Komu patří pozemek pod okny v prvním patře?

S nástupem jara začíná mnoho obyvatel především v prvních patrech výškových budov zahradnické práce pod okny. Vysazují keře, květiny a dokonce i zeleninu. Své improvizované zeleninové zahrádky obklopují domácími ploty. Někomu se to líbí, ale jiní budou mít námitky. Kolik lidí, tolik názorů. A kdo rozhoduje o tom, co se smí a nesmí v místní oblasti dělat? Jaké rostliny zasadit, jaký zahradní nábytek nainstalovat? Nebo by možná bylo lepší zařídit místo předzahrádky parkoviště či holubník? A v jakých případech můžete být potrestáni za nevinné lavice se stolem? Hovoří o tom Oleg Kalyadin, vedoucí Centra pro kontrolu bydlení a komunálních služeb v Petrohradě, prezident petrohradské regionální veřejné organizace „Asociace rad bytových domů“.

– Bydlíme v činžovním domě, v přízemí a před okny máme opuštěnou předzahrádku. Chceme udělat malý plot, zasadit květiny atd. Máme na to právo? Pokud ne, co nám to hrozí?

– O tom, co se s pozemkem stane, rozhoduje zpravidla vlastník tohoto pozemku. V případě místní části, pokud je tato plocha vymezena, tvořena a evidována jako společné vlastnictví bytového domu, pak mohou vlastníci prostor v ní s tímto pozemkem nakládat. V tomto případě se o osudu lokality rozhoduje na valné hromadě vlastníků: jak rozhodne většina, tak bude. Pokud se například rozhodnou osázet záhon, vyčlení na to nějaké peníze, najmou si dodavatele nebo to udělají sami. To znamená, že legální budou pouze ty práce, které budou schváleny většinou hlasů vlastníků na jejich valné hromadě (GMS). To je upraveno článkem 44 bytového zákoníku Ruské federace.

Pokud lokalita nevznikne, obec ji ve většině případů zlikviduje. Ale pokud jste tam právě zasadili květiny a u nikoho nezpůsobily alergie a nebyly nebezpečné (například to není bolševník), pak s největší pravděpodobností nebudete mít problémy. Pokud se však vyskytnou problémy, stížnosti budou předloženy nejprve magistrátu a ten je následně předá přímo vám. To znamená, že obec vás vyzve, abyste vše uvedli do původního stavu. Samozřejmě na vaše náklady.

– Jak můžete zjistit, kdo je zodpovědný za místní oblast?

– Jednak to lze najít na veřejné katastrální mapě na internetu. Za druhé, tyto informace lze vyžádat od regionálního oddělení Rosreestr. Pokud se jedná o majetek bytového domu, bude tam napsáno – „sdílené vlastnictví bytového domu“.

– Zasadil jsem květiny pod okno a soused je rozbil. Mohu od něj dostat peníze za škodu?

– Opět záleží na tom, zda byla výsadba květin dohodnuta s majitelem lokality. Pokud jste se ale na výsadbě rostlin nedohodli, pak, i kdyby byly drahé, v případě poškození nedostanete žádnou náhradu. Nepovolené vysazování odrůdových růží na vaší předzahrádce tedy není dobrý nápad.

Pokud však bylo zlepšení dohodnuto a viník je znám, pak budete moci tuto škodu vymáhat.

Pokud například někdo neopatrně zaparkoval na květinách pod vaším oknem, a to je obecní pozemek, můžete si stěžovat na úřadech. Na nelegálním parkování se pravidelně provádějí razie, takže úřady na taková obvinění často rychle reagují. Poškození trávníku je navíc újmou ekologické bezpečnosti města a hrozí za to i pokuty.

– Co se v místní oblasti dělat nedá?

– Zjednodušeně řečeno neexistuje nic, co by ohrožovalo požár nebo jinou bezpečnost domu, vytvářelo zbytečný hluk nebo ohrožovalo život a zdraví lidí.

Nemůžete například umístit průmyslové budovy nebo myčky aut. V některých případech si společnosti spravující bytové komplexy stanovují vlastní omezení na jakékoli stavby, činnosti nebo výsadby.

Chcete-li se tedy pojistit proti pokutám a jiným problémům, je lepší koordinovat jakoukoli z vašich iniciativ s vlastníky stránek. Zde je důležité připomenout, že pozemek pod okny bytového domu vůbec nepatří obyvatelům prvního patra, ale je ve společném vlastnictví, to znamená, že toto území patří všem vlastníkům v poměru k podílu na právo na společnou nemovitost, přičemž konkrétní parcely nejsou přiřazeny tomu či onomu vlastníkovi.

– Co když někteří lidé potřebují parkování pod oknem, zatímco jiní chtějí keře s lavičkami a stolem na domino?

