Hlavní nevýhodou nákupu nemovitostí ze sekundárního trhu je „zamlžená“ minulost nemovitosti: mohou existovat další vlastníci, neoprávněné úpravy a další potíže. O tom se v prodejní inzerci nepíše a kupující si musí vše zjistit. Mluvíme o těchto otázkách při koupi bytu, které musíte položit realitní kanceláři a prodávajícímu.
Obsah
- Na co se zeptat prodávajícího před koupí bytu
- Jsou na bytě nějaká věcná břemena?
- Manželský souhlas a rodinný stav
- Kapacita prodávajícího
- Z čeho se skládají náklady na byt?
- Majitelé nemovitostí
- Kdo je přihlášen v bytě
- Jak byl byt získán?
- Neoprávněná přestavba
- Doklady, které je třeba před koupí bytu zkontrolovat
- Závěr
Na co se zeptat prodávajícího před koupí bytu
Nejprve musíte zavolat na číslo uvedené v inzerátu. Nejčastěji, pokud byt prodává realitní makléř, o tom píší. Ale někdy se musíte zeptat, kdo prodává: majitel sám nebo agentura. Než to uděláte, měli byste se připravit na to, na co se zeptat při koupi bytu po telefonu:
- Jaké vlastnické dokumenty má prodávající (USRN, obchodní smlouvy, dary, souhlas manžela atd.).
- Jak dlouho byly fotografie bytu pořízeny?
- Co je to za obchod: volný prodej nebo alternativa. V druhém případě má prodávající vybrané možnosti a prostřednictvím které banky si úvěr (v případě hypotéky) vezme. Pokud se banka neshoduje s vaší, nelze transakci dokončit během jednoho dne.
- Jsou zde další majitelé a jsou v bytě přihlášeny děti?
- Před jak dlouhou dobou majitel nemovitost koupil a proč nyní prodává?
- Měli byste se zeptat samotného realitního makléře, zda je jeho odpovědnost pojištěna.
Jakmile obdržíte vyčerpávající odpovědi na tyto otázky, můžete jít na vyšetření.
Jsou na bytě nějaká věcná břemena?
Jakékoli omezení práva nakládat s věcí se nazývá věcné břemeno. Je uloženo třetími stranami, které nejsou vlastníky jeho titulu. Většinu věcných břemen eviduje Rosreestr, ale jsou i ta, která evidována nejsou.
Registrováno – lze nahlédnout do Jednotného státního registru nemovitostí:
- Hypotéka – bydlení bylo pořízeno dosud nesplacenou hypotékou. Třetí stranou je banka.
- Splátka – náklady na bydlení člověk platí postupně. Práva na něj má předchozí prodávající.
- Smlouva o pronájmu/bezplatném užívání na dobu delší než jeden rok. Třetí stranou je nájemce.
- Správa svěřenství – v případě nezpůsobilosti majitele je v zájmu svěřence sepsána dohoda s opatrovníkem.
- Nájemné je doživotní údržbou majitele těm, kteří byt následně obdrží.
- Zákaz registračních úkonů – musí se jednat o rozhodnutí soudu nebo probíhá přípravné řízení.
- Zatčení – soudním rozhodnutím za dluhy majitele atp.
- Užívací práva (o nich se dozvíte ve výpisu z domovní knihy).
- Komerční pronájem na dobu kratší než jeden rok.
- Práva manžela, i když není vlastníkem, a byt byl zakoupen během manželství.
- Dědická práva: jeden dědic se stihl zformovat, ale druhý je ještě nezačal realizovat.
- Kupní výhoda v případě prodeje podílu (například v obecním bytě).
Pokud bude po prodeji bytu uplatněna reklamace, může nový vlastník ztratit vlastnická práva. Proto byste se měli při nákupu bytu na sekundárním trhu ptát a pečlivě zkontrolovat všechny dokumenty.
Manželský souhlas a rodinný stav
Musíte požádat prodejce, aby ukázal své dokumenty. Pokud je v pasu značka manželství a bydlení bylo zakoupeno po datu manželství, je třeba získat souhlas s prodejem, i když manžel není vlastníkem. Souhlas je nutný také v případě, že bydlení bylo privatizováno během manželství nebo manželé společně prováděli velké rekonstrukce.
Kapacita prodávajícího
V poslední době se stále častěji objevují případy, kdy do obchodu vstoupil nekompetentní nebo částečně neadekvátní prodejce. Proto je vhodné před samotnou transakcí požádat prodejce o doložení potvrzení od psychiatra a narkologa. Osvědčení z PDN jsou vyžadována od starších majitelů (kromě těch, kteří mají aktuální řidičský průkaz).
