Jaké otázky se zeptat realitní kanceláře na prvním setkání v různých situacích: při nákupu a prodeji bytu, na sekundárním trhu, seznam a důležitá vysvětlení.
V minulém článku jste se dozvěděli, jak si vybrat realitního makléře a jak si vybrat realitní kancelář pro prodej a koupi bytu.
Obsah
- Jaké otázky se zeptat realitní kanceláře při koupi bytu: seznam
- Jaké otázky klást prodejci
- Jaké otázky si položit
Jaké otázky se zeptat realitní kanceláře při koupi bytu: seznam
Poskytuji seznam dotazů, které položte realitnímu makléři na první schůzce při prodeji bytu či domu od majitele. Každá otázka je důležitá a odpověď na ni určuje, zda se tomuto bytu máte věnovat, nebo bez ztráty času pokračovat v hledání jiného.
Vlastní prodávající prodávanou nemovitost?
Otázka je důležitá a měla by být položena jako první, protože. Servisní bydlení stále není na trhu s nemovitostmi ničím neobvyklým.
Základ pro nabytí vlastnictví prodávajícím?
Důvodů pro nabytí vlastnictví nemovitosti je málo, ale o tom, zda si jej koupíte, rozhoduje to, jak člověk byt získal.
Způsoby, jak získat práva na bydlení:
- privatizace;
- výměna;
- pronajmout si;
- dědictví;
- nákup a prodej;
- darování atd.
Pokud byl byt například privatizován, zeptejte se, kdo v něm byl před privatizací zapsán. To je důležité, protože ten, kdo se nestal vlastníkem, musel napsat písemné odmítnutí a papír o tom by měl být v rukou vlastníka. Druhým bodem je, že ten, kdo odmítne, má právo doživotně užívat byt. Opravdu byste chtěli ve svém nově získaném domě nečekaného nájemníka?! Proto v závislosti na tom, jaké otázky položíte realitní kanceláři při nákupu bytu na sekundárním trhu, se rizika nákupu „čistého“ bytu zvyšují nebo snižují.
Kdo je vlastník (vlastníci) a kde se nachází?
Proč se tam zastavíme? Prodávající může již město opustil a realitní makléř jedná v zastoupení. V tomto případě existuje riziko, že majitel transakci kdykoli a v jakékoli fázi odmítne, a to nepotřebujete.
Jak dlouho trvá, než se bydlení prodá na realitním trhu?
Nejprve si to můžete ověřit sami, pokud máte schopnosti prohledávat internet po prodeji nemovitostí. Ale stojí za to se zeptat, abyste zjistili důvody dlouhého prodeje, například:
- možná je cena příliš vysoká;
- problematické dokumenty s vysokými transakčními riziky;
- neadekvátní vlastník;
- delší evidence nákupu a prodeje (například pokud je potřeba povolení opatrovnictví) atd.
Jakmile zjistíte důvod dlouhého prodeje, budete moci získat dobrý obchod, pokud budete vědět, jak rozumně vyjednávat.
Kdo spravuje sídlo HOA nebo správcovské společnosti?
Nejčastěji jsou bytové domy udržovány správcovskými společnostmi, což ne vždy vede ke kvalitní údržbě objektu, ale existují výjimky. Zeptejte se, zda byla provedena větší rekonstrukce, co přesně se opravovalo (střecha, sklep) nebo kdy se to plánuje. Nedělejte chyby, kterých se dopouští většina kupujících – neomezujte se jen na zájem o byt, nevisí ve vzduchu! Pokud je váš sklep ve špatném stavu, budete dýchat plísněmi, stejně jako u protékající střechy, navíc vám vzniknou dodatečné náklady na budoucí opravy vašich verand a střech.
Počet přihlášených osob, bydlí v prodávaných prostorách?
Praxe na trhu s nemovitostmi se vyvíjela jinak: ve federálních městech se prodávají byty s registrovanými bývalými vlastníky, protože se věří, že registrace v Moskvě a Petrohradu je dražší než byt. V jiných osadách nejprve registrují, pak prodávají, tzn. dohoda je uzavřena, když všichni vlastníci a nevlastníci opustí nemovitost.
Jsou byty zastaveny?
Často se byt prodává, když je na něj ze zákona (bankou nebo fyzickou osobou) vloženo věcné břemeno. Tuto otázku byste měli okamžitě objasnit, protože je možné, že vám tato možnost nebude vyhovovat, a možná je to důvod pro získání slevy!
Kolik let je vlastníkem bytu prodávající?
Pro různé roky nabytí nemovitosti jsou různá období, po jejichž uplynutí finanční úřad nebude prodávajícímu účtovat 13 %, jedná se o 3 a 5 let. Bude pro vás nepříjemné, pokud se náhle majitel během transakce rozhodne nerozdělit se s 13%, ale požádá vás, abyste je zaplatili!
Jsou mezi majiteli nezletilé (malé) děti?
Nákup a prodej může proběhnout velmi rychle, pokud k tomu přispívají okolnosti a doklady. Nicméně, stejně jako v životě, věci nejsou vždy tak jednoduché. budete muset počkat 2–3 týdny, které bude majitel potřebovat k vyřešení problémů s opatrovnickými a poručenskými úřady, než na vás bydlení převede. Je tedy na vás, zda souhlasíte, zda je čas atd.
Alternativní nebo přímý prodej?
Alternativní transakce neboli „swapové“ transakce jsou na realitním trhu zcela běžné. Pokud to nevíte, pak je to případ, kdy prodávající prodá svůj dům a na oplátku koupí jiný ve stejném nebo jiném městě. Nákupní a prodejní transakce pro prodej a nákup nového bytu probíhá ve stejný den. To znamená, že se seznámíte i s prodejci, od kterých váš prodejce byt koupí. To také znamená, že všechny problémy, které mezi nimi vzniknou, ovlivní vás a čas, který strávíte nákupem nemovitosti, která se vám líbí.
