlastnosti. Například výběr správného developera a posouzení potenciálu nemovitosti. Časté jsou i případy, kdy na první pohled spolehlivý developer skutečně odvede práci špatně a deklarované dokončovací či technické vybavení bytu neodpovídá tomu, co je uvedeno ve smlouvě. Aby nedošlo k nápravě chyb vývojáře na vlastní náklady, ve fázi akceptace je důležité provést důkladnou kontrolu a nepodepsat akt, pokud s něčím nejste spokojeni. Kromě kontrolního seznamu si s sebou na kontrolu vezměte baterku, metr, propisku, poznámkový blok, list papíru A4, fix nebo křídu, vodováhu a zařízení pro záznam fotografií a videa. Kontrolu je lepší provádět za denního světla, aby byly případné závady lépe viditelné.
24. Spolehlivost developera. Základní a jedna z rozhodujících otázek. Posuďte jeho pověst v médiích, prostudujte si informace o developerovi ve Státním stavebním dozorovém výboru a na webu Rozhodčího soudu. Přečtěte si také recenze a prostudujte si projektové prohlášení domu na stránkách Jednotného informačního systému bytové výstavby. Je důležité jít na stavbu sami a pokud možno neformálně si promluvit s dělníky.
25. Možnosti dokončení. Byty s úpravou jsou obvykle dražší než podobné nabídky bez ní. Na jednu stranu je to dobrý způsob, jak ušetřit na opravách, na druhou stranu nebudete moci realizovat své designové fantazie.
26. Vyměření plochy bytu a sladění dokončení s dokumentací.
27. Těsnost dvojitých oken, vstupních a vnitřních dveří, provozuschopnost zámků a mechanismů, absence mechanického poškození.
28. Kvalita omítky, absence trhlin, třísek, plísní, kondenzace, deformací.
29. Kontrola ventilace, vodoinstalace, stavu radiátorů a potrubí.
30. Kontrola zásuvek, vypínačů, automatů.
Pro usnadnění a systematizaci procesu výběru bytu je takový kontrolní seznam prostě nenahraditelný. Můžete si jej vytisknout a vzít s sebou na každou kontrolu: tím se zvýší pravděpodobnost informovanějšího rozhodnutí.
Po provedení zálohy a specifikaci všech klíčových bodů transakce ve smlouvě můžete začít shromažďovat dokumenty.
Prodávající při převodu peněz přislíbil kupujícímu předložit doklady potvrzující oprávněnost transakce. Pokud jsou Kupujícímu poskytnuty kopie dokladů, je nutné je nejprve zkontrolovat s originálem. V ideálním případě by kopírování dokumentů mělo probíhat za přítomnosti obou stran transakce, jedině tak lze zajistit, že nedojde k padělání nebo podvodu.
Další možností, jak ověřit pravost dokumentů, je nahlédnutí do originálů při podpisu kupní a prodejní smlouvy. Ale to je poslední možnost. Pokud se tedy ukáže, že dokumentace obsahuje nepřesnosti nebo nespolehlivé údaje, bude Kupující nucen na samém konci od transakce upustit.
Není nutné požadovat po prodávajícím předložení všech potřebných dokladů najednou. S dokumenty se můžete seznamovat postupně, beze spěchu. Čas pro organizační záležitosti a ověření dokumentace je uveden v textu předběžné dohody.
Jaké doklady je třeba zkontrolovat při koupi bytu?
Při koupi bytu na sekundárním trhu musí prodávající poskytnout kupujícímu standardní (základní) balík dokumentů. V některých případech může být vyžadována další sada dokumentů a certifikátů.
K dokončení transakce nejsou potřeba všechny dokumenty. Většinu z nich bude Kupující potřebovat k právnímu posouzení čistoty plánované transakce.
Nyní se podíváme blíže na seznam požadovaných dokumentů.
Povinný seznam dokumentů ke kontrole při nákupu bytu na sekundárním trhu:
- Výpis z Jednotného státního rejstříku (EGRN) pro byt. Hlavní dokument, který zaručuje zákonnost transakce. Výpis potvrzuje informaci o tom, kdo je vlastně vlastníkem bytu. Kromě toho můžete v Jednotném státním registru nemovitostí vidět přítomnost omezení nebo věcných břemen na konkrétní nemovitosti.
- Důvody pro zápis vlastnictví bytu (vlastnické listiny). Podle toho, který dokument potvrzuje vlastnictví, se volí způsob ověření zbývající dokumentace.
