Kdo ze zákona vlastní pozemek, na kterém stojí bytový dům – vlastník pozemku nebo nový majitel domu? Tato otázka „pozemku a domu“ se ukázala být tak akutní a bolestivá, že spor mohl vyřešit pouze Nejvyšší soud. Rozhodnutí, které učiní v jednom soukromém sporu, může být důležité nejen pro ty občany, kteří se těchto procesů přímo účastnili, ale i pro další vlastníky pozemků a soukromé bytové výstavby.
Podstata konfliktu, který vznikl, je jednoduchá. Na území Krasnodar se jistý občan ukázal být vlastníkem pozemku a na něm stojícího obytného domu. Nemovitost zdědil on. Nový majitel darovací smlouvou daroval dům ženě, která si dům zapsala do vlastnictví a svůj majetek zapsala do státního rejstříku. Navíc paní zároveň legalizovala svá práva jak k domu, tak k pozemku, na kterém tento dům stojí. Po dokončení všech dokumentů občan úspěšně prodal dům.
Majitel pozemku se obrátil na okresní soud se stížností na jednání ženy a nového majitele domu. Požadoval, aby byl zrušen zápis do Jednotného státního rejstříku práv o registraci pozemku a aby byla transakce mezi ženou a jejím kupujícím o koupi a prodeji pozemku a domu prohlášena za neplatnou. Domníval se, že k pozemku pod domem má vlastnická práva pouze on a žena může se stavbou pouze disponovat, aniž by se dotkla jeho pozemku.
Okresní soud plně vyhověl nárokům žalobce, pozemky mu vrátil. Krajský soud v Krasnodaru s tímto rozhodnutím nesouhlasil a rozhodnutí okresního soudu zrušil. Rozhodnutí druhé instance ale zrušilo prezidium krajského soudu. Vrátil se na začátek a řekl, že okresní soud zcela správně vyšel majiteli pozemku vstříc.
Tím se věc dostala až k Nejvyššímu soudu, který řekl – ne, prezidium krajského soudu pochybilo a takové spory o pozemky se musí řešit jinak.
To je logika hlavního soudu země. Majitel tedy předal dům ženě darovací smlouvou. Majitel na ni nepřevedl pozemek, na kterém dům stojí.
Žena zapisuje vlastnictví domu a pozemku. Poté nemovitost prodá. Okresní soud poté, co přijal žalobu vlastníka pozemku, souhlasil s vrácením pozemku muži. Druhá instance označila toto rozhodnutí za chybné. Protože otázka uznání mužských práv k pozemku nebyla na programu okresního soudu. Tam se mluvilo o zrušení registrace domu a pozemku a také o uznání kupní smlouvy domu a pozemku za nezákonnou. Požadavek na uznání vlastnictví pozemku však v žalobě uveden nebyl. Ale z nějakého důvodu o tom rozhodl okresní soud. Na takové pochybení upozornil soudní senát krajského soudu a okresní rozhodnutí zrušil. Prezidium krajského soudu vrátilo vše na „úroveň okresu“ a potvrdilo, že právo na sporný pozemek náleží muži.
Nejvyšší soud se s tímto verdiktem neztotožnil a upozornil soudce na zemský zákoník. Stanovuje princip jednoty osudu pozemků a objektů s ním pevně spojených. Toto je článek 1, odstavec 1, pododstavec 5. Podle tohoto článku „všechny objekty pevně spojené s pozemkem sledují osud pozemků“, s výjimkou případů stanovených federálním zákonem.
V jiném článku – 35 téhož zemského zákoníku se doslovně píše: když vlastnictví budovy, stavby, stavby umístěné na cizím pozemku přejde na jinou osobu, získá právo užívat odpovídající část pozemku. pozemek zabraný stavbou a nezbytný pro její užívání. Pozemek pod domem a kolem domu je navíc užíván novým vlastníkem za stejných podmínek a ve stejném rozsahu jako majitel předchozí.
Mimochodem, zdůraznil Nejvyšší soud, úplně stejné ustanovení obsahuje občanský zákoník. Jedná se o článek 552. Ten uvádí, že při prodeji nemovitosti umístěné na pozemku, který nepatří prodávajícímu vlastnickým právem, získává kupující právo užívat část pozemku za stejných podmínek jako prodávající nemovitosti. měl před sebou.
Nejvyšší soud navíc svým kolegům připomněl, že existuje další federální zákon. Jmenuje se „O provádění zemského zákoníku“. A také stanoví, že občané, na které přešlo vlastnické právo k budovám, objektům a stavbám, které stojí na státních nebo obecních pozemcích, mají právo zapsat vlastnická práva k těmto pozemkům, s výjimkou případů, kdy pozemky nelze zpřístupnit do soukromého vlastnictví. .
Nejvyšší soud ze všech těchto právních norem vyvozuje jednoznačný závěr – právo doživotního a dědického vlastnictví části pozemku zabraného stavbou přechází nástupnictvím z předchozího vlastníka na nového současně s nabytím vlastnického práva ke stavbě. .
Po převzetí domu tedy žena získala doživotní vlastnictví pozemku, na kterém stojí. Při vyšetřování tohoto civilního případu se najednou ukázalo, že muž, který dámě dům dal, svůj pozemek nepřihlásil jako svůj. Považoval se za majitele stránek, ale neměl odpovídající dokument. Takže na paní přešlo i právo na jednorázové, bezplatné nabytí vlastnictví pozemku. Nejvyšší soud se přiklonil na stranu nového majitele, který se podle zákona dal za pravdu.
Pozemkový zákoník Ruské federace článek 35. Převod práva na pozemek při převodu vlastnictví budovy, stavby
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
Perspektivy a rizika rozhodčích sporů a sporů u obecného soudu. Situace související s čl. 35 Zemský zákoník Ruské federace
Spory u obecného soudu:
1. Převodem vlastnického práva k budově nebo stavbě umístěné na cizím pozemku na jinou osobu vzniká právo užívat odpovídající část pozemku, kterou stavba, stavba zabírá a která je nezbytná k jejich užívání, za stejných podmínek a ve stejném rozsahu jako jejich předchozí majitel.
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
V případě převodu vlastnického práva k budově nebo stavbě na více vlastníků se postup užívání pozemku stanoví s přihlédnutím k podílům na vlastnictví budovy, stavby nebo ke stanovenému postupu užívání pozemku.
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
2. Ztratila platnost 1. března 2015. – Federální zákon ze dne 23.06.2014. června 171 N XNUMX-FZ.
(viz text v předchozím textu)
3. Vlastník stavby nebo stavby umístěné na cizím pozemku má předkupní právo na koupi nebo pronájem pozemku, které se vykonává způsobem stanoveným občanskoprávními předpisy pro případy prodeje podílu na právu společné vlastnictví s cizí osobou.
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
4. Zcizení stavby nebo stavby umístěné na pozemku a patřící jedné osobě se provádí společně s pozemkem, s výjimkou těchto případů:
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
1) zcizení části budovy nebo stavby, kterou nelze věcně přidělit spolu s částí pozemku;
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
2) zcizení budovy nebo stavby umístěné na pozemku staženém z oběhu v souladu s článkem 27 tohoto zákoníku;
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
3) zcizení stavby umístěné na pozemku za podmínek věcného břemene na základě veřejného věcného břemene;
(Ustanovení 3 zavedeno federálním zákonem ze dne 23.06.2014. července 171 N 03.08.2018-FZ; ve znění federálního zákona ze dne 341. prosince XNUMX N XNUMX-FZ)
(viz text v předchozím textu)
4) zcizení předmětu kulturního dědictví v souladu s federálním zákonem ze dne 21. prosince 2001 N 178-FZ „O privatizaci státního a obecního majetku“ prodejem v soutěži nebo prodejem v dražbě, pokud je předmětem dražby je objekt kulturního dědictví vlastněný ustavujícím subjektem Ruské federace Federacemi jsou federální města Moskva, Petrohrad nebo Sevastopol.
(pododstavec 4 je zaveden spolkovým zákonem 24.07.2023 N 370-ФЗ)
Zcizení budovy nebo stavby umístěné na pozemku s omezeným pohybem a patřící jedné osobě se provádí společně s pozemkem, pokud federální právo umožňuje zpřístupnění takového pozemku občanům a právnickým osobám.
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
Zcizení pozemku bez stavby nebo stavby na něm umístěné není povoleno, pokud patří téže osobě.
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
Zcizení účastníkem podílového spoluvlastnictví podílu na vlastnickém právu k budově, stavbě nebo zcizení vlastníkem jemu náležející části budovy, stavby nebo prostoru se provádí současně se zcizením podílu na vlastnictví stavby, stavby nebo prostoru. určené osoby ve vlastnickém právu k pozemku, na kterém se stavba, stavba nachází.
(ve vydání federálního zákona z 23.06.2014 N 171-FZ)
(viz text v předchozím textu)
5. Cizí státní příslušníci, osoby bez státní příslušnosti a zahraniční právnické osoby – vlastníci budov, staveb umístěných na cizím pozemku, mají přednostní právo na koupi nebo pronájem pozemku způsobem stanoveným tímto článkem a v souladu s odst. 2 obč. Článek 5, odstavec 3 Článek 15, odstavec 1 článku 22 tohoto kodexu. Prezident Ruské federace může stanovit seznam typů budov a staveb, na které se toto pravidlo nevztahuje.