Dnes jste se dozvěděli, jaké otázky musíte položit realitnímu makléři na první schůzce při koupi bytu či domu, o rizicích a úskalích výběru bydlení a dostali základní seznam otázek.
Než si byt koupíte, musíte si o něm zjistit co nejvíce. Společně s odborníky jsme sesbírali otázky, které stojí za to položit prodávajícímu nemovitosti: o vlastnických právech, dětech, přestavbě, hypotékách. A také pár otázek, které by si měl kupující položit.
Jaké otázky klást prodejci
1. Jste vlastníkem?
Je potřeba požádat prodávajícího o doklady k bytu, základ vlastnictví. Tyto informace jsou obsaženy ve výpisu z Jednotného státního rejstříku práv k nemovitostem (USRN).
„Zjistíte, kdo je vlastníkem bytových prostor nyní a kdo dříve, na jakém základě prodávající nabyl vlastnictví a v jaké době,“ říká Alexey Sklyarov, generální ředitel právní společnosti YURVEDO. — Dále si dejte pozor na absenci údajů ve výpisu o zatčení nebo zatížení bytu. To platí pro zastavené nemovitosti nebo nemovitosti zastavené jako zástava za úvěr.“
Pokud je byt předmětem podílového spoluvlastnictví a prodává se pouze podíl, a nikoli celý objekt vlastníky všech podílů, pak by si prodávající měl vyžádat písemné oznámení o právu přednostní koupě všech účastníků v podílovém spoluvlastnictví.
Dále potřebujete doklady potvrzující vznik vlastnického práva od prodávajícího: kupní smlouvu, privatizaci, darování nebo doklady potvrzující dědictví. Je lepší, když doba vlastnictví věci je delší než tři roky – to je promlčecí lhůta pro napadení dědictví.
2. Dovolil vám manžel prodat byt?
Osvědčení o uzavření manželství nebo rozvodu je dalším dokumentem, který je potřeba od prodávajícího vyžadovat. Pokud byl byt koupen během manželství, budete k prodeji potřebovat notářský souhlas manžela.
3. Kdo je v bytě přihlášen?
„Musíte požádat o rozšířený výpis z domovního registru, který zobrazuje všechny aktuálně registrované a dříve registrované občany,“ říká Alexey Sklyarov. “Umožní to stanovit okruh osob přihlášených v bytě nebo dočasně odhlášených, například osob ve výkonu trestu v místech omezení svobody.”
4. Máte děti?
Pokud jsou v bytě zapsáni nezletilí nebo jsou spoluvlastníci, musíte si k prodeji bytu vyžádat souhlas opatrovnických a poručnických orgánů.
“V současné době není nutné dávat do pasu značky o svatbě nebo rozvodu nebo zadávat informace o dětech, což komplikuje transakce s nemovitostmi,” říká Alexey Sklyarov. “Informace matričního úřadu jsou osobní údaje a není možné je získat sami, musíte si je vyžádat u prodávajícího.”
5. Proběhla nějaká přestavba?
Můžete to zjistit pomocí archivované kopie BTI (Bureau of Technical Inventory). Označuje umístění a velikost místností, přítomnost přestavby.
„Vyžádejte si schválený projekt přestavby, potvrzení o převzetí dokončených prací a akt uvedení zařízení do provozu,“ říká Alexey Sklyarov.
6. Můžete potvrdit svou způsobilost k právním úkonům?
Je třeba si vyžádat potvrzení z protidrogových a psychoneurologických ambulancí potvrzující, že prodejce není v těchto institucích registrován.
„Chronické duševní choroby, jako je demence, schizofrenie, mohou být důvodem pro zúčastněné strany, aby transakci zpochybnily,“ říká Sklyarov.
7. Byla vaše hypotéka splacena?
Victor Zubik, zakladatel správcovské společnosti Smarent, se domnívá, že musíme začít s touto otázkou.
„Stále častěji se byty prodávají s hypotečním dluhem. Musíte okamžitě pochopit, zda si takový předmět můžete koupit. Ke koupi bytu, který je již zatížen hypotékou, je potřeba získat souhlas od banky, ve které je tento byt evidován jako zástava.“
8. Využili jste mateřský kapitál?
Při použití mateřského kapitálu musíte přidělit podíly dětem. Pokud to majitel neudělal, porušil zákon. Musíte ho požádat, aby předložil potvrzení o výši zbývající částky do penzijního fondu.
9. Jaká je cena ve smlouvě?
„Někteří vlastníci nezahrnují do smlouvy plnou cenu, pokud byt vlastní méně než 5 let, aby neplatili 13% daň. V tomto případě uvedou pouze částku, za kterou sami předmět koupili, a dodatečně se dohodnou na smlouvě, případně zbývající částku jednoduše vystaví účtenkou,“ říká Viktor Zubik.
Zde je několik dalších otázek, které je třeba položit prodejci:
10. Jaký druh prodeje: bezplatný nebo alternativní? To určuje, jak rychle transakce proběhne.
11. Jak dlouho bude trvat, než se osoby registrované v apartmánu odhlásí?
12. Jací jsou sousedé?
13. Jaké jsou náklady na účty za energie, existují nějaké další poplatky?
14. Jaký nábytek si po prodeji ponecháte?
15. Kdy byly měněny vodoinstalace, elektroinstalace, okna?
Jaké otázky si položit
Před uzavřením obchodu nebo dokonce prohlídkou bytu si kupující musí položit několik otázek, aby určil své preference. To je to, na co se Anton Evdokimov, expert v oddělení transakcí s nemovitostmi finanční skupiny Proffinans, navrhuje ptát:
