Komu patří baterie v bytovém domě?

Spolu se správcem budovy Andrejem Muzhshchinskym zjišťujeme, kdo za co v bytovém domě odpovídá: co by měla dělat správcovská společnost, co by měli dělat sami obyvatelé a co by měl dělat dodavatel zdrojů. Zjišťujeme také, kam se lidé mohou v různých situacích obrátit, aby své problémy rychle vyřešili.

Na přípravě bytového domu na topnou sezónu se podílejí tři strany: majitel objektu, správcovská organizace a poskytovatel inženýrských služeb. A zdá se, že na první pohled je zřejmé, že společný majetek tam končí, když začíná konkrétní byt. Spálenou žárovku ve vchodu musí vyměnit správcovská společnost a v bytě – rezident. Praskliny na fasádě, vypadávající mezipanelové švy, chybějící izolace v podkroví, špatné odvětrávání – to vše musí také napravit správcovská organizace.

U inženýrských sítí je vše složitější. Existuje nepřetržitá komunikace, která vede od zdroje tepla k baterii. Je dobré, když systém funguje jako hodinky, ale otázky začínají, když dojde k poruše. Bod, do kterého je poskytovatel zdrojů odpovědný za komunikaci, není tak snadné určit pro obyvatele, kteří důkladně neznají nuance legislativy. Toho někdy využívají nedbalí manažeři a nutí vlastníky platit za opravy toho, co jsou povinni sami udržovat. Současná legislativa však uznává jako společné vlastnictví všechny systémy, které se podílejí na obsluze více než jednoho bytu.

Obsah

1. Systém vytápění domu
2. Přívod studené a teplé vody
3. Drenážní systém
4. Napájecí systém
5. Čí je majetkem baterie v bytě?
6. Kdo by měl být odpovědný za výměnu nebo opravu nepoužitelných baterií?

Systém vytápění domu

Společný majetek zahrnuje následující prvky systému vytápění domu:

• stoupačky;
• topné prvky;
• regulační a uzavírací ventily;
• obecný domovní měřič tepla;
• další zařízení umístěná v těchto sítích.

Se stoupačkou, která prochází všemi byty, je vše jasné – mohou za ni bezesporu bytoví developeři. Se samotnými bateriemi ale není vše tak jasné.

„Pokud jsou ventily na potrubí vedoucích k radiátoru a před nimi je propojka a majitel může vypnout svou baterii, aniž by poškodil sousedy, pak je odbočka za propojkou a ventily v odpovědnosti majitele areálu. Za jejich opravu a výměnu odpovídá majitel. Není-li ventil, pak práce na odstranění netěsnosti, a pokud je nutné demontovat starý a nainstalovat nový radiátor, musí provést řídící organizace. Tyto baterie jsou součástí obecného systému vytápění domu, protože dodávka zdrojů do více než jedné místnosti v domě závisí na jejich výkonu.“

Andrey také poznamenává, že například v Krasnojarsku jsou domy, jejichž suterény procházejí tranzitní topné sítě. Přesto, že se tyto komunikace nacházejí v hranicích domu, jsou majetkem dodavatele tepla. Za jejich provozuschopnost a opravu odpovídá organizace zásobující zdroje a v případě nehody také nahradí škody domu a obyvatelům.

Andrey Muzhschinsky je správce budov s devítiletou praxí
download

Přívod studené a teplé vody

Společný majetek zahrnuje následující prvky vlastního systému zásobování teplou a studenou vodou:

stoupačky, odbočky ze stoupaček k prvnímu odpojovacímu zařízení;

společné domovní měřiče studené a teplé vody;

první uzavírací a regulační ventily na větvích vnitrobytových rozvodů ze stoupaček;

mechanická, elektrická, sanitární a jiná zařízení umístěná na sítích.

Obyvatelé jsou zodpovědní za tu část systému zásobování teplou a studenou vodou, která začíná ventilem, který blokuje přístup zdroje do bytu, a zahrnuje IPU a potrubí vedoucí ke kohoutkům.