– Pokud je dům zpravidla výškový, obyvatelé vyšších pater se zpravidla vůbec nezajímají o to, co je pod jejich oknem. Výjimkou je parkování. Vždy není dostatek parkovacích míst pro lidi. V nízkopodlažních budovách se lidé často snaží zlepšit své prostory. Konflikty lze řešit pouze jednáním, jiná cesta není. Každopádně každý z obyvatel se nakonec bude muset podřídit rozhodnutí valné hromady vlastníků prostor bytového domu nebo rozhodnutí obce.

Pokud nejsou vymezeny hranice pozemku sousedícího s bytovým domem a není zapsán v katastru nemovitostí, pak je jeho vlastníkem stát, nikoli obyvatelé. Kdo by to pak měl udržovat a platit? Jak lze lokalitu zlikvidovat? Jak mohou obyvatelé zjistit, kdo jej vlastní a stát se jeho vlastníky?

Obsah

1. Pokud místo pod domem není vytvořeno, je jeho vlastníkem státní nebo obecní subjekt
2. Práva obyvatel k nezastavěné parcele sousedící s domem
3. Zodpovědnost za údržbu místních oblastí

Pokud místo pod domem není vytvořeno, je jeho vlastníkem státní nebo obecní subjekt

Pro mnohé se může zdát intuitivně jasné, jaké území sousedí s konkrétním domem. Tento dojem je často usnadněn plánovacími rysy městského rozvoje: pokud jsou některé domy nuceny „sdílet“ mezi sebou společný prostor nebo vůbec nemají jasně definované „vlastní“ území, pak pozemky sousedící s více samostatnými domy naopak vypadají, jako by byly přiděleny výhradně jim. Objekty umístěné na takovém pozemku, který jako by nepochybně patřil konkrétně tomuto domu (vycházkové a rekreační zóny, dětská a sportoviště atd.), jsou vnímány jako „patřící“ obyvatelům domu. Tento názor ale není vždy pravdivý.

Zákon sice stanoví 1, že vlastníci bytů a nebytových prostor v bytovém domě vlastní z práva společného spoluvlastnictví pozemek s prvky terénních a terénních úprav, na kterém se dům nachází. Toto pravidlo se však plně neprojeví, dokud není splněna jedna podmínka: plocha pod domem (a přilehlá k němu) musí být vytvořena, tzn. Úřady musí určit jeho přesné hranice (provést zaměření území) a následně zapsat vytyčený objekt do katastru nemovitostí.

Tato podmínka není v současné době splněna ve vztahu k pozemkům sousedícím s velkým počtem bytových domů (a pokud mluvíme o Moskvě, pak s většinou domů): pozemky pod nimi nebyly vytvořeny. To znamená, že vlastníkem takových pozemků je ze zákona státní nebo obecní subjekt. Potom má termín „domovská oblast“ extrémně vágní nebo podmíněný význam.

Práva obyvatel k nezastavěné parcele sousedící s domem

Vlastníci prostor bytového domu mají právo zahájit proces formování pozemku, na kterém se jejich dům nachází. K tomu je třeba, aby na valné hromadě rozhodli o zaslání žádosti úřadům o jeho vytvoření. Konečnou velikost a konfiguraci poskytovaného webu je však poměrně obtížné předvídat. Určitě bude zahrnovat „podrážku“ a slepou oblast domu. Jiné území, bez ohledu na to, jak zjevně je vnímáno jako sousedící, však nemusí být oproti očekáváním zahrnuto do vzniklé oblasti. To je možné z mnoha důvodů souvisejících s urbanismem a územním plánováním území daného města (sídliště), stávajícími developerskými projekty atp.

Dokud pozemek nevznikne, obyvatelé nejsou formálně jeho vlastníky, ale nezůstávají zcela bezmocní. Státní a obecní subjekty, považované za vlastníky těchto pozemků, jsou výrazně omezeny v možnostech jejich využití a nakládání. Jsou povinni zohlednit práva vlastníků prostor domu k přilehlému území, která, ač nyní neexistují, by měla v budoucnu vzniknout 2.

Úřad tak nemá právo převést např. pro stavební nebo jiné účely část pozemku, který by měl v budoucnu vzniknout a stát se společným vlastnictvím vlastníků prostor domu. Pokud tento zákaz poruší, majitelé budou moci jeho rozhodnutí napadnout u soudu. K tomu budou muset prokázat, že pokud by zápletka již byla vytvořena podle správných pravidel, zahrnovala by část nezákonně přidělenou jiné osobě (je však třeba poznamenat, že takový úkol může být extrémně obtížný).

