„Daňový řád Ruské federace nevyžaduje oznámení o přítomnosti nemovitosti v zahraničí. Ale musíte přiznat příjem z jeho pronájmu v Rusku, stejně jako příjem z prodeje“ – Evgeniy Afanasyev.
Musím oznámit ruským daňovým úřadům přítomnost zahraničních nemovitostí? Je možné přijímat na váš zahraniční bankovní účet příjem z jeho pronájmu? Jak nepřijít o finanční prostředky z prodeje nemovitosti kvůli nadcházející automatické výměně finančních informací mezi zeměmi? Odhaluje téma Jevgenij Afanasjev, zakladatel a šéf poradenské společnosti TaxCapital:
— Rusové nejčastěji považují investice do zahraničních nemovitostí za stabilní zdroj příjmů v cizí měně z pronájmů. A také jako nejspolehlivější způsob, jak ušetřit osobní prostředky, protože samotná nemovitost je považována za konzervativní investici, která je v tomto případě také chráněna před devalvací ruského rublu. Rodiče kupují nemovitost pro své děti, aby je poslali studovat do zahraničí.
V mnoha případech je pro nákup nebo prodej nemovitosti v zahraničí a pro příjem příjmů z jejich pronájmu otevřen zahraniční bankovní účet. Vlastnictví a nakládání s nemovitostmi v zahraničí proto spadá do působnosti nejen daňové, ale i měnové legislativy Ruské federace, která je v některých případech výrazně přísnější než daňová legislativa, pokud jde o výši pokut za provádění zakázaných transakcí. .
Začněme tím, že daňový řád Ruské federace nevyžaduje informování ruských daňových úřadů o přítomnosti zahraniční nemovitosti poplatníkem. Je však nutné přiznat příjmy z pronájmu nemovitosti a zaplatit z nich daň z příjmu fyzických osob, stejně jako příjmy získané z prodeje nemovitosti. Daňový rezident Ruské federace přitom může při prodeji nemovitosti plně využívat majetkové odpočty jako v Rusku.
Daňoví rezidenti Ruska jsou fyzické osoby, které na základě výsledků za poslední kalendářní rok strávily v Rusku 183 a více dní. Neexistuje žádná povinnost oznamovat daňovým úřadům ztrátu statusu daňového rezidenta, pokud jsou však tyto informace ověřeny, mohou daňové úřady požádat o zahraniční pas, který odráží délku pobytu mimo Rusko. Finanční úřad si také může vyžádat informace přímo od celních orgánů.
Když nemusíte platit daň z příjmu
Pokud je nabýván předmět nemovitosti (bytový dům, byt, pokoj, chata, zahradní domek, pozemek, jakož i podíly na uvedené nemovitosti) po roce 01.01.2016, pak je poplatník osvobozen od placení daně z příjmu v Rusku a rovněž od zahrnutí tohoto příjmu do svého daňového přiznání 3-NDFL za předpokladu, že předmět vlastnil 5 let a více. Pokud je ve vztahu k nemovitosti splněna jedna z následujících podmínek, pak minimální maximální doba vlastnictví nemovitosti je 3 let:
- vlastnictví předmětu získal daňový poplatník děděním nebo darovací smlouvou od jednotlivce uznaného za člena rodiny a (nebo) blízkého příbuzného tohoto daňového poplatníka v souladu se zákonem o rodině Ruské federace;
- vlastnictví k předmětu nabyl poplatník v důsledku privatizace;
- vlastnické právo k objektu získal poplatník – plátce nájemného převodem majetku na základě smlouvy o doživotní péči s vyživovanými osobami.
Pokud je nemovitost nabyta do vlastnictví na 01.01.2016, pak je minimální úvazek 3 let. U ostatního majetku (garáž, auto a jiný majetek) je stanovena stejná minimální doba vlastnictví bez ohledu na datum jeho nabytí.