„Je důležité, aby byl společným majetkem i samotný první uzavírací ventil. V některých městech se správcovské organizace snažily soudní cestou prokázat, že se tento ventil podílí na obsluze jednoho bytu, a proto by za něj měl ručit majitel. Pokusy napadnout první odstavec odstavce 5 Pravidel pro údržbu společného majetku v bytovém domě (dokument byl schválen nařízením vlády Ruské federace ze dne 13. srpna 2006 N 491) byly neúspěšné. Podle sluhů Themis má uzavření ventilů vliv na celý vnitropodnikový vodovodní systém, což znamená, že tyto uzavírací ventily, jak je psáno v současné legislativě, jsou společným majetkem a je za to odpovědná řídící organizace. “

A samozřejmě by si obyvatelé měli pamatovat, že pouhá skutečnost, že jejich byty procházejí komunální potrubí teplé a studené vody, neznamená, že majitel je odpovědný za tyto komunikace. Jedná se o společný majetek a v případě potřeby musí jejich opravu a výměnu provést správcovská organizace.

Ze strany ulice je odpovědnost organizace zásobující zdroje v místě spojení společného domovního měřiče s potrubím vstupujícím do domu. To platí pro systémy vytápění i zásobování vodou. Samotné měřicí zařízení je již v majetku firmy. Pokud není k dispozici žádný metr, pak hranice vede podél vnější zdi domu, pokud není v dohodě o rozdělení odpovědností podepsané mezi pracovníky bydlení a zdrojů stanoveno jinak. Tato smlouva je k nahlédnutí u správcovské společnosti.

Měřič tepla pro domácnost
download

Drenážní systém

Společný majetek zahrnuje následující prvky vnitropodnikového odvodňovacího systému:

tvarové díly (včetně ohybů, přechodů, trubek, revizí, křížů, T-kusů);

stoupačky, zátky, výfukové potrubí, odtokové nálevky, čištění;

větve od stoupaček k prvním tupým spojům;

další zařízení umístěná v těchto sítích.

Odpovědnost bytových pracovníků končí ihned po průchodu první zásuvky (odpaliště) stoupačky všemi byty. Pracovníci zdrojů jsou zodpovědní za sítě, které začínají v místě, kde kanalizační výstupy vstupují do prvního průlezu.

Napájecí systém

Společný majetek zahrnuje následující prvky vnitropodnikového napájecího systému:

vstupní skříně, vstupní distribuční zařízení;

ochranná, monitorovací a kontrolní zařízení;

obecný domovní elektroměr;

podlahové panely a skříně;

osvětlovací prvky pro společné prostory (schodiště, sklepy, vestibuly), ale i místní prostory;

Elektrické systémy pro instalaci systémů pro odstraňování kouře;

automatická požární signalizace, vnitřní požární vodovodní systémy, nákladní, osobní a požární výtahy, automaticky zamykací zařízení pro vstupní dveře.

Co se týče vnitrobytových rozvodů, odpovědnost majitelů domů končí na místě instalace jednotlivého elektroměru. Pokud není k dispozici elektroměr, jsou za hranici považovány výstupní připojovací svorky jističů v panelu.

Od 1. července 2020 jsou za jednotlivé elektroměry odpovědné elektroenergetické společnosti. Od tohoto okamžiku veškeré náklady na výměnu měřidla nese dodavatel.

Pokud na straně bytu končí společné domovní napájení u jednotlivého měřiče, pak ze strany ulice končí v místě napojení společného domovního měřiče s elektrickou sítí vstupující do domu. Pokud v domě není společné měřící zařízení, pak stejně jako v případě systému vytápění a zásobování vodou hranice vede podél vnější stěny domu, pokud není v dohodě o rozdělení odpovědnosti podepsané mezi bydlením stanoveno jinak. a zdroje pracovníků.

„Hlavní pravidlo je zde následující: společný majetek je zařízení a sítě, které poskytují zdroje konkrétnímu domu. Pokud sporná lokalita poskytuje světlo například i sousednímu pavilonu, nemůže patřit obyvatelům.“

Navzdory tomu, že současná legislativa co nejpodrobněji popisuje, za co odpovídá dodavatel zdroje, za co je odpovědná řídící organizace a za co vlastník, dochází k situacím, kdy některé inženýrské komunikace podle papírů dělají nikomu nepatřit a ukázat se jako bez vlastníka. V tomto případě mají obyvatelé právo iniciovat jejich převod do vlastnictví obce. Chcete-li to provést, musíte kontaktovat městskou správu.

Život v činžovním domě není vždy bez mráčku a jednoduchý. Vznik kontroverzních problémů mezi obyvateli jednotlivých bytů a správcovskými společnostmi (MC) je běžným jevem.

Většina z nich je extrémně snadno řešitelná – stačí se obrátit na základní legislativní akty bytového práva.

Kdo je zodpovědný za baterie a radiátory topení v bytě?