Kromě toho mají v některých regionech Ruska vlastníci stavebních prostor právo chránit přilehlé území před vjezdem „vnějších“ automobilů (nikoli však průchodem chodců!), bez ohledu na to, zda je pozemek vytvořen nebo ne. Toto právo mají například majitelé prostor v Moskvě – lze je uplatňovat způsobem schváleným nařízením moskevské vlády č. 2-PP ze dne 2013. července 428 „O postupu při instalaci plotů v obytných oblastech v Moskvě“ (v kontext tohoto aktu „ „přilehlé území“ je třeba chápat extrémně podmíněně). O instalaci plotu (závory, brány apod.) musí majitelé prostor patřičně rozhodnout na valné hromadě a získat souhlas zastupitelstva obce.

Zodpovědnost za údržbu místních oblastí

Obecným pravidlem je, že vlastník je povinen udržovat svůj majetek a platit z něj daně. Z tohoto pravidla neexistují žádné významné výjimky: pokud pozemek sousedící s bytovým domem není vytvořen a má se za to, že patří státnímu nebo obecnímu subjektu, je udržován na úkor rozpočtových prostředků; je-li považován za společný majetek vlastníků prostor domu, jsou zdrojem prostředků na jeho údržbu jejich platby. To znamená, že zatímco úřady jsou nečinné a netvoří pozemek sousedící s domem, majitelé areálu ušetří na výdajích spojených s jeho údržbou, například na úklid, opravy komunikací, terénní úpravy apod.

Většinu domů přitom dnes spravují „tradiční“ správcovské společnosti – v podstatě státní nebo obecní. Bez ohledu na to, kdo je považován za vlastníka sousedního pozemku, je zpravidla udržován stejnou správcovskou společností. Liší se pouze právní a ekonomické důvody, pro které správcovská společnost vynakládá prostředky na údržbu pozemku: pokud je pozemek ve vlastnictví státu, společnost za něj dostává platbu ze státního nebo obecního rozpočtu; pokud je pozemek převeden na vlastníky, měly by být na tyto potřeby použity peníze placené vlastníky prostor jako platby za bydlení a služby. Výše úhrady rezidentů za služby bydlení však z některých důvodů souvisejících se sociální politikou státu často nezávisí na formě vlastnictví pozemku sousedícího s domem: vlastníci „svého“ podílu na bydlení. dům zaplatí stejnou částku jako obyvatelé čekající na jeho propuštění.

V budovách, kde jsou všechny prostory státním nebo obecním majetkem, se stalo povinné vypisovat veřejné výběrové řízení na výběr správcovské organizace. Pokud je ale většina prostor v domě v soukromém vlastnictví, mohou si obyvatelé zvolit způsob správy sami. Jak pochopit, který z nich bude vhodný a zda to ovlivní výši platby za bydlení a komunální služby?

Vzhledem k existující rozmanitosti důvodů, pro které mohou být různé organizace nuceny udržovat území sousedící s domem, může být jedním z mála způsobů, jak identifikovat osobu odpovědnou za to, kontaktovat místní vládní úřad. Musí si být vědom: pokud existuje lokalita pod jeho jurisdikcí, komu svěřil její údržbu; pokud ne, která organizace spravuje dům a je povinna udržovat pozemek, který se stal společným vlastnictvím vlastníků prostor.

Radikálně odlišná situace může být u vlastníků bytů v domech ve správě soukromých společností, společenství vlastníků domů nebo bytových družstev. Tyto správcovské organizace jsou nuceny plánovat své rozpočty – a tedy i výši příspěvků na každý metr prostoru v domě – tak, aby zajistily údržbu nejen budovy, ale i okolí. Majitelé bytů v takových domech mohou pocítit hmatatelné náklady na údržbu své vlastní místní oblasti. Větší objem plateb by však v takovém případě měl být kompenzován možností efektivnější kontroly údržby území a účinných mechanismů ovlivňování organizace jeho hospodaření.

(Je možné neplatit bydlení a komunální služby, pokud se správcovská společnost nepodílí na údržbě domu, je nutné platit příspěvky na větší opravy a jak napadnout rozhodnutí valné hromady – přečtěte si článek „Co hádají se správcovské společnosti a obyvatelé?“ Jak mohou obyvatelé hájit svá práva ve sporu s trestním zákoníkem o odstavení vody, topení nebo elektřiny, úklidu místního prostoru, placení energií a o rozhodnutí valné hromady vlastníků – přečtěte si článek „Správcovská společnost vs obyvatelé.“)

1 Část 1 čl. 36 Zákon o bydlení Ruské federace, část 1, čl. 16 federálního zákona ze dne 29. prosince 2004 č. 189-FZ „O vstupu v platnost zákona o bydlení Ruské federace“.

2 Odstavce 66–68 usnesení Pléna ozbrojených sil RF a Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace č. 10/22 ze dne 29. dubna 2010.