Pokud tedy daňový rezident Ruska vlastnil nemovitost nebo jiný majetek v zahraničí po dobu kratší než stanovené minimální období, má povinnost přiznat příjem z prodeje majetku a zaplatit daň z příjmu v Rusku, pokud se transakce ukázala jako zisková. V tomto případě má poplatník možnost snížit příjem z prodeje nemovitosti o tyto maximální částky odpočtu daně:
1 milion rublů – při prodeji obytných domů, bytů, pokojů, chat, zahradních domků, pozemků, jakož i podílů na uvedené nemovitosti;
250 tisíc rublů. – při prodeji ostatního majetku, v jehož seznamu jsou auta, nebytové prostory, garáže a další věci.
Pokud příjem z prodeje majetku nepřesáhne stanovené limity, pak povinnost podat přiznání zůstává a povinnost platit daň nevzniká.
Někdy je mnohem výhodnější místo uplatnění odpočtu majetku snížit výši příjmu obdrženého z prodeje majetku o výši výdajů na pořízení tohoto majetku za předpokladu, že tyto výdaje lze potvrdit doklady (bankovní platba doklady, výpisy z účtu, účtenky a jiné podobné dokumenty). A protože transakce pro nákup a prodej zahraničních nemovitostí nebo jiného majetku jsou prováděny v cizí měně (je obtížné si představit jiný obrázek), musí být výše nákupních nákladů a příjmů z prodeje, jakož i příjmů z pronájmu nezávisle přepočteno na rubly směnným kurzem Centrální banky Ruské federace k datu příslušné transakce.
Při plánování transakcí s nemovitostmi si tedy musíte vše pečlivě spočítat, abyste se nechytili vysoké daně z příjmu jen proto, že nemovitost byla zakoupena za nízký kurz a prodána za vysoký. Stejně jako u cenných papírů vydaných v cizí měně.
Odpočet majetku související s prodejem nemovitostina rozdíl od odpočtu, související s koupí bydlení, lze použít neomezeně mnohokrát. Zároveň nebude možné uplatnit odpočet majetku na nákup bydlení v zahraničí, protože se vztahuje pouze na obytné nemovitosti a pozemky pod nimi, které se nacházejí na území Ruska.
Je třeba vzít v úvahu, že daň z nemovitosti se obvykle vybírá v zemi, kde se nemovitost nachází, přičemž výběr daně z příjmu závisí na spletitosti daňové legislativy konkrétní země. Pokud jste při prodeji zahraniční nemovitosti obdrželi požadavek na zaplacení daně z prodeje (daň z příjmu) od daňových úřadů cizího státu, musíte si ověřit dostupnost platné DTT s Ruskem (Dohoda o zamezení dvojího zdanění) a zaplatit rozdíl v Rusku, pokud sazba daně z příjmu fyzických osob v Rusku převyšuje sazbu v zemi, kde se nemovitost nachází.
Příklad výpočtu daně z příjmů fyzických osob
V prosinci 2016 koupil daňový rezident Ruské federace byt v Evropě za 200 tisíc eur při směnném kurzu Centrální banky Ruské federace 64,97 rublů. za euro. V průběhu roku 2017 jej pak pronajímal za 700 eur měsíčně a dostával měsíční splátky nájemného na svůj zahraniční bankovní účet (kvůli čistotě výpočtů ať je vše oficiální). Pak potřeboval peníze na podnikání a svůj byt prodal v srpnu 2018 za stejných 200 tisíc eur v kurzu Centrální banky Ruské federace 79,68 rublů. za euro. Po celý rok 2018 až do prodeje byl byt pronajímán i měsíčně za 700 eur měsíčně.
Za prvé, majitel musel podat daňové přiznání k dani z příjmu fyzických osob za rok 2017, včetně výše příjmů z pronájmu bytu, přepočtené na rubly kurzem Centrální banky Ruské federace stanoveným ke každému datu přijetí příjmu.
Za druhé, vzhledem k tomu, že byt byl ve vlastnictví méně než 5 let, je poplatník také povinen podat přiznání k dani z příjmu fyzických osob za rok 2018, a to včetně výše příjmu z prodeje bytu, přepočteného na rubly směnným kurzem Ústředí Banka Ruské federace ke dni přijetí příjmu. Kromě toho je nutné do daňového přiznání zahrnout částku příjmu z pronájmu bytu, rovněž přepočtenou na rubly kurzem Centrální banky Ruské federace za každé datum obdržení příjmu.