Existují však i případy, kdy je situace extrémně obtížně interpretovatelná, a to i za použití současné legislativy.

Pozoruhodným příkladem tohoto jevu lze považovat četné spory, které vznikají mezi správcovskou společností a obyvateli budovy ohledně odpovědi na otázku: „Čí jsou topná tělesa umístěná v bytech?“

Vzhledem k tomu, že téma je opravdu velmi aktuální, náš zdroj věnoval k jeho zvážení celý článek, který jednou provždy pomůže odpovědět na nešťastnou otázku. Materiál si můžete přečíst níže.

Čí je majetkem baterie v bytě?

Legislativa o společném majetku obyvatel bytového domu

Mnoho obyvatel bytových domů (MCD) ví, že geograficky podobné budovy jsou rozděleny do dvou zón:

• první je individuální majetek, tedy byty a přilehlé území jednotlivých obyvatel domu;
• a druhá je společným majetkem všech obyvatel, představovaným vstupním prostorem, výtahy, vchody a podobnými prostory bytového domu.

Podle Zákona o bydlení Ruské federace (LC RF) jsou jejich vlastníci přímo odpovědní za první typ zón bytového domu, ale za druhý – správcovská společnost nebo společenství vlastníků domů.

V otázce radiátorů se vedou debaty o tom, kdo přesně je vlastní a kdo je tedy povinen hlídat jejich stav.

K zodpovězení takto specifické otázky z právní sféry je třeba odkázat na některá usnesení vlády Ruské federace (zejména číslo 491) a rozhodnutí Nejvyššího soudu Ruské federace.

V souladu s ustanoveními těchto předpisů lze otopná tělesa považovat za společné vlastnictví obyvatel bytového domu pouze tehdy, nejsou-li v konkrétním bytě oddělena od systému ústředního vytápění žádným ventilem nebo obdobnými oddělovacími jednotkami.

To znamená, že pokud má otopné těleso ventily, patří vlastníkovi bytu, pokud však žádné není, je společným majetkem a správcovská společnost nebo oprávněné osoby společenství vlastníků bytů jsou povinny jeho stav sledovat.

Lze tedy konstatovat, že jakékoli otopné těleso, oddělené od společné stavební stoupačky jakýmsi ventilem, se stává majetkem vlastníka bytu a odpovědnost za jeho stav/včasnou opravu nese vlastník.

V ostatních případech bude baterie majetkem obce, a proto ji musí pověřené organizace správy MKD sledovat.

Kdo by měl být odpovědný za výměnu nebo opravu nepoužitelných baterií?

Jak najít někoho odpovědného za údržbu a opravy baterie?

Nyní, když všichni čtenáři našeho zdroje pochopili, kdo a za jakých okolností vlastní radiátory vytápění v bytových domech, můžeme také zvážit postupy týkající se jejich opravy nebo výměny.

Ve skutečnosti je situace v této věci neuvěřitelně jednoduchá – čí baterie je za to zodpovědná, nebo spíše se zavazuje:

• opravit a vyměnit včas;
• sledovat jeho stav, aby se předešlo nouzovým situacím;
• v případě, že k ní dojde, odstranit výsledné následky (např. nahradit hmotné škody obyvatelům níže, kteří utrpěli prasknutím starého radiátoru).

Stojí za zmínku, že pokud skutečný majitel nechce opravit nebo vyměnit vadnou baterii, jeho oponent v právních vztazích má plné právo obrátit se na soud, který vyřeší všechny kontroverzní otázky.

Při soudní debatě na téma „baterie“ v MKD je důležité vzít v úvahu, že soudní orgán se při vynesení rozsudku zaměří konkrétně na výše zmíněný radiátorový ventil. Pokud jste tedy v nevýhodné pozici, je žalování nejen nesmyslné, ale skutečně hloupé.

Je to z velké části dáno tím, že soudní verdikt zavazuje poraženého nejen k opravě baterie, ale také k uhrazení veškerých nákladů svého oponenta v soudních řízeních, které vznikly v průběhu právní debaty. Zajímá vás tato vyhlídka? S největší pravděpodobností ne.

Kdo je zodpovědný za vytápění bytu a dodávku tepla?

Kromě výše uvedených nuancí má problém „radiátoru“ v MKD ještě jednu vlastnost.

Skládá se z postupu výměny baterií. Mnoho obyvatel bytového domu se zajímá o to, zda mají právo tuto akci spontánně pořádat či nikoliv?