- Výpis z domovní knihy nebo potvrzení o složení rodiny. Toto potvrzení není součástí povinného balíčku dokumentů, je potřeba především pro posouzení okruhu osob registrovaných v bytě. Pokud osvědčení uvádí nezletilé děti, musíte si u prodejce ověřit jejich další registraci na jiné adrese.
- Doklad totožnosti prodávajícího.
Jedná se o základní balík dokumentů, které musí kupující vidět a analyzovat před podpisem kupní smlouvy. Právě tyto dokumenty nám umožňují posoudit míru dobré víry Prodávajícího.
Nejvýhodnější situací pro kupujícího je koupě bytu od přítele nebo příbuzného. V tomto případě by neměla existovat žádná úskalí nebo skrytá fakta.
Je-li Prodávajícím jediná schopná osoba, neměly by během transakce také nastat žádné problémy. V této situaci postačí základní balík dokumentů.
Další doklady ke koupi bytu
Jiná věc je, pokud je v bytě registrováno velké množství lidí, mezi nimiž jsou nezletilí nebo nezpůsobilí. Nyní k tomu připočtěme pochybné vystupování a chování prodávajícího či problematické doklady vlastnictví. Dostáváme celou řadu problémů. Aby byla zajištěna právní čistota transakce, měl by kupující trvat na předložení dalšího balíčku dokumentů:
- Katastrální pas. Tento dokument může být zapotřebí, pokud byt není registrován, a také k zajištění toho, že přestavba je legální.
- Písemný souhlas k prodeji jménem manžela vlastníka bytu nebo doklad potvrzující právo prodávajícího nakládat s bytem bez souhlasu manžela (předmanželská smlouva nebo smlouva o rozdělení společného jmění).
- Povolení od opatrovnických a poručnických úřadů. Tento doklad je nutné předložit v případech, kdy je vlastníkem bytu nezletilá osoba.
- Souhlas zástavního věřitele (banky) s transakcí. Relevantní pro případy, kdy je byt zastaven bance.
- Souhlas příjemce anuity. Tento doklad bude potřeba v případě, že prodávající obdržel byt na základě nájemní smlouvy.
- Oznámení o transakci účastníkům ve sdíleném vlastnictví nebo jejich odmítnutí přednostního nákupu. Hovoříme o koupi podílu bytu nebo pokoje v obecním bytě.
- Rozšířený výpis z domovní knihy. Potřebné pro sledování registrace a odhlášení předchozích obyvatel.
- Výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o převodu práv k objektu. Z dokumentu se dozvíte informace o změně vlastníků. Můžete si také ujasnit, na základě jakých vlastnických dokladů došlo k převodu vlastnictví bytu na současné a předchozí vlastníky.
- Závěr o tržní hodnotě bytu bude nutný v případě, že je byt koupen pomocí bankovních úvěrů.
- Potvrzení z narkologických a psychoneurologických ambulancí o tom, že vlastník bytu není u těchto institucí registrován.
- Osvědčení o nepřítomnosti dluhu na účtech za energie.
Většinu z výše uvedených dokumentů může vyžadovat registrátor transakcí. Dnes však lze kupní a prodejní smlouvu zaregistrovat v jediném okně MFC. Hlavní funkcí zaměstnanců multifunkčních center je příjem dokumentů od veřejnosti.
To znamená, že zaměstnanec centra nemusí věnovat pozornost absenci konkrétního dokumentu. Takové přehlédnutí může způsobit pozastavení a zamítnutí registrace. Dalším důsledkem absence některých dokumentů může být uznání transakce za neplatnou.
Aby se takovým překvapením vyhnul, musí si Kupující osobně zkontrolovat doklady k bytu. Pokud Kupující nemůže samostatně posoudit čistotu transakce, měl by se obrátit na právníka.
Není možné okamžitě říci, jaké dokumenty bude prodávající muset poskytnout. Vše záleží na situaci. Například přítomnost informací o nezletilých dětech v cestovním pasu prodávajícího také není důvodem k vyžadování souhlasu opatrovnictví. Pokud děti nejsou vlastníky bytu, není třeba získávat žádný souhlas od opatrovnických a opatrovnických orgánů.
Takže dokumenty jsou v ruce. Pro právně nepřipraveného člověka nemají informace v nich uváděné prakticky žádný význam, proto má smysl využít zkušeností a znalostí advokáta při podpoře realitních transakcí.
Provádění transakcí osobou na základě plné moci s sebou nese určitá rizika, proto byste měli pečlivě přistupovat k přípravě tohoto dokumentu a výběru zmocněnce. Dobrou možností by bylo, aby transakci při prodeji bytu doprovázel právník.