Při uvedení odpočtu daně z nemovitosti v takovém přiznání bude výše daně z příjmu (kromě příjmů z pronájmu bytu):
Daň z příjmu fyzických osob = (200 tisíc eur * 79,68 rublů/euro – 1 000 000 rublů) x 13 % = =1 941 680 rublů.
Pokud bývalý vlastník v prohlášení neuvede odpočet nemovitosti, ale odpočet ve výši doložených výdajů na koupi bytu, bude jeho daň z příjmu fyzických osob mnohem nižší:
Daň z příjmu fyzických osob = (200 tisíc eur * 79,68 rublů/euro – 200 tisíc eur * 64,97 rublů/euro) x 13 % = 382 460 rublů.
Pokud tedy rubl posílí vůči měně, ve které došlo k vypořádání, může nastat situace, kdy nemovitost zdražila, ale v důsledku přecenění měny se daňový základ dostal do záporu, takže daň z příjmu nebude vůbec.
Podívejme se na tento příklad z pohledu měnové legislativy.
Na základě federálního zákona „o regulaci měny a kontrole měny“ ze dne 10.12.2003. prosince 173 N 01.01.2018-FZ mají ruští občané, kteří jsou rezidenty měny, právo na příjem z pronájmu (podnájmu) svých zahraničních nemovitostí a jiného majetku rezidentů na jejich zahraničním bankovním účtu. Dovolte mi připomenout, že od 2018. ledna XNUMX jsou VŠICHNI držitelé pasů Ruské federace měnovými rezidenty Ruské federace, bez ohledu na skutečnost, že se v Rusku objevují. Do začátku roku XNUMX mohlo dojít ke ztrátě statusu měnové rezidenta, pokud byl občan po celý rok v zahraničí.
To znamená, že od 01.01.2018. ledna XNUMX může občan Ruské federace pobírat příjmy z pronájmu nemovitostí na svůj zahraniční bankovní účet pouze občanům jiných zemí, kteří nemají ruské pasy. V opačném případě to může být považováno za zakázanou měnu. Pokud se vše udělá oficiálně, samozřejmě. O pokutách si povíme níže.
Ohledně prodeje nemovitosti v zahraničí – pouze od 01.01.2018 Bylo povoleno připisovat finanční prostředky, které občan Ruské federace obdrží od nerezidenta z prodeje nemovitosti v zahraničí, za současného dodržení následujících podmínek:
- Nemovitost je registrována (nachází se) na území cizího státu – člena OECD nebo FATF (seznamy těchto zemí naleznete na stránkách systému Poradce);
- Takový cizí stát přistoupil k mnohostranné dohodě příslušných orgánů o automatické výměně finančních informací ze dne 29. října 2014 nebo má s Ruskou federací jinou mezinárodní smlouvu upravující automatickou výměnu finančních informací;
- Účet občana Ruské federace je otevřen v bance nacházející se na území takového cizího státu.
Pokud byly finanční prostředky z prodeje zahraniční nemovitosti přijaty přímo na zahraniční bankovní účet občana Ruské federace a stalo se tak před 01.01.2018. 75. 100, jedná se o zakázanou měnu, za kterou je pokuta 2017 % objem transakce pro první případ a XNUMX % pro všechny následující, tedy ve skutečnosti zabavení prostředků z prodeje majetku. V případě, že se Federální daňová služba Ruské federace o těchto operacích dozví a bude se o tom moci dozvědět mimo jiné díky automatické výměně finančních informací mezi zeměmi, která bude zahrnovat data od počátku r. XNUMX ve vztahu k většině zemí.
Hovoříme-li o zahraničním bankovním účtu, je automaticky potřeba o něm v určitém časovém horizontu informovat finanční úřady Ruské federace a také každoročně před 1. červnem předložit zprávu o toku finančních prostředků za každý zahraniční bankovní účet za předchozí rok.
Pro eliminaci rizik obdržení pokut za zakázané měnové transakce v minulosti, jakož i za nezaplacenou daň z příjmů za rok 2016 a dříve, je nutné podat správci daně řádně vyplněné zvláštní prohlášení nejpozději do 28.02.2019 na účastnit se kapitálové amnestie fyzických osob, nejpozději však do doby, kdy se finanční úřady dozví o zakázaných transakcích nebo nepřiznaných příjmech a zahájí řízení o těchto porušeních. Pouze v tomto případě obdrží deklarant právní záruky proti stíhání a pokutám.