Abychom lépe porozuměli podstatě tohoto postupu, podívejme se na pořadí jeho implementace pro dva možné výsledky událostí:

• První možností je majitel baterie, majitel bytu. V této situaci má tato osoba plné právo vyměnit radiátory podle vlastního uvážení, ale k provedení tohoto postupu musí:

1. informovat o budoucí změně trestního zákoníku;
2. Koordinujte postup s odborníkem, protože provedení velkých změn v konfiguraci topného systému bytového domu, a to i v samostatném bytě, vyžaduje získání zvláštního povolení od vládní agentury oprávněné k činnostem územního plánování.

Po provedení výše uvedených opatření může vlastník bytu provést výměnu, samozřejmě na své náklady.

• Druhou možností je, že baterie je ve společném vlastnictví a za její provoz odpovídá buď správcovská společnost, nebo společenství vlastníků domů. V tomto případě musí oprávněné osoby kromě již dříve prezentovaných opatření získat od vlastníků bytů písemné povolení k výměně radiátoru. Výjimkou jsou situace, kdy je baterie ve špatném stavu a může kdykoli prasknout, za takových okolností není vyžadováno povolení vlastníků.

Jak vidíte, odpovědět na většinu otázek, které vyvstávají ohledně sporů „radiátorů“ v MKD, není tak obtížné, pokud znáte některé legislativní nuance tohoto tématu. Doufáme, že výše uvedený materiál byl pro vás užitečný. Hodně štěstí při hájení vašich práv!

Jak vyměnit topné baterie se můžete naučit sledováním videa:

Všimli jste si chyby? Vyberte jej a klikněte Ctrl + Enterabyste nám dali vědět.

V bytě máme ústřední topení. Asi před 5 lety jsme s manželem nezávisle dodali 5 dalších radiátorů do každé místnosti, protože první patro je v zimě chladné. Ze strany teplárenských a energetických pracovníků nebyly žádné připomínky.

Pronajímáme byt na základě sociální nájemní smlouvy, baterie nejsou oddělené. Stav baterií je hrozný a v zimě prakticky netopí a to máme děti. Kontaktovali jsme bytové oddělení a řekli nám, že pokud vám to nevyhovuje, změňte si to sami. A nebojí se žádného zákona.

Zaměstnanci bytového oddělení věnují málo pozornosti požadavkům obyvatel, pokud jde o výměnu starých baterií. S manželem jsme je také měnili sami a také jsme museli jeden přidat, aby bylo tepleji. A nikdo si ničeho nevšímá, jako by to tak mělo být.

Bydlíme v činžovním domě, radiátory nejsou odděleny žádnými ventily. Když jsme měli průlom na spoji potrubí a baterie, zavolali jsme opraváře, samozřejmě na vlastní náklady. Kdo by tedy měl tuto opravu zaplatit: my nebo správcovská společnost?

Expert PrávoZhil říká: : –>

Ahoj Heleno! Při zodpovězení Vašeho dotazu je nutné odkázat na ustanovení zákona, a to bytový zákoník, nařízení vlády č. 491, jakož i rozhodnutí Nejvyššího soudu. Všechny výše uvedené regulační a právní akty jednomyslně souhlasí s tím, že radiátory vnitrobytového vytápění patří do vlastnictví vlastníka bytu, pokud jsou na nich instalovány uzavírací armatury. V důsledku toho, pokud žádná neexistuje, vlastníkem baterie je energetická společnost.

Uvedl jste, že ventily radiátorů nejsou nainstalovány. To znamená, že tepelné spotřebiče prostor jsou součástí obecného majetku bytového domu. V tomto případě musí veškeré náklady nést správcovská společnost.

Také byste si měli znovu pečlivě přečíst smlouvu o správě se správcovskou společností, respektive její přílohy. Zde lze označit pásmo hranic provozní odpovědnosti topného systému mezi vlastníky a samotnou společností.

Můžete najít třetí stranu, na kterou můžete přesunout oblast odpovědnosti. V dotazu jste neuvedl, kdo je vlastníkem bytu. Pokud je obytný prostor obecní a bydlíte v něm na základě nájemní smlouvy, je vlastníkem správa, se kterou byl příslušný dokument podepsán. Je tedy povinna provést opravy nebo vám nahradit vzniklé ztráty. Zároveň si nezapomeňte smlouvu znovu přečíst. Možná obsahuje klauzuli o tom, jak takovou situaci řešit.