Pokud se včas dozvíte o přítomnosti psychoneurologických poruch prodávajícího, můžete se v budoucnu vyhnout nepříjemným okamžikům. Nejedná se však o úplnou záruku, protože certifikát pouze uvádí, že prodejce není registrován. A jeho nedostatečnost se může objevit později.
Mladí vlastníci do 18 let nemají právo se účastnit transakcí, protože ještě nemají způsobilost k právním úkonům. Za ně jednají rodiče nebo opatrovníci. Pokud má byt více vlastníků, je důležité získat certifikát od každého.
Z čeho se skládají náklady na byt?
Existují dva pojmy: katastrální ocenění bydlení a tržní hodnota. To druhé uvádím v inzerátech. Záleží na mnoha faktorech:
- Situace na realitním trhu.
- Umístění domu: okres a město, dostupnost infrastruktury.
- Charakteristika: stáří objektu, počet pater a pater, výhled z oken, typ chodeb, výtahů atd.
Mnoho kupujících věnuje pozornost lidem žijícím v domě, stavu sklepů a dveří sousedů, pachům ve vchodu a mnohem více, což může ovlivnit náklady na byt.
Tržní hodnotu nemovitosti při dalším prodeji určuje realitní makléř, sám prodávající nebo nezávislý odhadce. Katastrální – státem. Bere v úvahu pouze město, čtvrť, budovu a plochu areálu bez vizuálních složek. Zjistíte to pomocí webu Rosreestr: je potřeba zadat číslo katastru nebo adresu nemovitosti.
Pokud je cena bytu příliš vysoká, můžete smlouvat. Pokud je pod průměrem trhu, měli byste se zeptat proč. Možná chce majitel co nejrychleji prodat, aby splatil své dluhy, pak může klidně později říct, že obchod uzavřel v platnosti a byt zažalovat. Následující okolnosti jsou považovány za zotročující podmínky v transakcích s nemovitostmi:
- Obtížnou situací je úmrtí někoho blízkého majitele nebo jeho samotného, nemoc.
- Nevýhodné podmínky – prodej za cenu o více než 50 % nižší než tržní cena (5-15 % se nepočítá).
- Kupující věděl o složité situaci prodávajícího a využil toho k dosažení zisku.
Pokud chce prodávající splatit dluhy, naléhavě se přestěhovat do jiné čtvrti nebo koupit nový domov, pak to není zahrnuto v pojmu zotročující podmínky.
Majitelé nemovitostí
Nakládat s ním mohou pouze vlastníci bytu. Výjimkou je originál plné moci, ve kterém je uvedena doba platnosti, komu je vystavena a kdo ji vyhotovil, jakož i právo shromažďovat listiny, osvědčení a podpisy. Pokud to není uvedeno, pak takový papír neumožňuje prodat byt někoho jiného.
Jednotný státní registr nemovitostí nebo osvědčení o vlastnictví (vydané před rokem 2016) uvádějí, kdo má právo nakládat s obytnými prostory nebo podílem na nich. Výpis musí být aktuální – vydaný ne více než před měsícem. Lze jej objednat na webových stránkách Rosreestr – cena je 250 rublů, je dokončena za 3 dny a odeslána elektronicky bez razítek a podpisů – čistě pro referenci. Pokud jsou dva nebo více vlastníků, musíte se ujistit, že všichni chtějí dům prodat.
Pokud nebyl byt od roku 1998 prodán nebo převeden, pak není možné ověřit vlastnictví v Jednotném státním registru nemovitostí. Majitelé se musí nejprve zaregistrovat u Rosreestr a poté dát svůj dům k prodeji.
Neprivatizovaný byt nelze prodat, protože vlastníkem je stát. Lidé, kteří v něm žijí, formalizují privatizaci, a teprve poté mají právo s ním disponovat. Proces se někdy vleče roky.
Kdo je přihlášen v bytě
Majitelé a registrovaní v bytě nejsou vždy stejní lidé. Majitel se nesmí přihlásit sám, ale přihlásit do bydlení své příbuzné a děti. Tyto údaje lze získat žádostí o výpis z domovní knihy. Prodejce jej obdrží od společnosti pro správu domu.