Dalším rizikem, které je třeba vzít v úvahu při vlastnictví zahraniční nemovitosti, je ztráta daňové rezidence v Ruské federaci, pokud člověk hodně cestuje a tráví v Rusku málo času. V tomto případě bude jeho příjem v Ruské federaci podléhat dani z příjmu ve výši 30 %, a nikoli jako obvykle 13 %. Je třeba vzít v úvahu, že občan, který není daňovým rezidentem Ruské federace, ztrácí nárok na jakékoli majetkové odpočty při prodeji jakéhokoli majetku v Ruské federaci a bude muset zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 30 % celou výši příjmu z prodeje majetku s výjimkou doby trvání vlastnictví.
Během několika posledních měsíců vzrostl zájem Rusů o téma nákupu nemovitostí v zahraničí. Někteří to považují za alternativu k investicím v podmínkách klesajících akciových a kryptoměnových trhů, jiní kupují nemovitosti, aby získali víza a povolení k pobytu, a další si vybírají nemovitosti pro sebe. Partner poradenské společnosti B1 Anton Ionov a generální ředitel zahraničního realitního makléře Tranio Georgy Kachmazov hovoří o nuancích nákupu nemovitostí v zahraničí za nových podmínek, omezení a požadavků měnové a daňové kontroly.
Pravidla zámořského trhu s nemovitostmi pro Rusy se letos koncepčně změnila a mění. Potíže ruských občanů při nákupu nemovitostí v zahraničí v současných podmínkách jsou spojeny s globálními změnami v investiční mapě, nemožností volného pohybu finančních prostředků a řadou omezení a blokací pro celý perimetr tříd aktiv v Rusku a Evropě. Zde je jen několik z nich:
- nemožnost platit za nemovitosti v Evropě z ruského účtu kvůli omezením uloženým v Rusku;
- problémy s otevíráním účtů v Evropě a získáváním evropských úvěrů na nákup nemovitostí. Pohodlné vlastnictví nemovitosti je přitom vždy spojeno s přítomností bankovního účtu v zemi nákupu na úhradu nákladů na její údržbu;
- nedostatek letů je systémový problém pro majitele nemovitostí určených pro osobní potřebu.
V této souvislosti se nejoblíbenějšími destinacemi pro pořizování nemovitostí staly tzv. spřátelené země, zejména Spojené arabské emiráty a Turecko. Každá z jurisdikcí přitom umožňuje řešit své vlastní problémy. Nákup nemovitosti v Turecku vám umožňuje získat občanství. Existuje malý tok lidí, kteří si pro investici vybírají tureckou nemovitost, ale kvůli vysoké inflaci a ekonomickým rizikům v zemi by se to mělo dělat opatrně.
Na rozdíl od Turecka jsou to investoři, kteří usilují o SAE. Při investici do této nemovitosti je ale také potřeba být obezřetný. Mnoho dubajských makléřů nabízí schéma: nákup bytu se zálohou ve výši 30 % z celkových nákladů, do šesti měsíců / rok, celkové náklady na byt vzrostou o 10 %, poté může být dříve zaplacený 30% byt prodáno s 30% návratností akontace. Ale taková schémata jsou velmi nebezpečná. Například v Londýně v roce 2013 vývojáři také aktivně navrhovali takové schéma. Ale už v roce 2014 se v médiích objevila první oznámení o možném referendu o brexitu, byla zavedena daň z vlastnictví druhého domova, klesly ceny ropy a klesla aktivita kupců z Blízkého východu a Ruska – kvůli tomu , trh opravil. Londýnské nemovitosti zlevnily o 20 % a investoři utrpěli ztráty.
Navzdory atraktivitě aktiv ve Spojených arabských emirátech a Turecku se mnoho Rusů mentálně zaměřuje na Evropu a nadále nakupuje nemovitosti v EU. Evropský realitní trh prochází těžkými časy. Sazby hypoték ve vyspělých zemích vzrostly a aktivita prodeje bytů se snížila. Developeři se ocitli ve složité situaci: na jedné straně se zvýšily výrobní náklady a na druhé straně se snížila likvidita. Trh však lze podpořit dotacemi ze zemí EU pro chudé rodiny na zaplacení bydlení a komunálních služeb a při správném přístupu bude možné v Evropě v zimě a na jaře něco koupit za rozumnou cenu.
Od března 2022 byla pro ruské rezidenty zavedena omezení transakcí s rezidenty cizích zemí a také omezení některých devizových transakcí.
Co mohou být obyvatelé?
Pro aplikaci měnových omezení se rezidentem rozumí „měnový rezident“. Jedná se o občana Ruska nebo cizince trvale pobývajícího v Rusku na základě povolení k pobytu. Je důležité, aby některá omezení platila jak pro Rusy trvale pobývající v Rusku, tak pro ty, kteří většinu času (více než 183 dní) žijí v zahraničí během roku, tzv. „zvláštní obyvatelé“. I v případě získání povolení k pobytu v jiné zemi nebo druhého občanství s ruským pasem budou nadále platit měnová omezení.
Aby bylo možné uzavřít dohodu s obyvateli nepřátelských zemí, například koupit nemovitost od rezidenta EU, musí ruští rezidenti získat zvláštní povolení od vládní komise pro kontrolu zahraničních investic. Pro transakce s nemovitostmi se spřátelenými nerezidenty žádná taková omezení neexistují. Povolení se nevyžaduje, pokud Rus koupí nemovitost v nepřátelské zemi od obyvatele spřáteleného státu. Omezení se vztahují na nemovitost pouze v případech, kdy přátelský nerezident prodá nemovitost zakoupenou od nepřátelského nerezidenta po 22. únoru 2022.
Výjimkou, kdy není vyžadováno povolení vládní komise, jsou transakce s nepřátelskými nerezidenty za účelem nákupu zahraničních nemovitostí, pokud jsou vypořádány na zahraničních účtech, o kterých rezidenti informovali finanční úřady, jakož i transakce v které prostředky jsou připsány ve prospěch nerezidenta v ruských rublech na účet typu „C“ otevřený u ruské banky ve výši více než 10 milionů rublů za kalendářní měsíc. Využití prostředků připsaných na účet typu „C“ je však velmi omezené, takže prodejci-nerezidenti mohou narazit na problémy – to je pro ně stěží nejlepší řešení.
Pokud jde o pronájem zahraniční nemovitosti nerezidentovi, vyplatí se věnovat náležitou péči. Zatím není zcela jasné, jak omezující opatření zapadají do zákona o kontrole měny a která právní pravidla mají přednost. V tomto ohledu má smysl zaujmout opatrnější postoj a zohlednit jak normy klasické měnové legislativy, tak nová omezující opatření. V souladu s klasickými měnovými omezeními stanovenými zákonem o měnové regulaci a kontrole měny, při prodeji nebo pronájmu nemovitosti nerezidentovi musí být přijatý příjem připsán na bankovní účet v členských státech EAEU nebo státech, které automaticky vyměňovat finanční informace s Ruskem.
Je třeba poznamenat, že omezení transakcí platí pouze pro ruské rezidenty. Z daňového a právního hlediska tedy může být výhodnější koupě nemovitosti pro zahraniční společnost nebo strukturu bez založení právnické osoby před přímým vlastnictvím. Pokud ruský rezident vlastní zahraniční společnost, pak se na takovou společnost uvedená omezení nevztahují – může nakupovat nemovitosti od přátelského i nepřátelského rezidenta. Je pravda, že v tomto případě je nutné naplánovat možnosti financování takové zahraniční společnosti, protože nyní existují omezení pro takové operace pro ruské obyvatele.
Daňové důsledky transakcí s nemovitostmi se budou lišit v závislosti na statusu daňového rezidenta. Ruští daňoví rezidenti jsou povinni platit daň z příjmu fyzických osob v Rusku ze všech svých celosvětových příjmů, včetně příjmů z prodeje nebo pronájmu zahraničních nemovitostí. Vzhledem k tomu, že daňoví nerezidenti platí daně v Rusku pouze z příjmů obdržených z ruských zdrojů, nejsou příjmy nerezidentů z prodeje nebo pronájmu zahraničních nemovitostí v Rusku zdaněny.