Certifikát na formuláři 9 uvádí všechny osoby registrované dříve a aktuálně registrované. Formulář 12 se vydává pro ty, kteří jsou ve zdravotnickém zařízení, vězení, chybí: je uveden počet lidí a datum odhlášení – nejsou uvedena žádná jména. Pokud certifikát 12 obsahuje všude slovo „ne“, pak je vše v pořádku. V opačném případě je třeba se zeptat, kde dočasně nepřítomná osoba je, zda bude žádat o bydlení.
Pokud se lidé registrovaní v bytě zavážou k odhlášení po zakoupení jiného domu, musí ve smlouvě být uvedeno období, kdy tak musí učinit.
Jak byl byt získán?
Zjistěte, na jakém základě je prodávající vlastníkem. Kromě kupní smlouvy se může jednat o dědictví, darování, privatizaci, nájem nebo darovací smlouvu. Klíčové vlastnosti:
- Smlouva KP – prodávající předloží originál smlouvy, akceptační certifikát a Jednotný státní registr. Je nutné zkontrolovat údaje s identifikačními doklady vlastníků.
- Privatizace – měli byste si zjistit, zda jsou v bytě v tuto chvíli registrováni lidé, kteří se odmítli zúčastnit privatizace. Došlo během procesu k porušení práv nezletilých, protože transakce by pak mohla být napadena policejním oddělením?
- Smlouva o rentě – je potřeba získat úmrtní list renty, jedině tak je renta považována za splněnou. Pokud věcné břemeno ještě nebylo odstraněno, může tak učinit sám kupující při registraci domu. Pokud je pronajímatel naživu, pak kupující spolu s nemovitostí obdrží doživotní údržbu.
- Dědictví – kdykoliv se mohou objevit dědicové, o kterých prodávající nevěděl. Neexistuje žádná záruka úplného zabezpečení, takže odborníci často nedoporučují koupit byt přijatý jako dědictví.
Neoprávněná přestavba
Při prohlížení nemovitosti můžete požádat o nahlédnutí do technického pasu, který ukazuje půdorys. Pokud se skutečný stav neshoduje s plánem, měli byste se zeptat, zda byla přestavba legalizována.
Prodávající může říci, že na změnách je shoda. Je to ale naznačeno pouze v projektu, tzn. na papíře. Pokud jsou v technickém plánu červené značky, znamená to, že povolení k přestavbě nebylo vydáno. Legalizovaná přestavba je zohledněna v technickém plánu a je provedena až po dokončení díla.
Některé změny nelze dohodnout, protože jsou nezákonné. Jedná se o demolici nosných zdí, demontáž větrání, doplnění oken ve fasádě. Pokud se to dozví ZISZ a trestní zákoník, budou muset zaplatit pokutu a uvést vše do původního stavu podle plánu.
Doklady, které je třeba před koupí bytu zkontrolovat
Majitel musí pro kupující připravit balíček určitých dokumentů potvrzujících zákonnost jeho vlastnictví bytu. Při prohlídce domu je třeba zkontrolovat:
- Pasy majitele/ů.
- Nový výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí.
- Technický plán prostor bytu.
- Výpis z domovní knihy (platnost 30 dnů).
- Předchozí kupní a prodejní smlouva.
- Kde se to hodí:
- Rodné listy pro děti do 14 let a pas, pokud jsou děti mezi 14 a 18 lety.
- Povolení opatrovnických orgánů k prodeji podílu nezletilého
- Notářsky ověřený souhlas manžela/manželky.
- Pas a plná moc, pokud transakci provádí třetí strana.
- Smlouvy nájemní, dědické, darovací.
- V případě daru potvrzení od daňové služby potvrzující, že neexistuje dluh na dani z příjmu.
Již v době transakce, abyste potvrdili její čistotu, můžete připravit:
- Rozšířený výpis z Jednotného státního registru všech transakcí s bytem za dobu jeho existence.
- Kopie mapy bytu (potvrzení z katastru nemovitostí).
- Osvědčení PND o právní způsobilosti.
Pokud existují případy, které vyžadují další dokumenty, které je třeba předem objasnit. K registraci transakce v Rosreestr budete potřebovat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, starou a novou kupní a prodejní smlouvu (jedna kopie pro každého účastníka transakce a pro registrující orgán), cestovní pasy a potvrzení o zaplacení státního cla.
Závěr
Proces koupě nového bydlení vyžaduje splnění všech formalit. Než se později dostat do nepříjemné situace a v horším případě přijít o koupenou nemovitost i o své peníze, je lepší hned při koupi bytu položit majiteli povinné otázky.
Stále máte otázky? Napište do komentářů, specialisté Dominfo na ně obratem odpoví.
